【正文】 銷售費、廣告宣傳策劃費=97051%=97萬元?？偼顿Y合計項目總投資為6977萬元，見表83。表83 建造成本估算表序號項目計算基數(shù)單位單價（元/㎡）總成本（萬元）備注1土地取得費用㎡6200 1656　2建筑安裝工程㎡15004341　3前期費用　　　383　　報建費5%　　217建安成本的5%　設(shè)計費2%　　87建安成本的2%　勘察費5%　　4設(shè)計費的5%　監(jiān)理費%　　65%　審圖費11%　　10設(shè)計費的11%4附屬工程　　74214　區(qū)內(nèi)給水系統(tǒng)㎡1029　區(qū)內(nèi)排水系統(tǒng)㎡1029　區(qū)內(nèi)供電系統(tǒng)　　　1201個變電房綠化等㎡30034按綠化率33%計算小區(qū)道路133㎡1202　5開發(fā)期利息3600萬元%194 貸款額3600萬元，%，按單利計算。6不可預(yù)見費1%　　462+5項的1%7開發(fā)管理費1%　　462+5項的1%8銷售費、廣告宣傳策劃費1%　　97銷售收入的1%9總成本　　　6977 0 二、資金來源（一）資金籌措計劃本項目資金籌措方案如下：項 目金額（萬元）占總投資比例資本金3377%銀行貸款3600%銷售回籠款項目總投資6977%（二）資金來源及運用具體的資金來源及運用如下表84：表84 資金來源及運用表　序號項目名稱籌資計劃(萬元)合計2010年7月以前建設(shè)期\預(yù)售期銷售期2010年7月2010年11月2011年4月2011年7月2011年11月2012年4月一資金來源167171974115029629262912291238821自有資金341219741150288　　　　2銀行貸款3600　　2674926　　　3銷（預(yù)）售收入9705　　　　291229123882二資金運用11779197411502962891　3808786（一）建設(shè)投資6977197411502962891　　　1土地成本16561656　　　　　　2建安工程費用4341010852605651　　　4前期費用38331865　　　　　5附屬工程費用214　　2140　　　6不可預(yù)見費46　　　46　　　7開發(fā)管理費46　　460　　　8開發(fā)期利息194　　　194　　　9銷售費、廣告宣傳策劃費97　　97　　　?。ǘ╀N售稅金附加、土地增值稅、所得稅1202　　　　208208786（三）償還貸款3600　　　　036000三當(dāng)年盈余資金4938　　　　27048963096四累計盈余資金/　　　　270418084904三、項目銷售收入估算銷售單價預(yù)測根據(jù)對**市房市場狀況進行調(diào)查，該項目不同用途房地產(chǎn)的平均銷售價格如下：地下車位：均價3萬元/個；首層商鋪：13000元/M2；三至十九層住宅：均價為2860元/M2。根據(jù)項目各個部分的單價計算的該項目銷售收入如下表84： 銷售計劃 項目2011年4月封頂后開始銷售，銷售期為1年，銷售比例見下表85：物業(yè)名稱可供銷售面積(M2)銷售均價　總銷售收入(萬元)　至2011年7月至2011年11月至2012年4月比例銷售收入比例銷售收入比例銷售收入(%)（萬元）(%)（萬元）(%)（萬元）地下車位40個3萬元/個970530%291260%2912100%3882商鋪8500元/M2住宅2850元/M2銷售收入銷售收入?yún)R總表序號樓層面積（㎡）單價（元/㎡）總價（萬元）1地下車庫40（個）300001202首層商鋪1300030783住宅286065074架空層及天面00合計　9705四、項目靜態(tài)收益分析（一）投資收益率分析因項目較小，建設(shè)期為一年，銷售期限也較短（一年），故不進行動態(tài)分析。銷售總收入：9705萬元；項目總投資：6977萬元。表87利潤表序號項目金額(萬元)1 銷售收入97052 建設(shè)投資6977 開發(fā)成本6640管理費用46銷售費用97財務(wù)費用1943 營業(yè)稅及附加（%)5344 土地增值稅（%)1465 堤圍稅（%)136營業(yè)利潤20357彌補以前年度虧損08利潤總額20359所得稅(25%)50910凈利潤1526凈利潤率=凈利潤/總投資=1526/6977=%，大于社會平均利潤率10%，項目可行。（二）投資回收期現(xiàn)金流量表序號項目名稱合計1(2010年7月以前)2(10年7月）3(10年11月)4(11年4月)5(11年7月)6(11年11月)7(12年4月)1現(xiàn)金流入9706 0 0 0 0 2912 2912 3882 銷售收入9706 0 0 0 0 2912 2912 3882 租賃收入0 　　　　　　　 其他收入0 　　　　　　　2現(xiàn)金流出8179 1974 1150 2962 891 208 208 786 開發(fā)成本6977 1974 1150 2962 891 0 0 　 營業(yè)稅及附加（%)534 　　　0 160 160 214 土地增值稅（%)146 　　　0 44 44 58 堤圍稅（%)13 　　　0 4 4 5 所得稅(預(yù)繳)509 　　　0 0 0 5093凈現(xiàn)金流量1527 1974 1150 2962 891 2704 2704 3096 4累計凈現(xiàn)金流量　1974 3124 6086 6977 4273 1569 1527 5靜態(tài)投資回收期　21個月年（從2010年4月開始計算）當(dāng)前房地產(chǎn)市場較活躍，靜態(tài)投資回收期為21個月（取得土地開始，假設(shè)2010年4月取得土地），項目竣工后不到一年（9個月）全部收回投資。（三）項目盈虧平衡點的測算表88 項目盈虧平衡點分析測算表序號項 目數(shù)額單位（一）基礎(chǔ)分析數(shù)據(jù)1總投資6977萬元2貸款本息（本金3600萬元，利息194萬元）3794萬元3銷售收入9705萬元4營業(yè)稅及附加率、堤圍稅%5土地增值稅%6堤圍稅（5%%）%7預(yù)繳所得稅（10%25%）%8投入項目建設(shè)的銷售回籠款0萬元（二）盈虧平衡點1BEP(銷售率)=總投資247。[銷售收入（1稅率）投入項目建設(shè)的銷售回籠款]80%（三）償還銀行貸款本息的銷售率=貸款本息247。[銷售收入（1稅率）投入項目建設(shè)的銷售回籠款] 43%本項目的盈虧平衡點率為80%，盈虧平衡點為：80%=20094平方米。由以上表計算可以看出，當(dāng)銷售率達到80%時，銷售實現(xiàn)6977萬元，本項目收回全部投資；%時，銷售實現(xiàn)3794萬元，可償還銀行貸款本息。四、償債能力分析 償債備付率償債備付率指在借款償還期內(nèi)，可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。本項目可用于還本付息的資金為銷售收入扣減銷售稅金附加、土地增值稅、所得稅后的余額，則：可用于還本付息的資金=9705（%%%%）=8771萬元（所得稅按預(yù)繳所得稅（10%25%）計算，見表88）應(yīng)還本付息金額=3600（1+%）=3794萬元；償債備付率=8771/3794=1,說明本付息充足。借款償還期根據(jù)銷售計劃和資金運用情況（表84），項目竣工后不到半年（2011年11月）可全部償還借款本息，（包括前期和建設(shè)期）。五、敏感性分析考慮項目實施過程中的一些不確定因素的變化以及該項目的風(fēng)險因素。主要對銷售收分別作了降低10%、上升10%及開發(fā)成本上升10%、下降10%的單因素變化對凈成本利潤率影響的敏感性分析。表89 敏感性分析表 因素變化情況敏感性分析結(jié)果稅后利潤（萬元）凈成本利潤率基本方案1526%銷售收入變化銷售收入上升10%2203%銷售收入下降10%850%開發(fā)成本變化開發(fā)成本上升10%1003%開發(fā)成本下降10%2050%由上分析可見，當(dāng)銷售價格下降10%或投資成本上升10%的不利條件下項目凈成本利潤率仍高于10%的基準(zhǔn)收益率，項目仍保持一定的經(jīng)濟效益，說明項目有一定抗風(fēng)險能力。六、建議投資方要想獲得更多更大的效益，給出如下建議：從開發(fā)理念方面。房地產(chǎn)開發(fā)首先要樹立品牌質(zhì)量競爭意識，這一點單靠資金實力是不夠的，更需要有超前的開發(fā)戰(zhàn)略計劃和營銷計劃，獨樹一幟的創(chuàng)新意識，才能創(chuàng)造出適合消費者需求的精品物業(yè)。在設(shè)計與市場定位方面。本項目的一系列構(gòu)想設(shè)計均應(yīng)定位為建設(shè)精品商品房，要有超前的意識，做到“人無我有，人有我優(yōu)”。在社區(qū)物業(yè)管理方面。目前**市的物業(yè)管理還剛剛起步，人們呼喚先進、完善的物業(yè)管理出現(xiàn)，小區(qū)應(yīng)采用封閉式的物業(yè)管理，塑造一個相對的空間環(huán)境序列與空間組織，不斷培育社區(qū)意識，增強社區(qū)內(nèi)消費者的優(yōu)越感，建立社區(qū)品牌。加強銷售人員的營銷業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)，樹立誠信營銷意識。要為購房者提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，提高營銷績效。通過銷售人員向購房者充分展示項目開發(fā)與建設(shè)的有關(guān)情況，讓消費者充分有知情權(quán)，實現(xiàn)銷費者與營銷人員的充分溝通與感情交流，實現(xiàn)關(guān)系營銷和深度營銷。 ４４