【正文】 某 花園 居住 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 *******設(shè)計(jì)有限公司 8 第三章 市場(chǎng)分析及營(yíng)銷策略 市場(chǎng)分析 ***市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 ***市位于安徽省西南部，北臨浩蕩長(zhǎng)江，南接雄奇黃山，是長(zhǎng)江南岸重要的濱江港口城市和省級(jí)歷史文化名城，也是安徽省 “ 兩山一湖 ”（黃山、九華山、太平湖）旅游區(qū)的重要組成部分。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)無(wú)不利影響，建設(shè)過(guò)程中要注意冬雨季施工質(zhì)量。 氣候： ***市屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫和，陽(yáng)光充足，四季分明，降雨豐沛集中，年際變化大，多年平均降雨量 1502mm，平均溫度，平均無(wú)霜期 240 天。長(zhǎng)江在 ***市境內(nèi)全長(zhǎng) 160 公里，每年四月份江水上漲， 58月份進(jìn)入汛期，歷年平均水位 米，多年平均流量為 29500 立方米 /秒。 自然條件 地質(zhì)： ***大地構(gòu)造上位于揚(yáng)子地臺(tái)東北部，根據(jù)地層、構(gòu)造、巖漿活動(dòng)的差異， ***市主城區(qū) 為下?lián)P子臺(tái)坳 ， 地層發(fā)育齊全， 基 巖為完整角礫巖 ， 強(qiáng)度較高， 承載力 大 。 供電： 區(qū)內(nèi)電網(wǎng)沿路鋪設(shè)，可選擇性接入電源 。 某 花園 居住 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 *******設(shè)計(jì)有限公司 7 供水： 由緯三路、緯四路市政給水管網(wǎng)供給 。 站前區(qū)將 成為 一個(gè)傳統(tǒng)和時(shí)代交融、特色鮮明的休閑居住區(qū)。 站前區(qū) 交通優(yōu)越：南、北、東、西、中分別有銅九鐵路、沿江高速、寧宜城際鐵路、 ***路、長(zhǎng)江南路等通 過(guò)或穿越， ***火車站、汽車客運(yùn)總站、公交始發(fā)站均位于區(qū)內(nèi)。 某 花園 居住 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 *******設(shè)計(jì)有限公司 6 第二章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 選址 分析 ******花園居住小區(qū) 位于 ***市南部站前區(qū)， 是 ***市“一城五區(qū)”的重要組成部分， 是市委、市政府依托城市交通樞紐，打造集物流、商貿(mào)、休閑、居住為一體的城市新區(qū)。清償能力分析表明， 項(xiàng)目有足夠的還款能力。 1 財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益良好，有稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元，資本金利潤(rùn)率 %，投資利潤(rùn)率 %，內(nèi)部收益率 %，上繳稅收 萬(wàn)元。 項(xiàng)目建設(shè)在可一定程度上滿足城市居民 的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促進(jìn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造 就業(yè)， 具有良好的社會(huì)效益。 財(cái)務(wù)分析表明，該項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益，較強(qiáng)的抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力，以及 較強(qiáng)的 債務(wù)清償 能力，在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 會(huì)議表示保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)是積極扶持的。 去年以來(lái)， ***市出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》（ ***政〔 2021〕 65 號(hào) ）和《關(guān)于鼓勵(lì)本市農(nóng)村居民和外來(lái)人 某 花園 居住 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 *******設(shè)計(jì)有限公司 5 口購(gòu)買主城區(qū)商品住房的若干意見》（ ***政 [2021]83 號(hào)）， 放寬公積金貸款條件 ，對(duì)農(nóng)村居民和 外來(lái)人口購(gòu)置房產(chǎn) 進(jìn)行 補(bǔ)助 ， 加強(qiáng)輿論宣 傳，增強(qiáng)消費(fèi)信心 ，這些政策措施在一定程度上 擴(kuò)大了購(gòu)房需求 ，對(duì)本項(xiàng)目是有利的。 項(xiàng)目開發(fā)的是 高品位 住宅小區(qū)，鎖定的是 有較大經(jīng)濟(jì)來(lái)源 和實(shí)力以及 改善性購(gòu)房 人群， 以此確定相應(yīng)的投資水平和價(jià)格水平， 市場(chǎng)目標(biāo)是明確的，定位是準(zhǔn)確的。 站前區(qū)規(guī)劃面積 平方公里 ， 規(guī)劃人口規(guī)模 萬(wàn)人 ， 房地產(chǎn)業(yè)“十一五”期間計(jì)劃建設(shè)250 萬(wàn)平方米商品住宅 ， ***路以西部分建設(shè)高品位的商業(yè)住宅區(qū)，保留天然湖泊約 500 畝水面形成水上公園 。 ******花園居住小區(qū) 所在 ***市火車站站前區(qū)是市委、市政府依托城市交通樞紐， 打造集物流、商貿(mào)、休閑、居住為一體的城市新區(qū) 。公司成立于 2021 年5 月 4 日，企業(yè)法人 ***，注冊(cè)資本 3000 萬(wàn)元。 編制依據(jù) （ 1） 《 ***市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要 》 （ 2） 《 ***市城市總體規(guī)劃》（調(diào)整） （ 3） 《 ***市火車站站前區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 （ 4） 《 ***市住宅小區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)管理辦法》 （ 5） 《 ***市商品房銷售管理辦法》 （ 6） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》 （ 7） 《 ******花園方案設(shè)計(jì) 》 （ 8）項(xiàng)目單位提供的其他資料 （ 9）有關(guān)統(tǒng)計(jì) 調(diào)查 資料 （ 10）有關(guān)政策和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 研究范圍 我們受建設(shè)單位委托，對(duì)工程項(xiàng)目的必要性、建設(shè)條件、工程 方案、市場(chǎng) 環(huán)境 、投資 構(gòu)成與能力 、 財(cái)務(wù) 效益 與社會(huì)效益、 環(huán)境影響 等方面進(jìn)行分析論證，為單位決策和融資提供參考，為初步設(shè) 計(jì)提供依據(jù)。目前， ***花園 工程已經(jīng)完成土地平整、 場(chǎng)地 臨時(shí)設(shè)施建設(shè)等項(xiàng)目前期工作 ，土建工程即將開工。2021 年 7 月， 通過(guò)公開招 掛牌 方式 ，公司 依法取得了 ***市火車站站前區(qū)13＃ 、 17＃ 地塊 的土地使用權(quán) 。 進(jìn)度計(jì)劃：本項(xiàng)目擬在 2 年內(nèi)建設(shè)完畢， 4 年內(nèi)銷售資金全部 某 花園 居住 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 *******設(shè)計(jì)有限公司 2 回籠（含建設(shè)期）。 表 11 主要 建筑物 一覽表 序 號(hào) 建筑名稱 建筑面積（ m2） 備注 1 小高層住宅建筑 30423 地上建筑 2 情境洋房（多層建筑） 107411 3 幼兒園 2021 4 商鋪 建筑 1738 5 居委會(huì)用房 50 6 物業(yè)管理用房 300 7 公廁 60 8 門衛(wèi)、垃圾收集等 300 9 人防車庫(kù) 3816 地下建筑 10 高層地下室 1678 11 情境洋房地下室 21502 投資估算與資金籌措：項(xiàng)目總投資估算為 28986 萬(wàn)元，其中建設(shè)投資 萬(wàn)元，建設(shè)期利息 萬(wàn)元。 某 花園 居住 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 *******設(shè)計(jì)有限公司 1 第一章 總論 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱： ******花園 居住 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)單位： ******房地產(chǎn)集團(tuán) ******置業(yè) 有限公司 建設(shè)地點(diǎn)： 該 建項(xiàng)目建設(shè) 用地 位于 ***市 南部站前區(qū)， 工程 場(chǎng)界 東至世紀(jì)大道， 西至經(jīng)五路， 南至緯四路 ，北至緯三路 。 主要建設(shè)規(guī)模 與內(nèi)容 ： 該 建項(xiàng)目工程占地面積 99073 平方米，規(guī)劃建筑面積 170678 平方米，主要建筑物 情況 見表 11。資金籌措計(jì)劃為 ： 企業(yè)自有資金 3000 萬(wàn)元， 股東投資 7145 萬(wàn)元， 樓盤預(yù)售款 8641 萬(wàn)元， 申請(qǐng)銀行貸款 10200 萬(wàn)元。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 12 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì) 技術(shù) 指標(biāo)匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注 一 技術(shù)指標(biāo) 1 總占地面積 平方米 99073 2 總建筑面積 平方米 170678 其中 小高層住宅建筑 平方米 30423 計(jì)算容積率 建筑 情境洋房 平方米 107411 幼兒園 平方米 2021 商鋪 建 筑 平方米 1738 居委會(huì)用房 平方米 50 物業(yè)管理用房 平方米 300 公廁 平方米 60 門衛(wèi)、垃圾收集等 平方米 300 人防車庫(kù) 平方米 3816 不計(jì)算容積率 建筑 高層地下室 平方米 1678 情境洋房地下室 平方米 21502 保溫層建筑面積 平方米 1400 3 居住戶數(shù) 戶 1081 4 機(jī)動(dòng)車 停車位 輛 335 5 自行車位 輛 2200 6 綠地率 % 7 集中綠地率 % 8 建筑覆蓋率 % 9 容積率 二 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 總投資 萬(wàn)元 28986 2 銷售收入 萬(wàn)元 41369 3 上繳稅收 萬(wàn)元 4 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 5 投資利潤(rùn)率 % 6 資本金利潤(rùn)率 % 7 內(nèi)部收益率 % 稅后 8 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 稅后 9 借款償還期 年 2 貸款意向 項(xiàng)目 背景 與進(jìn)展 ： 2021 年 5 月， ******房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份 某 花園 居住 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 *******設(shè)計(jì)有限公司 3 有限公 司 注資 3000 萬(wàn)元 成立 ******房地產(chǎn)集團(tuán) ******置業(yè) 有限公司 。至 2021 年 11 月 ，公司完成居住小區(qū)“ ***花園 ”規(guī)劃建筑方案的設(shè)計(jì)與修改， 獲得 ***市 規(guī)劃 建設(shè) 指導(dǎo) 委員會(huì)審議通過(guò) 。包括 分?jǐn)?土地款在內(nèi) ，本項(xiàng)目已投入資金 約 9365 萬(wàn)元。 某 花園 居住 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 *******設(shè)計(jì)有限公司 4 開發(fā)企業(yè) 概況 ******房地產(chǎn)集團(tuán) ******置業(yè) 有限公司為 ******房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限下屬的控股公司，是一家以房地產(chǎn)綜合開發(fā)為主，集房地產(chǎn)開發(fā) 、銷售 ，房屋租賃，城市基礎(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)，建材銷售、工業(yè)、民用建筑技術(shù)咨詢等為一體的企業(yè)。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目屬 住宅房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。環(huán)境優(yōu)良，交通優(yōu)越 ： 北抵 ***— ***風(fēng)景區(qū)， 南、北、東、西 、中 分別有 銅九鐵路、沿江高速 、 寧宜城際鐵路 、 ***路、長(zhǎng)江南路 等通過(guò)或穿越 ，***火車站、汽車客運(yùn)總站、公交始發(fā)站均位于區(qū)內(nèi) 。 站前區(qū)將 成為 休閑居住的樂(lè)園 。 2021 年以來(lái)， ***市房地產(chǎn)市場(chǎng) 逐月 升溫， 隨著我 市 經(jīng)濟(jì)的 快速發(fā)展 和 城市規(guī)模擴(kuò)張的加快 ，房求和 房?jī)r(jià) 仍將保持平穩(wěn)上升 ， 為 該項(xiàng)目提供了良好的市場(chǎng)前景 。 最近召開的 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，支持改善性購(gòu)房需求 ， 放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制 ， 加快 城鎮(zhèn)化 。 房地產(chǎn) 跨年度行情即將展開 。 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃與國(guó)家有關(guān)技術(shù) 規(guī)范 ， 環(huán)境保護(hù)措施 完備， 工程方案是可行的。 開發(fā)建設(shè)單位 母公司 實(shí)力 雄厚 ， 技術(shù) 水平高， 管理 能力強(qiáng) ，為項(xiàng)目取得成功提供了有力的保障 。 敏感性分析表明，項(xiàng)目有 較強(qiáng) 的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此，該項(xiàng)目具有經(jīng)濟(jì)可行性。 站前區(qū) 環(huán)境優(yōu)良 ：北抵 ***— ***風(fēng)景區(qū) ， 悠長(zhǎng)的 ***對(duì)景景觀大道 是城市獨(dú)有的生態(tài)風(fēng)景線 ； 貴 ***中學(xué)高中部新校區(qū) 即 將開工建設(shè)；站前區(qū)文化廣場(chǎng)、 ***職業(yè)中學(xué)、 ***市站前區(qū)三甲醫(yī)院、站前區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心、站前區(qū)污水處理廠等項(xiàng)目前期工作都在抓緊進(jìn)行當(dāng)中。 站前區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模 萬(wàn)人，房地產(chǎn)業(yè)“十一五”期間計(jì)劃建設(shè) 150 萬(wàn)平方米商品住宅， ***路以西部分建設(shè)高品位的商業(yè)住宅區(qū)，保留天然湖泊約 500 畝水面形成水上公園。 建設(shè)條件 配套建設(shè)條件 歷經(jīng)多年 建設(shè)， ***市火車站站前區(qū)不僅形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng) ，并且 強(qiáng)電、弱電、供水、排水、供電、供氣等配套建設(shè)全面跟進(jìn)，達(dá)到了“道路通、供水好、排水暢、 電力穩(wěn)、供氣足、環(huán)境美” 的 總體目標(biāo) ，可滿足開發(fā)高品位居住小區(qū)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施條件的要求。 排水： 緯三路、緯四路、緯五路、世紀(jì)大道市政雨水均建有 市政雨水管網(wǎng)和污水管網(wǎng)。 市區(qū) 燃?xì)夤艿?網(wǎng) 、通信光纜 網(wǎng)和 有線電視網(wǎng) 均延伸到達(dá) 。 水文條件： ***市水資源豐富，主要由長(zhǎng)江、河流、湖泊和水庫(kù)四部分組成。境內(nèi)河流主要有青通河、九華河、陵陽(yáng)河、五溪河、七溪河、秋浦河、清溪河、白洋河、黃盆河、龍渡河、龍泉河等，雨量充沛，豐水年月在 48 月份，枯水在冬季。年平均日 照 小時(shí)，主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)。 基本風(fēng)壓： 基本雪壓： 地震： ***市所在區(qū)域地震基本烈度為 6 度，在項(xiàng)目 建筑 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 中 已經(jīng)考慮。 現(xiàn)轄貴 ***區(qū)、 ***縣、***縣、 ***縣和九華 ****山風(fēng)景區(qū)，總面積 8272 平方公里，總?cè)丝?158萬(wàn)。 ***是國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、實(shí)施《中國(guó) 21 世紀(jì)議程》全國(guó)十六個(gè)地方試點(diǎn)之一、 “ 生態(tài)安徽 ” 建設(shè)試點(diǎn)市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)旅游競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)城市、安徽省園林城市、中國(guó)儺文化之鄉(xiāng)。 ***自古就有 “ 江南魚米之鄉(xiāng) ” 之稱，是國(guó)家重要的商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、出口紅茶、繭絲綢和速生豐產(chǎn)林基地 。已探明有工業(yè)開采價(jià)值的礦藏 40余種，其中鉛、鋅、銻、錳等有色金屬礦產(chǎn)儲(chǔ)量居安徽省首位。 幾 年來(lái)， ***集中力量抓了一些打基礎(chǔ)、管長(zhǎng)遠(yuǎn)、事關(guān)全局的基礎(chǔ)性 某 花園 居住 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 *******設(shè)計(jì)有限公司 9 工程。基礎(chǔ)承載力不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的硬環(huán)境得到改善和提升。 根據(jù)《 ***市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》的生活質(zhì)量目標(biāo)，到 2021 年 ***市城鎮(zhèn)居民人均住房面積為 32 平方米， 而目前 ***市城鎮(zhèn)居民人均住房面積 才達(dá)到 平方米（ ***市統(tǒng)計(jì)局 統(tǒng)計(jì)數(shù) ） ，按照 《 ***市城市總體規(guī)劃（調(diào)整）（ 2021— 2020）》 預(yù)測(cè)，到 2021年主城區(qū)人口約 萬(wàn)人 （到 2021 年底實(shí)際人口為 萬(wàn)人） ，至少 還需要 194 萬(wàn)平方米的 商品 住房供應(yīng)。 同時(shí)， 根據(jù) ***市城市 新一輪 發(fā)展規(guī)劃 預(yù)測(cè)， 到 2021 年， 主城區(qū) 人口將增長(zhǎng)到 35 萬(wàn)人