【正文】 我省城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快和居民收入的不斷提高，居民消費(fèi)需求將會(huì)與日俱增，住房更新?lián)Q代步伐也將明顯加快，加之上海綠地、大連萬(wàn)達(dá)、廣州富力等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)的進(jìn)入和安居工程的實(shí)施、宜居城市評(píng)選活動(dòng)的開展、棚戶區(qū)改造的力度加大，必將為我省的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)注入新的活力。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)將保持快速、健康發(fā)展態(tài)勢(shì) 我省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)繼續(xù)保持快速、健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，并將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 一方面，近兩年國(guó)家雖然出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控的新政策，但其目的都是為了促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展。而作為內(nèi)地省份的山西，有其得天獨(dú)厚的自然資源，依據(jù)資源而富裕起來(lái)的人不在少數(shù)，他們完全有能力為各地新建的高品質(zhì)房買單；另外，由于山西的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，發(fā)展雖很迅速，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到產(chǎn)生大量泡沫的時(shí)候，只因全國(guó)出現(xiàn)的冷淡而深受影響，因此以發(fā)展的眼光來(lái)看，山西的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有很大潛力的。這一階段的特點(diǎn)是購(gòu)房者主要是自用的首次購(gòu)房者，投資性購(gòu)房、改善型購(gòu)房較少，小戶型成交量較大，房產(chǎn)交易中成交量上升但房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。2008年初，全國(guó)商品房交易開始萎縮，至8月起開始出現(xiàn)環(huán)比價(jià)格下跌，%，%，十年來(lái)首次出現(xiàn)年度房?jī)r(jià)下跌。第三章 市場(chǎng)分析2008年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面萎縮，房地產(chǎn)交易量?jī)r(jià)齊跌，企業(yè)面臨困境。這對(duì)于**縣融入全國(guó)城市發(fā)展新潮流、贏得比較優(yōu)勢(shì)和發(fā)展優(yōu)勢(shì)，具有重要意義。項(xiàng)目建設(shè)有利于加快**縣的城市發(fā)展進(jìn)程。項(xiàng)目建設(shè)可較好地滿足消費(fèi)者購(gòu)房需求項(xiàng)目建成后，無(wú)疑可有效緩解城市住房供求矛盾，較好地滿足工礦企業(yè)主進(jìn)城購(gòu)房、外地來(lái)埠經(jīng)商辦企業(yè)購(gòu)房、年青人結(jié)婚購(gòu)房，以及“以舊換新、以小換大”等各類消費(fèi)群體的購(gòu)房需求。項(xiàng)目建設(shè)有利于增強(qiáng)**縣的城市綜合實(shí)力城市綜合實(shí)力是一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)志。項(xiàng)目建設(shè)符合當(dāng)?shù)爻墙ú季终w規(guī)劃**縣為了認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家、省關(guān)于城建工作的安排意見(jiàn)，先后出臺(tái)了一系列城建工作措施，以進(jìn)一步優(yōu)化城市基礎(chǔ)實(shí)施配置，提升城市品味，推進(jìn)城市全面發(fā)展，滿足日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。**縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)位于文峪河**縣縣城段兩岸，為城區(qū)段文峪河綜合治理工程的有機(jī)組成部分，縣城干道——大陵街東延線橫穿本區(qū)，北臨縣城主要道路文祁路，東、西兩側(cè)為縣城規(guī)劃的濱河路，交通便利。工業(yè)主要有煤炭、化肥、農(nóng)機(jī)、水泥、機(jī)械、化工、制藥、針織、食品加工等行業(yè)。全縣主要種植小麥、高粱、谷子、玉米、棉花、蔬菜等。同時(shí)，為**縣的市容、市貌建設(shè)增添了一道亮麗的風(fēng)景線。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)備注一總用地公頃二擬建住宅建筑面積㎡400004棟三建筑層數(shù)1棟為地下1層地上22層， 3棟為地下1層地上21層四住宅套數(shù)340戶五結(jié)構(gòu)形式框剪結(jié)構(gòu)六建筑密度%七容積率%八綠地率%九項(xiàng)目總投資萬(wàn)元6443．6十建設(shè)工期月20項(xiàng)目建設(shè)的宗旨是采用一流的設(shè)計(jì)，一流的技術(shù)，打造**縣一流環(huán)境的住宅小區(qū)。根據(jù)環(huán)保要求，當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境和項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響，提出相應(yīng)的環(huán)保措施。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域需求及發(fā)展前景，按照《城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和適度超前的要求，考慮項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)能、環(huán)保、消防等規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃，因地制宜，合理布局，綜合配套，兼顧發(fā)展的原則。 繼承和延續(xù)地方的歷史文化，發(fā)展和塑造阜新的人文景觀，體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)，樹立天人合一的觀點(diǎn)，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。 適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，有效利用土地資源，合理安排各項(xiàng)建設(shè)用地。公司始終堅(jiān)持“用戶就是上帝，質(zhì)量就是市場(chǎng)”的宗旨，致力于推動(dòng)**縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化**縣人居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)“讓建筑適應(yīng)生活”的居住理想，在開發(fā)項(xiàng)目中倡導(dǎo)“以人為本”的思想，致力打造“高品質(zhì)、園林式、新社區(qū)”的居家生活典范?，F(xiàn)有工程部、售樓部、招商部、財(cái)務(wù)部、人力資源保障部和公司直屬辦公室6個(gè)部門組成。項(xiàng)目總投資：。總建筑面積40000平方米。第一章 總 論項(xiàng)目名稱：**縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)單位：**縣全順?lè)康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：***建設(shè)地址：文峪河**縣縣城段河?xùn)|、西兩段建設(shè)內(nèi)容：**，由東西兩岸三個(gè)居住組團(tuán)組成。擬建項(xiàng)目為4棟住宅樓的建設(shè)，其中1棟為地下1層地上22層框剪結(jié)構(gòu)，其余3棟為地下1層地上21層框剪結(jié)構(gòu)。建設(shè)目標(biāo)：充分利用所具有的自然條件、區(qū)位條件與交通條件，抓住**縣城段文峪河綜合治理的良好契機(jī)，將本區(qū)建設(shè)成為具有較大吸引力與品牌效應(yīng)并達(dá)到以下目標(biāo)的住區(qū)：1．自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)秀的住區(qū)；2．景觀優(yōu)美的住區(qū)；3．功能完善、質(zhì)量?jī)?yōu)良的住區(qū)；　4．人居文化上乘的住區(qū)；　5．物質(zhì)、精神可持續(xù)發(fā)展的住區(qū)。資金籌措：項(xiàng)目資金全部由承辦單位自籌 工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃：20個(gè)月 **縣全順?lè)康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2008年10月27日，注冊(cè)資金810萬(wàn)元人民幣，具有四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。公司現(xiàn)有職工98人，其中，具有高級(jí)職稱工程師1人，中級(jí)職稱工程師3人，初級(jí)職稱工程師3人，中級(jí)職稱會(huì)計(jì)2人，中級(jí)職稱統(tǒng)計(jì)師1人，中級(jí)職稱經(jīng)濟(jì)師1人。 樹立可持續(xù)發(fā)展的概念，規(guī)劃成果在總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，持續(xù)性進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，力求規(guī)劃成果具有彈性，既利于逐步開發(fā)，又利于規(guī)范管理。 注重環(huán)境效益，力爭(zhēng)使未來(lái)的居住區(qū)成為“花園式居住區(qū)”。 基礎(chǔ)設(shè)施長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，分期實(shí)施。 受建設(shè)場(chǎng)地相對(duì)固定和建設(shè)投資額的局限，本項(xiàng)目要在功能完善的基礎(chǔ)上，盡量做到簡(jiǎn)潔、大方。 項(xiàng)目可研報(bào)告編制委托書 國(guó)家建設(shè)部及山西省頒布的住宅建設(shè)的相關(guān)法律和政策 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 太原市中方規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司對(duì)**縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃 《**縣縣城總體規(guī)劃》（20022020） 山西省建筑工程概算定額 有關(guān)其它國(guó)家行業(yè)規(guī)范、規(guī)定 建設(shè)單位提供的有關(guān)資料根據(jù)國(guó)家政策、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況以及項(xiàng)目所在地區(qū)域環(huán)境，研究項(xiàng)目的必要性。根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)條件、資金來(lái)源、建設(shè)規(guī)模和建筑材料等情況，研究項(xiàng)目的可行性。研究項(xiàng)目實(shí)施的社會(huì)效益，作出對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)結(jié)論。隨著項(xiàng)目的建成，將會(huì)大大提高企業(yè)的技術(shù)水平，提高產(chǎn)品質(zhì)量，提升了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性**縣位于山西省中部，太原盆地西緣，西倚呂梁山；面積1067平方公里，耕地59萬(wàn)畝，水澆地56萬(wàn)畝；全縣轄12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，199個(gè)行政村，42萬(wàn)人口；境內(nèi)自然資源豐富，交通發(fā)達(dá)，有307國(guó)道、夏汾高速公路、大運(yùn)高速公路、文祁公路；經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較強(qiáng)，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、商業(yè)、貿(mào)易、文化教育、電力、通訊都比較發(fā)達(dá)。**縣礦藏豐富，主要有煤、鐵、石灰石、鉀長(zhǎng)石等。該縣交通方便，307國(guó)道縱貫全縣南北，夏汾高速公路穿境而過(guò)，城關(guān)至祁縣和以縣城為中心的縣級(jí)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)公路縱橫交錯(cuò)，貫穿縣境東部地區(qū)。文峪河是汾河一級(jí)支流，規(guī)劃將按照“河暢、水清、岸綠”的要求，把文峪河城區(qū)段建成集水利、環(huán)保、生態(tài)于一體的亮麗景觀帶，本小區(qū)于景觀帶兩側(cè)布局，是一片理想的居住用地。該項(xiàng)目建設(shè)完全符合當(dāng)?shù)爻墙ú季终w規(guī)劃。**縣在山西省城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名中處于中等，但在全國(guó)中小型城市中還比較落后，因此，在全球化的經(jīng)濟(jì)時(shí)代，**縣必須奮起直追，必須加快建設(shè)商務(wù)區(qū)，使之產(chǎn)生強(qiáng)大的吸納、集聚、輻射效應(yīng)，取得新一輪競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的必然手段。為建設(shè)和諧社會(huì)、和諧城市創(chuàng)造有利條件?！　〕鞘惺墙?jīng)濟(jì)、政治、文化、教育、科技、交通、信息等中心，也是一個(gè)創(chuàng)新和創(chuàng)富中心，經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，未來(lái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)是城市化水平的競(jìng)爭(zhēng)，是城市與城市之間的競(jìng)爭(zhēng)，鑒于此，商務(wù)區(qū)建設(shè)成為城市發(fā)展的一股潮流，經(jīng)濟(jì)要素加速流動(dòng)，城市規(guī)模表現(xiàn)了迅速擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)?！　』谝陨显?，擬建項(xiàng)目順應(yīng)**縣社會(huì)發(fā)展的需要，采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一建設(shè)，真正做到質(zhì)量化、規(guī)范化、舒適化、美觀化，以滿足居民的需要，因此項(xiàng)目的興建是十分必要的。1998年2007年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷黃金十年，%，%。2009年春節(jié)后，中國(guó)房地產(chǎn)交易出現(xiàn)反彈，一些2008年推遲了購(gòu)房計(jì)劃的居民開始入市購(gòu)房。中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，%，%，實(shí)際下跌幅度可能更大。綜合分析，2009年加快我省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展的有利條件較多。另一方面，山西房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)起步較晚，發(fā)展不足，但發(fā)展?jié)摿^大。 住宅價(jià)格增長(zhǎng)幅度將趨向理性回歸 ％，主要上漲因素在于市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。但是這種房?jī)r(jià)上漲也間接地將未來(lái)置業(yè)需求提前釋放，擠壓了未來(lái)市場(chǎng)的升值空間。 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)更加趨于合理 隨著宏觀調(diào)控措施的進(jìn)一步落實(shí)，以及國(guó)家關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)措施的實(shí)施，中小戶型住房所占比例將會(huì)繼續(xù)上升，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)會(huì)更加合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加健康快速發(fā)展，我省已將健全和完善住房保障體系、解決城市低收入家庭的住房困難列入政府工作的重要議事日程。**縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀**縣房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)發(fā)展階段，消費(fèi)者對(duì)住宅的需求正從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正從速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。在商品房?jī)r(jià)格快速攀升的同時(shí)，其建筑面積即單套面積也日趨超大化。即使這樣，商品房的銷售還是異?；鸨＝鼛啄陙?lái)，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:投資增幅大房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)效果顯著從購(gòu)房能力看伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多從投資角度看房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)該項(xiàng)目地處文峪河?xùn)|、西兩岸，文峪河是汾河一級(jí)支流，規(guī)劃將按照“河暢、水清、岸綠”的要求，把文峪河城區(qū)段建成集水利、環(huán)保、生態(tài)于一體的亮麗景觀帶，本小區(qū)于景觀帶兩側(cè)布局，是一片理想的居住用地。周邊日趨成熟的居住配套，為該項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。劣勢(shì)及威脅周邊原有的房地產(chǎn)開發(fā)形成一定競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。消費(fèi)目標(biāo)群體定位項(xiàng)目消費(fèi)目標(biāo)群體主要有以下人群：周邊工礦企業(yè)主當(dāng)?shù)厍嗄杲Y(jié)婚成家者農(nóng)村進(jìn)城經(jīng)商務(wù)工者以小換大，以次換好的二次購(gòu)房者看好房產(chǎn)增值的投資者項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格定位該項(xiàng)目**縣文峪河?xùn)|、西兩岸，地理位置優(yōu)越，具有很高的商業(yè)利用開發(fā)價(jià)值。銷售業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售目標(biāo)是：至工程全部竣工時(shí)，銷售率100%。水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)位于文峪河**縣縣城段兩岸，為城區(qū)段文峪河綜合治理工程的有機(jī)組成部分，縣城干道——大陵街東延線橫穿本區(qū)，北臨縣城主要道路文祁路，東、西兩側(cè)為縣城規(guī)劃的濱河路，交通便利。 氣象條件**縣屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬冷夏暖，四季長(zhǎng)短不均，晝夜溫差較大。有關(guān)氣象數(shù)據(jù)如下： 年平均氣壓 年平均氣溫