【正文】 維護(hù)：場區(qū)內(nèi)花草樹木的生長維護(hù)、雜草清理等。公共設(shè)施維護(hù)：場區(qū)內(nèi)景觀、休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂設(shè)施保養(yǎng)、維修、維護(hù)。房屋及配套設(shè)施(上下水、電、液化氣等)維修、維護(hù)。供水：包括居民用水及綠化景觀和運(yùn)動(dòng)設(shè)施供水。代收相關(guān)費(fèi)用(水、電、物業(yè)等)。項(xiàng)目建成后將報(bào)批有關(guān)物價(jià)部門，核準(zhǔn)后期物業(yè)收費(fèi)，具體價(jià)格以物價(jià)部門規(guī)定為準(zhǔn)。
第八章 建設(shè)實(shí)施及工程進(jìn)度安排一、組織機(jī)構(gòu)為加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提高投資效益，由項(xiàng)目法人對項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、銷售經(jīng)營等實(shí)行全過程負(fù)責(zé)。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，建議項(xiàng)目承辦單位抽出精干人員，設(shè)立施工管理部、財(cái)務(wù)部、辦公室等機(jī)構(gòu)，對項(xiàng)目的概算控制、資金使用、施工組織、建設(shè)工期及工程質(zhì)量等進(jìn)行管理，確保項(xiàng)目按時(shí)完成。二、工程進(jìn)度安排本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)后，要盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時(shí)委托設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，并進(jìn)行場地平整工作，上述各項(xiàng)工作預(yù)計(jì)可3個(gè)月內(nèi)完成，2005年年初可望開工建設(shè)。本項(xiàng)目的建設(shè)擬采用滾動(dòng)開發(fā)方式，建設(shè)期2年。 施工進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目名稱2004年 2005年 2006年1011121211121891011121可研報(bào)告編制與審批2勘察設(shè)計(jì)3初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)4主體施工建設(shè)5設(shè)備招標(biāo)安裝6配套設(shè)施7竣工驗(yàn)收三、實(shí)施措施工程招標(biāo)制根據(jù)國家關(guān)于《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，該項(xiàng)目屬于關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目，在其規(guī)定的招標(biāo)范圍。項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購，均應(yīng)按要求進(jìn)行招標(biāo)。依據(jù)項(xiàng)目單位的實(shí)際情況，招標(biāo)的組織形式應(yīng)實(shí)行委托招標(biāo)；招標(biāo)的方式要公開招標(biāo)。招標(biāo)的具體內(nèi)容由項(xiàng)目審批部門核準(zhǔn)。工程監(jiān)理制由于本項(xiàng)目工程量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求高，建設(shè)工期緊，建議在工程建設(shè)監(jiān)督方面，應(yīng)盡量按國家有關(guān)規(guī)定選擇有資質(zhì)和實(shí)力監(jiān)理單位，采取全委托監(jiān)理方式。項(xiàng)目法人制根據(jù)有關(guān)要求，本項(xiàng)目的建設(shè)必須實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制和責(zé)任追究制，由項(xiàng)目法定代表人對建設(shè)的全過程和工程質(zhì)量負(fù)總責(zé)。項(xiàng)目合同制建設(shè)單位應(yīng)按照中標(biāo)結(jié)果和建設(shè)內(nèi)容與勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位、設(shè)備安裝單位、裝飾裝修隊(duì)伍、設(shè)備供應(yīng)商簽訂相關(guān)合同，認(rèn)真會(huì)審施工圖，明確質(zhì)量要求和合理工期、總造價(jià)，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利及約束機(jī)制。第九章 投資估算和資金籌措第一節(jié) 估算依據(jù)及說明一、估算依據(jù)山東省建筑工程綜合定額；山東省安裝工程綜合定額；泰安市材料預(yù)算價(jià)格；同類工程造價(jià)情況；
現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。二、估算說明根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議，征地及補(bǔ)償費(fèi)按90萬元/畝，共2466萬元；%計(jì)算；%計(jì)算；建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的1%計(jì)?。换绢A(yù)備費(fèi)按一、二項(xiàng)費(fèi)用的5%計(jì)??；建設(shè)配套費(fèi)、綜合開發(fā)費(fèi)等其他各類規(guī)費(fèi)盡量爭取有關(guān)優(yōu)惠政策，暫按建筑安裝工程費(fèi)的30%估算；%估算。第二節(jié) 投資估算一、估算范圍本項(xiàng)目總投資估算包括：工程費(fèi)用、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息。工程費(fèi)用包括建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)。二、總投資估算經(jīng)估算，其中：；；；。第三節(jié) 資金籌措。按照項(xiàng)目承辦單位意見，所需資金擬通過以下途徑籌措：泰安中奧投資有限公司以自有資金投入3000萬元；申請金融部門貸款6000萬元，其中2005年貸款3000萬元，2006年貸款3000萬元；從預(yù)售款中籌措。第四節(jié) 總投資估算一覽表序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱估算價(jià)值（單位:萬元）建筑工程費(fèi)設(shè)備購置 其它費(fèi)用 合計(jì)及安裝費(fèi) 一工程費(fèi)用510 1小高層住宅 　2多層住宅315　　　3商業(yè)公建　　　4給排水、供熱、燃?xì)狻?60　2605變配電、通訊　180　1806場區(qū)道路、廣場及綠化19050　2407其他工程5020 70二工程建設(shè)其他費(fèi)用 1土地使用費(fèi)　　246624662勘察設(shè)計(jì)費(fèi)　　 3工程咨詢監(jiān)理費(fèi)　　 4建設(shè)單位管理費(fèi)　　 5其他各類規(guī)費(fèi)　　 三基本預(yù)備費(fèi) 四建設(shè)期利息　　 　總投資合計(jì)510 第十章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第一節(jié) 銷售收入估算一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)本項(xiàng)目總建筑面積36756平方米，其中住宅建筑面積32817平方米，配套商業(yè)公建3939平方米（全部可售）。二、銷售計(jì)劃根據(jù)小區(qū)建設(shè)實(shí)際和資金籌措計(jì)劃，確定本項(xiàng)目采取邊開發(fā)邊銷售的投建方式，并預(yù)售部分期房，以便盡快回籠資金。銷售進(jìn)度計(jì)劃見下表銷售進(jìn)度計(jì)劃表年份銷售住宅（平方米）商業(yè)公建（平方米）年銷售合計(jì)（平方米）現(xiàn)房期房現(xiàn)房期房2005年1000050001500165002006年128175000243920256合計(jì)2281710000393936756三、銷售價(jià)格的確定根據(jù)投資估算，成本分析結(jié)果和通過市場需求預(yù)測確定的銷售價(jià)格：住宅現(xiàn)房均價(jià)：3500元/㎡住宅期房均價(jià)：3300元/㎡商業(yè)用房均價(jià)：5000元/㎡四、銷售收入估算根據(jù)上述銷售計(jì)劃和銷售價(jià)格估算，。詳見銷售收入估算表銷售收入估算表年度項(xiàng)目單位2005年2006年合計(jì)銷售量住宅現(xiàn)房㎡100001281722817住宅期房㎡5000500010000商業(yè)現(xiàn)房㎡150024393939小計(jì)㎡165002025636756銷售額住宅現(xiàn)房萬元3500住宅期房萬元165016503300商業(yè)現(xiàn)房萬元750小計(jì)萬元5900第二節(jié) 銷售稅金及附加估算根據(jù)有關(guān)規(guī)定，出售不動(dòng)產(chǎn)按5%稅率繳納營業(yè)稅，城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加分別按營業(yè)稅的7%和3%繳納，土地增值稅按銷售收入的2%繳納。經(jīng)計(jì)算，，。詳見銷售稅金及附加估算表銷售稅金及附加估算表序號(hào)年份項(xiàng)目2004年2005年合計(jì)銷售收入59001營業(yè)稅2952城市建設(shè)維護(hù)稅3教育費(fèi)附加4土地增值稅1185小計(jì)第三節(jié) 銷售利潤估算銷售利潤=銷售收入銷售稅金及附加總投資銷售費(fèi)用經(jīng)估算，項(xiàng)目銷售費(fèi)用約400萬元，則：利潤總額=－－－400 = 投資利潤率=銷售利潤247?？偼顿Y100%= 247。 = %投資利稅率=利稅總額247。總投資100%= 247。 = %第四節(jié) 償債能力分析，其中預(yù)計(jì)從銀行貸入6000萬元，貸款期限為兩年，；。每年利息備付率=銷售凈稅額/年應(yīng)付貸款利息 = =第五節(jié) 項(xiàng)目盈虧平衡分析，，銷售費(fèi)用為400萬元。銷售面積為36756平方米。收入支出率=總支出/銷售收入x100% ==%保本點(diǎn)=% = ，投資方即可獲得利潤。第六節(jié) 社會(huì)效益評(píng)價(jià)本項(xiàng)目建成后，可進(jìn)一步緩解城市住宅緊張的狀況，特別是滿足泰城及周邊地區(qū)個(gè)體私營業(yè)戶、來泰投資商和大中型企業(yè)的高級(jí)技術(shù)管理人才對服務(wù)功能齊全的高檔次住房的需求，對提高市民生活質(zhì)量將起到積極的推動(dòng)作用。同時(shí)，還將拉動(dòng)信息及其集成技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，最終為推進(jìn)我市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長起到示范和帶動(dòng)作用。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的。４６