【正文】 鳳凰城住宅小區(qū)項(xiàng)目河北眾誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司二零零四年八月第一章 項(xiàng)目基本情況: 河北眾誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司法人代表: 韓杏軍獨(dú)立開發(fā)本項(xiàng)目。:《鳳凰城》住宅小區(qū)項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于曲周縣新開大街與邯臨公路交叉口西南側(cè)。 河北眾誠(chéng)集團(tuán)成立于2000年2月，初建時(shí)名稱為河北眾誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。公司經(jīng)過(guò)三年多跳躍式的發(fā)展，目前已逐步成為以房地產(chǎn)公司為龍頭，物業(yè)公司、新型建材公司（含商品混凝土生產(chǎn)）、化工科技公司、投資顧問(wèn)公司和石料廠協(xié)同發(fā)展的多元化、集團(tuán)化公司的聯(lián)合體，年利稅4600萬(wàn)元，擁有400余人的高素質(zhì)團(tuán)隊(duì)，其中，管理人員全部為大中專畢業(yè)生。 眾誠(chéng)集團(tuán)總裁韓杏軍先生，1990年畢業(yè)于河北工學(xué)院，2001年清華大學(xué)進(jìn)修房地產(chǎn)MBA并獲證書，2002年榮獲人民大學(xué)MBA證書。他是石家莊市連續(xù)兩界“十佳青年企業(yè)家”，長(zhǎng)安區(qū)政協(xié)委員，橋東區(qū)人大代表。在2004年人代會(huì)和政協(xié)會(huì)上，韓杏軍先生被授予“優(yōu)秀黨員”和“優(yōu)秀政協(xié)委員”榮譽(yù)稱號(hào)。這是政府對(duì)他的工作和成績(jī)的又一次肯定。在集團(tuán)管理中，他奉行堅(jiān)持“以質(zhì)量求生存，以誠(chéng)信求發(fā)展”的企業(yè)宗旨，遵循“誠(chéng)心誠(chéng)意為大眾”的企業(yè)理念，弘揚(yáng)“令行禁止，雷厲風(fēng)行，挑戰(zhàn)自我，追求卓越，自強(qiáng)不息，永爭(zhēng)第一”的企業(yè)精神，走“品牌戰(zhàn)略”之路，科技興企，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)信譽(yù)，使公司一舉成為“工商聯(lián)直屬會(huì)員單位”。 公司注重企業(yè)文化建設(shè)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)，2003年成立了黨支部，韓杏軍先生擔(dān)任第一界支部書記。公司在我國(guó)改革開放的大潮中，始終為市里分憂，為下崗職工解難，安排了幾十名下崗職工在我們企業(yè)工作，為民營(yíng)企業(yè)做出了榜樣。韓杏軍先生還要求，公司管理層必須全部是大專以上文化水平，能夠使企業(yè)在持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)中，始終保持一股后勁。也使得公司先后榮獲“優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)”、“納稅先進(jìn)單位”、“旺銷守信企業(yè)”、“爭(zhēng)創(chuàng)質(zhì)量無(wú)投訴先進(jìn)單位”、“爭(zhēng)創(chuàng)誠(chéng)信無(wú)投訴先進(jìn)單位”稱號(hào)，被農(nóng)行系統(tǒng)評(píng)定為2003年度AA級(jí)信用客戶。 河北眾誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司是具有獨(dú)立法人資格、和三級(jí)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，專注于高質(zhì)量商品住宅及商務(wù)置業(yè)的開發(fā)建設(shè)，以“倡導(dǎo)高尚生活，提升康居品質(zhì)”為已任，遵循“以人為本，親合自然”的開發(fā)理念，成功開發(fā)了民心園一期、民心園二期及建華百合園、開泰家園近10萬(wàn)平方米的商品住宅。其中，建華百合園、開泰嘉園正在建設(shè)之中，已經(jīng)于今年6月竣工。最近，公司正在運(yùn)做兩個(gè)項(xiàng)目，其中一個(gè)是有著上千畝土地、總建筑面積130萬(wàn)平方米的、本市橋西區(qū)大談舊村改造項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目屬于城中村改造項(xiàng)目，享受政府多項(xiàng)優(yōu)惠政策。項(xiàng)目緊鄰石家莊海洋公園和南水北調(diào)生態(tài)環(huán)境綠化帶，屬于高檔社區(qū)開發(fā)地段。我們力爭(zhēng)在5年時(shí)間內(nèi)，將這一地區(qū)建設(shè)成為石家莊市最具亮點(diǎn)的康居示范小區(qū)。 眾誠(chéng)建材公司有混凝土攪拌站兩個(gè)，三條生產(chǎn)線，年產(chǎn)100萬(wàn)方優(yōu)質(zhì)混凝土，已經(jīng)是石家莊市最大的混凝土生產(chǎn)企業(yè)，并于2002年通過(guò)ISO9001質(zhì)量認(rèn)證，產(chǎn)品占據(jù)了石家莊市混凝土市場(chǎng)40%的份額。人們?cè)诟鱾€(gè)街道上看到最多的，就是攜帶“河北眾誠(chéng)房地產(chǎn)”字樣的混凝土攪拌輸送車。 2004年元月兼并控股的石家莊市試劑廠，有固定資產(chǎn)2000萬(wàn)元，員工235人，年利稅200萬(wàn)元。在掛牌河北眾誠(chéng)化工科技有限公司僅一個(gè)月，就扭虧為盈，創(chuàng)造了民營(yíng)兼并國(guó)營(yíng)一個(gè)成功的范例。 目前，眾誠(chéng)公司正以嶄新的面貌向著韓杏軍董事長(zhǎng)提出的“組建世界上最優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)建世界上最偉大的企業(yè)”這個(gè)宏偉目標(biāo)乘風(fēng)破浪，奮勇前進(jìn)。A、曲周縣委、縣政府關(guān)于加快縣城建設(shè)的戰(zhàn)略發(fā)展精神。B、項(xiàng)目土地掛牌出讓地形圖C、有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。 本報(bào)告重點(diǎn)對(duì)建設(shè)的必要性、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、工程技術(shù)方案、投資估算及經(jīng)濟(jì)分析等進(jìn)行研究。 項(xiàng)目單位依據(jù)縣政府關(guān)于加快縣城市化建設(shè)的戰(zhàn)略意圖,通過(guò)對(duì)曲周縣房地產(chǎn)還沒有開發(fā)建設(shè)的需求，為了改善縣城居住環(huán)境，彌補(bǔ)現(xiàn)有住宅檔次低的現(xiàn)狀，決定開發(fā)建設(shè)《鳳凰城》住宅小區(qū)項(xiàng)目,以期為曲周縣城居民提供能被工薪階層接受的環(huán)境優(yōu)美，集商業(yè)、健身娛樂(lè)、休閑廣場(chǎng)、物業(yè)管理規(guī)范的綠色環(huán)境、小康達(dá)標(biāo)的高品質(zhì)的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的住房。 結(jié)合縣城總體規(guī)劃原則，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，以人為本，合理利用土地，創(chuàng)造舒適、安寧、環(huán)境秀美、健康、適用的中高檔住宅小區(qū)。 ，建有多層住宅、高品質(zhì)幼兒園、活動(dòng)中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、羽毛球場(chǎng)等健身設(shè)施及公建配套設(shè)施。供電: 本項(xiàng)目計(jì)算用電總負(fù)荷KVA，供電電源引自縣城電力干線。供水：給水水源為市政管網(wǎng)，項(xiàng)目最高日最大時(shí)用水量m3/h。供暖: 項(xiàng)目采暖為地?zé)峒泄?，采暖熱?fù)荷為MW。 本項(xiàng)目建設(shè)為商品房項(xiàng)目，符合國(guó)家及省市的產(chǎn)業(yè)政策，土地在本縣總體規(guī)劃范圍內(nèi)，屬城市商住兩用建設(shè)用地。 本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和縣政府關(guān)于加快城市化進(jìn)程的要求，項(xiàng)目建成后，在一定程度上滿足中、低收入家庭的住房需求，經(jīng)計(jì)算項(xiàng)目一期總投資3700萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %(稅后)，投資利潤(rùn)率 %，投資利潤(rùn)率 %，借款償還期2年。由此表明，項(xiàng)目具有一定盈利能力、清償能力。雖然微利，具有一定風(fēng)險(xiǎn)，但社會(huì)效益顯著，項(xiàng)目總體可行。第二章 項(xiàng)目背景與建設(shè)的必要性 改革開放二十年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的增長(zhǎng)階段，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迫切要求調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)了建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，已成為目前帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)先導(dǎo)性行業(yè)。 中共中央、國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)工作高度重視，把加快房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)，拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)了以市場(chǎng)化為取向的一系列制度創(chuàng)新和突破，使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開始在更高、更新的層次上發(fā)展。曲周縣委、縣政府十分注重本縣房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和建設(shè)工作，為此出臺(tái)了一系列非常優(yōu)惠的政策，為我縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了便利的條件，并在工作上給予了強(qiáng)有力的支持。 曲周縣屬于內(nèi)陸縣級(jí)城市，改革開放二十多年來(lái)，政治、經(jīng)濟(jì)有了快速發(fā)展，但比起沿海開放縣城來(lái)講，其發(fā)展速度已經(jīng)滯后，與全國(guó)其他縣城相比，本縣屬于中心縣城，發(fā)展建設(shè)過(guò)程中城市范圍擴(kuò)大的趨勢(shì)非常之快。但是，我縣因?yàn)槌擎?zhèn)級(jí)別原因，市區(qū)范圍比較小，城區(qū)擴(kuò)大的同時(shí)遺留了很多問(wèn)題，尤其是住宅非城市化的現(xiàn)象越來(lái)越突出，已經(jīng)到了非改造將會(huì)影響整個(gè)城市建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)刻，縣委縣政府在此時(shí)提出城市化建設(shè)的思路，真正符合我們縣發(fā)展建設(shè)戰(zhàn)略上的需要，符合廣大市民的需要，符合城市化的需要。這次大規(guī)模建設(shè)完成之后，曲周的城市建設(shè)將會(huì)有一個(gè)大的飛躍，城市綜合環(huán)境將會(huì)有較大的改觀，人民生活也將會(huì)得到較大的改善。 宏觀必要性 從一個(gè)城市的宏觀上講，首先表現(xiàn)在：土地作為城市的寶貴資源，未能實(shí)現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益；其次，城市化未能體現(xiàn)以人為主體的人文環(huán)境，城市的發(fā)展應(yīng)該充分體現(xiàn)城市中“人”的地位和作用，不斷滿足人們的物質(zhì)和精神需求，促進(jìn)人的身心和個(gè)性的健康發(fā)展。同時(shí)，尤為值得關(guān)注的是隨著城市化進(jìn)程加快，原郊區(qū)村莊的改造將為當(dāng)?shù)鼐用窈腿w市民的居住和生活質(zhì)量的提高帶來(lái)非凡而深遠(yuǎn)的影響，因此加快城郊區(qū)域的建設(shè)是城市發(fā)展的必然結(jié)果。 河北眾誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司，積極響應(yīng)縣委縣政府關(guān)于城市化建設(shè)的思路，經(jīng)過(guò)與縣國(guó)土局多次接觸，廣泛調(diào)查和積極運(yùn)做，得到了曲周縣委縣政府和人民大眾一致的支持，我公司編制了項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告），是根據(jù)國(guó)家及縣有關(guān)規(guī)定，編制的本報(bào)告。第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)與建設(shè)規(guī)模 近幾年，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)走強(qiáng)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛發(fā)展。在國(guó)家下大力減少各類名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目