【正文】 鳳凰城住宅小區(qū)項目河北眾誠房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司二零零四年八月第一章 項目基本情況: 河北眾誠房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司法人代表: 韓杏軍獨立開發(fā)本項目。:《鳳凰城》住宅小區(qū)項目擬建地點位于曲周縣新開大街與邯臨公路交叉口西南側(cè)。 河北眾誠集團成立于2000年2月，初建時名稱為河北眾誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。公司經(jīng)過三年多跳躍式的發(fā)展，目前已逐步成為以房地產(chǎn)公司為龍頭，物業(yè)公司、新型建材公司（含商品混凝土生產(chǎn)）、化工科技公司、投資顧問公司和石料廠協(xié)同發(fā)展的多元化、集團化公司的聯(lián)合體，年利稅4600萬元，擁有400余人的高素質(zhì)團隊，其中，管理人員全部為大中專畢業(yè)生。 眾誠集團總裁韓杏軍先生，1990年畢業(yè)于河北工學院，2001年清華大學進修房地產(chǎn)MBA并獲證書，2002年榮獲人民大學MBA證書。他是石家莊市連續(xù)兩界“十佳青年企業(yè)家”，長安區(qū)政協(xié)委員，橋東區(qū)人大代表。在2004年人代會和政協(xié)會上，韓杏軍先生被授予“優(yōu)秀黨員”和“優(yōu)秀政協(xié)委員”榮譽稱號。這是政府對他的工作和成績的又一次肯定。在集團管理中，他奉行堅持“以質(zhì)量求生存，以誠信求發(fā)展”的企業(yè)宗旨，遵循“誠心誠意為大眾”的企業(yè)理念，弘揚“令行禁止，雷厲風行，挑戰(zhàn)自我，追求卓越，自強不息，永爭第一”的企業(yè)精神，走“品牌戰(zhàn)略”之路，科技興企，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟效益和社會信譽，使公司一舉成為“工商聯(lián)直屬會員單位”。 公司注重企業(yè)文化建設(shè)和團隊建設(shè)，2003年成立了黨支部，韓杏軍先生擔任第一界支部書記。公司在我國改革開放的大潮中，始終為市里分憂，為下崗職工解難，安排了幾十名下崗職工在我們企業(yè)工作，為民營企業(yè)做出了榜樣。韓杏軍先生還要求，公司管理層必須全部是大專以上文化水平，能夠使企業(yè)在持續(xù)發(fā)展態(tài)勢中，始終保持一股后勁。也使得公司先后榮獲“優(yōu)秀民營企業(yè)”、“納稅先進單位”、“旺銷守信企業(yè)”、“爭創(chuàng)質(zhì)量無投訴先進單位”、“爭創(chuàng)誠信無投訴先進單位”稱號，被農(nóng)行系統(tǒng)評定為2003年度AA級信用客戶。 河北眾誠房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司是具有獨立法人資格、和三級開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，專注于高質(zhì)量商品住宅及商務置業(yè)的開發(fā)建設(shè)，以“倡導高尚生活，提升康居品質(zhì)”為已任，遵循“以人為本，親合自然”的開發(fā)理念，成功開發(fā)了民心園一期、民心園二期及建華百合園、開泰家園近10萬平方米的商品住宅。其中，建華百合園、開泰嘉園正在建設(shè)之中，已經(jīng)于今年6月竣工。最近，公司正在運做兩個項目，其中一個是有著上千畝土地、總建筑面積130萬平方米的、本市橋西區(qū)大談舊村改造項目。這個項目屬于城中村改造項目，享受政府多項優(yōu)惠政策。項目緊鄰石家莊海洋公園和南水北調(diào)生態(tài)環(huán)境綠化帶，屬于高檔社區(qū)開發(fā)地段。我們力爭在5年時間內(nèi)，將這一地區(qū)建設(shè)成為石家莊市最具亮點的康居示范小區(qū)。 眾誠建材公司有混凝土攪拌站兩個，三條生產(chǎn)線，年產(chǎn)100萬方優(yōu)質(zhì)混凝土，已經(jīng)是石家莊市最大的混凝土生產(chǎn)企業(yè)，并于2002年通過ISO9001質(zhì)量認證，產(chǎn)品占據(jù)了石家莊市混凝土市場40%的份額。人們在各個街道上看到最多的，就是攜帶“河北眾誠房地產(chǎn)”字樣的混凝土攪拌輸送車。 2004年元月兼并控股的石家莊市試劑廠，有固定資產(chǎn)2000萬元，員工235人，年利稅200萬元。在掛牌河北眾誠化工科技有限公司僅一個月，就扭虧為盈，創(chuàng)造了民營兼并國營一個成功的范例。 目前，眾誠公司正以嶄新的面貌向著韓杏軍董事長提出的“組建世界上最優(yōu)秀的團隊，創(chuàng)建世界上最偉大的企業(yè)”這個宏偉目標乘風破浪，奮勇前進。A、曲周縣委、縣政府關(guān)于加快縣城建設(shè)的戰(zhàn)略發(fā)展精神。B、項目土地掛牌出讓地形圖C、有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。 本報告重點對建設(shè)的必要性、市場預測、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、工程技術(shù)方案、投資估算及經(jīng)濟分析等進行研究。 項目單位依據(jù)縣政府關(guān)于加快縣城市化建設(shè)的戰(zhàn)略意圖,通過對曲周縣房地產(chǎn)還沒有開發(fā)建設(shè)的需求，為了改善縣城居住環(huán)境，彌補現(xiàn)有住宅檔次低的現(xiàn)狀，決定開發(fā)建設(shè)《鳳凰城》住宅小區(qū)項目,以期為曲周縣城居民提供能被工薪階層接受的環(huán)境優(yōu)美，集商業(yè)、健身娛樂、休閑廣場、物業(yè)管理規(guī)范的綠色環(huán)境、小康達標的高品質(zhì)的質(zhì)優(yōu)價廉的住房。 結(jié)合縣城總體規(guī)劃原則，根據(jù)當?shù)貙嶋H，以人為本，合理利用土地，創(chuàng)造舒適、安寧、環(huán)境秀美、健康、適用的中高檔住宅小區(qū)。 ，建有多層住宅、高品質(zhì)幼兒園、活動中心、商業(yè)網(wǎng)點、羽毛球場等健身設(shè)施及公建配套設(shè)施。供電: 本項目計算用電總負荷KVA，供電電源引自縣城電力干線。供水：給水水源為市政管網(wǎng)，項目最高日最大時用水量m3/h。供暖: 項目采暖為地熱集中供熱，采暖熱負荷為MW。 本項目建設(shè)為商品房項目，符合國家及省市的產(chǎn)業(yè)政策，土地在本縣總體規(guī)劃范圍內(nèi)，屬城市商住兩用建設(shè)用地。 本項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和縣政府關(guān)于加快城市化進程的要求，項目建成后，在一定程度上滿足中、低收入家庭的住房需求，經(jīng)計算項目一期總投資3700萬元，財務內(nèi)部收益率 %(稅后)，投資利潤率 %，投資利潤率 %，借款償還期2年。由此表明，項目具有一定盈利能力、清償能力。雖然微利，具有一定風險，但社會效益顯著，項目總體可行。第二章 項目背景與建設(shè)的必要性 改革開放二十年來，我國經(jīng)濟已經(jīng)進入了一個新的增長階段，經(jīng)濟的發(fā)展迫切要求調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極培育新的增長點。房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，帶動了建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提供了大量的就業(yè)機會，已成為目前帶動國民經(jīng)濟發(fā)展的一個先導性行業(yè)。 中共中央、國務院對房地產(chǎn)工作高度重視，把加快房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)，拉動消費增長作為擴大內(nèi)需的重要內(nèi)容，實現(xiàn)了以市場化為取向的一系列制度創(chuàng)新和突破，使我國房地產(chǎn)業(yè)開始在更高、更新的層次上發(fā)展。曲周縣委、縣政府十分注重本縣房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和建設(shè)工作，為此出臺了一系列非常優(yōu)惠的政策，為我縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了便利的條件，并在工作上給予了強有力的支持。 曲周縣屬于內(nèi)陸縣級城市，改革開放二十多年來，政治、經(jīng)濟有了快速發(fā)展，但比起沿海開放縣城來講，其發(fā)展速度已經(jīng)滯后，與全國其他縣城相比，本縣屬于中心縣城，發(fā)展建設(shè)過程中城市范圍擴大的趨勢非常之快。但是，我縣因為城鎮(zhèn)級別原因，市區(qū)范圍比較小，城區(qū)擴大的同時遺留了很多問題，尤其是住宅非城市化的現(xiàn)象越來越突出，已經(jīng)到了非改造將會影響整個城市建設(shè)的關(guān)鍵時刻，縣委縣政府在此時提出城市化建設(shè)的思路，真正符合我們縣發(fā)展建設(shè)戰(zhàn)略上的需要，符合廣大市民的需要，符合城市化的需要。這次大規(guī)模建設(shè)完成之后，曲周的城市建設(shè)將會有一個大的飛躍，城市綜合環(huán)境將會有較大的改觀，人民生活也將會得到較大的改善。 宏觀必要性 從一個城市的宏觀上講，首先表現(xiàn)在：土地作為城市的寶貴資源，未能實現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益；其次，城市化未能體現(xiàn)以人為主體的人文環(huán)境，城市的發(fā)展應該充分體現(xiàn)城市中“人”的地位和作用，不斷滿足人們的物質(zhì)和精神需求，促進人的身心和個性的健康發(fā)展。同時，尤為值得關(guān)注的是隨著城市化進程加快，原郊區(qū)村莊的改造將為當?shù)鼐用窈腿w市民的居住和生活質(zhì)量的提高帶來非凡而深遠的影響，因此加快城郊區(qū)域的建設(shè)是城市發(fā)展的必然結(jié)果。 河北眾誠房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司，積極響應縣委縣政府關(guān)于城市化建設(shè)的思路，經(jīng)過與縣國土局多次接觸，廣泛調(diào)查和積極運做，得到了曲周縣委縣政府和人民大眾一致的支持，我公司編制了項目建議書（代可行性研究報告），是根據(jù)國家及縣有關(guān)規(guī)定，編制的本報告。第三章 市場預測與建設(shè)規(guī)模 近幾年，隨著我國經(jīng)濟形勢持續(xù)走強，我國房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛發(fā)展。在國家下大力減少各類名目繁多的收費項目