房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫(kù)吧在線(xiàn)文庫(kù)
【正文】 單項(xiàng)工程總投資的估算方法。一些 基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)(如成本、收入等)都存儲(chǔ)于輔助報(bào)表中，這些輔助 報(bào)表通過(guò)某種對(duì)應(yīng)關(guān)系生成基本報(bào)表。其計(jì)算公式為： 投資利潤(rùn)率＝ 項(xiàng)目投資利潤(rùn)率越高，表明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益越好，否則表明效益欠佳或虧損。,（二）投資回收期 投資者通常期望所投入的資金能夠在較短的時(shí)間內(nèi)足額收回。,投資回收期法的主要優(yōu)點(diǎn)在于：（1）使用簡(jiǎn)單、方便。,二、動(dòng)態(tài)指標(biāo)及其計(jì)算 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資效益進(jìn)行評(píng)估時(shí)，考慮資金時(shí)間價(jià)值的方法，稱(chēng)為動(dòng)態(tài)評(píng)估，計(jì)算的指標(biāo)稱(chēng)為動(dòng)態(tài)指標(biāo)。試?yán)脙衄F(xiàn)值法判斷甲乙兩方案的可行性，如果都可行，應(yīng)該選擇哪一個(gè)？ 表6—7 甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬(wàn)元,甲方案的凈現(xiàn)值為： 乙方案的凈現(xiàn)值為： 由于甲乙兩方案的凈現(xiàn)值都大于零，因此這兩個(gè)方案都可以接受。 (3)利潤(rùn)函數(shù)(即利潤(rùn)與產(chǎn)量的關(guān)系) R=B－TC =PQ－FC －VCQ 式中，R為利潤(rùn),可行性研究概述 可行性研究的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例,167。若該項(xiàng)目欲獲利500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)量應(yīng)為多少？此時(shí)是否符合規(guī)定的容積率？ 解: (1) 保本商品房產(chǎn)量Q*為：,故保本開(kāi)發(fā)量為：,Q開(kāi)=Q*/0.7=18494.6 m2,m2,(2) 若該項(xiàng)目欲獲利500萬(wàn)元，則由利潤(rùn)函數(shù)可得,R=PQ－FC －VCQ,故，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量應(yīng)為： Q開(kāi)=Q/0.7=23871 m2,(3) 此時(shí)容積率為： 23871/13000=1.842.0,m2,167。本策劃方案中的各項(xiàng)策略重點(diǎn)，將以“順天大廈”品牌形象的建立和主題訴求為重點(diǎn)，達(dá)到全面銷(xiāo)售的目的。建筑高度：共14層。 解：,M2),則，該項(xiàng)目有足夠的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。,＝137.24（萬(wàn)元）,＝65.26（萬(wàn)元）,167。其計(jì)算公式為： 式中NPV為凈現(xiàn)值；n為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資活動(dòng)有效期； 為貼現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率。正是由于投資回收期法具有以上優(yōu)點(diǎn)，所以對(duì)小投資項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，經(jīng)常采用該方法，即使在對(duì)大型項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，也經(jīng)常將此法與其他動(dòng)態(tài)指標(biāo)結(jié)合使用。其計(jì)算公式為： 求出的投資回收期與行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期比較，當(dāng) ≤ 時(shí)，表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回，經(jīng)濟(jì)效果好。 投資利潤(rùn)率對(duì)于快速評(píng)估一個(gè)壽命期較短項(xiàng)目方案的投資經(jīng)濟(jì)效果是有用的指標(biāo)；當(dāng)項(xiàng)目不具備綜合分析所需的詳細(xì)資料時(shí)，或在建設(shè)項(xiàng)目制定的早期階段或研究過(guò)程對(duì)其進(jìn)行初步評(píng)估也是一個(gè)有實(shí)用意義的指標(biāo)。6.5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo),可行性研究概述 可行性研究的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例,一、靜態(tài)指標(biāo)及其計(jì)算 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資效益進(jìn)行評(píng)估時(shí)，若不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，稱(chēng)為靜態(tài)評(píng)估，其計(jì)算指標(biāo)稱(chēng)為靜態(tài)指標(biāo)。,三、收入估算與資金籌措,收入估算,資金籌措,內(nèi)容通常包括： 擬租售物業(yè)的類(lèi)型、 時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量， 租售價(jià)格， 租售收入及收款方式,資金籌措計(jì)劃， 要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 資金使用計(jì)劃和銷(xiāo)售 收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定 資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。6.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算,一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算,1.土地費(fèi)用估算,2.前期工程費(fèi),3.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi),4.管理費(fèi),5.財(cái)務(wù)費(fèi)用,6.銷(xiāo)售費(fèi)用,7.開(kāi)發(fā)期稅費(fèi),8.其他費(fèi)用,9.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi),(1)建筑安裝工程費(fèi) (2)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) (3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),可采用的估算方法 1.單元估算法 2.單位指標(biāo)估算法 3.工程量近似匡算法 4.概算指標(biāo)估算法 5.概預(yù)算定額法 6.根據(jù)類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算,可行性研究概述 可行性研究的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例,167。6.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案與基礎(chǔ)參數(shù)選擇,一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案內(nèi)容,區(qū)位分析與選擇,開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇,收益法開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇,合作方式的分析與選擇,融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇,產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇,可行性研究概述 可行性研究的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)
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