【正文】 的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。特別是一些市場定位明確、經(jīng)營理念新穎、地塊優(yōu)勢明顯、品牌內(nèi)涵豐富的高水平、高內(nèi)質(zhì)的房地產(chǎn)，仍存在較大的發(fā)展空間，市場前景仍然樂觀。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，房屋建筑成本中，70%的是原材料的消耗，而這些原材料則需要眾多行業(yè)來提供。房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“寒暑表”。近幾年來，**樓市的售價(jià)節(jié)節(jié)攀升，其銷售面積、開發(fā)面積也呈快速增長趨勢。由嘉積、博鰲、官塘三大組團(tuán)構(gòu)成的大**，在最近幾年推進(jìn)的城市化進(jìn)程中已逐漸崛起成為除海口、三亞外的海南第三大城市。**市總?cè)丝诩s46萬人，是我省著名的僑鄉(xiāng)，地處海南島東部，北距?？谑?6公里，南距三亞市163公里，交通便利。隨著**城市建設(shè)“三大組團(tuán)”規(guī)劃及相關(guān)城市配套的不斷完善，**房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)漂亮轉(zhuǎn)身，大型、品質(zhì)、生態(tài)旅游度假房地產(chǎn)項(xiàng)目躋身前沿唱主角，產(chǎn)品迅速升級(jí)。旅游房地產(chǎn)漸成發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)重要內(nèi)容，官塘溫泉、博鰲、嘉積主城區(qū)萬泉濱河等構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本要素。得益于這一發(fā)展戰(zhàn)略，**全市旅游和旅游房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，并逐漸成為全市經(jīng)濟(jì)增長的重要一極。近年來，**市委市政府確定了“以萬泉河為靈魂，以博鰲亞洲論壇為品牌，以溫泉為特色資源，以人文環(huán)境為優(yōu)勢，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，建設(shè)特色城市”這一富有特色的**發(fā)展思路。二、旅游房地產(chǎn)漸成發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)重要內(nèi)容旅游地產(chǎn)是海南房地產(chǎn)市場的主力，旅游資源發(fā)達(dá)的三亞、 ?？?、**為海南房地產(chǎn)市場發(fā)展的主力城市。2010年1月4日，國務(wù)院《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》正式出臺(tái)，把建設(shè)海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，是轉(zhuǎn)變旅游業(yè)開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的重要舉措。由于受金融危機(jī)影響，我國部分省市房地產(chǎn)市場遭受不同程度的影響，但我省的房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然保持了良好健康的發(fā)展局面。3. 應(yīng)切實(shí)做好資金籌措，落實(shí)資金，保證項(xiàng)目順利實(shí)施。 二. 建議1. 切實(shí)做好項(xiàng)目前期工作，如工程地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)等。因此，富田。國際房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合**市城市總體規(guī)劃，已經(jīng)**市建設(shè)局關(guān)于項(xiàng)目總平面圖的批復(fù)、《**市建設(shè)工程規(guī)劃臨時(shí)許可證》及**市發(fā)展和改革委員會(huì)（海發(fā)改備備案，并已獲**市國土環(huán)境資源局《關(guān)于富田第三節(jié) 結(jié)論及建議一. 研究結(jié)論1. 海南國際旅游島開發(fā)建設(shè)和**房地產(chǎn)的快速發(fā)展，為本項(xiàng)目提供了廣闊的市場前景，因而本項(xiàng)目一方面將為市場提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。七. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見以下主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表：序號(hào)名 稱單位數(shù) 量1總用地面積m2201972總建筑面積m23地面總建筑面積m2計(jì)容積率建筑面積m240504其中住宅m2商業(yè)鋪面m24地下總建筑面積m25建筑占地面積m26建筑密度%7容積率8綠化率%409總戶數(shù)戶68010機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛146其中地下停車數(shù)輛地面停車數(shù)輛14611總投資萬元其中（1）土地費(fèi)用萬元（2）工程費(fèi)用萬元(3) 前期工程費(fèi)萬元(4) 其他費(fèi)用萬元(5) 預(yù)備費(fèi)萬元(6)建設(shè)期利息萬元12財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅后)%13財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅后)萬元14投資利潤率%15投資利稅率%16資本金凈利率%17投資回收期（稅后）年318投資借款償還期（含建設(shè)期）年4 第二節(jié) 編制依據(jù)及研究范圍一. 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1. 城市實(shí)業(yè)有限公司與海南******簽訂的關(guān)于編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的合同書；2. 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB 50352—2005）；3. 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 50096—1999）（2003年版）；4. 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045—95）（2005年版）；5. 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016—2006）；6. 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180—93）（2002年版）；7. 《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》 (JGJ50—2001)；8. 其它現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額；9. 建設(shè)單位提供的相關(guān)資料。六. 項(xiàng)目總投資及資金籌措。煤氣管道入戶，智能化管理、寬帶入戶。項(xiàng)目擬建設(shè)：（1），其中：；, m2。五. 項(xiàng)目主要建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容根據(jù)**市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢,并結(jié)合地塊情況進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，本項(xiàng)目擬建設(shè)6棟18層住宅樓、1幢3層商住樓。國際房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目位于某鎮(zhèn)銀海路北側(cè)，福海路南邊，西臨嘉浪河，距離萬泉河廣場只有五分鐘的路程。國際項(xiàng)目開發(fā)）。. 城市國際房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 1第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況 1第二節(jié) 編制依據(jù)及研究范圍 4第三節(jié) 結(jié)論及建議 5第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 7第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景 7第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 9第三章 市場分析 11第一節(jié) 本項(xiàng)目商住社區(qū)的概念 11第二節(jié) 海南目前房地產(chǎn)市場情況介紹 11第三節(jié) 海南未來房地產(chǎn)市場預(yù)測 13第四節(jié) **房地產(chǎn)市場狀況 15第五節(jié) 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場簡析 16第六節(jié) 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較的優(yōu)勢 19第七節(jié) 本項(xiàng)目前景預(yù)測 19第四章 項(xiàng)目定位 21第一節(jié) 功能定位 21第二節(jié) 市場定位 21第三節(jié) 定價(jià)策略 25第四節(jié) 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位 26第五節(jié) 銷售方式定位 27第六節(jié) 物業(yè)服務(wù)定位 27第五章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 28第一節(jié) 建設(shè)地址 28第二節(jié) 建設(shè)條件 28第六章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 32第七章 建筑建設(shè)方案 33第一節(jié) 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 33第二節(jié) 單體建筑方案 35第三節(jié) 結(jié)構(gòu)方案 39第八章 公用工程 40第一節(jié) 給排水工程 40第二節(jié) 電 氣 43第三節(jié) 空調(diào)與通風(fēng)工程 49第四節(jié) 燃?xì)庠O(shè)計(jì) 51第五節(jié) 道路、舞池花壇、停車場與綠化 51第九章 消防及安全 54第十章 環(huán)境保護(hù)及節(jié)能 58第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) 58第二節(jié) 節(jié)能措施 61第十一章 項(xiàng)目組織及勞動(dòng)定員 63第一節(jié) 項(xiàng)目組織 63第二節(jié) 勞動(dòng)定員 63第十二章 項(xiàng)目建設(shè)管理及招標(biāo)投標(biāo) 65第一節(jié) 建設(shè)管理 65第二節(jié) 招標(biāo)投標(biāo) 65第十三章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 67第十四章 投資估算與資金籌措 68第一節(jié) 投資估算 68第二節(jié) 資金籌措 71第十五章 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 71第十六章 風(fēng)險(xiǎn)性分析 77第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況一. 項(xiàng)目名稱城市國際房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目二. 建設(shè)單位概況(一) 建設(shè)單位城市實(shí)業(yè)有限公司(二) 建設(shè)單位概況城市實(shí)業(yè)有限公司成立于2007年4月25日，注冊資金為2000萬元，注冊號(hào)888888889，法定代表人為，注冊地定**市*****城。公司現(xiàn)有管理及技術(shù)人員共10人，是一家具有暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（限于富田公司主要經(jīng)營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；房地產(chǎn)租憑；房地產(chǎn)營銷策劃；商務(wù)服務(wù)；企業(yè)策劃；建筑材料銷售等。 三. 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)城市四. 項(xiàng)目定位根據(jù)**市客戶潛在市場的判斷，建議將該項(xiàng)目住宅定位為：中檔偏高品質(zhì)、中高級(jí)物業(yè)管理、中檔價(jià)格的精品裝修房。根據(jù)規(guī)劃初步意見，項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)：、%、綠化率40%。（2）配套公用工程設(shè)施，包括智能安防和緊急救助系統(tǒng)、給排水、電氣、空調(diào)、道路、廣場、綠化、圍墻等。（3）配套各種娛樂設(shè)施，設(shè)網(wǎng)球場、羽毛球場、棋牌室、臺(tái)球室、健身房、乒乓球室等健身娛樂設(shè)施，也可進(jìn)行太極、舞蹈、體操、晨跑等戶外有氧運(yùn)動(dòng)。向國內(nèi)銀行申請中期借款6000萬元，%計(jì)算利息。二. 研究范圍研究工作的范圍包括：建設(shè)的背景及必要性、市場分析及預(yù)測、建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容、建筑建設(shè)方案、公用工程、消防、環(huán)境保護(hù)及節(jié)能、項(xiàng)目組織及勞動(dòng)定員、項(xiàng)目建設(shè)管理及招投標(biāo)、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)等。2. 城市國際項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表的批復(fù)》。經(jīng)測算,在基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為12%的情況下,，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%,動(dòng)態(tài)投資回收期3年，%。國際項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。2. 應(yīng)切實(shí)做好與外部供水、排水、供電等工程的銜接，以保證項(xiàng)目建設(shè)及投入使用期的需要。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景一．海南國際旅游島將進(jìn)一步推動(dòng)海南旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，它對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加財(cái)政收入，促進(jìn)居民就業(yè)，改善居民居住條件，推動(dòng)海南國際旅游島建設(shè)具有很大的促進(jìn)作用和重要的意義。2008年11月份以來，海南及時(shí)化解國際金融危機(jī)對房地產(chǎn)市場造成的巨大沖擊，采取了一系列措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖。旅游房地產(chǎn)的高水平發(fā)展加快了海南國際旅游島建設(shè)的進(jìn)程，海南國際旅游島建設(shè)也將進(jìn)一步推動(dòng)海南旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展。海南作為中國唯一的熱帶省份，具有絕佳而不可替代的旅游資源，國際旅游島獲批后，海南旅游業(yè)將具有更為廣闊的發(fā)展空間，進(jìn)而成為海南房地產(chǎn)市場發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。并提出了“把**建成恬靜、溫馨、精致、安寧、柔美、宜居的城市。以萬泉河為靈魂、以亞洲博鰲論壇為品牌、以官塘溫泉宜居環(huán)境為優(yōu)勢發(fā)展**特色旅游產(chǎn)業(yè)，成為**市委市政府推進(jìn)**經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略定位。在旅游地產(chǎn)的推動(dòng)下，官塘、嘉積市區(qū)、博鰲三大組團(tuán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭日趨旺盛，逐漸形成**市城市發(fā)展三足鼎立態(tài)勢。三．**市房地產(chǎn)市場具有廣闊的發(fā)展空間**市是以純樸民風(fēng)、和諧社會(huì)和萬泉河、官塘溫泉、紅色娘子軍、亞洲論壇為主導(dǎo)特色的中等城市。**市歷來是海南島比較富庶的地區(qū)，人文環(huán)境優(yōu)秀，經(jīng)濟(jì)文化發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施良好。 隨著**經(jīng)濟(jì)實(shí)力的逐步增強(qiáng)和知名度的不斷提升，博鰲特別區(qū)規(guī)劃二期建設(shè)項(xiàng)目、博鰲濱海旅游區(qū)建設(shè)項(xiàng)目、官塘新城區(qū)整體開發(fā)項(xiàng)目等一批項(xiàng)目已經(jīng)相繼開發(fā)，大批島內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛搶灘**購買土地，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，也吸引了大批來自內(nèi)地以及新加坡、美國、澳大利亞、日本、馬來西亞等國家的客戶。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性目前我國房地產(chǎn)業(yè)已形成為一個(gè)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)具有較大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)和促進(jìn)建筑業(yè)、建材業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)和建材業(yè)的發(fā)展又涉及到機(jī)械、鋼鐵、石油等幾十個(gè)工業(yè)部門的發(fā)展。海南省的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了上世紀(jì)九十年代的經(jīng)濟(jì)泡沫后，經(jīng)過十幾年的休養(yǎng)生息，充實(shí)、調(diào)整多種政策手段，隨著海南省國際旅游島的開發(fā)建設(shè)，總體勢頭趨于看好。隨著海南房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，新的投資理念和營銷方式悄然興起，一種“買生活方式”的時(shí)代已開始步入海南房地產(chǎn)業(yè)，由買方市場引發(fā)的這場需求與供給變化正在改變著海南省房地產(chǎn)業(yè)的投資理念和發(fā)展趨勢。本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。富田第二節(jié) 海南目前房地產(chǎn)市場情況介紹國務(wù)院日前公布的《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，將海南國際旅游島建設(shè)的目標(biāo)定為：到2020年初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。房地產(chǎn)投資和銷售增速明顯快于全國平均水平2009年111月，%，同比漲幅居全國第三位，%，同比漲幅居全國第二位。其中，11月，%；，%；，%；，%。而一年多前，金融危機(jī)已然肆虐的2008年11月份，?？谛陆ㄗ≌壬蠞q近10％，居全國第五位，環(huán)比居全國第一位，已經(jīng)顯示出不可小覷的“熱度”。4. 從消費(fèi)者購房面積的調(diào)查顯示，7090平方米的房子最受青睞，％的受訪者意向購買7090平方米的房子，90110平方米和70平方米以下的房子也有著較大的需求量，％％，另外，％，而150平方米以上的市場需求量較小，％。據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)計(jì)，海南旅游房地產(chǎn)呈現(xiàn)建銷兩旺的局面，截至１０月底，已銷售４１９萬平方米，全年有望達(dá)到５００萬平方米。第三節(jié) 海南未來房地產(chǎn)市場預(yù)測從上述海南房地產(chǎn)運(yùn)行情況來看，海南房地產(chǎn)市場未來雖然有一些波動(dòng)，但總體上還在正常區(qū)間運(yùn)行，并呈現(xiàn)以下特征。2008年12月17日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。 國務(wù)院日前公布的《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，將海南國際旅游島建設(shè)的目標(biāo)定為：到2020年初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。從海南近來的房地產(chǎn)市場狀況來看房價(jià)逞增長態(tài)勢。由于海南的房價(jià)與內(nèi)地其他省市相比，還外于較低水平，在城市化進(jìn)程和國際旅游島建設(shè)不斷推進(jìn)下，海南房價(jià)整體上漲是可以預(yù)期的。其次是不同位置的房價(jià)走勢將呈現(xiàn)出不同的態(tài)勢。島外的購房者為主體從海南房地產(chǎn)市場的客戶結(jié)構(gòu)來看，島外的購房者比例越來越大。海南由于擁有優(yōu)質(zhì)的自然環(huán)境，島外購房者購買房子的需求是雙重性的，也就是度假、養(yǎng)老、過冬和投資增值并重。這也是我國前二年出臺(tái)的一系列宏觀政策對海南房地產(chǎn)市場影響較小的原因。從抽樣調(diào)查得知，這部分人群收入較高，除了滿足基本的住房要求之外，他們在海南購買房子主要用于休閑度假、療養(yǎng)等。海南的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)開發(fā)更好的產(chǎn)品，不斷提高生活環(huán)境水平，完善公共基礎(chǔ)設(shè)施，滿足購房人群的需要。第四節(jié) **房地產(chǎn)市場狀況**被譽(yù)為海南的東方明珠，它擁有充滿傳奇的紅色娘子軍、風(fēng)光旖旎的萬泉河、殊驚世界的博鰲亞洲論壇。**市近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)