【正文】 02年，㎡（㎡）%；，%。二．產品供需預測根據調查，目前XX市房地產投資大幅增加，%。坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學府佳園三期，平均價格在2000元/平方米左右。半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。半島尊邸和南湖山莊?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。在楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體——高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。洪山區(qū)住宅價格指數季度另外，重點調查了我們的項目所在的洪山區(qū)房地產市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。購房者能承受多高的房價,是房地產市場上最為關心的問題,根據我們這次調查結果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占33%,%%承受總價格在4150萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%。目前XX市住宅市場供應上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101120的占總量的32%,121140占總量的45%,141160的占總量的5%,161180占總量的10%,180以上的占總量的4%。而且要重視該項目的社會效益。技 術 經 濟 指 標項目單位數量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數人容積率綠化率%45住宅棟數棟45平均層數層地下車庫面積平方米4820停車位個240三．問題與建議考慮到現代住宅小區(qū)建成后，其用戶多數為擁有較高文化層次和收入的白領階層，結合他們的消費心理和消費結構，要特別注意其附屬設施的建設，如停車場，娛樂中心及安保措施。 本項目投入自有資金3000萬元，再加上房屋預售款。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。通過天然氣中壓管向區(qū)內送氣?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。3. 供熱擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。1. 供水在鼓風小區(qū)東側有現狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，XX集團人對于溫馨的認知，是源于對生活細節(jié)完美的追求。我國已經進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“現代住宅小區(qū)”，致力于為在XX高新技術工業(yè)園區(qū)工作的白領階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。總居住戶數996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，綠化覆蓋率45%。二．項目概況擬建于關東科技工業(yè)園內，東臨關山三路，南接大黃村，西連XX鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原XX城建學院、馬鞍山森林公園。近兩年來，XX開發(fā)區(qū)管委會認真總結了十年創(chuàng)業(yè)的經驗和新區(qū)建設中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀的集產、學、研、居為一體，產業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的XX科技新城的奮斗目標。目前開發(fā)區(qū)產值上億元的企業(yè)已達35所，并已形成通信、電子信息、生物技術三大支柱產業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產業(yè)基礎。我們公司為了響應國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)現代住宅小區(qū)?，F在房地產經濟（尤其住宅經濟）是我國新的經濟增長點，發(fā)展房地產經濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展。（1）項目建議書及其批復文件（2）國家及XX市頒布的相關法律、法規(guī)、政策（3）XX市國民經濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要（4）XX市2002002年國民經濟和社會發(fā)展統計公報（5）XX市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（6）XX高新技術開發(fā)區(qū)的經濟和社會發(fā)展規(guī)劃（7）房地產開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額（8）《XX市市區(qū)基準地價》（9）XX市及項目周邊地區(qū)市場調研和現場勘察資料（10）投資項目方簽定的協議書或意向書（11）編制《報告》的委托合同（12）其他有關依據資料房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的重要支柱之一。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承誠信、合作、卓越、創(chuàng)新的經營理念，開拓進取。一、總 論一．項目背景:現代住宅小區(qū)承辦單位是XX房地產開發(fā)集團公司，注冊資本XXX萬元，開發(fā)資質為一級。公司經營范圍：房地產開發(fā)、房地產經營、商品房銷售、物業(yè)管理等。XX房地產開發(fā)集團公司的經營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活提供高質量的住宅產品和服務，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值服務社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現XX房地產集團的社會價值；為員工創(chuàng)造機會創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高XX集團人的工作生活質量；為股東創(chuàng)造回報以長遠利益回報XX集團股東。發(fā)展房地產經濟有利于加快我國產業(yè)結構和消費結構的調整，從而促進國民經濟健康持續(xù)發(fā)展。現今，國家為拉動經濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產經濟。XX高新技術開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術、高新技術產業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽。關東科技工業(yè)園是XX開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術產業(yè)的主要基地?，F代住宅小區(qū)選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動XX高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產、學、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善XX開發(fā)區(qū)的面貌。自有資金為3000萬元，現代住宅小區(qū)項目規(guī)劃總用地10萬平方米。小區(qū)內設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網點、集貿市場、居委會、派出所等設施。整個花園小區(qū)現代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現代。讓XX集團人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家。2. 雨水、污水排放武黃路大街現有現狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入。4. 供電擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。5. 供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由XX宏達房地產開發(fā)公司統一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內。6. 電信本項目預計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設下屬分局解決。 本項目完成后，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）、。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設的過程中，要時時注意政府的各種政策。二、市場預測一．市場調查據2002年武房指數報告顯示:,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。從以上統計結果看,120m2140m2的住宅面積目前是XX市住宅市場上供應的主力,市場接受程度最高。以上調查結果顯示,XX市購房者所能承受的價格在2030萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范圍。；，%。洪山區(qū)指數2001第四季度2002第一季度2002第二季度2002第三季度2002第四季度 2002年第四季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。從市場現狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤該區(qū)域樓盤呈現別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，；均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍郡經過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。%。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結合入住XX光谷的高科技公司的不斷增多，白領階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。三．價格預測據調查，今年XX市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2002年項目相比，這些項目無論在質量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動XX市房價繼續(xù)走高。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為XX市商品房的銷售提供了契機，這將導致XX市商品房價格出現上漲趨勢。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應，帶動地價上升。從目前我市房地產的消費市場來看，%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經開始向商品化轉變，使得市場積累的需求量在短時期內釋放出來。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。因為隨著經濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質以及物業(yè)管理服務的要求的提高。，由于房地產市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐XX以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內著名房地產商的到來，使XX房地產市場的競爭更為激烈化。四．競爭力分析外地企業(yè)紛紛進入XX。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內著名房地產商的到來，使XX房地產市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質量。品牌的魅力在房地產業(yè)中已經顯現，目前在XX市居民購房消費中，企業(yè)知名度已經成為重要的參考因素。鑒于本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近XX和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。據此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。由于他們：1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。XX高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。4）對家庭居室的要求較高：，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設計要求也比較高。所以投資風險不會太大.：在市場經濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。三、建設規(guī)模與產品方案建設規(guī)模與產品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎上，論證比選擬建項目的建設規(guī)模和產品方案，作為確定項目技術方案、設備方案、工程方案、原材料燃料供應方案及投資估算的依據?？偩幼魯?96戶，規(guī)劃總居住人口3187人，綠化覆蓋率45%。(小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖2)二．產品方案1. 戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內涵，充分體現21世紀科技新城高品質住宅區(qū)的風貌。根據以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：戶 型 分 配 表樓型戶型格 式面積（㎡）數量（套）①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺64B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺64②C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺80D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺80③E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房90F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房90④G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺264H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺2642. 技術設備條件1) 室外：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。2) 室內：：廳、房為乳膠漆。：廳、房為乳膠漆。：廳、房為水泥砂漿拉毛。：戶外窗用彩鋁窗。：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預留熱水器接口位。：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。、電話、電訊系統：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網，報裝后可立即使用。：煤氣管道安裝到廚房。：有組織排水，預設空調機專用冷凝水排水管。2.“一卡通” 智能系統：IC卡門禁、小區(qū)內停車、消費“一卡通”。3. 道路系統道路為小區(qū)主干道和組團內部道路兩極。4. 小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內設保安。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全