【正文】 企業(yè)資金鏈緊繃，尤其是沿海地區(qū)的一些外貿(mào)制造業(yè)企業(yè)，停工現(xiàn)象開始蔓延，失業(yè)率開始上升。 （2）宏觀經(jīng)濟政策主基調(diào)不會變化。另外，企業(yè)自主投資較強，制造業(yè)增長較快也將推動經(jīng)濟增長。使許多國家和地區(qū)更加重視加強區(qū)域貨幣金融合作，為人民幣首先實現(xiàn)區(qū)域化帶來新機遇。美元國際地位削弱刺激國際儲備貨幣進一步多元化，將為人民幣成長為國際貨幣提供更大的空間。國際貨幣基金組織預(yù)計，新興市場和發(fā)展中國家經(jīng)濟今明兩年仍將分別增長 %和 %，其中，俄羅斯分別增長 %和 %，印度分別增長 %和 %，巴西分別增長 %和 %，撒哈拉以南非洲 地區(qū)分別增長 %和 %。全球經(jīng)濟增速放緩和需求減弱將抑制大宗商品價格的進一步上 漲，這將有利于緩解新興經(jīng)濟體的輸入性通脹壓力和經(jīng)濟過熱，加之發(fā)達國家延長低利率貨幣政策執(zhí)行時間， 新興經(jīng)濟體有可能適度放松過度從緊的貨幣政策，以促進經(jīng)濟增長。國際貨幣基金組織預(yù)計，%，但明年有望實現(xiàn) %的增長。 雖然今年日本經(jīng)濟出現(xiàn)負增長，但在災(zāi)后恢復(fù)重建的帶動下，日本經(jīng)濟有望逐步緩慢復(fù)蘇。因此，世界各國和國際組織雖然立場存在明顯差異，但最終均會達成有效的短期救助方案；而從中長期看，隨著歐元區(qū)在財政、金融等方面進行大幅度的制度調(diào)整，主權(quán)債務(wù)危機將會逐步得以解決。 （3）歐洲主權(quán)債務(wù)危機導(dǎo)致歐洲金融體系崩潰和歐元區(qū)解體的可能性很小。從失業(yè)率來看，美國11月份失業(yè)率降至近兩年半低點 %，就業(yè)出現(xiàn)穩(wěn)健增長態(tài)勢。今年8月2日國會提高聯(lián)邦政府舉債上限，為美國政府繼續(xù)實施刺激性財政政策創(chuàng)造了條件。今年4月以來，美國工業(yè)生產(chǎn)一直保持擴張態(tài)勢，工業(yè)生產(chǎn)指數(shù)和產(chǎn)能利用率提升都較為明顯。 （2）美國經(jīng)濟再次陷入衰退可能性不大?？傮w上看，2012 年世界經(jīng)濟仍將呈現(xiàn)低速增長態(tài)勢，預(yù)計 2012 年世界經(jīng)濟的年均增長率為 %左右， 發(fā)達經(jīng)濟體的增長率為 %， 新興經(jīng)濟體和發(fā)展中國家經(jīng)濟增長率為 %。雖然經(jīng)濟增速有所放緩， 但仍保持相對穩(wěn)健的步伐； 工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長； 居民消費持續(xù)增長；投資增速雖回歸常態(tài)，但依然保持較快增長；外貿(mào)仍保持增長，但增速放緩；貨幣信貸運行回歸常態(tài)；城鎮(zhèn)新增就業(yè) 穩(wěn)步增長。6　 與銀行建立關(guān)系，實施銀行按揭貸款，以解決客戶目前的支付能力與房價相差太大的矛盾。4　 本項目對銷售收入和建設(shè)投資的財務(wù)敏感性較大，故要非常重視銷售工作，以及總成本的控制。2　 本地區(qū)房地產(chǎn)市場雖然有很大潛力，但并未發(fā)展成熟，建議加大對本地區(qū)市場潛力方面的宣傳。5　 通過對本項目各項財務(wù)指標進行分析可知，本項目投資回收期短且可以獲得較高的利潤。3　 通過對市場的供給和需求進行分析可知，該項目存在一些競爭性樓盤，但就目前市場需求來看，仍存在很大的獲利空間。綜合起來可以得到以下結(jié)論：1　 通過對宏觀環(huán)境分析可知，雖然目前政府還在打壓房地產(chǎn)，但長期來看我國的經(jīng)濟快速增長以及高速的城市化仍將持續(xù)一段時間。 技術(shù)經(jīng)濟指標u 項目技術(shù)指標入下表：u 項目經(jīng)濟指標如下表： 結(jié)論通過對***項目的社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境以及投資環(huán)境的分析可知，本項目有著較好的社會經(jīng)濟環(huán)境，具有一定的獲利空間。因此，本地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，以及居住條件的不斷完善將十分必要。 從區(qū)域環(huán)境來看，去年世界園藝博覽會，剛剛在離本項目十五分鐘車程的廣運潭舉辦，這不僅提升了西安的城市形象，也大大促進了本地區(qū)的發(fā)展，未來的幾年浐灞生態(tài)區(qū)很可能成為第二個曲江。 從中觀上來看，西安剛以其四大世界文明古都的地位確定了建立國際化大都市的目標，隨著政府的北遷，西咸一體化提出以及浐灞生態(tài)區(qū)的建成，西安的整體布局將更趨完善。從2011年1月26日，新“國八條”出臺開始，國家政府多次上調(diào)存款準備金率和存貸款基準利率，且從2012年初至今仍不見有明顯松動跡象，可見政府對房地產(chǎn)調(diào)控之決心。但由于本地區(qū)房地產(chǎn)市場尚未發(fā)展成熟，人文環(huán)境較差。配套：周邊配套齊全，學(xué)校、銀行、醫(yī)院、購物休閑場所云集，搖籃幼兒園、西煤子校、陜重中學(xué)；工行、商業(yè)銀行、農(nóng)行、建行；唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院；華潤萬家、大家潤、國美電器、胡家廟蔬果市場、海闊天空等等，生活所需一應(yīng)俱全。建筑結(jié)構(gòu)為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，整個項目分兩期開發(fā)。本案共規(guī)劃住宅４種樓型4６＝２４棟（地下一層）2754戶另加一棟商業(yè)樓。南眺大明宮國家遺址公園，北瞰西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。 金地已在西安擁有曲江尚林苑、芙蓉世家和湖城大鏡等具有很大市場影響力的項目。金地集團初創(chuàng)于1988年，1993年開始正式經(jīng)營房地產(chǎn)。歷經(jīng)十年探索和實踐，現(xiàn)已發(fā)展成為一個以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的上市公司，同時也是中國建設(shè)系統(tǒng)企業(yè)信譽AAA單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國家一級資質(zhì)單位。2001年4月，金地（集團）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市。西安某房地產(chǎn)項目1 總論 項目概況 該項目開發(fā)商為金地集團西北區(qū)域公司。 金地集團初創(chuàng)于1988年，1993年開始正式經(jīng)營房地產(chǎn)。金地集團秉承“用心做事，誠信為人”、“以人為本，創(chuàng)新為魂”等“金地之道”的企業(yè)精神，并逐步形成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核心競爭優(yōu)勢。 金地集團堅守“科學(xué)筑家”的使命，在企業(yè)經(jīng)營中體現(xiàn)專業(yè)和科學(xué)的特質(zhì)，為客戶提供高品質(zhì)的產(chǎn)品，已經(jīng)成為中國地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)極富特色與競爭力的全國化品牌公司。2001年4月，金地（集團）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市。 本項目位于北二環(huán)與東二環(huán)交匯處，東側(cè)的浐灞大道直通浐灞生態(tài)區(qū)。 。主力戶型為80—100的兩室，以及110—135的三室。出行：與東郊世園會主址廣運潭十五分鐘車程，距北郊新行政區(qū)僅十分鐘車程，周邊更是擁有3302124406等十余條公交線路，規(guī)劃中的地鐵三號線更是升級了出行速度，地鐵三號線出口近在咫尺。其他:本項目東臨浐灞生態(tài)區(qū)，西瞰大明宮，具有很好的自然環(huán)境。 項目提出的背景 從宏觀來看全球經(jīng)濟正在從08年的金融危機中艱難復(fù)蘇，我國城市化率剛剛突破50%，這些都標志著我國經(jīng)濟的增長點站在了一個歷史的路口。 2012年3月5日溫家寶在第十一屆全國人民代表大會第五次會議上指出今年經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預(yù)期目標是：%；再加上本年是國家領(lǐng)導(dǎo)人換屆之際，預(yù)計宏觀調(diào)控政策一年內(nèi)不會有大的改變。這也將進一穩(wěn)定其西部中心城市的地位。 西安的東北部離西安市中心較近，可整體人文環(huán)境水平并不高，這大大的影響了西安整體的發(fā)展，從2004年提出建設(shè)浐灞生態(tài)區(qū)以來，浐灞生態(tài)區(qū)的建設(shè)也在不斷進行，而本地區(qū)的發(fā)展好壞將直接影響到?jīng)哄鄙鷳B(tài)區(qū)的建設(shè)進程。1　 開發(fā)商有關(guān)情況及項目提出的背景；2　 擬建項目的土地費用及其他有關(guān)基礎(chǔ)資料；3　 擬建項目的市政建設(shè)條件；4　 擬建項目市場調(diào)研、項目定位、營銷方案等方面的內(nèi)容；5　 擬建項目規(guī)劃設(shè)計方案的設(shè)想；6　 資金籌措與使用計劃的構(gòu)想；7　 西安市有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的政策法規(guī)、定額、收費標準等；8　 有關(guān)建設(shè)項目的經(jīng)濟評價的基本參數(shù)和指標等。項目所處位置交通便利，離市中心較近，且具有很好的自然環(huán)境和發(fā)展前景，浐灞生態(tài)區(qū)的進一步完善將更加提升該項目的市場前景。2　 通過對宏觀和區(qū)域壞境的分析可知，本項目所處的地理位置比較優(yōu)越，這將有助于本項目的開發(fā)。4　 通過本項目的SWOT分析可知，本項目具有較明顯的優(yōu)勢，因此本項目的銷售工作可以順利進行。 存在的問題及建議 通過對本項目的可行性研究，發(fā)現(xiàn)了本項目仍存在一些問題，具體問題以及對本項目的一些建議如下：1　 目前政府對房地產(chǎn)的調(diào)控仍然沒有放松，近一兩年內(nèi)，房地產(chǎn)市場狀況并不十分明朗，建議要有充分的資金準備防止資金鏈發(fā)生斷裂。3　 本項目工期緊，且樓棟數(shù)多，故要求詳細的施工組織，要加強對進度、質(zhì)量方面的控制。5　 附近競爭性樓盤較多，故要重視和附近樓盤的差異性，盡量做出自己的特色。2 市場分析與定位 2011 年面對復(fù)雜多變的國際形勢和國內(nèi)經(jīng)濟運行環(huán)境，我國實 施了積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，國民經(jīng)濟運行總體良好。 未來經(jīng)濟發(fā)展面臨的國內(nèi)外環(huán)境更趨復(fù)雜，不穩(wěn)定、不確定因素不斷增加，對 2012 年宏觀經(jīng)濟形勢分析如下：u 有利因素 （1） 國際方面 （1）世界經(jīng)濟總體上保持著復(fù)蘇態(tài)勢，經(jīng)濟格局的變化將提升，世界經(jīng)濟總體上保持著復(fù)蘇態(tài)勢，我國的國際影響力在不斷加強。包括 20 國集團在內(nèi)的多種對話機制的形成將為我國廣泛參與全球經(jīng)濟金融事務(wù)提供了更多的國際舞臺； 世界經(jīng)濟格局變化還將推動國際經(jīng)濟秩序朝著更加公正合理的方向轉(zhuǎn)變。去年10月以來，美國消費者信貸按年率一直保持正增長，有利于促進消費需求擴張。另外，美國銀行體系狀況逐步改善，并且刺激性財政政策獲得新的空間。美國貨幣政策繼續(xù)保持寬松態(tài)勢，聯(lián)邦基金利率 % 的超低水平將一直維持至2013年，美聯(lián)儲已宣布延長 4000 億美元的國債期限，未來美聯(lián)儲仍有采取其他措施進一步放寬貨幣環(huán)境的可能性。從以上信息可以看出，美國經(jīng)濟再次陷入衰退的可能性很小，如果這些好轉(zhuǎn)能夠持續(xù)下去，美國經(jīng)濟將有所改善。歐元區(qū)一旦解體，整個歐洲將陷入停滯，各國在國際事務(wù)中的話語權(quán)也將明顯下降，并將嚴重危害世界經(jīng)濟的復(fù)蘇。 （4）日本經(jīng)濟將緩慢復(fù)蘇。日本央行預(yù)測，經(jīng)濟從今年 4 季度開始進 入溫和復(fù)蘇軌道，但日本經(jīng)濟仍面臨世界經(jīng)濟復(fù)蘇放緩、日元升值和內(nèi)生增長動力不足等挑戰(zhàn)。 （5）新興經(jīng)濟體經(jīng)濟增速將保持較快增長。另外，新興經(jīng)濟體的財政狀況普遍顯著好于發(fā)達國家，刺激內(nèi)需支持經(jīng)濟增長的政策空間仍然較大。 （6）美元國際地位削弱為人民幣國際化帶來機遇。另外使我國等新興大國在國際貨幣體系方面話語權(quán)和影響力不斷提高，有助于我國加快實施人民幣國際化戰(zhàn)略。 （二）國內(nèi)方面 （1）我國經(jīng)濟仍處于增長“長周期” 我國經(jīng)濟仍處于增長“長周期”從短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)和制造業(yè)仍是拉動經(jīng)濟增長的主要動力。從中長期來看，企業(yè)設(shè)備升級等投資需求勢頭不減，國內(nèi)較高的儲蓄率對拉動內(nèi)需仍有很大空間,我國經(jīng)濟將長期處在一個增長通道中。 2011年在緊縮政策和外需回落雙重夾擊下，裝備制造業(yè)、鋼鐵 產(chǎn)業(yè)，部分企業(yè)出現(xiàn)了多年未遇的停產(chǎn)現(xiàn)象。2012 年宏觀調(diào)控政策從整體政策框架和總基調(diào)上，不會有太大改變，可能仍是積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。 （3）十二五”期間我國將不斷加強工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)，將不斷加強工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)濟發(fā)展的主要驅(qū)動力。根據(jù)國家“十二五”發(fā)展規(guī)劃，到 2015 年我國工業(yè)化率將由現(xiàn)在的50%上升到 65%左右，城鎮(zhèn)化率將由現(xiàn)在的 %上升到 60%左右。工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)將成為經(jīng)濟發(fā)展的強大驅(qū)動力。促進經(jīng)濟健康增長 金融危機正在倒逼中國經(jīng)濟從“出口”轉(zhuǎn)到“內(nèi)需”上來。在這一轉(zhuǎn)型進程中，一批出口型企業(yè)、高能耗型以及部分高成本房地產(chǎn)企業(yè)，將會遭遇倒閉、重組、 兼并和收購的命運；一批節(jié)能環(huán)保、綠色制造、生物醫(yī)療和新一代 IT 等新興產(chǎn)業(yè)將會呈現(xiàn)新的盈利機會。 我國經(jīng)濟發(fā)展在區(qū)域間的不平衡是經(jīng)濟發(fā)展中存在的問題，同時，解決這一問題也是我國保持經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的機遇，我國中西部地區(qū)與東部地區(qū)相比，在資源、能源、 土地、勞動力等生產(chǎn)要素供應(yīng)條件上， 具有更大的比較優(yōu)勢，由于經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，市場需求潛力有更大的增長空間，經(jīng)濟發(fā)展有更大的增長前景。 （6）國內(nèi)市場消費增長潛力巨大。在進一步調(diào)整收入分配體制，提高勞動者收入報酬，逐步縮小收入分配差距，有效解決居民消費增長的制約瓶頸之后，國內(nèi)市場的消費增長仍具有十分巨大的潛力。經(jīng)濟回落降低通脹壓力、輸入性通脹逆轉(zhuǎn)以及國內(nèi)食品價格進入 回落周期促使我國通脹回落，預(yù)計2012年CPI %左右。 （8）綠色產(chǎn)業(yè)在全球興起為我國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供新契機。綠色產(chǎn)業(yè)還處于發(fā)展的起步階段，為我國趕上新 一輪全球產(chǎn)業(yè)調(diào)整發(fā)展步伐、縮小與發(fā)達國家的差距，提供了重要契機。u 不利因素 （1） 國際方面 （1）歐債危機正演變?yōu)榻?jīng)濟金融全球化后世界經(jīng)濟所面臨的最新挑戰(zhàn)。 （2）美國經(jīng)濟增速下降。目前，國際組織、美國政府、經(jīng)濟學(xué)家和大型商業(yè)機構(gòu)都下調(diào)了對美國經(jīng)濟今明兩年的增長預(yù)期。 （3）歐元區(qū)經(jīng)濟下行風(fēng)險加大。2012 年歐元區(qū)經(jīng)濟增速較2011年將明顯回落，甚至可能出現(xiàn)負增長。 （4）日本經(jīng)濟逐漸呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象,但仍未走出通貨緊縮。 （5）新興經(jīng)濟體增速將繼續(xù)放緩。巴西、俄羅斯等國家和國際機構(gòu)紛紛下調(diào)明年經(jīng)濟增長率預(yù)期。未來美國等發(fā)達國家針對我國的保護主義措施勢必增多，除了傳統(tǒng)的貿(mào)易保護主義措施外，諸如碳關(guān)稅之類新型保護主義措施還會層出不窮；各種形式的投資保護主義措施，有可能影響我國企業(yè)在海外的發(fā)展；我國銀行、保險等金融機構(gòu)在開展跨國經(jīng)營時，一些金融業(yè)務(wù)會受到金融保護主義的限制。隨著后京都議定書時代的到來，發(fā)達國家會從各方面施壓，要求我國承擔(dān)減排責(zé)任，而且國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展面臨的資源環(huán)境硬約束也會增 大，對我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式提出了更高要求。受新興市場國家經(jīng)濟增長和全球經(jīng)濟面臨的風(fēng)險進一步上升的影響，2012年全球大宗商品價格將進入緩慢上升通道，但上升空間有限。 （二）國內(nèi)方面 （1）我國經(jīng)濟增速繼續(xù)放緩。 （2）經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡問題嚴重。過度依賴投資，不僅影響消費，也存在生產(chǎn)能力過剩和閑置，加大金融風(fēng)險的隱患；依賴出口，國際貿(mào)易長期失衡，不僅具有較大的風(fēng)險，也導(dǎo)致貿(mào)易磨擦加劇。 2012 年拖累我國固定資產(chǎn)投資的主要因素為房地產(chǎn)投資及其相關(guān)投資。預(yù)計 2012年我國固定資產(chǎn)投資增速為 18%左右，在房地產(chǎn)、基建、制造業(yè)的投資組合中，制造業(yè)相對增速最高。歐債危機影響不斷深化，正開始由邊緣國家向核心國家蔓延，由 國債市場向銀行業(yè)蔓延，未來我國對歐盟出口的風(fēng)險會進一步增加。另外，今年以來由于經(jīng)受自然災(zāi)害的日本經(jīng)濟處于恢復(fù)期，需要大量進口，使我國對日本的出口一直保持較快增長，但是隨著日本經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，進口將有所下降。在全球貨幣寬松的情況下，通脹預(yù)期短期難以輕易改變；當前經(jīng)濟內(nèi)在擴張壓力依然存在；收入分配體制的改革，提高普通勞動者收入，必然導(dǎo)致勞動力成本提高資源稅的改革，使得土地和資源等的要素成本提高；環(huán)境的治理和改善，使得環(huán)境成本的提高；世界經(jīng)濟復(fù)蘇后，我國