【正文】 ，據(jù) 2010 年全國的商品住房市場處于有效供應(yīng)相對不足的局面。2010 年，全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工 590 萬套，基本建成 370 萬套。在全國房地產(chǎn)的開發(fā)投資中，所占比重最大的就是商品住宅投資，占了開發(fā)投資總量的 %，較上年增長了 %；其次是商業(yè)營業(yè)用房的投資，投資總量為 5599 億元，比上年同期增長了 %；辦公樓開發(fā)投資總量為 1807 億元，比上年同期增長了 %。全年全社會固定資產(chǎn)投資 278140 億元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長 %，分地區(qū)來看，東部地區(qū)投資 115970 億元，比上年增長 %；中部地區(qū)投資 62894 億元，增長 %；西部地區(qū)投資 61875 億元，增長 %；東北地區(qū)投資 30726 億元，增長 %。2010 年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到了 19109 元，實際增長了 %，農(nóng)村居民人均純收入達到了5919 元，剔除價格因素，比 2009 年高出 個百分點。2010 年，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達到了 397983 億元人民幣，按可比價格計算比上年同期增長 10．3％，是“十一五”中增長速度最快的 1 年，增速提高了了 個百分點，也是繼 2008 年全球金融危機后首度增速超過 10%的一年。房地產(chǎn)項目可行研究的依據(jù)主要有以下幾個方面：(l)項目建議書(初步可行性研究報告)及其批復(fù)文件；(2)國家和地方的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃；(3)行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃，如城市發(fā)展戰(zhàn)略執(zhí)行規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、城市工地利用規(guī)劃等；(4)國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策等；(5)有關(guān)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和定額；(6)合作項目各方簽訂的協(xié)議書或意向書；(7)其他有關(guān)依據(jù)材料。 研究意義：在目前全球性金融危機，各國經(jīng)濟存在較大下行風(fēng)險的情況下，做為中國經(jīng)濟重要支柱的房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)歷了自 2005 年以來針對該行業(yè)的長期宏觀調(diào)控，目前正處于水深火熱之中，成本急劇上升，銷售不暢，還貸壓力巨大。所以國民經(jīng)濟評價有較費用效益分析。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價。國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈現(xiàn)率，并評價項目的經(jīng)濟合理性。風(fēng)險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運作過程中的關(guān)進因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風(fēng)險大小來源提供參考。 (7)風(fēng)險分析。財務(wù)評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目狀況進行分析，借以考察項目財務(wù)可行性的一種方法。房地產(chǎn)項目投資額巨大，必須在投資前做好資金的安排，并通過不同方式籌措資金，保證項目的正常進行。估算的精度要求不高，但應(yīng)充分注意各項費用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭于未來事實相符。項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析估計。大型開發(fā)項目，其建設(shè)期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各開發(fā)的內(nèi)容同時做出統(tǒng)籌安排。 (4)開發(fā)進度安排。 (3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。 (2)市場分析和需求預(yù)測。具體內(nèi)容如下： (1)項目概況。 按項目研究詳細(xì)程度的不同，可行性研究可劃分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細(xì)程可行性研究三個階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。 (5)可行性研究是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)。 (4)可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。 (3)可行性研究是項目企業(yè)資金籌措和金融機構(gòu)提供信貸的依據(jù)。 (2)可行性研究是項目審批的依據(jù)。因此，項目的可行性研究非常重要，主要表現(xiàn)在如下作用： (1)可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。但是，在改革開放初期，我國房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，開發(fā)商沒有重視可行性研究的作用，這是因為在當(dāng)時的環(huán)境條件下開發(fā)商沒有意識到房地產(chǎn)的風(fēng)險，靠“投機”獲取利益。對投資開發(fā)企業(yè)資源的分析能夠增加可行性研究報告的實用性，同時也為企業(yè)提供更為合適的開發(fā)項目，并為企業(yè)挑選出合適的開發(fā)形式，以增加企業(yè)的收益可能性。 房地產(chǎn)開發(fā)屬于不動產(chǎn)投資，由于開發(fā)周期長、投入資金巨大，房地產(chǎn)投資往往充滿了風(fēng)險，因此，項目正式開發(fā)前規(guī)范、科學(xué)的市場調(diào)查以及在此基礎(chǔ)上展開的市場可行性分析研究，對于開發(fā)商和投資者來說，無疑是四兩撥千斤、有效規(guī)避投資風(fēng)險的必要手段。 20世紀(jì)30年代，美國開發(fā)和綜合利用田納西流域時開始應(yīng)用可行性研究的方法，隨著技術(shù)、經(jīng)濟和管理科學(xué)的發(fā)展，這個方法在工業(yè)發(fā)達國家不斷得到充實和完善，到70年代已在經(jīng)濟建設(shè)中普遍應(yīng)用，中國從1982年起，已將可行性研究列為新建、擴建和改造大中型工程項目決策和審批的一個重要程序。 (8)房地產(chǎn)項目的發(fā)展受政策的影響較大。 (7)價格受利率水平和市場景氣程度影響較大，需求彈性較大。另外，房地產(chǎn)商品又是一種很好的投資品，能夠為投資者帶來很好的投資回報。 (6)房地產(chǎn)商品具有消費和投資的雙重性質(zhì)。項目不但受環(huán)境影響，同時對環(huán)境也產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)項目給其使用者所帶來的生活舒適，除來自于自身投入所形成的服務(wù)功能以外，還極大地依賴于該地段周邊環(huán)境所具有的服務(wù)功能，例如交通設(shè)施、學(xué)校、醫(yī)院、商場等場所，以及房地產(chǎn)項目周邊的文化氛圍等。房地產(chǎn)所具有的這種很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，使其能夠?qū)窠?jīng)濟作出很強的貢獻，據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)下的中國房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的貢獻率為1–。因此房地產(chǎn)的發(fā)展對這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有很大的促進作用，相關(guān)的比例達到了1：。房地產(chǎn)和其他許多國民經(jīng)濟的行業(yè)3之間都有著密切的聯(lián)系，表現(xiàn)出很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，最明顯的例子就是鋼材、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家電等產(chǎn)業(yè)，他們都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。由于房地產(chǎn)項目具有投資量大的特點，房地產(chǎn)開發(fā)商不得不更多的依賴于其融資能力，因此，融資問題往往成為影響房地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵性因素。 (3)房地產(chǎn)項目的資金占用量較大。隨著時間的推移，經(jīng)濟、政治、市場環(huán)境中的變化較大，這使得房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的不確定性因素增加，其投資的風(fēng)險因素也將增加，而且難以預(yù)測。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，涉及面廣，規(guī)模大，投資額大，一個項目投資動輒數(shù)千萬、數(shù)億甚至數(shù)十億。因此，從這個意義上說，房地產(chǎn)項目具有不可復(fù)制的特性。在同一時間內(nèi)，同一個三維空間內(nèi)不可能出現(xiàn)兩個房地產(chǎn)項目，因而房地產(chǎn)具有單一的獨特性。主要表現(xiàn)在以下幾個方面： (1)區(qū)位的獨特性。房地產(chǎn)項目是工程建設(shè)項目中的一種類型，作為房地產(chǎn)投資過程的產(chǎn)品，它在一定的時段內(nèi)對三維空間擁有占有權(quán)，由此可以產(chǎn)生的住所和區(qū)位利益，即房地產(chǎn)的使用價值。房地產(chǎn)自身特點決定著房地產(chǎn)投資具有投資資金數(shù)量大、合作性強、回收期長、投資風(fēng)險大、回報率高和操作技巧性強等特征。房地產(chǎn)投資的基本目標(biāo)是追逐高額利潤，同時結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的特點，又有資本安全性、流動性等多重目標(biāo)，這些都是房地產(chǎn)項目開發(fā)時所必須考慮的因素。房產(chǎn)和地產(chǎn)是緊密聯(lián)系不可分割的，房屋必須建在土地上，土地的各項設(shè)施又為房屋主體服務(wù)，是房屋主體不可缺少的組成部分。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房以及商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、辦公、醫(yī)療、體育用房等。因此，房地產(chǎn)作為一種不動產(chǎn)商品，與動產(chǎn)商品具有不同之處?！胺康禺a(chǎn)”是由房屋建筑和建筑地塊有機組成的整體；從法律層面上看，由于房地產(chǎn)本身的不可移動性，它又被稱為“不動產(chǎn)”；從經(jīng)濟層面上看，“房地產(chǎn)”則是對房屋財產(chǎn)（房產(chǎn)）和土地財產(chǎn)（地產(chǎn)）的總稱，房價也是地價的折射反映。 經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)模化、品牌化、規(guī)范運作的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。在統(tǒng)計上，房地產(chǎn)業(yè)常同金融、保險業(yè)并列，被看成第三產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。 房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)投資 XX住宅小區(qū)項目位于西寧市西川南路，屬于房地產(chǎn)項目。詳細(xì)分析房地產(chǎn)項目投資開發(fā)及決策的特點，以及房地產(chǎn)項目的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、土地成本、工程造價指標(biāo)、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢等因素對XX住宅小區(qū)項目開發(fā)的影響。 . 房地產(chǎn)項目背景 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進行全面的、系統(tǒng)的市場調(diào)查、研究和分析，運用科學(xué)的技術(shù)評價方法，得出一系列評價指標(biāo)值，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。本文通過對國內(nèi)宏觀經(jīng)濟和西寧市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的分析，以XX住宅小區(qū)的可行性分析為起點，通過對該住宅小區(qū)項目開發(fā)的地塊位置分析、項目 SWOT 分析、主題定位、產(chǎn)品定位、開發(fā)策略以及區(qū)域市場預(yù)測、成本預(yù)測、目標(biāo)利潤分析、風(fēng)險評價、社會和環(huán)境效益評價、綜合技術(shù)經(jīng)濟分析等各方面指標(biāo)的研究，提供了項目的相關(guān)開發(fā)策略、項目投資策略等具有現(xiàn)實意義的操作方法。 本文采用相關(guān)住宅小區(qū)項目建設(shè)管理理論基礎(chǔ)和實踐相結(jié)合，著重解決住宅小區(qū)項目開發(fā)過程中分析策劃階段存在的實際問題，具有一定的代表性和現(xiàn)實意義，同時也具有住宅小區(qū)項目開發(fā)可行性研究的參考價值，對房地產(chǎn)可行性研究在房地產(chǎn)領(lǐng)域投資決策中的應(yīng)用進行了有益的探討。所以在進行XX住宅小區(qū)項目可行性研究時，必須考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的各種特征和特點。房地產(chǎn)業(yè)由房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售和服務(wù)等行業(yè)組成。實際上它是由第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)（有時包括第一產(chǎn)業(yè)）所組成的一個綜合性的行業(yè)群體。在房地產(chǎn)項目中，地產(chǎn)是第一性的，而房產(chǎn)是第二性的，從物質(zhì)層面上看。由于房和地的不可分離性，即通常所說的“房依地建，地為房載”，房地產(chǎn)總是以房屋及其所依附的建筑地塊的統(tǒng)一體的形式表現(xiàn)出來。 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及地上建筑物、附著物。地產(chǎn)是土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱，包括供水、供電、供氣、供暖、排水、排污、通訊等地下管線以及地面道路交通等。房地產(chǎn)投資就是將資金投入到上述房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟活動中，以期在將來獲得投資收益。由于在經(jīng)營周期內(nèi)，房地產(chǎn)收益的實現(xiàn)涉及許多不確定性因素，這些因素關(guān)系到收益能否實現(xiàn)，因此，房地產(chǎn)投資收益是一種不確定性收益。 房地產(chǎn)項目的特點 工程建設(shè)項目是指在一定的時間、費用和質(zhì)量要求下，為形成一定生產(chǎn)能力（或使用功能）的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)。與一般性工程建設(shè)項目相比，更具有復(fù)雜的特征。由于房地產(chǎn)具有地區(qū)性和不可移動性，所以房地產(chǎn)僅能供應(yīng)一定區(qū)域范圍的市場，滿足一定區(qū)域范圍客戶的需求。土地是一種自然資源，當(dāng)在一塊土地上開發(fā)了房地產(chǎn)項目，則這塊土地在一定時段內(nèi)的使用權(quán)就從屬于這一房地產(chǎn)商品了。 (2)占用資金大，投資周期長。并且建設(shè)周期較長，一般為 1 年–5 年。所以一些開發(fā)商往往采取分期開發(fā)的策略，其目的就是降低投資風(fēng)險，更好地管理開發(fā)過程中的現(xiàn)金流，增加投資決策的彈性。與其他投資項目相比，房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的高價值性，使得其生產(chǎn)過程的資金占用量較大，通常情況下企業(yè)可使用的資金是有限的，所以企業(yè)必須提高資金的使用效率。 (4)房地產(chǎn)項目具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在這些項目的年產(chǎn)量中，鋼鐵的25%，水泥的70%，木材的40%，玻璃的70%和塑料制品的25%，都投入到了房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中。并且房地產(chǎn)的發(fā)展也催生了一些新的行業(yè)，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等。 (5)環(huán)境關(guān)聯(lián)性很大。因此，一個房地產(chǎn)項目的價值不但取決于開發(fā)商的資金投入，還取決于其周邊環(huán)境的質(zhì)量。項目的資金投入形成的社會效益，一部分是項目本身的利潤回收，另一部分也作為該地區(qū)社會積累投入，在其后的很長一段時期體現(xiàn)為該地區(qū)其他投入的利潤回收。房地產(chǎn)商品具有使用價值，它可以為其用戶帶來生活的舒適，滿足其居住的需求，是人類不可或缺的消費品。與其他商品有所不同的是，房地產(chǎn)商品的價值中包含了房產(chǎn)的價值和地產(chǎn)使用權(quán)的價值，房產(chǎn)的價值會在消費過程中不斷地消耗，而地產(chǎn)使用權(quán)的價值一般會隨著城市的發(fā)展和繁榮而不斷升值，地產(chǎn)使用權(quán)的升值特性使房地產(chǎn)商品成為一種廣泛的投資品。由于房地產(chǎn)商品的單位價值較高，開發(fā)商在開發(fā)過程中的資金投入量較大，而買主在購買房地產(chǎn)商品時需要給付的費用也較高，許多消費者都采用了按揭貸款的方式購買住房，因此，利率水平和景氣程度的變化對生產(chǎn)者和消費者都會產(chǎn)生重大影響。政府對土地的開發(fā)和使用所作出的規(guī)劃，會直接影響土地的供應(yīng)，進而波及房地產(chǎn)項目的開發(fā)狀況；政府所征收的各項稅費，最終將進入到房地產(chǎn)項目的價格里，從而對房地產(chǎn)的銷售狀況產(chǎn)生影響；政府在房地產(chǎn)交易上所制定的政策，還會影響到房地產(chǎn)的流通狀況?？尚行匝芯繄蟾媸窃谟邢薜氖袌鰲l件下進行的對未來預(yù)期收益的預(yù)算，市場的不確定因素導(dǎo)致效益分析的不確定性，實事求是的可行性研究中必須考慮到市場中不可控制的系統(tǒng)性風(fēng)險給項目帶來風(fēng)險的可能。特別是土地公開拍賣之后，當(dāng)?shù)卣ㄟ^土地供給量可以直接調(diào)控房地產(chǎn)市場的供給量從而影響房地產(chǎn)的價格，通過可行性分析研究了解當(dāng)?shù)卣耐恋卣呖梢詾槠髽I(yè)避開集中上市的階段，從而提高開發(fā)企業(yè)的利潤率。 我國房地產(chǎn)開發(fā)實踐證明，開發(fā)項目的關(guān)鍵是決策，而決策的依據(jù)是可行性分析研究。隨著房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，只有靠合法的房地產(chǎn)經(jīng)營，不斷提高決策水平，才能保證獲取開發(fā)收益的可能性。項目投資決策，尤其是大型項目的投資決策的科學(xué)性，是以可行性研究中的可靠的市場預(yù)測、成本分析、效益估算和準(zhǔn)確的項目分析為重要依據(jù)的。在我國，房地產(chǎn)項目要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門立項、審批，而立項審批的依據(jù)之一就是可行性研究。根據(jù)項目可行性分析研究報告的有關(guān)數(shù)據(jù)，不僅開發(fā)商可以了解項目所需資金的種類和數(shù)量，而且金融機構(gòu)可以了解項目的清償能力和盈利能力，并結(jié)合貸款的收益性和安全性原則，確定項目的貸款額度。可行性研究對開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都做出了安排，而這些都是項目設(shè)計任務(wù)書需要明確的內(nèi)容。開發(fā)商在可行性分析研究確定的項目實施方案框架中，落實項目的各項工作，并與設(shè)計、監(jiān)理