【正文】 觀經(jīng)濟(jì)的影響**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說金港住宅小區(qū)項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。**市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進(jìn)的規(guī)劃理念的個(gè)案屈指可數(shù)。從目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況看，正處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)周期角度看，則是繁榮健康發(fā)展階段。我市從2004年起連續(xù)四年被評(píng)為中國(guó)西部百?gòu)?qiáng)縣市，2006年、2007年連續(xù)兩年躋身全國(guó)最具投資潛力的中小城市百?gòu)?qiáng)縣市行列。**市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r可視為典型農(nóng)業(yè)化經(jīng)濟(jì)向工業(yè)化及第三產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型階段，其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)絕對(duì)值增長(zhǎng)較快。居民購(gòu)房能力的變化及購(gòu)買力結(jié)構(gòu)的變化已成為決定商品住宅開發(fā)的根本力量。 2020年，年均增長(zhǎng)4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。與往屆相比，本屆住交會(huì)無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。該方案初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下詳見（附表一）： ①用地面積：13萬平方米②容積率：③總建筑面積：7萬平方米 其中：地上建筑面積6萬平方米地下建筑面積1萬平方米④建筑密度：%⑤綠化率：%。根據(jù)**市規(guī)劃局的要求，該地塊的主要用途是住宅用地，建筑密度不大于40%，綠化率大等于30%?！敖鸶圩≌^(qū)”位于**市新區(qū)**路人民法院對(duì)面，北臨已建成的新區(qū)主干道,西臨二廣高速，東臨金牛建材城。**市距呼和浩特飛機(jī)場(chǎng)160公里，距大同機(jī)場(chǎng)50公里，距首都機(jī)場(chǎng)380公里。47′31″––113176。18′27″—40176。**市地處晉冀**三省區(qū)的結(jié)合部位，素有**自治區(qū)“南大門”之稱,是自治區(qū)對(duì)外開放、發(fā)展外向性經(jīng)濟(jì)的窗口和前沿,也是內(nèi)地經(jīng)濟(jì)向邊遠(yuǎn)少數(shù)民族地區(qū)轉(zhuǎn)移的過渡地帶。公司具有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷，擁有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)秀的客戶服務(wù)系統(tǒng)及管理人員，具有創(chuàng)新、務(wù)實(shí)的開發(fā)理念和不斷進(jìn)取的開拓意識(shí)、形成了“高水準(zhǔn)、高品質(zhì)”的開發(fā)經(jīng)營(yíng)思路和市場(chǎng)品牌形象，建立了—套符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需要管理體系以及一支人員簡(jiǎn)練、經(jīng)驗(yàn)豐富、高效能干，具有團(tuán)隊(duì)合作精神的員工隊(duì)伍。三、項(xiàng)目概況1．單位名稱：**市**房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2．成立時(shí)間：2007年5月3．注冊(cè)地址：**市4．經(jīng)營(yíng)地址：**市**鎮(zhèn)四十二號(hào)村西南5．法定代表人：6．注冊(cè)資本：500萬元7．執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：1526020000010018．企業(yè)類型：有限責(zé)任公司9．主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目銷售總收入23100萬元，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)1991萬元，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。目前在北京、天津、山東萊蕪、安徽馬鞍山、上海等地開展低層、多層和高層鋼結(jié)構(gòu)住宅試點(diǎn)工程，已經(jīng)建成30多萬平方米，最近北京賽博思金屬結(jié)構(gòu)有限公司將建造12萬平米外企職工公寓，**國(guó)立工程設(shè)計(jì)咨詢有限責(zé)任公司為包頭市設(shè)計(jì)了10萬平米的鋼結(jié)構(gòu)住宅，這些都說明了鋼結(jié)構(gòu)住宅發(fā)展勢(shì)頭良好。實(shí)現(xiàn)住宅部品通用化，大力推行新建住宅一次裝修到位，促進(jìn)個(gè)體化裝修和產(chǎn)業(yè)化裝修相統(tǒng)一。金港住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告金港住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 前 言我公司通過對(duì)**市新區(qū)**路人民法院對(duì)面13萬平方米的地塊的開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)**市和新區(qū)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。把握國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，結(jié)合**市地區(qū)住宅建設(shè)的實(shí)際情況，擬在鋼結(jié)構(gòu)、墻體、節(jié)能環(huán)保、新型能源、成品住房等綠色建筑方面進(jìn)行探索應(yīng)用，采用太陽能與建筑一體化生活熱水技術(shù)、太陽能光伏LED燈具、低溫?zé)崴匕遢椛洳膳头謶粲?jì)量低碳技術(shù)；采用中水回用、雨水滲透和有機(jī)生化垃圾處理等環(huán)保技術(shù)；采用居住區(qū)智能化物業(yè)管理技術(shù)。我國(guó)鋼結(jié)構(gòu)住宅起步很晚，大規(guī)模研究開發(fā)、設(shè)計(jì)制造、施工安裝鋼結(jié)構(gòu)住宅還是近二三年才發(fā)展起來。 本項(xiàng)目總建筑面積7萬平方米，項(xiàng)目總投資18000萬元。一、報(bào)告編制目的 在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 二、報(bào)告編制依據(jù) **市規(guī)劃局規(guī)劃方案；國(guó)家建設(shè)部及**頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料；《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T503782006）；《鋼結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB502052001）。**市**房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司現(xiàn)有員工45人，具有本科以上學(xué)歷的員工占52％，具備中、高級(jí)職稱者多名。目前，公司正以“專業(yè)、專注、真誠(chéng)、高效”的標(biāo)準(zhǔn)為廣大客戶提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)。地理坐標(biāo)為北緯40176。48′28″,東經(jīng)112176。47′18″。鐵路有京包線、大（同）準(zhǔn)（準(zhǔn)格爾）電氣化鐵路橫貫市區(qū)，公路有208國(guó)道、呼陽省級(jí)公路縱橫全市。由此該地塊系**市新市區(qū)的最佳路段，地理位置極其優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，是未來居住小區(qū)環(huán)境及其獨(dú)特的新天地。據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高檔次的住宅新區(qū)。第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析國(guó)內(nèi)環(huán)境：中國(guó)房地產(chǎn)還有20年以上的好景。 上海新國(guó)際博覽中心，第七屆中國(guó)住交會(huì)拉開序幕。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì)，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會(huì)主辦方所預(yù)言“中國(guó)房地產(chǎn)還有20年以上的好景”。 “中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)?！痹诜康禺a(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了供求兩旺，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)的發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較協(xié)調(diào)。一、 **市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 經(jīng)濟(jì)狀況**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷壯大，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)特色明顯，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，對(duì)外開放不斷加強(qiáng)，**市社會(huì)全面進(jìn)步，城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快，交通通訊日益發(fā)達(dá)，科教和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)欣欣向榮。**市財(cái)政收入、規(guī)模以上工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資額連續(xù)四年保持烏蘭察布第一，正在向自治區(qū)一流旗縣市的目標(biāo)邁進(jìn)。房地產(chǎn)狀況衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，必須遵循以下基本標(biāo)準(zhǔn)：首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次要看房屋價(jià)格的波動(dòng)狀況及其走勢(shì)。**市的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前來說還不是很發(fā)達(dá)，全市尚未形成真正意義上的具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)公司，在市場(chǎng)產(chǎn)品力上也極為薄弱，還未有任何具規(guī)模的小區(qū)形成，并缺少大量先進(jìn)的房產(chǎn)設(shè)計(jì)和營(yíng)銷手段，市場(chǎng)本身還存在著許多問題。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加、居住水平的提高而不斷演變，**市的房地產(chǎn)將會(huì)迎來一個(gè)蓬勃健康發(fā)展的階段。第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。有蒙、漢、回、滿等15個(gè)民族，少數(shù)民族人口約3400人，其中蒙古族1200多人。已基本構(gòu)建了較為完善的基建設(shè)施與交通網(wǎng)絡(luò)，**市同京津冀和呼包鄂的經(jīng)濟(jì)地理距離將大大縮短，極具潛在