【正文】 新世紀(jì)，建設(shè)新型居住家園，從而于天津市的其他居住區(qū)拉開差距。項(xiàng)目與其他居住區(qū)比較，本項(xiàng)目具有顯著的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。生活、娛樂、消費(fèi)、上學(xué)都很方便。項(xiàng)目與天津市的住宅園區(qū)比較有兩大顯著優(yōu)勢(shì)：環(huán)境優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這兩大優(yōu)勢(shì)將能吸引一部分特定的消費(fèi)人群。2005年國家及本市為抑制房地產(chǎn)過熱的發(fā)展勢(shì)頭及過快的價(jià)格漲幅，相繼出臺(tái)以調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格為主要目標(biāo)的各項(xiàng)措施(點(diǎn)擊瀏覽專題)，房?jī)r(jià)大幅度上漲的勢(shì)頭已有所減弱，并趨于平穩(wěn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，與2002年相比，%?！笆濉焙笕辏?0032005年，是本市房?jī)r(jià)的快速上漲時(shí)期。周邊樓盤定價(jià)調(diào)查樓 盤樓盤性質(zhì)售價(jià)（元/M2）百家湖花園公寓現(xiàn)房2200江南文樞院多層（現(xiàn)房）16002100溫泉公寓多層住宅（現(xiàn)房）10001800溫泉花園別墅聯(lián)排別墅（現(xiàn)房）20002400天津第一城多層住宅（現(xiàn)房）1480湖濱世紀(jì)花園多層住宅18802110太陽城多層住宅19502180碧水華庭公寓別墅18802300中國人家別墅（期房）22002350養(yǎng)龍山莊多層住宅（現(xiàn)房）2180240021世紀(jì)假日花園多層住宅（期房）210024002005年天津土地市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，價(jià)格在平穩(wěn)基礎(chǔ)上有一定漲幅，預(yù)計(jì)2006年天津土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)將更趨完善，房?jī)r(jià)在穩(wěn)定中會(huì)有所提高。便捷的交通環(huán)境將在很大程度上提升周邊項(xiàng)目的價(jià)值潛力。同時(shí)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格保持高位，市場(chǎng)需求對(duì)于80—90平米兩居、110平米三居等經(jīng)濟(jì)型戶型的需求范圍也擴(kuò)大到部分中高檔產(chǎn)品中。 環(huán)城四區(qū)和遠(yuǎn)郊五區(qū)縣的土地供應(yīng)量相差不多，%、%；遠(yuǎn)郊區(qū)縣推出土地宗數(shù)躍居全市最高，環(huán)城四區(qū)的土地單宗面積要大于遠(yuǎn)郊區(qū)縣。天津市仍處于穩(wěn)定發(fā)展的起跑階段，大量有效消費(fèi)需求拉動(dòng)市場(chǎng)長(zhǎng)線增長(zhǎng)。另外，本市城市居民家庭2004年住房貸款人均713元，%。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2004年城市居民家庭人均用于購建房的支出為2762元，%。究其原因，是近年二次置業(yè)者增多，這些二次置業(yè)者并非都是高收入富裕階層，大多數(shù)還是中產(chǎn)階級(jí)和普遍老百姓，選購80至120平方米的住房面積，既可以承受得起，又改善和提高了生活素質(zhì)，這也表明普通老百姓具有享受高品質(zhì)生活的愿望。居民中的高收入人群畢竟只占極少數(shù)，所以住宅的開發(fā)建設(shè)，其根本目的還是為了廣大群眾改善居住條件，現(xiàn)階段住宅的開發(fā)主流應(yīng)是建設(shè)高品質(zhì)的康居住宅。雖然當(dāng)今購房者購房的用途已趨向多樣化，尤其是二次置業(yè)需求已出現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。 另據(jù)調(diào)查顯示，%，%的家庭預(yù)計(jì)五年內(nèi)購房，已擁有產(chǎn)權(quán)的家庭希望購置更大的房子，屬二次置業(yè)，為改善生活質(zhì)量。 2005年天津共成交各類土地774宗，；%、%%；成交土地樓面地價(jià)為988元/平方米，已接近千元/平方米，比04年（775元/平方米）%。房地產(chǎn)作為天津市國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其重要性不斷提高。為了進(jìn)一步促進(jìn)住房建設(shè)健康發(fā)展，鼓勵(lì)個(gè)人購房，國家計(jì)委和財(cái)政部宣布取消住房建設(shè)47項(xiàng)不合理收費(fèi)，減輕了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者的負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步刺激了住房消費(fèi)。中共中央、國務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)工作高度重視，把加快房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)，拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)了以市場(chǎng)化為取向的一系列制度創(chuàng)新和突破，使我國房地產(chǎn)業(yè)開始在更高、更新的層次上發(fā)展。第二章 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 改革開放二十年來，我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的增長(zhǎng)階段，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迫切要求調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)。項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均分別較好，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的贏利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。年本項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和市政府關(guān)于加快城市化進(jìn)程的要求，項(xiàng)目建成后，在一定程度上滿足中、低收入家庭的住房需求。凈利潤(rùn)額 萬元利潤(rùn)總額 萬元；b、建設(shè)周期：2年 投資估算與資金籌措，企業(yè)擬自籌2000萬元，籌資2000萬元，其余利用預(yù)售房款。萬元，建設(shè)期貸款利息 萬元，預(yù)備費(fèi) 萬元，其中：建安費(fèi) 多層住宅樓之間空地為大型綠地廣場(chǎng)。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告本項(xiàng)目規(guī)劃擬建設(shè)為現(xiàn)代化居住小區(qū)，其中包括居民住宅、商業(yè)、幼兒園及其他附屬設(shè)施。在此基礎(chǔ)上完成了該項(xiàng)目的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。5 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的工作概況對(duì)“田園住宅小區(qū)” 項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地考察，了解“田園住宅小區(qū)” 項(xiàng)目基本情況，重點(diǎn)了解了“田園住宅小區(qū)” 項(xiàng)目對(duì)目前及以后發(fā)展的需求狀況以及水、暖、電供應(yīng)情況；搜集了國家、省、市、縣有關(guān)政策法規(guī)、規(guī)劃定額等大量資料；根據(jù)該工程現(xiàn)狀進(jìn)行了多個(gè)方案的比較，并提出了推薦方案，對(duì)“田園住宅小區(qū)” 項(xiàng)目建設(shè)方案的建設(shè)規(guī)模及對(duì)水、暖、電的需求進(jìn)行了初期設(shè)計(jì)。4 根據(jù)“田園住宅小區(qū)”的發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合目前有的平面布置，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，合理進(jìn)行“田園住宅小區(qū)”工程建設(shè)，積極采用新技術(shù)、新材料，節(jié)約能源，節(jié)省投資，注重環(huán)境保護(hù)。3 總 田園住宅小區(qū)項(xiàng)目第一章 論1項(xiàng)目名稱：田園住宅小區(qū)擬建場(chǎng)址：項(xiàng)目擬建場(chǎng)址位于天津市區(qū)2 編制依據(jù)天津市委、市政府關(guān)于加快城市建設(shè)的戰(zhàn)略發(fā)展精神；項(xiàng)目土地掛牌出讓地形圖；建設(shè)部1997年《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度規(guī)定》；建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；建設(shè)單位提供的設(shè)計(jì)依據(jù)資料及關(guān)于“田園住宅小區(qū)”的建設(shè)思想和使用要求；國有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)定額、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。編制原則根據(jù)上級(jí)有關(guān)部門的文件精神，認(rèn)真貫徹國家有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；積極進(jìn)行實(shí)地考察，充分了解“田園住宅小區(qū)”目前基本的基礎(chǔ)設(shè)施及有關(guān)情況，結(jié)合縣城總體規(guī)劃原則，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，以人為本，合理利用土地，創(chuàng)造舒適、安寧、環(huán)境秀美、健康、適用的中高檔住宅小區(qū)?！疤飯@住宅小區(qū)”工程方案在適于居住、經(jīng)濟(jì)等基本要求下，注意整體布置，進(jìn)一步改善生活環(huán)境。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的工作范圍本報(bào)告根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)前景、建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、工程方案、投資估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等內(nèi)容進(jìn)行研究，在此基礎(chǔ)上完成了項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。重點(diǎn)對(duì)小區(qū)建設(shè)的必要性、市場(chǎng)前景、工程方案、投資估算、效益分析等諸多方面進(jìn)行綜合分析、論證，全面考察項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性。6 一期擬在項(xiàng)目場(chǎng)址中部和北部建設(shè)14棟多層住宅樓，北部臨街住宅樓一層為臨街商業(yè)；二期擬在項(xiàng)目場(chǎng)址南部建設(shè)21棟多層住宅樓（單體別墅）、一座幼兒園。（詳見方案圖）一期：總用地面積28828 m2住宅套數(shù)336戶總建筑面積45486 m2容積率住宅建筑面積36195 m2商業(yè)建筑面積1858 m2地下建筑面積7433 m2綠化率%二期：總用地面積11391 m2住宅套數(shù)21總建筑面積5240 m2幼兒園建筑面積510 m2住宅建筑面積4730 m2容積率綠化率% 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)a、總投資： 萬元，其它工程費(fèi)用 經(jīng)濟(jì)效益：銷售收入 15378 萬元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %投資回收期 “**住宅小區(qū)” 地理位置優(yōu)越，以人為本，呵護(hù)健康舒適，保護(hù)環(huán)境，節(jié)約資源，人與自然，協(xié)調(diào)共生，適宜居住，市場(chǎng)前景看好。本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)了建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，已成為目前帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)先導(dǎo)性行業(yè)。1998年以來，隨著國家一系列相關(guān)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)重新活躍起來，房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)和消費(fèi)已成為帶動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)?！笆晃濉逼陂g，天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資平均保持了20%的增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)投資占全市固定資產(chǎn)投資的比重超過了20%。2005年天津共推出各類土地858宗，；%、%%。 與04年相比，2005年土地市場(chǎng)總體表現(xiàn)更為活躍，供銷兩旺：國土資源局推出了更多的土地資源，同時(shí)眾多開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，樓面成交地價(jià)不斷增長(zhǎng)或?qū)⑦M(jìn)一步助漲商品房?jī)r(jià)格。尤其是我市采取多項(xiàng)措施鼓勵(lì)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展，使許多不滿足于現(xiàn)有住宅想擴(kuò)大居住面積、改善居住條件的居民多了一種選擇。但據(jù)調(diào)查，居民購房用于改善居住環(huán)境的比重依然占65%。有資料表明，%，%，%，說明購房者目前傾向于選購中小戶型住宅。據(jù)天津市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)的最新抽樣調(diào)查顯示，由于天津城市規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，特別是市民生活水平的不斷提高，使得2004年天津城市居民家庭消費(fèi)呈現(xiàn)出購建房支出增勢(shì)強(qiáng)勁、居民社保意識(shí)增強(qiáng)、居民通訊消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性改變、居民家庭耐用消費(fèi)品市場(chǎng)“新老交替”等10大消費(fèi)熱點(diǎn)。%，提高了2個(gè)百分點(diǎn)。表明經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)良好的態(tài)勢(shì)，促進(jìn)了房地產(chǎn)消費(fèi)。05年6月居住土地讓出狀況一覽表地塊位置用途占地面積（平方米）起拍價(jià)（萬元）起始日期截止日期津靜靜海縣大邱莊鎮(zhèn)規(guī)劃十八號(hào)路南側(cè)城鎮(zhèn)住宅16906月9日6月28日津?qū)殞氎鎱^(qū)鈺華街道辦事處通唐公路南側(cè)城鎮(zhèn)住宅28606月9日6月28日津?yàn)I漁港漢沽海濱大道南側(cè)居住327036月10日6月29日津?yàn)I漁港漢沽海濱大道南側(cè)商業(yè)、酒店式公寓、居住275606月10日6月29日津?yàn)I漁港漢沽海濱大道南側(cè)居住484566月10日6月29日津?yàn)I漁港漢沽海濱大道南側(cè)居住234906月10日6月29日津?yàn)I漁港漢沽海濱大道南側(cè)居住334656月10日6月29日津?yàn)I漁港漢沽海濱大道南側(cè)居住、商業(yè)、金融業(yè)317566月11日6月30日05年6月居住土地成交狀況一覽表地塊位置用途占地面積（平方米成交價(jià)（億）成交日期樓面地價(jià)（元/平方米）津武武清區(qū)京津公路西側(cè)城鎮(zhèn)住宅6月9日津武 武清區(qū)南蔡村鎮(zhèn)蓮勝路北側(cè)城鎮(zhèn)住宅6月9日津?qū)帉幒涌h造甲城鎮(zhèn)田辛村城鎮(zhèn)住宅6月13日津?qū)帉幒涌h造甲城鎮(zhèn)田辛村、趙溫村城鎮(zhèn)住宅6月13日津麗東麗區(qū)津漢公路北、楊北公路東城鎮(zhèn)住宅、商服6月22日津麗東麗區(qū)津漢公路北、楊北公路東城鎮(zhèn)住宅、商服7．346月22日津薊薊縣人民西大街南側(cè)商業(yè)、金融業(yè)、居住36月23日20042005年天津土地市場(chǎng)推出情況對(duì)比20042005年天津土地市場(chǎng)成交情況對(duì)比市內(nèi)六區(qū)全年僅出讓27宗，總建筑面積為340萬平方米，在全市所占的比重最小，不足5%；隨著市內(nèi)六區(qū)供地日益稀缺，其土地價(jià)值將更為突出。隨著普通住宅產(chǎn)品主要供應(yīng)區(qū)的價(jià)格上漲，普通住宅項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，而市場(chǎng)需求方基于控制購房總價(jià)的實(shí)際需求，對(duì)功能齊全的經(jīng)濟(jì)型戶型較為認(rèn)可，對(duì)于此類產(chǎn)品需求量較大。04年是天津城建力度極大的一年，目前規(guī)劃的快速路長(zhǎng)度就達(dá)200公里，整個(gè)快速路工程預(yù)計(jì)于2007年全部完工，快速路將設(shè)置31座互通式立交橋、20座分離式立交橋和10座下穿地道。快速路周邊新項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)就已經(jīng)受到了市場(chǎng)各方面的關(guān)注，快速路沿線項(xiàng)目將成為今后兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)中新的焦點(diǎn)。從目前的市場(chǎng)趨勢(shì)來看，天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在惡性炒作、囤積房屋的違規(guī)行為，整體上來說是平穩(wěn)健康上升的發(fā)展趨勢(shì)，價(jià)格稍有上升的主要原因還是供應(yīng)結(jié)構(gòu)所致。自2003年以來，本市房地產(chǎn)投資、房屋銷售等各項(xiàng)指標(biāo)呈全面增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，海河綜合開發(fā)改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為房地產(chǎn)的發(fā)展注入新的活力，房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫，商品房銷售火爆，各類房屋銷售價(jià)格上漲迅猛。2004年繼續(xù)保持了較快增長(zhǎng)的勢(shì)頭，價(jià)格水平上漲幅度較大，與2003年同期相比，%，成為房?jī)r(jià)漲幅最大的時(shí)期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年本市房屋銷售價(jià)格比2004年上漲6%。附近交通非常便捷，有醫(yī)療、教育、金融、餐飲、通信、休閑等生活場(chǎng)所。田園小區(qū)是以住宅小區(qū)為載體，達(dá)到“三好三高”，即“規(guī)劃設(shè)計(jì)好，科技含量高；組織設(shè)施好，全方位質(zhì)量高；綜合效益好，社會(huì)認(rèn)同率高”，結(jié)合“康居工程”的要求，以及國際上流行的一些規(guī)劃設(shè)計(jì)觀點(diǎn)，創(chuàng)造“以人為本”、生態(tài)保護(hù)的新型住宅小區(qū)。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展日益迅速，小區(qū)的建設(shè)理念也在不斷發(fā)展變化。加上公司的企業(yè)形象及其在天津市的顯著影響也有利于本項(xiàng)目贏得市場(chǎng)。此價(jià)位與天津市區(qū)的同檔樓盤比較仍有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；而此價(jià)位與天津市相關(guān)樓盤比較，在價(jià)格、環(huán)境、房型等各方面又有一定優(yōu)勢(shì)。2005年天津全市共成交商品房126156套。從交易金額來看。%，商品房均價(jià)在12月份出現(xiàn)極大值，為2105元/平方米。2005年是天津樓市極不平凡的一年，商品房突破十萬套，均創(chuàng)歷史新高，市場(chǎng)火爆程度實(shí)屬罕見。然而經(jīng)過短短兩個(gè)多月的調(diào)整，05年3月份市場(chǎng)經(jīng)歷了05年度的首次上揚(yáng)。其中以婚房類的首次置業(yè)為主，這些需求的積極入市，使得交易活躍、市場(chǎng)回暖。隨后的幾個(gè)月，樓市保持了高位活躍狀態(tài)。市場(chǎng)打破了傳統(tǒng)的淡旺季規(guī)律，在3月到10月間，基本上各月交易量均處在較活躍狀態(tài)，至此05年市場(chǎng)回暖的大趨勢(shì)已定。然而04年末的搶購無疑已經(jīng)透支了2005年的部分需求。第三章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案本項(xiàng)目規(guī)劃擬建設(shè)為現(xiàn)代化居住小區(qū)，其中包括居民住宅、商業(yè)、幼兒園及其他附屬設(shè)施。多層住宅樓之間空地為大型綠地廣場(chǎng)。近年來，城市化的浪潮愈演愈烈，城市的版圖也日新月異的變換著。但是在很多地方，似乎因?yàn)榻ㄔO(shè)太快的緣故，新建的小區(qū)往往與原有都市環(huán)境不