【正文】 銷售費(fèi)、廣告宣傳策劃費(fèi)=97051%=97萬(wàn)元。總投資合計(jì)項(xiàng)目總投資為6977萬(wàn)元，見(jiàn)表83。表83 建造成本估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算基數(shù)單位單價(jià)（元/㎡）總成本（萬(wàn)元）備注1土地取得費(fèi)用㎡6200 1656　2建筑安裝工程㎡15004341　3前期費(fèi)用　　　383　　報(bào)建費(fèi)5%　　217建安成本的5%　設(shè)計(jì)費(fèi)2%　　87建安成本的2%　勘察費(fèi)5%　　4設(shè)計(jì)費(fèi)的5%　監(jiān)理費(fèi)%　　65%　審圖費(fèi)11%　　10設(shè)計(jì)費(fèi)的11%4附屬工程　　74214　區(qū)內(nèi)給水系統(tǒng)㎡1029　區(qū)內(nèi)排水系統(tǒng)㎡1029　區(qū)內(nèi)供電系統(tǒng)　　　1201個(gè)變電房綠化等㎡30034按綠化率33%計(jì)算小區(qū)道路133㎡1202　5開(kāi)發(fā)期利息3600萬(wàn)元%194 貸款額3600萬(wàn)元，%，按單利計(jì)算。6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1%　　462+5項(xiàng)的1%7開(kāi)發(fā)管理費(fèi)1%　　462+5項(xiàng)的1%8銷售費(fèi)、廣告宣傳策劃費(fèi)1%　　97銷售收入的1%9總成本　　　6977 0 二、資金來(lái)源（一）資金籌措計(jì)劃本項(xiàng)目資金籌措方案如下：項(xiàng) 目金額（萬(wàn)元）占總投資比例資本金3377%銀行貸款3600%銷售回籠款項(xiàng)目總投資6977%（二）資金來(lái)源及運(yùn)用具體的資金來(lái)源及運(yùn)用如下表84：表84 資金來(lái)源及運(yùn)用表　序號(hào)項(xiàng)目名稱籌資計(jì)劃(萬(wàn)元)合計(jì)2010年7月以前建設(shè)期\預(yù)售期銷售期2010年7月2010年11月2011年4月2011年7月2011年11月2012年4月一資金來(lái)源167171974115029629262912291238821自有資金341219741150288　　　　2銀行貸款3600　　2674926　　　3銷（預(yù)）售收入9705　　　　291229123882二資金運(yùn)用11779197411502962891　3808786（一）建設(shè)投資6977197411502962891　　　1土地成本16561656　　　　　　2建安工程費(fèi)用4341010852605651　　　4前期費(fèi)用38331865　　　　　5附屬工程費(fèi)用214　　2140　　　6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)46　　　46　　　7開(kāi)發(fā)管理費(fèi)46　　460　　　8開(kāi)發(fā)期利息194　　　194　　　9銷售費(fèi)、廣告宣傳策劃費(fèi)97　　97　　　?。ǘ╀N售稅金附加、土地增值稅、所得稅1202　　　　208208786（三）償還貸款3600　　　　036000三當(dāng)年盈余資金4938　　　　27048963096四累計(jì)盈余資金/　　　　270418084904三、項(xiàng)目銷售收入估算銷售單價(jià)預(yù)測(cè)根據(jù)對(duì)**市房市場(chǎng)狀況進(jìn)行調(diào)查，該項(xiàng)目不同用途房地產(chǎn)的平均銷售價(jià)格如下：地下車位：均價(jià)3萬(wàn)元/個(gè)；首層商鋪：13000元/M2；三至十九層住宅：均價(jià)為2860元/M2。根據(jù)項(xiàng)目各個(gè)部分的單價(jià)計(jì)算的該項(xiàng)目銷售收入如下表84： 銷售計(jì)劃 項(xiàng)目2011年4月封頂后開(kāi)始銷售，銷售期為1年，銷售比例見(jiàn)下表85：物業(yè)名稱可供銷售面積(M2)銷售均價(jià)　總銷售收入(萬(wàn)元)　至2011年7月至2011年11月至2012年4月比例銷售收入比例銷售收入比例銷售收入(%)（萬(wàn)元）(%)（萬(wàn)元）(%)（萬(wàn)元）地下車位40個(gè)3萬(wàn)元/個(gè)970530%291260%2912100%3882商鋪8500元/M2住宅2850元/M2銷售收入銷售收入?yún)R總表序號(hào)樓層面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）1地下車庫(kù)40（個(gè)）300001202首層商鋪1300030783住宅286065074架空層及天面00合計(jì)　9705四、項(xiàng)目靜態(tài)收益分析（一）投資收益率分析因項(xiàng)目較小，建設(shè)期為一年，銷售期限也較短（一年），故不進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析。銷售總收入：9705萬(wàn)元；項(xiàng)目總投資：6977萬(wàn)元。表87利潤(rùn)表序號(hào)項(xiàng)目金額(萬(wàn)元)1 銷售收入97052 建設(shè)投資6977 開(kāi)發(fā)成本6640管理費(fèi)用46銷售費(fèi)用97財(cái)務(wù)費(fèi)用1943 營(yíng)業(yè)稅及附加（%)5344 土地增值稅（%)1465 堤圍稅（%)136營(yíng)業(yè)利潤(rùn)20357彌補(bǔ)以前年度虧損08利潤(rùn)總額20359所得稅(25%)50910凈利潤(rùn)1526凈利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/總投資=1526/6977=%，大于社會(huì)平均利潤(rùn)率10%，項(xiàng)目可行。（二）投資回收期現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)1(2010年7月以前)2(10年7月）3(10年11月)4(11年4月)5(11年7月)6(11年11月)7(12年4月)1現(xiàn)金流入9706 0 0 0 0 2912 2912 3882 銷售收入9706 0 0 0 0 2912 2912 3882 租賃收入0 　　　　　　　 其他收入0 　　　　　　　2現(xiàn)金流出8179 1974 1150 2962 891 208 208 786 開(kāi)發(fā)成本6977 1974 1150 2962 891 0 0 　 營(yíng)業(yè)稅及附加（%)534 　　　0 160 160 214 土地增值稅（%)146 　　　0 44 44 58 堤圍稅（%)13 　　　0 4 4 5 所得稅(預(yù)繳)509 　　　0 0 0 5093凈現(xiàn)金流量1527 1974 1150 2962 891 2704 2704 3096 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量　1974 3124 6086 6977 4273 1569 1527 5靜態(tài)投資回收期　21個(gè)月年（從2010年4月開(kāi)始計(jì)算）當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)較活躍，靜態(tài)投資回收期為21個(gè)月（取得土地開(kāi)始，假設(shè)2010年4月取得土地），項(xiàng)目竣工后不到一年（9個(gè)月）全部收回投資。（三）項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的測(cè)算表88 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析測(cè)算表序號(hào)項(xiàng) 目數(shù)額單位（一）基礎(chǔ)分析數(shù)據(jù)1總投資6977萬(wàn)元2貸款本息（本金3600萬(wàn)元，利息194萬(wàn)元）3794萬(wàn)元3銷售收入9705萬(wàn)元4營(yíng)業(yè)稅及附加率、堤圍稅%5土地增值稅%6堤圍稅（5%%）%7預(yù)繳所得稅（10%25%）%8投入項(xiàng)目建設(shè)的銷售回籠款0萬(wàn)元（二）盈虧平衡點(diǎn)1BEP(銷售率)=總投資247。[銷售收入（1稅率）投入項(xiàng)目建設(shè)的銷售回籠款]80%（三）償還銀行貸款本息的銷售率=貸款本息247。[銷售收入（1稅率）投入項(xiàng)目建設(shè)的銷售回籠款] 43%本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)率為80%，盈虧平衡點(diǎn)為：80%=20094平方米。由以上表計(jì)算可以看出，當(dāng)銷售率達(dá)到80%時(shí)，銷售實(shí)現(xiàn)6977萬(wàn)元，本項(xiàng)目收回全部投資；%時(shí)，銷售實(shí)現(xiàn)3794萬(wàn)元，可償還銀行貸款本息。四、償債能力分析 償債備付率償債備付率指在借款償還期內(nèi)，可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。本項(xiàng)目可用于還本付息的資金為銷售收入扣減銷售稅金附加、土地增值稅、所得稅后的余額，則：可用于還本付息的資金=9705（%%%%）=8771萬(wàn)元（所得稅按預(yù)繳所得稅（10%25%）計(jì)算，見(jiàn)表88）應(yīng)還本付息金額=3600（1+%）=3794萬(wàn)元；償債備付率=8771/3794=1,說(shuō)明本付息充足。借款償還期根據(jù)銷售計(jì)劃和資金運(yùn)用情況（表84），項(xiàng)目竣工后不到半年（2011年11月）可全部?jī)斶€借款本息，（包括前期和建設(shè)期）。五、敏感性分析考慮項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的一些不確定因素的變化以及該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素。主要對(duì)銷售收分別作了降低10%、上升10%及開(kāi)發(fā)成本上升10%、下降10%的單因素變化對(duì)凈成本利潤(rùn)率影響的敏感性分析。表89 敏感性分析表 因素變化情況敏感性分析結(jié)果稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）凈成本利潤(rùn)率基本方案1526%銷售收入變化銷售收入上升10%2203%銷售收入下降10%850%開(kāi)發(fā)成本變化開(kāi)發(fā)成本上升10%1003%開(kāi)發(fā)成本下降10%2050%由上分析可見(jiàn)，當(dāng)銷售價(jià)格下降10%或投資成本上升10%的不利條件下項(xiàng)目?jī)舫杀纠麧?rùn)率仍高于10%的基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目仍保持一定的經(jīng)濟(jì)效益，說(shuō)明項(xiàng)目有一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力。六、建議投資方要想獲得更多更大的效益，給出如下建議：從開(kāi)發(fā)理念方面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)首先要樹(shù)立品牌質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，這一點(diǎn)單靠資金實(shí)力是不夠的，更需要有超前的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略計(jì)劃和營(yíng)銷計(jì)劃，獨(dú)樹(shù)一幟的創(chuàng)新意識(shí)，才能創(chuàng)造出適合消費(fèi)者需求的精品物業(yè)。在設(shè)計(jì)與市場(chǎng)定位方面。本項(xiàng)目的一系列構(gòu)想設(shè)計(jì)均應(yīng)定位為建設(shè)精品商品房，要有超前的意識(shí)，做到“人無(wú)我有，人有我優(yōu)”。在社區(qū)物業(yè)管理方面。目前**市的物業(yè)管理還剛剛起步，人們呼喚先進(jìn)、完善的物業(yè)管理出現(xiàn)，小區(qū)應(yīng)采用封閉式的物業(yè)管理，塑造一個(gè)相對(duì)的空間環(huán)境序列與空間組織，不斷培育社區(qū)意識(shí)，增強(qiáng)社區(qū)內(nèi)消費(fèi)者的優(yōu)越感，建立社區(qū)品牌。加強(qiáng)銷售人員的營(yíng)銷業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)，樹(shù)立誠(chéng)信營(yíng)銷意識(shí)。要為購(gòu)房者提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，提高營(yíng)銷績(jī)效。通過(guò)銷售人員向購(gòu)房者充分展示項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)的有關(guān)情況，讓消費(fèi)者充分有知情權(quán)，實(shí)現(xiàn)銷費(fèi)者與營(yíng)銷人員的充分溝通與感情交流，實(shí)現(xiàn)關(guān)系營(yíng)銷和深度營(yíng)銷。 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