【正文】 豪居住宅小區(qū)可行性研究報告豪居住宅小區(qū)可行性研究報告 第一章 項目總論一、項目概況項目名稱：**豪居項目選址：**。建設(shè)單位：**有限公司。項目投資方式：本項目由**有限公司投資3377萬元，銀行貸款3600萬元。項目完成進(jìn)度：到2010年10月14日，以完成地下室底板。建設(shè)規(guī)模：， M2。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下表。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表占地面積（m2） 建筑面積（m2）容積率綠化率33%結(jié)構(gòu)層數(shù)框架19層建設(shè)周期總投資（萬元）6977貸款金額（萬元）3600凈利潤率%二、可行性研究報告編制依據(jù)和研究范圍可行性研究報告編制依據(jù)（1）國家相關(guān)法律法規(guī)；（2）房地產(chǎn)市場信息；（3）**豪居修建性詳細(xì)規(guī)劃方案總平面圖（1：500）。可行性研究報告研究范圍本項目是擬建設(shè)一個以住宅為主住宅小區(qū)。項目本著一次性設(shè)計，1期建設(shè)完成的原則，采用先進(jìn)施工工藝，對項目從設(shè)計、施工到銷售后產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行全面的可行性研究。三、可行性研究報告研究結(jié)論投資估算該項目投資估算總額為6977萬元，其中：土地購置成本1656萬元，建安工程費為4341萬元，前期工程費383萬元，基本配套設(shè)施費為214萬元，建設(shè)期利息為194萬元，不可預(yù)見費46萬元，開發(fā)管理費46萬元，銷售費、廣告宣傳策劃費97萬元。 資金籌措該項目資金籌措計劃詳細(xì)如下表：項 目金額（萬元）占總投資比例資本金3377%銀行貸款3600%銷售回籠款項目總投資6977%該項目各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，項目銷售收入9705萬元，總投資6977萬元，銷售稅費（含所得稅）1202萬元，利潤總額2035萬元，凈利潤1526萬元，%，%，靜態(tài)回收期21個月，當(dāng)銷售價格下降10%或投資成本上升10%的情況下凈成本利潤率均大于社會折現(xiàn)率（10%），項目投資回報較高，抗風(fēng)險性較強，經(jīng)濟(jì)評價可行。主要綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目單位數(shù)值總用地面積㎡規(guī)劃紅線面積㎡總建筑面積㎡其中地下建筑面積㎡首層建筑面積㎡二層建筑面積（架空綠化）㎡三十九層建筑面積㎡（238套）天面層建筑面積㎡計入容積率面積㎡建筑基底面積㎡綠地率33%建筑層數(shù)19層停車位40個綜合評價結(jié)論根據(jù)調(diào)查分析，該項目具有交通、區(qū)位、政策等優(yōu)勢；財務(wù)分析結(jié)果表明，本項目盈利能力好，具有較高的抗風(fēng)險能力和良好的社會經(jīng)濟(jì)效益。結(jié)合**市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，在**市區(qū)建設(shè)住宅小區(qū)的舉措將會給企業(yè)帶來顯著的經(jīng)濟(jì)效益，該項目建設(shè)可行。第二章 項目相關(guān)規(guī)劃 本項目是由**有限公司開發(fā)建設(shè)的一個集住宅、商業(yè)為一體的中型住宅小區(qū)，項目用地位于**。該項目共2幢19層商住樓組成。住宅、商鋪、停車位、其中：，，規(guī)劃人防地下室（車庫）。建筑密69%，綠化率33%。整個項目配以良好的空間和新穎的建筑造型，為居民提供一個良好的居住小區(qū)。一、規(guī)劃設(shè)計**豪居位于**（**五橫路與**六橫路之間）。地塊形狀規(guī)則，地勢平坦，交通便捷。朝向和通風(fēng)采光環(huán)境優(yōu)良。結(jié)合周邊環(huán)境，該地塊適合建設(shè)中檔商品住宅小區(qū)。該項目規(guī)劃方案布局合理，功能分區(qū)明確，并與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)，充分利用地形地貌，考慮群體的空間布局及綠化、景觀、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計，整體設(shè)計力求功能分區(qū)明確，動靜分明，立面設(shè)計簡潔，體現(xiàn)現(xiàn)代科技?？傮w布局充分考慮地形的具體位置，采用獨立式的建筑布局，充分滿足建筑退縮和功能分區(qū)的要求。地下車庫出入口分別設(shè)置并采取人車分流，盡量減少各種流線之間的干擾。綠化充分運用美學(xué)原則，采用適合南方地區(qū)的樹種，做到點、線、面相結(jié)合，大、中、小相結(jié)合，集中與分散相結(jié)合，重點與一般相結(jié)合，以形成一個完整的系統(tǒng)。景觀規(guī)劃原則是與整體功能布局，空間組合相協(xié)調(diào)，重點加強不同功能區(qū)域的景觀設(shè)計，營造一個現(xiàn)代商住小區(qū)景觀。二、建筑設(shè)計本項目采用塔樓結(jié)合裙樓的形式。地面以上建筑為19層，地下室設(shè)機(jī)動車車庫。本項目共2幢商住樓，負(fù)一層為人防車庫，首層裙樓部分作為商業(yè)部分，二層為架空綠化層，三層到十九層為住宅部分。地下用于機(jī)動車停放以及布置設(shè)備用房。建筑的立面造型結(jié)合功能以及造型的需求，把握簡約的風(fēng)格，簡單而不失莊重。整個建筑的處理上，整體性和局部的處理手法統(tǒng)一；虛實對比，設(shè)計母題新穎創(chuàng)新；把握現(xiàn)代元素間的組合關(guān)系，達(dá)到有機(jī)的和諧。垂直交通采用電梯設(shè)備，中間以及兩側(cè)邊有防煙樓梯，并且直下到地下車庫，滿足了消防疏散要求。整個建筑采用不對稱的均衡來把握，動中帶靜，柔和簡約的現(xiàn)代符號，完美天成。三、道路系統(tǒng)規(guī)劃**豪居共設(shè)置了40個機(jī)動車停車位（地下商品車位），機(jī)動車停車位全部置于地下停車場，規(guī)劃上基于安全性要求，合理組織車流、人流，將車流組織在主要的出入口位置，直接引導(dǎo)到地下停車場。區(qū)內(nèi)的車行道路為4米寬，平時作為普通車行道，緊急時也可作為應(yīng)急消防通道。四、綠化規(guī)劃綠化充分運用美學(xué)原則，在周邊采用適合南方地區(qū)的樹種，做到點、線、面相結(jié)合，大、中、小相結(jié)合，集中與分散相結(jié)合，重點與一般相結(jié)合，以形成一個完整的系統(tǒng)。五、變配電系統(tǒng)負(fù)荷等級：本工程消防設(shè)備及應(yīng)急照明為一級負(fù)荷。普通電梯、潛水泵、生活水泵等屬于二級負(fù)荷。其余一般的動力、照明用電為三級負(fù)荷。 電源：由市政電網(wǎng)引來兩路10kV電源供電，引至設(shè)在地下一層的高壓配電房，兩路電源一用一備。高壓系統(tǒng)電壓等級為10kV，低壓系統(tǒng)電壓等級為220V/380V。備用電源：在地下一層設(shè)一臺1000kW自備發(fā)電機(jī)。當(dāng)市電停電時，該發(fā)電機(jī)在15秒內(nèi)自動啟動，并能在30秒內(nèi)供電。高、低壓供電系統(tǒng)結(jié)線型式及運行方式：高壓系統(tǒng)采用單母線不分段的運行方式，當(dāng)其中一路高壓電源停電時，可手動或自動投入另一路高壓電源。低壓系統(tǒng)設(shè)兩臺干式變壓器。正常時變壓器分列運行，中間設(shè)置聯(lián)絡(luò)開關(guān)，互為暗備用。當(dāng)某一組其中一臺變壓器停電時，可手動或自動投入，將帶電段電源送至停電段母線上。變壓器低壓配電母線分為正常配電母線和事故配電母線兩段，由正常電源進(jìn)線開關(guān)和發(fā)電機(jī)電源進(jìn)線開關(guān)用電氣和機(jī)械聯(lián)鎖自投切換，在正常及事故狀態(tài)下，均保證對重要負(fù)荷的供電。第三章 項目市場定位分析項目地址位于**，距**市商服中心（世貿(mào)廣場）不到10分鐘車程，區(qū)域商業(yè)繁華度較高。距**市主干道**大道和新城大道較近，交通較為方便。附近有市場（三個大型貿(mào)易市場：東面有**市場，西面水店農(nóng)貿(mào)市場，北有食品廠市場）、中小學(xué)校（東有**五中，東南有官貿(mào)小學(xué)、實驗小學(xué)）、銀行等公共公用設(shè)施，商業(yè)繁華度較好，公共公用設(shè)施完備度較高。一、市場定位根據(jù)項目的規(guī)模、地理位置和**市房地產(chǎn)市場狀況，將該項目市場定位為：中檔商住小區(qū)，即首層部分作為商業(yè)用房，其余作為住宅，地下室設(shè)機(jī)動車車庫。二、客戶定位個體經(jīng)商人士。公司白領(lǐng)、公務(wù)員。富裕農(nóng)民。投資者。二、價格定位 **市目前大型住宅小區(qū)開發(fā)不多，經(jīng)對**市住宅的銷售情況現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，結(jié)合**市房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，**豪居的價格定位為：機(jī)動車車位均價為3萬元/個，商鋪均價為13000元/M2，住宅均價為2860元/M2。第四章 項目市場分析一、房地產(chǎn)政策 經(jīng)濟(jì)政策：在國際金融危機(jī)的巨大沖擊面前，2009年中國經(jīng)濟(jì)走出了一條快速反轉(zhuǎn)的“Ｖ”型曲線，全年經(jīng)濟(jì)增長成功保八，但2010年中國經(jīng)濟(jì)的外部環(huán)境將更復(fù)雜、更嚴(yán)峻。中國社科院發(fā)布的2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》預(yù)測，明年中國GDP增長率將回升到9%左右，CPI漲幅在3%以內(nèi)。藍(lán)皮書稱，9%的增長率是在“世界金融危機(jī)不再進(jìn)一步嚴(yán)重惡化，國內(nèi)不出現(xiàn)大范圍嚴(yán)重自然災(zāi)害和其他重大問題”的前提下做出的預(yù)估。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益。要以擴(kuò)大內(nèi)需特別是增加居民消費需求為重點，以穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化為依托，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，努力使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得明顯進(jìn)展。2010年3月5日，在中國國務(wù)院總理溫家寶所作的政府工作報告中，有十四個經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)值得關(guān)注：　　——百分之八：GDP增長百分之八左右；　　——九百萬：城鎮(zhèn)新增就業(yè)九百萬人以上；　　——百分之四點六：城鎮(zhèn)登記失業(yè)率百分之四點六以內(nèi)；　　——百分之四：居民消費價格總體水平漲幅百分之四左右；　　——九千五百億：全國財政赤字九千五百億元人民幣，其中包括地方債券兩千億元；　　——五萬億：新增貸款五萬億元以上；　　——五千億：企業(yè)、居民稅負(fù)減輕約五千億元；　　——九千零八十億：中央政府投資總額九千零八十億元；　　——四百二十億：中央財政擬投入四百二十億元促進(jìn)就業(yè)；　　——三千三百一十八億：今后三年各級政府?dāng)M向醫(yī)改投入八千五百億元，其中中央財政投入三千三百一十八億元；　　——七千一百六十一億：中央財政擬安排“三農(nóng)”投入七千一百六十一億元，比上年增加一千兩百零六億元；　　——一千四百六十一億：中央財政科技投入一千四百六十一億元，增長百分之二十五點六；　　——兩千九百三十億：中央財政擬投入社會保障資金兩千九百三十億元，比上年預(yù)計增加四百三十九億元；　　——一千三百億：中央財政今年再安排一千三百億元地震災(zāi)后重建資金。產(chǎn)業(yè)政策落實保障房，建立多層次住宅格局是主旨伴隨著房地產(chǎn)市場的回升，部分城市房價上漲過快等問題逐漸暴露出來。為加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，近期出臺的房地產(chǎn)政策：（1）2009年12月9日，終止二手房交易的營業(yè)稅優(yōu)惠。（2）2009年12月14日“國四條”出臺，國務(wù)院常務(wù)會議要求，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，重點是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。（3）從2009年12月17日五部委將土地出讓金首付比例提高至 50%。（4）2010年1月7日“國十一條”的出臺，國辦發(fā)出的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）指出，要嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，抑制投資投機(jī)性購房需求。二套房貸款首付款比例不得低于40%。（5）近期出臺的房地產(chǎn)政策還有：近兩個月來，國家對樓市出臺了密集的調(diào)控政策，被稱為“史上最強”樓市調(diào)控政策組合拳。3月10日，國土部通知要求對住房建設(shè)用地供應(yīng)加強地監(jiān)管，從土地供應(yīng)上念“緊箍咒”。4月11日，銀監(jiān)會要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險意識，不對投機(jī)投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。4月13日住建部召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點，同時遏制部分城市房價過快上漲。4月15日，國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。4月17日國務(wù)院指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。4月19日，住建部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，要求商品住房嚴(yán)格實行購房實名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名。貨幣政策盡管金融危機(jī)帶來的最困難的時期已經(jīng)過去，我國和世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了向好的變化，但經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)復(fù)蘇目前主要還是依靠投資拉動，支持經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)生動力還不強，因此貨幣政策的原則不會發(fā)生改變，無論在執(zhí)行中微調(diào)的頻率與力度如何，貨幣信貸的環(huán)境仍將是適度寬松。央行貨幣政策執(zhí)行報告