【導(dǎo)讀】某高層居住小區(qū)住宅可行性研究報(bào)告。湘水明珠居住小區(qū)項(xiàng)目。單位名稱衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。單位性質(zhì)有限責(zé)任公司外國(guó)自然人獨(dú)資。注冊(cè)資金港幣2021萬(wàn)元。單位住所衡陽(yáng)市珠暉區(qū)沿江路29號(hào)。法定代表人吳小平。企業(yè)負(fù)責(zé)人吳小平男1965年9月30日生于湖南現(xiàn)年43歲自2021年3月在。樓君蘭苑龍華樓陽(yáng)光倚翠閣陽(yáng)光家園翠華花園等住宅小區(qū)多次獲得花都區(qū)納稅。先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家稱號(hào)期間在加拿大江西廣東連州清遠(yuǎn)及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開發(fā)。其中在加拿大興建的錦繡中華城是溫哥華最大的華人居住小區(qū)2021年4月12. 日創(chuàng)建衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司任執(zhí)行董事在衡陽(yáng)興建湘江東岸南段。風(fēng)光帶并建設(shè)大型住宅小區(qū)湘江明珠為提高衡陽(yáng)人民的生活質(zhì)量提升衡陽(yáng)的城。術(shù)部財(cái)務(wù)部工程部銷售部等現(xiàn)有職員26人其中高級(jí)職稱1人中級(jí)職稱7人公司。2021年3月由衡陽(yáng)市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)考察組一行5人親赴廣東對(duì)湘江風(fēng)光帶南。衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有資產(chǎn)24億其中已擁有土地使用權(quán)面。項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　

【正文】 不完全了解提供給招標(biāo)機(jī)構(gòu)的參數(shù)過(guò)于簡(jiǎn)略招投標(biāo)程序的規(guī)范運(yùn)作是招標(biāo)項(xiàng)目成功的堅(jiān)實(shí)支柱近年來(lái)我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》及招標(biāo)辦法的管理規(guī)定相繼頒布國(guó)家對(duì)企業(yè)通過(guò)規(guī)范招標(biāo)采購(gòu)設(shè)備也給予了一定的政策扶植然而由于招投標(biāo)的重要意義已經(jīng)被社會(huì)普遍接受和認(rèn)識(shí)越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)看好這個(gè)市場(chǎng)的前景紛紛進(jìn)入他們對(duì)有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的國(guó)家政策法規(guī)和管理規(guī)定不了解不熟悉同時(shí)急于占領(lǐng)招標(biāo)市場(chǎng)往往采用無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)一味滿足采購(gòu)業(yè)主的不合理要求違反國(guó)家的相關(guān)招標(biāo)管理規(guī)定視經(jīng)濟(jì)效益為 其最高的追求目標(biāo)從而給規(guī)范操作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)帶來(lái)巨大的沖擊招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基本保證招標(biāo)從業(yè)人員在招標(biāo)項(xiàng)目中應(yīng)樹立服務(wù)意識(shí)一切從業(yè)主利益出發(fā)以高度的敬業(yè)精神要求自己配合采購(gòu)業(yè)主的時(shí)間安排加班和出差主動(dòng)辦理好各種手續(xù)并勤與其聯(lián)絡(luò)急業(yè)主之所急想業(yè)主之所想由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在招標(biāo)項(xiàng)目中位置的特殊性參與主持評(píng)標(biāo)工作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)成員往往會(huì)在評(píng)標(biāo)委員會(huì)中占一席之地這都需要招標(biāo)從業(yè)人員嚴(yán)格自律遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》和國(guó)家有關(guān)招標(biāo)管理的規(guī)定尊重評(píng)標(biāo)委員會(huì)的決定不做損害采購(gòu)業(yè)主利益的事業(yè)務(wù)素質(zhì)高專業(yè)分配合 理的專家評(píng)委為招標(biāo)項(xiàng)目的成功提供有力的技術(shù)支持招標(biāo)機(jī)構(gòu)如果與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質(zhì)的專家建立了融洽的長(zhǎng)期的工作關(guān)系則在招標(biāo)過(guò)程的招標(biāo)文件審核和開標(biāo)評(píng)標(biāo)中采購(gòu)業(yè)主和招標(biāo)機(jī)構(gòu)就有很大把握邀請(qǐng)到專業(yè)配置合理的專家評(píng)委基于這些專家長(zhǎng)期在自己研究領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)他們常常會(huì)給采購(gòu)業(yè)主從各方面提供合理的關(guān)鍵的意見和建議完善招投標(biāo)文件或?qū)⑴c投標(biāo)的設(shè)備給予公正的評(píng)價(jià)招標(biāo)項(xiàng)目由此可在發(fā)標(biāo)階段尋找到更多投標(biāo)人采購(gòu)業(yè)主則可在評(píng)標(biāo)階段了解投標(biāo)人更全面的情況這在技術(shù)方面對(duì)招投標(biāo)項(xiàng)目的成功是一個(gè)有力的保障做好招投標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備 和后期跟蹤回訪是確保招投標(biāo)項(xiàng)目成功的一個(gè)重要條件一個(gè)招投標(biāo)項(xiàng)目的運(yùn)作并不是從發(fā)標(biāo)到開標(biāo)定標(biāo)的簡(jiǎn)單過(guò)程從招投標(biāo)從業(yè)人員角度說(shuō)它是包含了項(xiàng)目前期和后期兩個(gè)階段的較長(zhǎng)周期的工作也就是說(shuō)招投標(biāo)并不僅僅局限于從編制招投標(biāo)文件到開標(biāo)定標(biāo)完畢這么一個(gè)過(guò)程項(xiàng)目開展前招投標(biāo)從業(yè)人員就應(yīng)當(dāng)提早介入收集資料尋找潛在投標(biāo)人與采購(gòu)業(yè)主保持溝通確保招投標(biāo)順利實(shí)施在項(xiàng)目定標(biāo)采購(gòu)業(yè)主與中標(biāo)人簽定購(gòu)貨合同乃至到貨過(guò)程中招投標(biāo)從業(yè)人員仍應(yīng)及時(shí)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展在貨物驗(yàn)收合格正式投產(chǎn)后還應(yīng)回訪業(yè)主了解設(shè)備使用情況也就是說(shuō)招投標(biāo)從業(yè)人員真正將業(yè)主的事情 當(dāng)成自己的事情一樣對(duì)待招投標(biāo)這種采購(gòu)方式才能完全體現(xiàn)其優(yōu)點(diǎn)和益處 序號(hào) 名 稱 招標(biāo)情況 備 注 不招標(biāo) 招標(biāo) 1 項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì) 招標(biāo) 2 土方工程 招標(biāo) 3 樁基工程施工 招標(biāo) 4 土建工程施工 招標(biāo) 5 裝修裝飾工程 招標(biāo) 6 水電工程 招標(biāo) 7 小區(qū)綠化景觀塑造 招標(biāo) 8 小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施施工 招標(biāo) 9 重要設(shè)備建筑材料等物資的采購(gòu) 招標(biāo) 10 項(xiàng)目監(jiān)理 招標(biāo) 招標(biāo)方式 項(xiàng)目招標(biāo)均采用公開 招標(biāo)的方式 項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)土方工程樁基工程土建工程裝修裝飾工程水電工程綠化景觀塑造小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重要設(shè)備材料等物資的采購(gòu)項(xiàng)目監(jiān)理宜采用委托招標(biāo)的組織形式 投資估算與資金籌措 投資估算 1 法律依據(jù) Ⅰ國(guó)家和有關(guān)部門頒布的有關(guān)投資的政策法規(guī) Ⅱ國(guó)家發(fā)改委《投資建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南試用版》 Ⅲ中國(guó)建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)》 Ⅳ國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)建設(shè)部《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基價(jià)表》 Ⅴ《中華人民共和國(guó)土地管理法》 Ⅵ《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 Ⅶ中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GBT 185082021《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》 2 投資估算結(jié)果 項(xiàng)目總投資為 1165044 萬(wàn)元包括工程費(fèi)用 847907 萬(wàn)元前期費(fèi)用 10262 萬(wàn)元土地費(fèi)用 12874萬(wàn)元報(bào)建費(fèi) 548萬(wàn)元監(jiān)理費(fèi) 8479萬(wàn)元設(shè)計(jì)費(fèi) 6195萬(wàn)元不可預(yù)見費(fèi) 42395 萬(wàn)元銷售費(fèi)用 39604 萬(wàn)元建設(shè)期貸款利息 26662 萬(wàn)元詳見附表一《總投資估算表》 資金籌措 1 資本金籌措 本項(xiàng)目自籌資本金為 865044萬(wàn)元約占總投資的 74全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè) 2 債務(wù)資本籌措 本項(xiàng)目債務(wù)資金約 3000 萬(wàn)元全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)通過(guò)向金融機(jī)構(gòu)融資解決按 2 年期利率 756 上浮 40 計(jì)算本金及利息擬用銷售款進(jìn)行償還 3 資金來(lái)源落實(shí)情況 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作方式一般如下自有資金全部用于投資 預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后用于投資若資金還短缺則通過(guò)金融機(jī)構(gòu)借貸來(lái)彌補(bǔ) 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源有兩個(gè)渠道一是自有資金二是銀行借貸資金根據(jù)國(guó)務(wù)院提高四個(gè)行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例的通知房地產(chǎn)開發(fā)不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目資本金比例提高到 35 及以上本項(xiàng)目自有資金 865044 萬(wàn)元 約占總投資的 74 向金融機(jī)構(gòu)融資3000 萬(wàn)元 約占總投資的 26 本項(xiàng)目未考慮以銷售回款補(bǔ)充建設(shè)資金 本項(xiàng)目資金籌措情況 如下表所示 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位萬(wàn)元 項(xiàng) 目 2021 年 上半年 2021 年 下半年 2021 年 上半年 2021 年 下半年 合 計(jì) 一總投資 208476 793317 163251 1165044 1 固定資產(chǎn)投資 208476 777441 152465 1138382 2 建設(shè)期利息 15876 10786 26662 其中長(zhǎng)期借款利息 15876 10786 26662 流動(dòng)資金借款利息 二資金籌措 208476 793317 163251 1165044 1 自籌資金 208476 493317 163251 865044 2 借款 300000 300000 其中長(zhǎng)期借款 300000 300000 短期借款 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目評(píng)估依據(jù) 1 建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》第二版 2 國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)法規(guī) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 銷售價(jià)格按照建設(shè)成本及營(yíng)銷部門提供的數(shù)據(jù)確定 營(yíng)業(yè)稅稅率為 5 城市維護(hù)建設(shè)稅按實(shí)際繳納增值稅 7 計(jì)算 教育費(fèi)附 加按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的 3 計(jì)算 所得稅稅率為 25 折現(xiàn)率的設(shè)定參考行業(yè)規(guī)定結(jié)合本項(xiàng)加權(quán)平均資金成本行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機(jī)會(huì)成本預(yù)期收益期待將財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率定為 10 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1 基本報(bào)表 損益和利潤(rùn)分配表見附表六 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表全部投資見附表八 2 盈利能力分析 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算可以測(cè)算出所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR 為7386 詳見附表八 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算在基準(zhǔn)收益率為 10 的前提下可測(cè)算出其凈現(xiàn)值為 300106 萬(wàn)元詳見附表八 投資回收期 根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算本項(xiàng)目在 2021年上半年現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正從 2021 年 1月開始計(jì)逄本項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)回收期 088 年詳見附表八 根據(jù)損益和利潤(rùn)分配表測(cè)算本項(xiàng)目年均利潤(rùn)總額為 339597 萬(wàn)元年均凈利潤(rùn)為 228019 萬(wàn)元 不確定性分析 1 敏感性分析 根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇對(duì)銷售收入和總投資兩個(gè)指標(biāo)對(duì)本項(xiàng)目所得稅后的凈現(xiàn)值 NPV 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR 進(jìn)行敏感性測(cè)試測(cè)試結(jié)果表明 當(dāng)最不利因素商品房銷售下降 5時(shí)總投資不變的情況下其收入下降 5項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 223116 萬(wàn)元內(nèi)部收益率為 5616 當(dāng)項(xiàng)目成本增加 10 在收入不變的情況下項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 202177 萬(wàn)元 內(nèi)部收益率 4675 均高于基準(zhǔn)收益率 10 說(shuō)明項(xiàng)目有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 2 盈虧平衡分析 當(dāng)其他條件不變銷售均價(jià)下降 19時(shí)凈現(xiàn)值趨近于 0也可以說(shuō)當(dāng)銷售率為 81時(shí)不考慮其他經(jīng)營(yíng)性收入如車位租金會(huì)所經(jīng)營(yíng)等就可以達(dá)到盈虧平衡 就直接成本而言在其他條件不變情況下直接成本上升 30 時(shí)也能保持盈虧平衡 社會(huì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 本項(xiàng)目建成后不僅能給發(fā)展商帶來(lái)可觀的投資回報(bào)取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益同時(shí)也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響具體體現(xiàn)在如下方面 1 引進(jìn)先進(jìn)的住宅開發(fā)理念推動(dòng)衡陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 衡陽(yáng)市房地產(chǎn)近年來(lái)發(fā)展很快但由于起 步較晚大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識(shí)較差注重短期效益不考慮當(dāng)?shù)丨h(huán)境氣候條件房地產(chǎn)開發(fā)從住居習(xí)慣和開發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗(yàn)造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重真正有競(jìng)爭(zhēng)力能形成品牌優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目幾乎沒有 衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在開發(fā)理念上首先強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合通過(guò)戶型設(shè)計(jì)人車分流景觀營(yíng)造和星級(jí)物業(yè)等方面樹立富邦升輝的形象通過(guò)在湘江東面江景房的成功打造使小區(qū)臨島而居近水而棲吸納天地之靈性培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷力爭(zhēng)建立本地區(qū)的高檔次標(biāo)志性樓盤著眼于在衡陽(yáng)市房地產(chǎn)事業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展 2 開發(fā)精品社區(qū)提高住戶的人居水準(zhǔn) 本項(xiàng)目作為 衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在衡陽(yáng)湘江東岸南段地區(qū)建設(shè)的又一大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將從產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)施工材料采購(gòu)配套完善市場(chǎng)推廣客戶服務(wù)和物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的質(zhì)量控制將高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的建設(shè)理念融入到樓盤定位設(shè)計(jì)當(dāng)中力爭(zhēng)開發(fā)出一個(gè)高檔次的精品住宅小區(qū)進(jìn)一步提高客戶的人居水準(zhǔn)通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè)將大大改善周邊居民的生活環(huán)境提升整個(gè)江東樓盤的建設(shè)品位總體改善江東沿江城區(qū)的面貌為衡陽(yáng)市房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別提供新的定義并成為衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司品牌文化建設(shè)的標(biāo)志性樓盤 3 發(fā)展衡陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)從實(shí)質(zhì)上提升區(qū)域價(jià)值 根據(jù) 衡陽(yáng)市十一五發(fā)展規(guī)劃制定的發(fā)展戰(zhàn)略衡陽(yáng)市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施及城市配套功能日趨完善城市的人氣越來(lái)越旺本項(xiàng)目屬于衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重大工程規(guī)劃品牌優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目建成后將徹底改變衡陽(yáng)珠暉區(qū)荷花坪地區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重落后的面貌提高城市品位營(yíng)造高品質(zhì)的生活環(huán)境突出人城市生態(tài)文化主題有效地提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動(dòng)銷售價(jià)格促進(jìn)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展提高周邊人氣從實(shí)質(zhì)上帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提高提升城建設(shè)檔次與水平具有十分重要的意義 工程部 財(cái)務(wù)部 技術(shù)部 管理部 辦公室 總經(jīng)理 董事長(zhǎng) 核準(zhǔn)通過(guò)歸檔資料 未經(jīng)允 許請(qǐng)勿外傳 銷售部