【正文】 水。 市政供水壓力按 。 （四） 給排水 給水系統(tǒng)： 商業(yè)與生活用水由 *****市市政給水管道提供 ，整個(gè)小區(qū)分兩 路 DN200引入，在小區(qū)成環(huán)狀布置，保障供水的安全性 。根據(jù) 《城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范》（ CJJ3790） 11 及《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 （ GB500112020）可不考慮地震設(shè)防。 （ 三 ） 地震 *****市地處較為穩(wěn)定的華南 地區(qū) ，至今地震震級(jí)小于 級(jí)，本區(qū)域構(gòu)造運(yùn)動(dòng)相對(duì)較為微弱，周邊地區(qū)的地基相對(duì)穩(wěn)定。 其氣候特點(diǎn)是氣候溫暖，雨量充沛，太陽(yáng)輻射強(qiáng)、日照充足，雨熱同季、干濕季節(jié)分明、無(wú)霜期長(zhǎng)。大部分地區(qū)地勢(shì)在海拔 200m 以下，一般丘陵 海拔在 100m 左右，河谷階地海拔在70～ 100米。 28′，北面環(huán)抱廣西工業(yè)重鎮(zhèn)柳州市，東北與湘西南交界，西北與 黔 東南接壤，東臨桂林市、梧州市， 西毗河池地區(qū)，南與南寧地區(qū)、貴港市相連，居于西南、華中各省與華南沿海的連接帶上，是建設(shè)大西南出海通道不可缺的有機(jī)整體。 04′，東經(jīng) 108176。 二、項(xiàng)目建設(shè)條件 （一）地形、地貌、地質(zhì) *****市位于廣西中部，北緯 23176。項(xiàng)目北側(cè)緊鄰草鞋溝，擁有 230 米濱水帶，濱水綠化面積超過 8100平方 米，可先做濱水景觀設(shè)計(jì)，共同成為“草鞋溝景觀 整治 ”的重要組成部分。用地南側(cè)的新興北路為城市主要干道，交通便捷。 第三章 建設(shè)用地分析 一、場(chǎng)址選擇 該地塊 位于 *****市新興北路 246 號(hào)，用地四周建筑幾乎均為建筑質(zhì)量低劣的天地房民宅，環(huán)境不佳。 9 從總體上看， *****市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐漸趨于理性并已開始進(jìn)入最佳發(fā)展期。 *****市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件 城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間， *****市現(xiàn)有人口 萬(wàn)人，其中城區(qū)人口約 28 萬(wàn)人。從購(gòu)房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上升。 （ 1）新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況 2020 年， *****市的房地產(chǎn)開發(fā)投資保持快速增長(zhǎng)，商品房銷售面積大幅增長(zhǎng)，銷售價(jià)格上揚(yáng)較快，全市商品銷售面積 萬(wàn)平方米，每平方米綜合銷售價(jià)格 2650 元，同比增長(zhǎng) %，究其原因是因?yàn)槿挟?dāng)前還處于城市建設(shè)發(fā)展初期， 2020 年同期基數(shù)小，房地產(chǎn)投資增幅大。 *****市的市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) *****市作為新興的地級(jí)市，在市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)及 *****市人民的努力拼搏下， *****市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展取得了優(yōu) 異的成績(jī)，城鎮(zhèn)居民收入進(jìn)一步增長(zhǎng)，人民生活質(zhì)量不斷提高，人口不斷增長(zhǎng)，給 *****市的房地產(chǎn)帶來了前所未有的機(jī)遇，大部分消費(fèi)群體都希望擁有屬于自己的住房，不僅如此，隨著人們對(duì)居住條件要求越來越高，良好的居住環(huán)境，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的戶型結(jié)構(gòu)，價(jià)格適中 8 的住房，能夠極大地刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。 （ 3） *****住宅銷售價(jià)格呈逐年上升趨勢(shì)，價(jià)格走勢(shì)穩(wěn)中有升。 2020 年以來， *****市商品房竣工面積和銷售面積不斷攀升，商品房銷售仍是以預(yù)售房形式強(qiáng)售。目前， *****市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行具有如下特點(diǎn)： （ 1）房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，投資額逐年遞增，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重基本保持了連年增長(zhǎng)。但隨著中國(guó)178。 居住面積的改善，再加上我區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速 — 城市化年遞增的比率大于 %，城鎮(zhèn)人口的不斷增加，以及每年 GDP 以高于10%的速度增長(zhǎng)，這些因素必然會(huì)促使我區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的需求持續(xù)增加。雖然增速有所下降，但是房地產(chǎn)開發(fā)投資額在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中所占比重有所上升。國(guó)務(wù)院也發(fā)布了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積 6 極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化 ； 強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé) ； 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)等等，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。在分析房地產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)政策特征的基礎(chǔ)上，探討我區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容、特征、基本邏輯、基本要求和發(fā)展趨勢(shì)。從規(guī)劃到建設(shè)都是為了滿足 *****市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和隨之而來的中心城區(qū)人口不斷增加的需要。 本項(xiàng)目 由 廣西 *****市 中興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 建設(shè)，銷售采取面向社會(huì)銷售方式實(shí)施。居住，是職工基本的生活需求，為了穩(wěn)定現(xiàn)有的隊(duì)伍，進(jìn)一步引進(jìn)優(yōu)秀人才，加速 *****市的經(jīng)濟(jì)建設(shè) ，建設(shè)本項(xiàng)目 是 非常必要 的 ，同時(shí)也能改變*****市人民居住條件。 5 隨著地級(jí)市 *****市的設(shè)立，在 *****市黨委和政府的 管理統(tǒng) 籌下，全市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部、專業(yè)人才大量引進(jìn)。該古遺址距項(xiàng)目約 15km。 按照規(guī)劃， *****華僑投資區(qū)將建成商貿(mào)物流、金融保險(xiǎn)、高新產(chǎn)業(yè)、旅游觀光、科教文化、外向型工業(yè)為一體的現(xiàn)代化新城區(qū)，是 *****市對(duì)外開放的窗口，項(xiàng)目附近區(qū)域沒有大型的污染企業(yè)。水路交通以紅水河為主，枯水期可航行 120t 級(jí)駁船，成為 ******內(nèi)煤礦外運(yùn)的一大通道。國(guó)道 322（南柳線）縣境路段長(zhǎng) 34km，南柳高速公路通過 區(qū)域。 ******城區(qū)交通運(yùn)輸比較發(fā)達(dá)。工 業(yè)生產(chǎn)已形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)，制糖、發(fā)電、冶煉、建材、造紙、煤炭開采已成為 ******主要工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)，主要企業(yè)有 ******冶煉廠、東塘集團(tuán)遷江糖廠、桂中水泥廠、東江煤礦、八一鐵合金廠等。 ******市政府駐 ******內(nèi) ，位于桂中平原，湘桂走廊尾部。 ******市的建立是桂中發(fā)展史上新的里程碑，是桂中改革新的起點(diǎn)，有著重要的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。市域東西橫距 公里，南北縱距 公里，總面積 萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?，境內(nèi)壯、漢、瑤等 10 多個(gè)民族和睦相處，少數(shù)民族人口 占 ％。 16′～ 24176。 24′～ 110176。 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 一、 發(fā)展規(guī)劃 （一） ******自然概況 ******位于 ******中部，素有“桂中”之稱。 項(xiàng)目總 投資 元。 容積率為 ， 總建筑面積為，其中住宅建筑面積 m2，商業(yè)及配套建筑面積 m2，地下車庫(kù) m2，架空層面積 m2。 （ 四 ） 建設(shè)性質(zhì)： 新建 （ 五 ） 建設(shè)地點(diǎn)： ******新興北路 ******號(hào) （ 六 ）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 ： 擬建 ******住宅小區(qū) 設(shè)有住宅樓、 商業(yè)區(qū) 、地下停車庫(kù)等 。 1 第一章 項(xiàng)目概況 一、 項(xiàng)目概況 （一） 項(xiàng)目名稱： ******住宅小區(qū)項(xiàng)目 （二） 建設(shè)單位： ******中興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 單位法人 ： ****** （三）建設(shè)單位簡(jiǎn)介 ： ******房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于 2020 年 11 月 8日，公司地址位于 ******新興北路 ******號(hào)。法定代表人 ******，公司注冊(cè)資本金為人民幣壹佰萬(wàn)元，注冊(cè)號(hào)為 ******， 經(jīng)營(yíng) 范圍：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)；商品房銷售。 規(guī)劃建設(shè) 用地面積為 ， 實(shí)際建設(shè)用地面積 ㎡ ，道路建設(shè)用地面積 m2。項(xiàng)目共建設(shè) 9棟住宅樓房和 6個(gè)商業(yè)區(qū) ，其中 4棟為 32 層的 高 層住宅樓， 4棟為 18 層的高層住宅樓， 1棟為 10 層的 小 高層住宅樓，并 建地下人防工程和停車庫(kù) 。 2 二、 設(shè)計(jì)依據(jù) （一） 有關(guān)法律法規(guī) 《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（ 2020 年） 《中華人民共和國(guó)土地管理法》（ ） 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》（ 1989 年） 《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》（ 2020年） 《中華人民共和國(guó)固體廢物污染防治法（修訂）》（ 2020年） 《中華人民共和國(guó)環(huán)境噪音污染防治法》（ 1996年） 《中華人民共和國(guó)水污染防治法（修訂）》（ 2020年） 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（ 1998 年） （二） 有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn) 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 (GB503522020) 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 (GB500092020)(2020 版 ) 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB500102020) 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB500072020) 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB500112020)(2020 年版 ) 《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》 (GB502232020) 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500152020（ 2020年版） 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 (JGJl62020) 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB500192020) 《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車 場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5006797） 《 廣西居住建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn) 》 3 《 ******市城市總體規(guī)劃（ 20202025）》 。地理位置在東經(jīng)108176。 28′，北緯 23176。 29′之間。 ******是大西南出海通道 重要樞紐 ，區(qū)位條件、交通條件、資源條件配合良好，有著較好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，將成為廣西重要的以能源、特種冶金、建材等為主的重裝備制造業(yè)基地。合理劃分桂中地區(qū)的行政區(qū)域，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的形成和發(fā)展具有十分重要的意義。 4 *****東西橫距 84km，南北縱距 ，土地面積為 ㎡ ，人口 萬(wàn)人。 2020 年地級(jí) *****市成立以后， ******發(fā)展較快，城市布局趨于合理，逐步形成以河西為主的工業(yè)開發(fā)區(qū)及開發(fā)區(qū)鳳凰鎮(zhèn)、遷江、小平陽(yáng)、平陽(yáng)鎮(zhèn)等工業(yè)相對(duì)集中區(qū)。 *****火車站有直達(dá)外省的上海、廣州、武漢及區(qū)內(nèi)南寧、柳州、桂林的旅客列車。全市已形成以市區(qū)為中心，通向各限時(shí)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公路網(wǎng)。 華僑投資區(qū)作為一個(gè)全新的城區(qū)，已納入 *****市總體規(guī)劃，區(qū)域面積 55 平方公里；總?cè)丝? 萬(wàn)人，同世界上 34 個(gè)國(guó)家 、地區(qū)有著廣泛的親緣關(guān)系，海外僑胞 5456人。 *****市主要 歷史文物為“麒麟山人”古遺址，位于 *****橋鞏鄉(xiāng)合隆村麒麟山卡母洞，于 1958 年公布為廣西文物保護(hù)單位。本項(xiàng)目評(píng)價(jià)范圍內(nèi)沒有需要特別保護(hù)的文物古跡。設(shè)市后大量引進(jìn)的人才，對(duì) *****市的發(fā)展做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)，今后*****市的的快速發(fā)展也離不開這一大批優(yōu)秀人才。 本項(xiàng)目正是在這樣的背景下被提出來的。該項(xiàng)目建成后， 有效的解決 *****市人們及周邊縣市人們的住房需求，對(duì)整個(gè) *****市的社會(huì) 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展具有重要的意義。 （二）產(chǎn)業(yè)政策分析 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策是房地產(chǎn)發(fā)展的指導(dǎo)性政策，對(duì)區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的運(yùn)行包括政策 制訂、實(shí)施 評(píng)價(jià)、反饋和調(diào)整 5個(gè)階段，必須尊循一定的的規(guī)律。 近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，產(chǎn) 品 產(chǎn)出持續(xù)擴(kuò)張，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)向高技術(shù)產(chǎn)品方向發(fā)展。 ******省 房地產(chǎn)起步較晚，近幾年投資處于穩(wěn)定增長(zhǎng)狀態(tài) ，同時(shí)總體上呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì) 發(fā) 展相對(duì)應(yīng)的快速增長(zhǎng)特征。從商品住宅的投資類型結(jié)構(gòu)看，商品住宅投資在投資總額中所占比重保持平衡，投資增帶波動(dòng)較小。 （三） *****市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè) *****市房地產(chǎn)的發(fā)展及現(xiàn)狀 *****市是 2020成立的新的地級(jí)市，房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，商品房小區(qū)配套設(shè)施不夠完善，小區(qū)建設(shè)的環(huán)境品質(zhì)不如人意，住宅商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，在房屋的設(shè)計(jì)和建設(shè)過程中往往忽視采光，通風(fēng)和建筑的美學(xué)效果，未能真正體現(xiàn)以人為本的理念。東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立和“強(qiáng)市富民”方針的實(shí)施，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，國(guó)民生產(chǎn)總值呈快速上升趨勢(shì)，城市發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)，尤其是市政府加大城市建 設(shè)力度，進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造，極大地推動(dòng) *****市房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展， 2020 年 *****市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，完成增加值 9. 07億元，比上年增長(zhǎng) %，商 品房竣工面積 7 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%，商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) %。 （ 2）商品房供需兩旺，空置率低。 2020 年， *****市商品房年空置面積較低，空置 %，遠(yuǎn)低于 10%～ 15%的國(guó)際警戒線，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫 成分較少。 （ 4）近年來，隨著 *****市房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，樓宇外形設(shè)計(jì)、顏色搭配和園區(qū)綠化設(shè)計(jì)等細(xì)部特征，已逐漸在 *****市房地產(chǎn)市場(chǎng)上得到關(guān)注，隨著廣大消費(fèi)者在消費(fèi)時(shí)越來越理性和成熟，市民對(duì)生活質(zhì)量的要求也越來越高，這也迫使開發(fā)商必須不斷提高產(chǎn)品品質(zhì)，以適應(yīng)消費(fèi)者由居住型和舒適型發(fā)展。開發(fā)舒適、美觀，具備以人為本功能的商品化規(guī)?；淖≌^(qū)，具有廣闊市場(chǎng)前景。 （ 2）新建商品住宅購(gòu)買對(duì)象情況 隨著 *****市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快， *****市市區(qū)的居住和投資環(huán)境不斷改善，特別是區(qū)內(nèi)其他地市的人士紛紛來該市就業(yè)和投資，外地居民購(gòu)房的比重逐年上升。 *****市商品房?jī)r(jià)格的趨勢(shì) 2020年以來， *****市商品房開發(fā)與上年相比，銷售面積逐 漸增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，交易價(jià)格曲線持續(xù)走高。成立地級(jí)市以來，外地涌入 *****市 經(jīng)商的人口不斷增加，隨著城鄉(xiāng)居民可支配收入的提高，人們的居住觀開始由“有房住”向“住得寬，環(huán)境好”的方向發(fā)展。 2020 年， *****市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)上年的發(fā)展勢(shì)態(tài)。 但此地段由于老汽車站的存在，人口密集。東側(cè)為柳來路延伸區(qū)域，現(xiàn)狀為土路，但隨著城市道路的改造完善，交通便捷程度將進(jìn)一步提升。隨著景觀環(huán)境的改造，地塊區(qū)域的居住生活環(huán)境在不久的將來會(huì)有更大