【正文】 .................................................. 35 ................................................................................................................. 35 第九部分： 附錄 ............................................................................................................. 35 ： .............................................................................................................. 35 ： .............................................................................................................. 36 ： .............................................................................................................. 38 3 第一部分 ： 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 這一部分主要應(yīng)說明項(xiàng)目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。 城市發(fā)展規(guī)劃與 地塊 的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響 ； 所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位 ， 所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 。 ② 宗地現(xiàn)狀 1）四周 范圍； 2） 地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； 3） 地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 4） 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響； 5） 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保 護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6） 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 7） 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 ? 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平 ? 大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng) ? 文化、體育、娛樂設(shè)施 5 ? 公園 ? 銀行 ? 郵局 ? 其他 附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。 3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 可行性研究 開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。 全國(guó) 房地產(chǎn) 行業(yè)發(fā)展分析 與 需求 8 本市 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一般來講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn) 行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫?， 宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響?。黄浯?， 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著 “ 時(shí)滯 ’ 現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三 ， 國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。 各行政區(qū)市場(chǎng)比較： （ 1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。 熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征 客戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素 重點(diǎn)樓盤描述 備注： 需要完成城市發(fā)展及 房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附） 9 本市 房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展趨勢(shì) ① 需求預(yù)測(cè) 需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出 未來 市場(chǎng)對(duì)該類物業(yè)的需 求。 ④ 未來 23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 ⑤ 分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn) ⑥ 結(jié)論： 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài) 勢(shì) 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力 本案在開發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問題 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究 ① 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上） ② 結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。 3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作 性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。 ③ 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。 ④ 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。 ⑥ 周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 規(guī)劃 方案提出 與 方案比選 方案 1 序號(hào) 工程名稱 建筑面積（㎡） 層數(shù) 備注 1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 7200 12 不含地下部分 3 地下停車場(chǎng) 4320 1 地下一層 4 綜合樓附樓 960 4 會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配 套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計(jì) 36264 方案 2（略） 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 綜合樓 ① 寫字間 打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。 （ 10020%+15030%+22040%+30010% ） =66 戶型配比： 面積（㎡） 比例（按戶數(shù) %） 備注 15 100110 20% 各戶型內(nèi)部按功能分割； 大戶型集中于高層。 1梯 4戶和 2梯 4戶的區(qū)別：按 12層，前者需一個(gè)消防通道， 1部電梯，后者需 2個(gè)消防通道， 2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。 ④ 戶型設(shè)計(jì)建議： 動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以 3室 2廳 2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4室 2廳 2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式 23衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺(tái)和跳空層，盡量避免 “ 黑屋 ” ，總公攤（不包括地下室）控制在 78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90%以內(nèi)） 停車場(chǎng) ⑴ 需求：住宅戶均 個(gè)停車位，需 36 個(gè)（按方案 2）；寫字間戶均 個(gè)停車位，需 99個(gè)；酒店戶均 ， 50%的住房率，需 57 個(gè)；共計(jì)需 192個(gè)停車位。 按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報(bào)率為 8%10%，這里按 8%計(jì)算， 300（元 /個(gè) 月） 12 （個(gè)月） 247。共計(jì) 168個(gè)停車位。 18 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實(shí)可行的安排。 附表 1開發(fā)進(jìn)度模擬表 時(shí)間項(xiàng)目 2021年 2021年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證 設(shè)計(jì)招標(biāo) 建筑設(shè)計(jì) 園林設(shè)計(jì) 三通一平 工程施工 裝修施工 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 正式銷售 竣工 營(yíng)銷方案 ① 方案 A 寫字樓中留出 4000㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營(yíng)；配套功能可自營(yíng)或內(nèi)部承包或出租；住宅樓 40戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷售；停車場(chǎng)除酒店留用 57個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出 11個(gè)外，其余 100個(gè)出租。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營(yíng)管理和基層現(xiàn)場(chǎng)管理等三個(gè)層次。 勞動(dòng)定員。 人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算 人員來源分析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。 ③ 付款進(jìn)度及與拿地程序的配合 ④ 其他合作的主要條件 ⑤ 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 第 四 部分 ： 投資估算 與 融資方案 投資估算 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測(cè)算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工程師完成。其它房屋均為二 —— 四層。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。 A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。 主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。按 23 建安成本的 2%取費(fèi)。 室外水電氣工程：按 50元 /㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為 萬元。 ⑤ 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 按建安工程總造價(jià)的 1%計(jì)算，共計(jì)為 萬元。 ② 各項(xiàng)保險(xiǎn)開支 ③ 稅收和行政性收費(fèi) ④ 不可預(yù)見開支 總成本估算 說明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。 資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 ② 經(jīng)營(yíng)期自有資金占用 項(xiàng)目 資金占用量 (萬元 ) 計(jì)算依據(jù) 固定資產(chǎn)投入 790 酒店設(shè)施： 2萬元 /每間客房；配套功能設(shè)備： 1000元 /㎡ 。為保證項(xiàng)目有適宜的籌資方案，要對(duì)可能的籌資方式進(jìn)行比選。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來源分年列出年用數(shù)額；流動(dòng)資金的安排要考慮企業(yè)的實(shí)際需要。還本付息的方式有兩種： 等額償還本金和利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。利息將隨本金逐年償還而減少。考察項(xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力等財(cái)務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析項(xiàng)目的盈利能力。 主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表有：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表、財(cái)務(wù)平衡表。50=6% ② 投資回收期 (Pt) 項(xiàng)目總投資的回收期為（ 154871794） 247。 第 六 部分 ： 不確定性分析 在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測(cè)和估算。 根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，敏感性分析和概率分析可同時(shí)用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)， 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。 36264+1300]247。 C、寫字樓經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn) 物業(yè)管理費(fèi)按 5元 /㎡月計(jì)算，保平點(diǎn)是 5247。 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)： 敏感系數(shù) =目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比 。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減?？梢詫?duì)不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。 ③對(duì)推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見。 ①對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。 ⑤相關(guān)的注意事項(xiàng)及建議 第 九 部分 ： 附錄 附件： 它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。 成本估算表 成本項(xiàng)目 總成本（萬元） 單位成本（元 /m2） 參考項(xiàng)目單位成本 說明 一、土地獲得價(jià)款 政府地價(jià)及市政配套 合作款項(xiàng) 紅線外市政配套 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 二、開發(fā)前 期準(zhǔn)備費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 三通一平費(fèi) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 三、主體建筑工程費(fèi) 基礎(chǔ)工程 結(jié)構(gòu)及粗裝修 門、窗工程 4。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 ③對(duì)不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見。 ⑤可行性研究中主要爭(zhēng)議問題的結(jié)論。 環(huán)境評(píng)價(jià) （影響 及對(duì)策） （ 1） 工程建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 （ 2） 建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施 35 公司資源匹配分析 第 八 部分 ： 研究結(jié)論與建議 結(jié)論 根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見。例 如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)成本 90% 預(yù)測(cè)成本 預(yù)測(cè)成本 110% 預(yù)測(cè)成本 120% 總投資 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 變動(dòng)因素二售價(jià)變動(dòng) 售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升 （下降）一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)售價(jià) 90% 預(yù)測(cè)售價(jià) 預(yù)測(cè)售價(jià) 110% 預(yù)測(cè)售價(jià) 120% 營(yíng)業(yè)額 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 變動(dòng)因素一容積率變動(dòng) 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要指標(biāo)