【正文】 的百?gòu)?qiáng)城市達(dá)到68個(gè)，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽、哈爾濱位居百?gòu)?qiáng)前十位。東部新區(qū)規(guī)劃面積76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。大盤開發(fā)逐漸成為趨勢(shì)，由于市區(qū)土地資源的相對(duì)匱乏，使大盤開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在郊區(qū)，尤以華陽、龍泉、溫江為大盤較密集的區(qū)域。四、市場(chǎng)研究（一）某舊城改造工程各大板塊概述與文殊院片區(qū)舊城改造工程同時(shí)進(jìn)行的，較大規(guī)模的舊城改造工程主要有青石橋片區(qū)改造工程、大慈寺片區(qū)改造工程、東大街片區(qū)改造工程。東大街片區(qū)原為燈具一條街，曾有過“金融一條街”的定位。城東板塊雖然有城東城市副中心等政策利好，但居住環(huán)境等條件的改善非一日之功，目前城區(qū)的開發(fā)主流仍然是以低價(jià)房、安居房等為主體。作為住宅開發(fā)，文殊院片區(qū)自身不具備開發(fā)高檔住宅的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)還存在宗教特征與住宅開發(fā)沖突的問題（文殊錦苑僅入住5人）。武侯祠是中國(guó)歷史上唯一一座按帝王規(guī)格建造的丞相祠堂，現(xiàn)存有部分春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的珍貴文物，其價(jià)值主要體現(xiàn)在歷史文化遺跡的保護(hù)方面。據(jù)傳，杜甫草堂是當(dāng)年詩(shī)圣杜甫的在某故居，但目前尚無真正有說服力的證據(jù)能夠證明，但杜甫草堂畢竟因此而聞名于世。盡管武侯祠、杜甫草堂都有很高的歷史文化保護(hù)價(jià)值，也是目前公認(rèn)的某市旅游景區(qū)中的兩大亮點(diǎn)，但這兩處景區(qū)賣點(diǎn)都相對(duì)單一，仍未實(shí)現(xiàn)歷史文化與地方文化的完美結(jié)合，達(dá)到“游什么即是游某”的效果。寬窄巷子的保護(hù)已經(jīng)迫在眉睫。大慈寺歷經(jīng)興廢，多次毀于兵火。對(duì)于中國(guó)大多數(shù)相對(duì)偏遠(yuǎn)的西部城市，旅游業(yè)的興起甚至具備盤活一個(gè)城市、一個(gè)地區(qū)的巨大能量。本項(xiàng)目設(shè)總投資為X億元（此總投資不包含CCC7的投資）。土地費(fèi)用為：前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括：前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。營(yíng)銷推廣費(fèi)用：銷售收入3%=銷售代理費(fèi)用：銷售收入3%=C3\C5\C7拍賣費(fèi)用：7001%=總費(fèi)用為：++=按某市相關(guān)部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)繳納的前期稅費(fèi)主要包括報(bào)建稅費(fèi)，本次測(cè)算按某市建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一站式收費(fèi)項(xiàng)目）考慮：詳見表2前期報(bào)建費(fèi)用表2序號(hào)收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)特大城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)120元/平方米中小學(xué)改善辦學(xué)條件附加費(fèi)文物勘探發(fā)掘費(fèi)工程定額測(cè)定費(fèi)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)二異地綠化建設(shè)費(fèi)3元/平方米三城區(qū)人防工程異地建設(shè)費(fèi)10元/平方米四新建房屋白蟻防治費(fèi)1元/平方米五新型建筑材料專項(xiàng)基金5元/平方米六散裝水泥專項(xiàng)資金1元/平方米小計(jì)（元/平方米）140總建筑面積（平方米）合計(jì)（萬元）其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等，%計(jì)取。本項(xiàng)目中各種計(jì)算基數(shù)的選定是根據(jù)某市房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的相關(guān)規(guī)定指標(biāo)而選定。計(jì)算公式：P=[累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)1]+[（上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值）/（當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值）] P=[21]+[（）/]=2，所以項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。但此時(shí)必須保證商業(yè)銷售率達(dá)100%。：項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總價(jià)值毛利潤(rùn)稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)凈利潤(rùn)比例%、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的測(cè)算研究項(xiàng)目的可行：求NPV。：、控制成本本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)來至于高銷售單價(jià)（19000元/平方米），而高售價(jià)是因?yàn)轫?xiàng)目成本過高，所以為了減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，必須加強(qiáng)項(xiàng)目管理、控制成本。%下，則銷售單價(jià)可下降到18200元/平方米。：（如銷售稅金、土地出讓金等），在同時(shí)幾項(xiàng)組合的情況下，項(xiàng)目的銷售單價(jià)將會(huì)大浮下降，減小項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)率；，對(duì)前期的市場(chǎng)培育、提升價(jià)值會(huì)起到關(guān)鍵的作用，有利于項(xiàng)目的銷售。如果能夠得到減免，%，%下，則銷售單價(jià)可下降到17350元/平方米?，F(xiàn)在的建安成本單價(jià)是：車庫(kù)1500元/平方米、全木結(jié)構(gòu)3000元/平方米、框架結(jié)構(gòu)1600元/平方米，如果我們能夠盡量控制建安成本，以每單項(xiàng)控制100元/平方米為計(jì)算基數(shù)，我們可從下表中看出：100200300400500單價(jià)19000不變，成本利潤(rùn)率為%%%%%%不變，單價(jià)為18780元/平方米18550元/平方米18330元/平方米18110元/平方米17880元/平方米、保證質(zhì)量，加上兩年多的資金利息，是成本過高的主要原因之一。，即在本次測(cè)算基礎(chǔ)（19000元/平方米）上約降低19％左右。但此時(shí)必須保證商業(yè)銷售率達(dá)100%。開發(fā)后的銷售價(jià)值成本利潤(rùn)率：%投資利潤(rùn)率：%銷售利潤(rùn)率：%十、風(fēng)險(xiǎn)分析盈虧保本點(diǎn)銷售量分析，故平均銷售價(jià)格為19000元/平方米。因?yàn)镮=20%，故NPV==2）求IRR。（五）還款計(jì)劃根據(jù)初步預(yù)測(cè)表明，本項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益，計(jì)劃貸款周期為2年，第一年年末還息，第二年末還本付息。管理費(fèi)用為：X2%==財(cái)務(wù)費(fèi)用指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為利息和利息外的各種費(fèi)用（本項(xiàng)目按利息的1%記?。８鶕?jù)委托方提供的資料以及某市舊城拆遷改造工作的實(shí)際情況。六、規(guī)劃方案及建設(shè)條件三大目標(biāo)：三老滿意政府滿意：n 開發(fā)出代表城市形象的名片n 打造出體現(xiàn)城市文化的舞臺(tái)n 整合和提升城市商業(yè)業(yè)態(tài)水平和功能n 提升土地經(jīng)營(yíng)價(jià)值老板滿意n 降低投資風(fēng)險(xiǎn)，n 良好的投資價(jià)值和利潤(rùn)空間老百姓滿意：n 滿足觀光、休閑和體驗(yàn)的需求項(xiàng)目多元參與的互動(dòng)理念三老模式政府經(jīng)營(yíng)環(huán)境企業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)百姓經(jīng)營(yíng)文化項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者：多元經(jīng)營(yíng)理念經(jīng)營(yíng)土地；通過做高土地價(jià)值，而不是提高容積率獲得更多面積來提高土地收益；經(jīng)營(yíng)期望：使開發(fā)商具有充分的投資信心和期望，經(jīng)營(yíng)文化：發(fā)掘提升特有的文化和氛圍，充分引導(dǎo)消費(fèi)，為商家營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；兩個(gè)開發(fā)方向n 充分挖掘文殊院和愛道堂的文化資源，提升片區(qū)的形象和文化價(jià)值；n 尋求傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代都市文化的對(duì)接；一個(gè)重要經(jīng)營(yíng)角色——城市運(yùn)營(yíng)商n 某集團(tuán)某房地產(chǎn)開發(fā)總公司作為項(xiàng)目的操作者，其角色不僅僅是政府職能部門，而是一個(gè)城市運(yùn)營(yíng)商；n 所謂城市經(jīng)營(yíng)商，就是從事城市空間尺度上的投資與開發(fā)的單位或企業(yè)，也可以說是城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的執(zhí)行者城市運(yùn)營(yíng)商出現(xiàn)的背景n 政府面對(duì)城市大片區(qū)舊城改造和新區(qū)開發(fā)時(shí)，其戰(zhàn)略目標(biāo)為改善城市功能、提升產(chǎn)業(yè)水平和樹立城市形象；n 政府職能機(jī)構(gòu)是從政策、法規(guī)、行業(yè)、規(guī)劃等角度參與舊城改造和新區(qū)開發(fā)，在經(jīng)營(yíng)手段和市場(chǎng)化行為方面的職能有限n 房地產(chǎn)開發(fā)商等經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)不能完全秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，而且沒有能力完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價(jià)值的發(fā)掘與保護(hù)等一系列任務(wù)；n 面對(duì)城市大片區(qū)舊城改造和新區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，需要一級(jí)半土地開發(fā)商，在政府與市場(chǎng)之間起承上啟下的作用——城市運(yùn)營(yíng)商浮出水面。文殊院片區(qū)之所以一直未能形成某旅游熱點(diǎn)景區(qū)，片區(qū)內(nèi)硬件配套的缺乏是重要原因之一。該寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾“敕建大圣慈寺”。該區(qū)域有計(jì)劃結(jié)合長(zhǎng)順街形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊3公里范圍內(nèi)的“古少城”特色旅游文化街區(qū)。杜甫草堂周邊共有商鋪68家，%，%，%，%，古玩市場(chǎng)、書畫市場(chǎng)、%，其余主要為各種生活活配套。詳見下表。實(shí)際操作難度較大。寬窄巷子片區(qū)川西民居規(guī)模較文殊院片區(qū)的民居建筑更大，更完整，并呈現(xiàn)出自然街區(qū)分布狀態(tài)，其片區(qū)的保護(hù)區(qū)傾向于民居和街區(qū)的展示。（1）屬目前舊城改造中市場(chǎng)脈氣最弱的板塊文殊院處于城北區(qū)域，而城北板塊是目前某房地產(chǎn)開發(fā)中市場(chǎng)脈氣最弱的板塊。原長(zhǎng)年經(jīng)營(yíng)名家書畫，茶鋪，人氣旺盛。舊城改造成果顯著?！熬弊中蔚缆罚簴|城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)）； 環(huán)狀道路：內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路； 放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)與布局，淡化“中心城”的概念，形成“一主七衛(wèi)”（市中心及７個(gè)外圍片區(qū)：新都片區(qū)、青白江片區(qū)、龍泉片區(qū)、華陽片區(qū)、東升片區(qū)、溫江片區(qū)、郫縣片區(qū)）的都市區(qū)格局。在國(guó)家西部大開發(fā)的大背景下，某市正努力改善各種硬件配套設(shè)施，力圖創(chuàng)造一個(gè)更加良好的投資環(huán)境。在充分考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的若干因素和未來變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法、收益法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。但文殊院本身即是清代古建筑群，是中國(guó)十大禪林之一，享有較高的聲譽(yù)。關(guān)于這三大片區(qū)中啟動(dòng)方式及經(jīng)營(yíng)模式的探討已經(jīng)很多，總結(jié)起來主要表現(xiàn)在三方面：規(guī)?；_發(fā)、綜合性經(jīng)營(yíng)、特色化營(yíng)銷。文殊院占地82畝，坐北朝南，殿宇五重，布局嚴(yán)謹(jǐn)。該項(xiàng)目周邊公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣，站點(diǎn)交匯地段將聚集大量消費(fèi)人流，便捷的交通為該區(qū)域內(nèi)居民的生活、工作、出行帶來了便利。（3）、旅游文化 省會(huì)某是中國(guó)歷史文化名城，位于長(zhǎng)江上游美麗的富饒的川西平原，作為中國(guó)重要的旅游城市，名勝古跡中外馳名，人文景觀172處，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王廟、青城山最具特色；有全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位和省級(jí)保護(hù)單位19處，有世界唯一的大熊貓繁育研究基地和全國(guó)旅游勝地九寨溝、峨嵋山、長(zhǎng)江三峽，也是內(nèi)地前往西藏的主要通道，由此形成“蜀文化”、“熊貓故鄉(xiāng)”、“天府風(fēng)光”三大特色。曾經(jīng)出了四位世界著名高僧。寺院始建于隋唐（公元605年），以康熙年間最為興盛，康熙帝御筆“空林”二字，欽賜“敕賜空林”御印一方，康熙帝墨跡至今仍存院內(nèi)。居住、商業(yè)物業(yè)面臨一個(gè)大好的發(fā)展機(jī)會(huì)。城東近年來通過對(duì)東大街、順江路、龍舟路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)實(shí)施明顯改善，某市以一、二環(huán)路間的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸接近尾聲，二環(huán)路以內(nèi)的地塊已經(jīng)成為某市房地產(chǎn)開發(fā)的絕版地塊。青羊區(qū)還是某市重要的商品集散地，專業(yè)一條街眾多，尤以電訊一條街最為著名。依托省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位——，形成東至北大街、草市街，南至白家塘街、通順橋街，西至人民中路，北至大安西路規(guī)模的協(xié)調(diào)區(qū)，成為宗教和民俗文化的保護(hù)區(qū)，將打造成為城市旅游休閑的頂級(jí)消費(fèi)商圈。旅游產(chǎn)業(yè)作為四川的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項(xiàng)目奠定了較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。某房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告某房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告某房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄一、項(xiàng)目說明 4（一）投資可行性研究依據(jù) 5（二）投資可行性研究假設(shè)前提和限制條件 6（三）項(xiàng)目投資可行性研究結(jié)論 6二、項(xiàng)目概況 8（一）項(xiàng)目所處區(qū)域因素分析 9（二）項(xiàng)目自身因素分析 14（三）文殊院片區(qū)客觀條件決定了其發(fā)展的基本方向 16（四）項(xiàng)