【正文】 **房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)同時(shí)，交易面積大幅提升——城區(qū)房屋去年交易面積達(dá)118萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)了118%。％。2002～2009年**房地產(chǎn)開發(fā)投資主要指標(biāo)（一）年 份房地產(chǎn)開發(fā)投資額(億元)增長(zhǎng)（％）商品房銷售面積(萬(wàn)平方米)增長(zhǎng)（％）二、**市2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況回顧 開發(fā)投資迅速回升從2008年底開始，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資開始低速增長(zhǎng)，并在2009年2月出現(xiàn)了大幅度負(fù)增長(zhǎng)，12月，**，%。力爭(zhēng)小企業(yè)貸款增速高于全部企業(yè)貸款增速，新增小企業(yè)貸款占新增企業(yè)貸款的比重有所提高。春耕在即，涉農(nóng)貸款增速原則上不應(yīng)低于各項(xiàng)貸款平均增速。新增中長(zhǎng)期貸款占各項(xiàng)貸款的比重應(yīng)較2009年有所回落，掌握在正常年份的平均水平?！　榇?，央行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告提出了具體措施：　　————信貸資金重點(diǎn)用于支持在建項(xiàng)目，嚴(yán)格控制新上項(xiàng)目貸款。金融機(jī)構(gòu)要切實(shí)把握好信貸投放節(jié)奏，使貸款保持均衡，防止季度、月度間過(guò)大波動(dòng)?！　⊙胄械呢泿耪邎?zhí)行報(bào)告指出，2010年要處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理好通脹預(yù)期的關(guān)系，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。公開市場(chǎng)操作力度逐步加大并引導(dǎo)利率適當(dāng)上行，7月初重啟1年期央票發(fā)行，流動(dòng)性回收力度增大。％。面對(duì)2010年更加復(fù)雜的形勢(shì)，要更加注重根據(jù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信貸需求均衡把握信貸投放節(jié)奏，改善信貸服務(wù)，著力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。今年要力爭(zhēng)做到信貸總量適度、節(jié)奏均衡、結(jié)構(gòu)優(yōu)化。貨幣政策盡管金融危機(jī)帶來(lái)的最困難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，我國(guó)和世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了向好的變化，但經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)復(fù)蘇目前主要還是依靠投資拉動(dòng)，支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力還不強(qiáng)，因此貨幣政策的原則不會(huì)發(fā)生改變，無(wú)論在執(zhí)行中微調(diào)的頻率與力度如何，貨幣信貸的環(huán)境仍將是適度寬松。4月17日國(guó)務(wù)院指出，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。4月15日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％。4月11日，銀監(jiān)會(huì)要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。（5）近期出臺(tái)的房地產(chǎn)政策還有：近兩個(gè)月來(lái)，國(guó)家對(duì)樓市出臺(tái)了密集的調(diào)控政策，被稱為“史上最強(qiáng)”樓市調(diào)控政策組合拳。（4）2010年1月7日“國(guó)十一條”的出臺(tái)，國(guó)辦發(fā)出的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)）指出，要嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。（2）2009年12月14日“國(guó)四條”出臺(tái)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。產(chǎn)業(yè)政策落實(shí)保障房，建立多層次住宅格局是主旨伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題逐漸暴露出來(lái)。要以擴(kuò)大內(nèi)需特別是增加居民消費(fèi)需求為重點(diǎn)，以穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化為依托，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，努力使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得明顯進(jìn)展。中國(guó)社科院發(fā)布的2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》預(yù)測(cè)，明年中國(guó)GDP增長(zhǎng)率將回升到9%左右，CPI漲幅在3%以內(nèi)。二、價(jià)格定位 **市目前大型住宅小區(qū)開發(fā)不多，經(jīng)對(duì)**市住宅的銷售情況現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，結(jié)合**市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，**豪居的價(jià)格定位為：機(jī)動(dòng)車車位均價(jià)為3萬(wàn)元/個(gè)，商鋪均價(jià)為13000元/M2，住宅均價(jià)為2860元/M2。富裕農(nóng)民。二、客戶定位個(gè)體經(jīng)商人士。附近有市場(chǎng)（三個(gè)大型貿(mào)易市場(chǎng)：東面有**市場(chǎng)，西面水店農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，北有食品廠市場(chǎng)）、中小學(xué)校（東有**五中，東南有官貿(mào)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)）、銀行等公共公用設(shè)施，商業(yè)繁華度較好，公共公用設(shè)施完備度較高。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析項(xiàng)目地址位于**，距**市商服中心（世貿(mào)廣場(chǎng)）不到10分鐘車程，區(qū)域商業(yè)繁華度較高。當(dāng)某一組其中一臺(tái)變壓器停電時(shí)，可手動(dòng)或自動(dòng)投入，將帶電段電源送至停電段母線上。低壓系統(tǒng)設(shè)兩臺(tái)干式變壓器。當(dāng)市電停電時(shí)，該發(fā)電機(jī)在15秒內(nèi)自動(dòng)啟動(dòng)，并能在30秒內(nèi)供電。高壓系統(tǒng)電壓等級(jí)為10kV，低壓系統(tǒng)電壓等級(jí)為220V/380V。其余一般的動(dòng)力、照明用電為三級(jí)負(fù)荷。五、變配電系統(tǒng)負(fù)荷等級(jí)：本工程消防設(shè)備及應(yīng)急照明為一級(jí)負(fù)荷。區(qū)內(nèi)的車行道路為4米寬，平時(shí)作為普通車行道，緊急時(shí)也可作為應(yīng)急消防通道。整個(gè)建筑采用不對(duì)稱的均衡來(lái)把握，動(dòng)中帶靜，柔和簡(jiǎn)約的現(xiàn)代符號(hào)，完美天成。整個(gè)建筑的處理上，整體性和局部的處理手法統(tǒng)一；虛實(shí)對(duì)比，設(shè)計(jì)母題新穎創(chuàng)新；把握現(xiàn)代元素間的組合關(guān)系，達(dá)到有機(jī)的和諧。地下用于機(jī)動(dòng)車停放以及布置設(shè)備用房。地面以上建筑為19層，地下室設(shè)機(jī)動(dòng)車車庫(kù)。景觀規(guī)劃原則是與整體功能布局，空間組合相協(xié)調(diào)，重點(diǎn)加強(qiáng)不同功能區(qū)域的景觀設(shè)計(jì)，營(yíng)造一個(gè)現(xiàn)代商住小區(qū)景觀。地下車庫(kù)出入口分別設(shè)置并采取人車分流，盡量減少各種流線之間的干擾。該項(xiàng)目規(guī)劃方案布局合理，功能分區(qū)明確，并與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)，充分利用地形地貌，考慮群體的空間布局及綠化、景觀、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，整體設(shè)計(jì)力求功能分區(qū)明確，動(dòng)靜分明，立面設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔，體現(xiàn)現(xiàn)代科技。朝向和通風(fēng)采光環(huán)境優(yōu)良。一、規(guī)劃設(shè)計(jì)**豪居位于**（**五橫路與**六橫路之間）。建筑密69%，綠化率33%。該項(xiàng)目共2幢19層商住樓組成。結(jié)合**市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，在**市區(qū)建設(shè)住宅小區(qū)的舉措將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)顯著的經(jīng)濟(jì)效益，該項(xiàng)目建設(shè)可行。 資金籌措該項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃詳細(xì)如下表：項(xiàng) 目金額（萬(wàn)元）占總投資比例資本金3377%銀行貸款3600%銷售回籠款項(xiàng)目總投資6977%該項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，項(xiàng)目銷售收入9705萬(wàn)元，總投資6977萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)（含所得稅）1202萬(wàn)元，利潤(rùn)總額2035萬(wàn)元，凈利潤(rùn)1526萬(wàn)元，%，%，靜態(tài)回收期21個(gè)月，當(dāng)銷售價(jià)格下降10%或投資成本上升10%的情況下凈成本利潤(rùn)率均大于社會(huì)折現(xiàn)率（10%），項(xiàng)目投資回報(bào)較高，抗風(fēng)險(xiǎn)性較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可行。項(xiàng)目本著一次性設(shè)計(jì)，1期建設(shè)完成的原則，采用先進(jìn)施工工藝，對(duì)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、施工到銷售后產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行全面的可行性研究。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表占地面積（m2） 建筑面積（m2）容積率綠化率33%結(jié)構(gòu)層數(shù)框架19層建設(shè)周期總投資（萬(wàn)元）6977貸款金額（萬(wàn)元）3600凈利潤(rùn)率%二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和研究范圍可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)；（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息；（3）**豪居修建性詳細(xì)規(guī)劃方案總平面圖（1：500）。建設(shè)規(guī)模：， M2。項(xiàng)目投資方式：本項(xiàng)目由**有限公司投資3377萬(wàn)元，銀行貸款3600萬(wàn)元。豪居住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告豪居住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告 第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：**豪居項(xiàng)目選址：**。建設(shè)單位：**有限公司。項(xiàng)目完成進(jìn)度：到2010年10月14日，以完成地下室底板。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)下表?？尚行匝芯繄?bào)告研究范圍本項(xiàng)目是擬建設(shè)一個(gè)以住宅為主住宅小區(qū)。三、可行性研究報(bào)告研究結(jié)論投資估算該項(xiàng)目投資估算總額為6977萬(wàn)元，其中：土地購(gòu)置成本1656萬(wàn)元，建安工程費(fèi)為4341萬(wàn)元，前期工程費(fèi)383萬(wàn)元，基本配套設(shè)施費(fèi)為214萬(wàn)元，建設(shè)期利息為194萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)46萬(wàn)元，開發(fā)管理費(fèi)46萬(wàn)元，銷售費(fèi)、廣告宣傳策劃費(fèi)97萬(wàn)元。主要綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)值總用地面積㎡規(guī)劃紅線面積㎡總建筑面積㎡其中地下建筑面積㎡首層建筑面積㎡二層建筑面積（架空綠化）㎡三十九層建筑面積㎡（238套）天面層建筑面積㎡計(jì)入容積率面積㎡建筑基底面積㎡綠地率33%建筑層數(shù)19層停車位40個(gè)綜合評(píng)價(jià)結(jié)論根據(jù)調(diào)查分析，該項(xiàng)目具有交通、區(qū)位、政策等優(yōu)勢(shì)；財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，本項(xiàng)目盈利能力好，具有較高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。第二章 項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃 本項(xiàng)目是由**有限公司開發(fā)建設(shè)的一個(gè)集住宅、商業(yè)為一體的中型住宅小區(qū)，項(xiàng)目用地位于**。住宅、商鋪、停車位、其中：，規(guī)劃人防地下室（車庫(kù)）。整個(gè)項(xiàng)目配以良好的空間和新穎的建筑造型，為居民提供一個(gè)良好的居住小區(qū)。地塊形狀規(guī)則，地勢(shì)平坦，交通便捷。結(jié)合周邊環(huán)境，該地塊適合建設(shè)中檔商品住宅小區(qū)?？傮w布局充分考慮地形的具體位置，采用獨(dú)立式的建筑布局，充分滿足建筑退縮和功能分區(qū)的要求。綠化充分運(yùn)用美學(xué)原則，采用適合南方地區(qū)的樹種，做到點(diǎn)、線、面相結(jié)合，大、中、小相結(jié)合，集中與分散相結(jié)合，重點(diǎn)與一般相結(jié)合，以形成一個(gè)完整的系統(tǒng)。二、建筑設(shè)計(jì)本項(xiàng)目采用塔樓結(jié)合裙樓的形式。本項(xiàng)目共2幢商住樓，負(fù)一層為人防車庫(kù)，首層裙樓部分作為商業(yè)部分，二層為架空綠化層，三層到十九層為住宅部分。建筑的立面造型結(jié)合功能以及造型的需求，把握簡(jiǎn)約的風(fēng)格，簡(jiǎn)單而不失莊重。垂直交通采用電梯設(shè)備，中間以及兩側(cè)邊有防煙樓梯，并且直下到地下車庫(kù)，滿足了消防疏散要求。三、道路系統(tǒng)規(guī)劃**豪居共設(shè)置了40個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位（地下商品車位），機(jī)動(dòng)車停車位全部置于地下停車場(chǎng)，規(guī)劃上基于安全性要求，合理組織車流、人流，將車流組織在主要的出入口位置，直接引導(dǎo)到地下停車場(chǎng)。四、綠化規(guī)劃綠化充分運(yùn)用美學(xué)原則，在周邊采用適合南方地區(qū)的樹種，做到點(diǎn)、線、面相結(jié)合，大、中、小相結(jié)合，集中與分散相結(jié)合，重點(diǎn)與一般相結(jié)合，以形成一個(gè)完整的系統(tǒng)。普通電梯、潛水泵、生活水泵等屬于二級(jí)負(fù)荷。 電源：由市政電網(wǎng)引來(lái)兩路10kV電源供電，引至設(shè)在地下一層的高壓配電房，兩路電源一用一備。備用電源：在地下一層設(shè)一臺(tái)1000kW自備發(fā)電機(jī)。高、低壓供電系統(tǒng)結(jié)線型式及運(yùn)行方式：高壓系統(tǒng)采用單母線不分段的運(yùn)行方式，當(dāng)其中一路高壓電源停電時(shí)，可手動(dòng)或自動(dòng)投入另一路高壓電源。正常時(shí)變壓器分列運(yùn)行，中間設(shè)置聯(lián)絡(luò)開關(guān)，互為暗備用。變壓器低壓配電母線分為正常配電母線和事故配電母線兩段，由正常電源進(jìn)線開關(guān)和發(fā)電機(jī)電源進(jìn)線開關(guān)用電氣和機(jī)械聯(lián)鎖自投切換，在正常及事故狀態(tài)下，均保證對(duì)重要負(fù)荷的供電。距**市主干道**大道和新城大道較近，交通較為方便。一、市場(chǎng)定位根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、地理位置和**市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，將該項(xiàng)目市場(chǎng)定位為：中檔商住小區(qū)，即首層部分作為商業(yè)用房，其余作為住宅，地下室設(shè)機(jī)動(dòng)車車庫(kù)。公司白領(lǐng)、公務(wù)員。投資者。第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)政策 經(jīng)濟(jì)政策：在國(guó)際金融危機(jī)的巨大沖擊面前，2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出了一條快速反轉(zhuǎn)的“Ｖ”型曲線，全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)成功保八，但2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的外部環(huán)境將更復(fù)雜、更嚴(yán)峻。藍(lán)皮書稱，9%的增長(zhǎng)率是在“世界金融危機(jī)不再進(jìn)一步嚴(yán)重惡化，國(guó)內(nèi)不出現(xiàn)大范圍嚴(yán)重自然災(zāi)害和其他重大問(wèn)題”的前提下做出的預(yù)估。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益。2010年3月5日，在中國(guó)國(guó)務(wù)院總理溫家寶所作的政府工作報(bào)告中，有十四個(gè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)值得關(guān)注：　　——百分之八：GDP增長(zhǎng)百分之八左右；　　——九百萬(wàn)：城鎮(zhèn)新增就業(yè)九百萬(wàn)人以上；　　——百分之四點(diǎn)六：城鎮(zhèn)登記失業(yè)率百分之四點(diǎn)六以內(nèi)；　　——百分之四：居民消費(fèi)價(jià)格總體水平漲幅百分之四左右；　　——九千五百億：全國(guó)財(cái)政赤字九千五百億元人民幣，其中包括地方債券兩千億元；　　——五萬(wàn)億：新增貸款五萬(wàn)億元以上；　　——五千億：企業(yè)、居民稅負(fù)減輕約五千億元；　　——九千零八十億：中央政府投資總額九千零八十億元；