【正文】 上商品房均配置高檔名牌電梯。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。：分戶門(mén)為高級(jí)防盜、防火門(mén)，陽(yáng)臺(tái)門(mén)為彩鋁門(mén)。廚房、陽(yáng)臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。廚房鋁合金扣板吊頂。廚房高級(jí)瓷磚到頂。：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。****項(xiàng)目主要居住對(duì)象為周邊高校院所的知識(shí)分子，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。一．建設(shè)規(guī)模考慮到自有資金的有限（5047萬(wàn)元），****項(xiàng)目規(guī)劃總用地10萬(wàn)平方米。八、****小區(qū)預(yù)期價(jià)格本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2008年開(kāi)工，2009年開(kāi)始預(yù)銷售，開(kāi)盤(pán)價(jià)格估計(jì)為2100元/平方米，2010年預(yù)計(jì)銷售價(jià)格為2200元/平方米，2011年預(yù)計(jì)銷售價(jià)格為2300元/平方米，2012年尾盤(pán)期預(yù)計(jì)銷售價(jià)格為2200元/平方米。②根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況分析，該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為:a、年齡在2530歲之間的工作基本穩(wěn)定，有成家打算或已經(jīng)組建家庭，尚未有正式住房的，家庭收入在2000元左右，能夠承擔(dān)起800元/月左右的供樓款，購(gòu)房意向主要為二居室；b、30～45歲之間的三口之家，現(xiàn)有住房面積較小的需更換大一點(diǎn)住房或因工作、生意等需要就近居住人群，家庭收入在3000元左右，能夠承擔(dān)起1500元/月左右的供樓款，購(gòu)房意向主要為三居室；c、45～55歲之間有一大部分人為子女置房安家或有三代同堂的用房需求；d、部分經(jīng)濟(jì)條件較好，有投資理財(cái)意向的目標(biāo)客戶。通過(guò)我們?nèi)粘９ぷ髦信c接觸到的來(lái)訪、來(lái)電客戶交談中獲知，大部分客戶對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)表示關(guān)注，由于對(duì)住房需求量較大，且有部分客戶將房屋作為投資項(xiàng)目，故仍有一定的購(gòu)買(mǎi)潛力。項(xiàng)目客戶分析與定位①目標(biāo)客戶定位：獻(xiàn)給那些懂得享受生活的人。，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。3）文化水平較高：他們的年齡的大多在35~45歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個(gè)好的投資環(huán)境。由于他們：1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開(kāi)放以來(lái),教職工的職業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來(lái)的是教職工的收入水平也逐步的提高。據(jù)此我們有理由相信我們開(kāi)發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必影響房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度，緩慢的價(jià)格上漲也會(huì)使本來(lái)就不多的投資客戶轉(zhuǎn)向選擇其它的投資行為，造成結(jié)構(gòu)性的客戶群流失。所以08年市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)速度要慢于房地產(chǎn)的投放量，這樣就造成了客戶的選擇范圍更廣，選擇條件更加苛刻。五．競(jìng)爭(zhēng)力分析從去年開(kāi)始到現(xiàn)在，我市已開(kāi)工銷售和將要立項(xiàng)、開(kāi)工的房產(chǎn)項(xiàng)目的確增加了很多，2008年投放量將會(huì)更大，市場(chǎng)上有8—12個(gè)項(xiàng)目在同時(shí)銷售，總投放量預(yù)計(jì)將超過(guò)70萬(wàn)平方米，這就造成了市場(chǎng)供應(yīng)充足、消費(fèi)需求不足、影響價(jià)格攀升同時(shí)，盡管不能把所有的城市一概而論，但所謂的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)說(shuō)法，已經(jīng)波及并影響到本地市民的購(gòu)買(mǎi)熱情。（5）、競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)于南陽(yáng)這樣規(guī)模的三線、甚至是四線城市來(lái)講，國(guó)家相關(guān)的房地產(chǎn)政策以及全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展大勢(shì)對(duì)其發(fā)展影響并不是最重要的，影響南陽(yáng)本地房地產(chǎn)發(fā)展最重要的因素是市場(chǎng)本身的供給、需求和價(jià)格之間的關(guān)系。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購(gòu)買(mǎi)力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)上漲。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來(lái)。住宅集中區(qū)地段周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為南陽(yáng)市商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致南陽(yáng)市商品房?jī)r(jià)格將出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。三．價(jià)格預(yù)測(cè)據(jù)調(diào)查，今年南陽(yáng)市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2007年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)南陽(yáng)市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。%，占總投資的75%，%.從銷售投資比率來(lái)看，%，08年預(yù)計(jì)將上升到60%，在2008年，㎡（㎡）%；，%，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高。二．產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)根據(jù)調(diào)查，目前南陽(yáng)市房地產(chǎn)投資大幅增加，%。宛城區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)：季度宛城區(qū)指數(shù)2007第一季度2007第二季度2007第三季度2007第四季度2008第一季度2008年第一季度****路沿線樓盤(pán)銷售均價(jià)在2200元/平方米左右，且銷售情況良好究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤(pán)有充足的消費(fèi)群體——高校教職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，而且北距****游覽區(qū)480米，特別是****大橋建成后，和市體育中心、****廣場(chǎng)直接相連，而****森林公園又為其天然的“氧吧”，形成絕佳的居住“外環(huán)境”。另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的宛城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤(pán)銷售狀況。購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià),是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下:承受總價(jià)格在20萬(wàn)以下的占33%,%%承受總價(jià)格在4150萬(wàn)的占8%,承受總價(jià)格在50萬(wàn)以上的占4%。目前南陽(yáng)市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101120的占總量的32%,121140占總量的45%,141160的占總量的5%,161180占總量的10%,180以上的占總量的4%。同時(shí)，雖然房地產(chǎn)并沒(méi)有出現(xiàn)輿論所講的房?jī)r(jià)大規(guī)模降價(jià)的事實(shí)，但是我們也清晰地看到迫于輿論的壓力，房地產(chǎn)的成交量確實(shí)受到了很大的影響，這勢(shì)必要引起我們的注意，因?yàn)檫@些輿論會(huì)直接影響到本地市場(chǎng)的房地產(chǎn)消化速度。但是截至到2008年2月初的情況來(lái)看，雖然房地產(chǎn)的成交量有所下降，但是我們可以清晰地看到房?jī)r(jià)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的降低，整體房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上揚(yáng)，只是房?jī)r(jià)的上漲速度有所放慢。住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)和營(yíng)銷戰(zhàn)略一．市場(chǎng)調(diào)查目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一種拐點(diǎn)論的說(shuō)法，特別是從去年10月份開(kāi)始，全國(guó)各級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)發(fā)展遇到了前所未有的困難，成交量大規(guī)模萎縮，在河南市場(chǎng)，鄭州、洛陽(yáng)、開(kāi)封三地的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)尤為突出。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)下表：技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住戶數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層地下車(chē)庫(kù)面積平方米4820停車(chē)位個(gè)240三．問(wèn)題與建議考慮到****建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車(chē)場(chǎng)，娛樂(lè)中心及安保措施。 本項(xiàng)目投入自有資金5047萬(wàn)元，再加上房屋預(yù)售款。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。通過(guò)煤氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。2. 雨水、污水排放****路與****路現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。正如總裁畢竟在詩(shī)詞《****》中所寫(xiě)“世家遺風(fēng)誰(shuí)作成，濃了一角宛城，大宅門(mén)里歐陸情，寰球轉(zhuǎn)日月，大同世界風(fēng)。****的建筑文化不僅吸納了皇家的高貴品質(zhì)，又兼容了濃厚的民間色彩，是兩者的結(jié)合，富麗堂皇且不失高雅，雍容大氣而不失小節(jié)。我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開(kāi)發(fā)“****。總居住戶數(shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3086人，綠化覆蓋率45%。二．項(xiàng)目情況擬建于****路與****路交叉口東200米，北距****游覽區(qū)480米，特別是****大橋建成后，和市體育中心、****廣場(chǎng)直接相連，而****森林公園又為其天然的“氧吧”，形成絕佳的居住“外環(huán)境”?，F(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。創(chuàng)業(yè)十幾年來(lái)，****公司信奉“人為事本，事為業(yè)根”的經(jīng)營(yíng)哲學(xué)，秉承“拼搶爭(zhēng)先，拒絕平凡”的企業(yè)精神，始終堅(jiān)持“科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、親和誠(chéng)信、務(wù)實(shí)創(chuàng)新”的經(jīng)營(yíng)理念，牢固樹(shù)立以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為龍頭的發(fā)展戰(zhàn)略，化資源優(yōu)勢(shì)為經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，使企業(yè)逐步進(jìn)入健康穩(wěn)定、持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的快車(chē)道，不斷引領(lǐng)豫西南房地產(chǎn)向更高層次發(fā)展。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商品房銷售、物業(yè)管理等。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)、可行性分析、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)、不確定性Abstract This thesis is the study for real estate project feasibility also analyzing a real case39。在“****”項(xiàng)目的可行性分析部分，從該項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性、工程可行性、經(jīng)濟(jì)可行性三方面對(duì)其進(jìn)行了分析并重點(diǎn)分析了該項(xiàng)目所處的市場(chǎng)及區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以及從該項(xiàng)目的投資估算、銷售收入的測(cè)算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取與計(jì)算、不確定性分析等方面進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià)。論文首先介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析的有關(guān)理論依據(jù)，主要包括市場(chǎng)分析及經(jīng)濟(jì)分析方面的一些理論。目 錄一、摘要 二、總 論三、住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)和營(yíng)銷戰(zhàn)略四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)五、建設(shè)條件與項(xiàng)目選址六、建設(shè)方案 七、項(xiàng)目進(jìn)度安排八、投資估算與籌資安排九、經(jīng)濟(jì)效益分析 十、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 十一、附圖、附表十二、參考文獻(xiàn)摘要 本論文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析進(jìn)行了探討性研究，并利用可行性研究的相關(guān)理論及方法對(duì)河南省南陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)具體案例進(jìn)行了詳細(xì)的可行性分析。本文是一篇采用經(jīng)營(yíng)管理理論與房地產(chǎn)業(yè)的具體實(shí)踐相結(jié)合，解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的實(shí)際問(wèn)題，提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析的參考性的論文，具有一定的代表性和現(xiàn)實(shí)意義。其次，介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析的概念及作用，并給出了規(guī)范的可行性分析應(yīng)包括的步驟流程及可行性報(bào)告應(yīng)涵蓋的具體內(nèi)容。最后，得出了該項(xiàng)目可行性分析的結(jié)論，并對(duì)存在的問(wèn)題提出了相關(guān)的建議。s feasibility of a nanyang real estate enterprise. It solves a real problem for an enterprise and provides a case in real estate feasibility analysis. The thesis is typical and ,the thesis introduces some theory basis about real estate project feasibility ,it introduces the concept and function of real estate project feasibility analyzing,and alsoprovides a perfect procedure and exact content of a feasibility analyzing report.. In the part of feasibility analyzing of the**** real estate project,it analyzes thefeasibility of the wan zheng shi jia real estate project from three aspects including marketing feasibility, engineering and technology feasibility,economical feasibility,then makes a conclusion of feasibility analyzing of the wan zheng shi jia real estate project,together with some suggestion to the problem of real estate project.Key words: real estate,feasibility analysis,economic evaluation, risk, indefiniteness總論一、項(xiàng)目概況1. 項(xiàng)目名稱: ****2. 承辦單位概況河南省****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，成立于一九九五年，注冊(cè)資金5047萬(wàn)元人民幣，總資產(chǎn)3億元人民幣，總部位于南陽(yáng)市****北路****小區(qū)。公司實(shí)行規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念，開(kāi)拓進(jìn)取。（1）項(xiàng)目建議書(shū)及其批復(fù)文件（2）國(guó)家及南陽(yáng)市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）南陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）南陽(yáng)市2002008年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（5）南陽(yáng)市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（6）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（7）《南陽(yáng)市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》（8）南