【正文】 出， 2021 年隨著全國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康快速的發(fā)展，居民收入也有了較大的提高，固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)投資 、國內(nèi)生產(chǎn)總值都有了大幅度的增長，截至 11 月份，全社會城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資已比同期增長了 ％，同時，第三產(chǎn)業(yè)也得到了飛速的發(fā)展。其中，新建商品住房銷售價格同比上漲 %，漲幅比上月 11 高 個百分點(diǎn)；二手住房銷售價格同比上漲 %，漲幅比上月高 個百分點(diǎn)。 2021 年 111 月，全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行呈現(xiàn)市場需求旺盛、以住房為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)加快和房價漲幅較高三大特點(diǎn)。 我國近幾年來固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷加大，第三產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)得到持續(xù)長足發(fā)展。 六、項(xiàng)目可行性研究報告和編制依據(jù) 根據(jù)國家有關(guān)部門的規(guī)定和該項(xiàng)目的具體情況，本可行性研究報告編制的文件依據(jù)主要有： 國家計委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價參數(shù)》、《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價工作的若干規(guī)定》； XX 省、海口市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)相關(guān)法規(guī)條例； 《 XX 省工程概預(yù)算定額》； “ XX 花園”項(xiàng)目規(guī)劃 設(shè)計方案； 《 XX 省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》； 現(xiàn)場勘查及市場調(diào)查收集的資料； 委托方提供的有關(guān)其它資料。 ?？谑泻５榇蟮酪?guī)劃。 《工程建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 9 高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、高規(guī)格 的房地產(chǎn)開發(fā) 是項(xiàng)目乃至公司發(fā)展的重大戰(zhàn)略，公司將通過項(xiàng)目的成功開發(fā) 示范 打造自身品牌，立足于 XX 地產(chǎn)之林，并實(shí)現(xiàn)公司與社會的雙重效益。 發(fā)揮土地級差效益的需要 項(xiàng)目的地理位置和 周邊環(huán)境良好，適合住宅開發(fā)，土地級差效益明顯，投資增值潛力巨大。 本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將極大地改善北海甸 區(qū)域的投資和居住環(huán)境，并創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會，從而取得良好的社會效益。 本項(xiàng)目地處市政府關(guān)于海甸島的休閑、度假、旅游、觀光等宜居規(guī)劃的區(qū)位 和政府重點(diǎn)開發(fā)的北海甸濱海 國際高尚居住社區(qū) ，獨(dú)特 的區(qū)位優(yōu)勢、環(huán)境、氣候優(yōu)勢，必將吸引大量的島外“候鳥”的需求，是養(yǎng)老避寒、二次置業(yè)的首選。 四、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義 城市、區(qū)域住宅市場發(fā)展的需要 目前，?？谑凶≌袌龃嬖谥薮蟮男枨鬂摿洼^大的發(fā)展空間， 尤其是島外中高檔度假住宅市場， 關(guān)鍵是否開發(fā)出適合 需求 市場的 特定 產(chǎn)品，開發(fā)符合這一市場需求趨勢的產(chǎn)品就能夠滿足區(qū)域內(nèi)、區(qū)域外以及島內(nèi)外各階層人員的住房需求，同時也滿足政府 城市區(qū)域 規(guī)劃的需要，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有良好的市場前景。 （ 5）旅游地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展并日趨成熟。消費(fèi)需求多元化；人均可支配收入有所提高。銷售面積 萬平方米，同比增長 %， 銷售額實(shí)現(xiàn) 億元，比去年同期增長 %。 1 月至 11 月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長，累計完成了 億元，同比增長 %，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額的 %。 XX房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景及趨勢 7 伴隨著 XX 經(jīng) 濟(jì)的飛速發(fā)展，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新興工業(yè)、旅游業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)新格局已 形成， XX 房地產(chǎn)業(yè) 在旅游業(yè)迅速發(fā)展、旅游諸多品牌的帶動下，持續(xù)旺盛發(fā)展， 在“健康島” 、 “長壽島”、 “生態(tài)島”、“陽光島” “最佳人居環(huán)境” 的品牌效應(yīng) 和旅游迅猛發(fā)展的推動下，住房需求市場增長較快 ， XX 日益成為了世界著名的旅游度假目的地和中國人居環(huán)境最佳的“第二居住地 ”，促使 XX 房地產(chǎn)，尤其是?？凇⑷齺喎康禺a(chǎn)的持續(xù)旺銷。整個房地產(chǎn) 業(yè) 正從多年的盤整階段走向越來越市場規(guī)范化的健康快速發(fā)展階段。與此同時，一批新建房地產(chǎn)項(xiàng)目憑借政策“東風(fēng)”，雨后春筍般地 拔地而起，置地花園、昌茂花園、長信海景花園、黃金海岸花園、紫荊花園、世貿(mào)雅苑、新世界花園、陽光經(jīng)典、綠色佳園、耀江花園、大公館、榮域等粉墨登場。尤其是中央把 XX 作為盤活積壓房地產(chǎn)的唯一試點(diǎn)省，實(shí)行返還土地出讓金、稅費(fèi)減免緩、購房入戶、鼓勵內(nèi)地企事業(yè)單位到 XX 設(shè)立分支機(jī)構(gòu)等一系列優(yōu)惠政策之后， XX 的房地產(chǎn)業(yè)得到了進(jìn)一步復(fù)蘇 和逐步健康發(fā)展 。 1988 年建省后，全省經(jīng)濟(jì)步入高速發(fā)展軌道。 甲、乙雙方作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā) 投資企業(yè)，經(jīng)過資源整合，合理利用資金和開發(fā)能力，取長補(bǔ)短，充分地 挖掘了合作雙方的特長和潛力，共同致力于本項(xiàng)目的投資開發(fā)，為順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的 投資 利潤奠定了良好的基礎(chǔ)。公司 以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 。 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （以下簡稱乙方） 成立于 2021 年 8 月，公司類型為有限責(zé)任公司，法定代表人鄧超，注冊資本 萬元，注冊地址： ?？谑袨I海大道南洋大廈 271 2713 房。 （四）項(xiàng)目建設(shè)周期 根據(jù)項(xiàng)目特征，目前各項(xiàng)工作的進(jìn)度、市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，建議項(xiàng)目工程建設(shè)周期應(yīng)為 12 個月左 右。 （二）項(xiàng)目現(xiàn)狀 目前項(xiàng)目已進(jìn)入施工報建階段，“三通一平”工作已完畢，圍墻、現(xiàn)場 5 辦公室已修建完畢，工程預(yù)計今年 4 月份可開工 。北面是規(guī)劃中的星級酒店， 東為 修建中的 海甸 島區(qū) 唯一的大型 生態(tài) 文化公園 白沙門公園，西面 緊鄰施工中的醫(yī)療保健院（魯華），西南角是 正 修建中的全國著名的教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu) —— 北大青鳥，東面則緊靠世紀(jì)海岸、美麗沙樓盤以及大片的高檔居住社區(qū)。 XX花園 項(xiàng)目可行性研究報告 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二○ 一 ○年一月 1 目 錄 第一章 概論 …………………………………………………………… 一、項(xiàng)目概況 …………………………………………………………….. （一）項(xiàng)目簡介（名稱、地理位置） ………………………………… .. （二）項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀 …………………………………………………… .. （三）項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)及功能內(nèi)容 ……………………………………… .. （四）項(xiàng)目建設(shè)周期 …………………………………………………… .. 二、 項(xiàng)目開發(fā)商 ………………………………………………………… .. 三、項(xiàng)目實(shí)施背景 ……………………………………………………… .. （一） XX 房地產(chǎn)發(fā)展的政策傾斜 …………………………………… .. （二） XX 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景及趨勢 ………………………………… .. 四、項(xiàng)目建設(shè)的必要性及意義 ………………………………………… .. 五、項(xiàng)目實(shí)施依據(jù) ……………………………………………………… .. 六、項(xiàng)目可行性研究報告的編制依據(jù) ………………………………… .. 第二章 房地產(chǎn)宏觀市場及 XX ?？谑袌龇治?……………………… 一、 市場現(xiàn)狀及趨勢分析 ……………………………………………… .. （一）房地產(chǎn)宏觀市場分析 ……………………………………………… （二） XX 省?？诜康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢 ………………………… （三）海甸島住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 ………………………………… 第三章 項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 …………………………………………… . （一）自然條件分析 ……………………………………………………… （二）項(xiàng)目規(guī)劃用地條件分析 …………………………………………… （三）項(xiàng)目市政配套條件分析 …………………………………………… 2 （四）項(xiàng)目營銷 市場分析 ………………………………………………… （五）項(xiàng)目 SWOT 分析 ………………………………………………… .. （六）項(xiàng)目定位及產(chǎn)品差異化策略 ……………………………………… （七）項(xiàng)目市場定位（區(qū)域、客戶群、價格） ………………………… 第四章 項(xiàng)目的市場及產(chǎn)品定位的結(jié)論 ………………………………… （一）整體規(guī)劃 …………………………………………………………… （二）道路交通 …………………………………………………………… （三）服務(wù)配套 …………………………………………………………… （四）建筑形式 …………… ……………………………………………… （五）園林綠化 …………………………………………………………… （六）戶型及面積 ………………………………………………………… （七）智能化系統(tǒng) ………………………………………………………… 第五章 項(xiàng)目營銷的初步設(shè)想 …………………………………………… . 一、 項(xiàng)目營銷策略 ……………………………………………………… （一）項(xiàng)目營銷內(nèi)容 ……………………………………………………… （二）項(xiàng)目營銷賣點(diǎn)構(gòu)思 ………………………………………………… （三）項(xiàng)目營銷方式 ………………………………… …………………… （四）項(xiàng)目營銷入市時機(jī)及營銷策略 …………………………………… 二、項(xiàng)目營銷推廣 ………………………………………………………… （一）項(xiàng)目營銷推廣溝通系統(tǒng)的建立 …………………………………… （二）主要推廣策略 ……………………………………………………… （三）項(xiàng)目營銷促銷策略 ………………………………………………… 三、項(xiàng)目營銷執(zhí)行 ………………………………………………………… （一）項(xiàng)目形象建立 ……………………………………………………… 3 （二）現(xiàn)場銷售路線設(shè)計與布置 ………………………………………… （三）科學(xué)劃分項(xiàng)目銷售期 ……………………………………………… （四）銷售階段市場反映及其對策 ……………………………………… （五）銷售組織與管理 …………………………………………………… 四、項(xiàng)目具體銷售計劃和銷售目標(biāo) ……………………………………… 五、項(xiàng)目風(fēng)險分析與防范措施 …………………………………………… （一）市場風(fēng)險與措施（政策、區(qū)位競爭、行業(yè)競爭、技術(shù)等風(fēng)險） （二）經(jīng)營風(fēng)險與措施 …………………………………………………… 第六章 成本估算與資金籌措 ………………………………………….. 一、項(xiàng)目 總投資估算的依據(jù) ……………………………………………… 二、項(xiàng)目總投資估算的原則 ……………………………………………… 三、總投資估算 …………………………………………………………… 四、資金籌措 ……………………………………………………………… 第七章 財務(wù)效益分析 ………………………………………………….. 一、財務(wù)效益分析的假設(shè)前提 ……………………………………………. 二、財務(wù)指標(biāo)的選取 ……………………………………………………… . 三、銷售收入的預(yù)測 ……………………………………………………… . 四、財務(wù)收益 分析 ………………………………………………………… . 第八章 結(jié)論 ……………………………………………………………… 一、方案評價結(jié)論 ………………………………………………………… .. 二、對建設(shè)單位的建議 …………………………………………………….. 4 第一章 概 況 一、項(xiàng)目概況 （一）項(xiàng)目簡介 項(xiàng)目名稱： XX花園（暫定） 設(shè)計單位： 北京市工業(yè)設(shè)計研究院 XX 建筑設(shè)計分院（暫定） 建設(shè)單位： XXXX 投資有限公司 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目位于海口市海甸島西北角，南鄰海甸五西路，北鄰正在規(guī)劃中的海 景路，東臨萬恒路 ，西臨修建中 的 海甸島環(huán)島公路，美麗沙 規(guī)劃 項(xiàng)目（規(guī)劃為以生 態(tài)旅游、國際寓居、文化博覽等為中心的國際右岸主流生活地），并近眺 浩瀚的瓊州海峽，幾分鐘的徒步路程即可享受 北海甸 熱帶濱海的優(yōu)美風(fēng)光。項(xiàng)目地處 ?？?鬧市 （近接國貿(mào)商務(wù)區(qū)和老城商業(yè)區(qū)）近郊 成熟的高尚居住社區(qū)， 繁華 中見幽靜 ，交通便捷，配套設(shè)施健全。再往東 、南則連接的是繁華的市區(qū)，名 校（ XX 大學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)初中部、景山學(xué)校海甸分校）、 旅游酒店（金海岸大酒店、寰島泰得大酒店、燕泰國際大酒店、毛家莊大酒家）， 銀行、行政機(jī)構(gòu)、電信網(wǎng)點(diǎn)密集，休閑娛樂、餐飲 、金融郵政等服務(wù) 一應(yīng)俱全，是海甸島難得的稀缺地塊。 （三）項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 表 1：項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 項(xiàng)目 數(shù)量 備注 1 用地面積 ㎡ 2 擬建建筑面積 m2 3 容積率 4 建筑密度 % 5 陸地率 % 根據(jù)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和政府的規(guī)劃，建議小區(qū)建設(shè)兩棟板式高層住宅，戶型、面積適中實(shí)用，充分利用各種現(xiàn)狀條件，挖掘功能潛力，降低公攤，提高了土地的綜合開發(fā)效益。 二、項(xiàng)目開發(fā)商 XXXX 投資有限公司 （以下簡稱甲方） 于 2021 年 7 月成立，注冊資本 1000萬元，注冊地址： ?？谑旋埲A二橫路 4 號第二棟，法定代表人吳斌，公司類型為有限責(zé)任公司，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)，房屋租賃，房地產(chǎn)相關(guān)信息咨詢，高新技術(shù)產(chǎn)品的投資、研究、生產(chǎn)、銷售，旅游項(xiàng)目投資與開發(fā)，酒店經(jīng)營管理，農(nóng)業(yè)通訊、安裝工程，生物工程，經(jīng)濟(jì)信息咨詢服務(wù)，項(xiàng)目中介服務(wù)等。其經(jīng)營范圍是：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房 6 地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、銷售代理，房地產(chǎn)項(xiàng)目中介服務(wù)。 經(jīng) 甲、乙 雙方友好協(xié)商并達(dá)成協(xié)議： XXXX 投資有限公司作為 項(xiàng)目的投資商（土地持有者），委托 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)百合花園 項(xiàng)目。 三、項(xiàng)目實(shí)施背景 XX房地產(chǎn)發(fā)展 的政策傾斜 XX 是中國最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，實(shí)行比中國其它經(jīng)濟(jì)特區(qū)更