【正文】 衡，尤其是高檔住宅的短缺，使具有購買能力的白領階層不得不屈居中低檔小區(qū)。三、有利于改善泰城居民的住宅結構，提高泰城居民的生活品位“九五”期間，隨著房改政策、住房供應政策、住房市場開放政策、住房稅收政策、住房金融政策的陸續(xù)出臺，我市住房建設取得了巨大的成就，城鄉(xiāng)居民住房條件得到了很大的改善。為提高住宅小區(qū)建設的現(xiàn)代化水平，改善城市居民居住條件，推進住宅產業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，加快住宅建設，擴大內需，拉動國民經濟增長，在泰山腳下建設齊魯雅居苑住宅小區(qū)，將有利于滿足高收入群體對高檔住房的需求。 二、是泰安市城市發(fā)展和城市化建設的需要城市化是標志一個區(qū)域現(xiàn)代化發(fā)展水平的一個標準，也是城市建設尤其是房地產建設產生深遠影響的重要因素。在2003年召開的全國建設工作會議上，建設部部長汪光燾要求，建設系統(tǒng)2004年要完善住房供應政策，調整住房供應結構；加強宏觀調控，整頓規(guī)范市場秩序；大力推進住宅產業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅科技含量和產業(yè)化水平。第三節(jié) 項目建設的必要性一、符合國家相關的產業(yè)政策要求根據(jù)我國經濟出現(xiàn)由賣方經濟向買方經濟轉變的情況，確定住宅建設作為形成新的經濟增長點的重要方面，居民住房建設已成為國家擴大內需、帶動經濟發(fā)展和恢復經濟活力的重要措施之一。另外，戶口管理制度明確了“引導人口聚集”，取消人口控制指標，這個政策表明房地產業(yè)將在地市、縣等區(qū)域發(fā)生根本的格局變化，城市化進程的加快將刺激房地產業(yè)的發(fā)展，中高檔住宅的需求將進一步加大，與日益收緊的土地政策而言，這意味著高檔住宅的價格將進一步攀升。但是，泰城目前開發(fā)的住宅多為中低檔單元式結構，且小區(qū)環(huán)境也參差不齊，很難滿足這些高收入群體的需求。本項目所在區(qū)域緊鄰旅游區(qū)，建設時間較早，尤其是臨虎山路的沿街平房，均不同程度的對市容造成了影響，已經被市委、市政府列入了舊城改造計劃。要加快城市化進程，就要擴大城市人口的容積率，集中挖掘更多的潛在市場購買力。第二節(jié) 項目提出的背景泰安市作為魯中地區(qū)的重要中心城市之一，近年來國民經濟保持了快速連續(xù)增長的勢頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經濟實力顯著增強。%。產業(yè)結構不斷優(yōu)化,::。按可比價格計算，%。全市現(xiàn)有科研單位21所，普通高等學校5所，中等職業(yè)技術學校23所，是山東省除濟南、青島外的第三大文化教育中心。京滬鐵路、京滬、京福高速公路、101020220國道穿境而過，即將開工的京滬高速鐵路縱貫南北。每年慕名來泰山旅游考察的中外游客多達數(shù)百萬人次。自然景觀以雄著稱，雄中又蘊含著奇險秀奧等美景，有“天然山岳公園”之美譽。泰安市旅游資源得天獨厚。泰城是全市政治、經濟、文化中心，建成區(qū)面積59平方公里，人口44萬。泰安因泰山而得名，取泰山安則四海皆安之意，象征國泰民安。本項目主要技術經濟指標詳見下表：主 要 技 術 經 濟 指 標序 號指 標 名 稱單 位數(shù) 量備 注1建設規(guī)模總建筑面積平方米36756其中：住宅平方米32817公建平方米3939總套數(shù)套222住宅總居住人口人7102總占地面積畝3容積率%2014總建筑密度%5平均層數(shù)層6綠化覆蓋率%7建設總投資萬元工程費用萬元其他費用萬元預備費萬元建設期利息萬元8銷售收入萬元9單位建筑面積平均造價元259610投資利潤率%11投資利稅率%第二章 項目提出的背景及建設必要性第一節(jié) 泰安市概況泰安市地處山東省中部，北依省會濟南，南臨古城曲阜，東連齊都淄博，西瀕黃河。同時，還將拉動信息及其集成技術、網(wǎng)絡技術的發(fā)展，最終為推進我市住宅產業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，拉動經濟增長起到示范和帶動作用。該項目的建設符合泰安市新一輪城市總體規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)美，交通方便。三、項目建設期本項目建設期2年。二、投資估算及資金來源。第二節(jié) 可行性研究的依據(jù)與范圍一、可行性研究的依據(jù)國家及省有關政策、法規(guī)和規(guī)定；現(xiàn)行有關技術規(guī)范、規(guī)定； 國家發(fā)展計劃委員會關于項目可行性研究報告內容和深度的規(guī)定要求；泰安市新一輪城市總體規(guī)劃；泰安市國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃；項目承辦單位提供的有關基礎資料、數(shù)據(jù)。在公司組建后，各投資方均派出了精干的技術人員與管理人員進入公司，該公司現(xiàn)有管理人員10人，全部具有中、高級專業(yè)技術職稱。第一章 總 論第一節(jié) 項目名稱及承辦單位一、項目名稱雅居苑住宅小區(qū)二、項目建設地點 三、項目承辦單位及概況單位名稱： 法人代表： 法定地址： 注冊資本金：1000萬元開發(fā)資質等級：暫定資質項目承辦單位概況：泰安中奧投資有限公司經泰安市工商局注冊批準，于2004年9月正式成立，公司注冊資金1000萬元人民幣，經營范圍主要包括向房地產、電力、交通、建筑、建材、高新技術投資（涉及法律、行政法規(guī)規(guī)定必須報經審批的項目，應憑國家有關部門的批準文件或證件經營）。新成立的泰安中奧投資有限公司將憑借各投資方多年的商業(yè)經營運作經驗與雄厚的資金實力，努力把齊魯雅居苑建設成我市一流的住宅精品工程。公司將堅持“誠信為本，實干興業(yè)”的經營理念，力圖以科學的管理方式，靈活的運作機制和不懈的奮斗精神，逐步發(fā)展成為綜合性投資企業(yè)。二、可行性研究的范圍項目提出的背景及建設的必要性市場預測及建設規(guī)模建設地點和建設條件總體規(guī)劃方案環(huán)境保護與節(jié)能物業(yè)管理項目實施方案與進度安排投資估算及資金籌措經濟評價第三節(jié) 可行性研究的結論一、建設規(guī)模及建設內容本項目總占地18268平方米（），總建筑面積36756平方米，其中住宅建筑面積32817平方米（約222套），公共商業(yè)建筑面積3939平方米。所需資金由泰安中奧投資有限公司以自有資金投入3000萬元，申請金融部門貸款6000萬元，不足部分擬通過樓房預售，從預售款中籌措。四、項目效益分析項目建成后，%，%。項目建成后，可進一步緩解城市住宅緊張的狀況，特別是滿足泰城及周邊地區(qū)個體私營業(yè)戶、來泰投資商和大中型企業(yè)的高級技術管理人才對服務功能齊全、智能化、環(huán)保型的高檔次住房的需求，對提高市民生活質量將起到積極的推動作用。其經濟效益和社會效益顯著。南北寬約102公里，總面積7762平方公里。泰安市現(xiàn)轄泰山、岱岳兩區(qū)，新泰、肥城兩市，寧陽、東平兩縣，有86個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，3700多個行政村。城市依山而建，山城一體，環(huán)境優(yōu)美，風光秀麗，是國務院公布的首批對外開放旅游城市，是山東的歷史文化名城，也是國家衛(wèi)生城市和全國城市環(huán)境綜合優(yōu)秀城市。境內泰山融自然景觀與文人景觀于一體，是我國最早被聯(lián)合國命名的世界自然與文化遺產。人文景觀以神為尊，經過歷代帝王的封禪祭祀和人文墨客的登臨賦頌，沉積了厚重的文化底蘊，被稱為“東方歷史文化寶庫”。泰安交通便利，科技文化發(fā)達。電話可直撥世界各個國家和地區(qū)的大中城市。改革開放以來，泰安市堅持以經濟建設為中心，解放思想，求真務實，真抓實干，國民經濟和各項社會事業(yè)都取得了快速發(fā)展。其中，%；，%；，%。第二產業(yè)在經濟增長中仍處主導地位，,。全市農民人均純收入3350元，比上年增加215元，%,，為近三年增幅最高年份。隨著泰城城市化進程發(fā)展加快和新一輪城市總體規(guī)劃的實施，到“十五”末，泰城規(guī)劃面積將從現(xiàn)在的50平方公里擴大到達到100平方公里，其中建成區(qū)面積65平方公里，人口達到65萬；到2010年泰安市將跨入大城市行列，城市人口達到100萬，城區(qū)面積突破100平方公里，城市化水平要從2000年的36%提升到2010年的50%。國民經濟的快速發(fā)展和人們生活水平的逐步提高，使人們對住房提出了更高的要求，為改變當前泰城城區(qū)面貌，加強城區(qū)管理，加快泰城建設步伐，把我市建成新型的集旅游、農業(yè)、工業(yè)為一體的現(xiàn)代化城市，必須對舊城區(qū)進行改造。同時，隨著城市建設不斷完善，城市環(huán)境不斷改善，必將進一步吸引越來越多的國內外的單位和個人來泰投資，這些來泰投資的國內外客商、個體私營企業(yè)家及目前泰城一些大公司的高層管理者收入較高，生活更加富裕，對居住條件和環(huán)境的要求也越來越高，寬敞、舒適、服務功能多樣化、智能化、環(huán)保型的高檔住宅已成為他們改善居住條件的首選目標。泰安中奧投資有限公司按照城市總體規(guī)劃，在岱宗大街以北，梳洗河以南，虎山路東側建設泰安齊魯雅居苑住宅小區(qū)，項目選址位于泰山腳下，地理位置優(yōu)越，交通便捷，是良好的生活居住場所，可以有效的滿足這部分人的需求。本項目即是在上述背景下提出來的。通過培育住宅消費，發(fā)展住宅建設不