【文章內(nèi)容簡介】 ” ，即金山、 銀 河、九 龍 工 業(yè)園 、 農(nóng) 用汽 車 工 業(yè) 城和抽 紗 基地。文登 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 海 陸 空交通非常便利，水、 電 、通 訊 、 綜 合服 務(wù)設(shè) 施十分完善，工作、生活、居住 環(huán) 境 優(yōu) 美。截至 2021年底 區(qū)內(nèi) 共引 進 企 業(yè) 260 多家，以機械、汽 車 、 輕 工、 電 子、化工、 農(nóng) 副 產(chǎn) 品加工等 為 支柱的 產(chǎn)業(yè) 格局已 經(jīng) 形成。 至今以成 為 了文登新型 經(jīng)濟 的 載 體。 它 正以 積極 的招商 態(tài) 度和 優(yōu) 惠的 經(jīng)營條 件吸引、 輻 射著整 個膠東 半 島 乃至全 國 、 韓國 的 經(jīng)營 者和投 資 者！ 人文 據(jù) 戶 籍管理部 門統(tǒng)計 ， 2021 年底文登全市 總戶數(shù)為 245， 524 戶 ， 總 人口 662，447 人，通 過 幾年自然增 長 和機械增 長 目前人口 總數(shù) 已到 達 800000 人左右，主城區(qū) 人口 約 250000 人。而威海 2021 年人口 統(tǒng)計 3000000 市 區(qū) 人口 800000 人。 擁 有著 齊魯 文化根源的山 東 人 熱 情、爽直、大方，特 別 是作 為 旅游城市的威海、煙臺地 區(qū) 更是 熱 情 備 至， 風(fēng) 土人情， 盡 善 盡 美。在 經(jīng)歷 了改革 開 放、 經(jīng)歷 了市 場經(jīng)濟 ，已成 為 了 現(xiàn) 代社 會 體系的先 驅(qū) 者。 不管是威海 還 是文登“市 場 ”二字的 概 念都已不在是 專 家 學(xué) 者的 課 題 ，人 們從早期的 壟斷 式 經(jīng)營 步入了新市 場 體系 時 代， 從 最初的生存需要 發(fā) 展到了享受需要， 從 消 費 意 識 到投 資 意 識 ，市 場 成 為 了平常老百姓家里家外常有的 話題 。 從 此點可以看出，如今此地的消 費 者是保守而又理性的。另一點，也就是他 們 目前 對與 外 來 企 業(yè) 仍然存在一定的抗性，就拿大 賣場來說 ，大家依然喜 愛 在威海自有企業(yè) 的超 級 市 場購 物，可 見 本土消 費 情 節(jié) 是 較為 突出的。 從項 目角度 來 分析 ，文登人在吃、穿方面 較為節(jié)儉 ，但是在裝 飾 自己的家方面，特 別 的舍得花 錢 ， 購買 建材的 檔 次相 對較 高， 數(shù) 量相 對較 多，已 習(xí)慣 性的把自己的家裝 飾 得篷壁生 輝 。 銷 售 SWOT 分析 優(yōu)勢 ： a. 文登、威海目前最大、品牌最集中的建材廣 場 b. 文登、威海 現(xiàn) 唯一全功能超 級 社 區(qū) c. 國際 化品牌 導(dǎo) 入、 國際 化管理 d. 商住互 動 ， 并 能刺激社 區(qū)內(nèi) 部消 費 e. 項 目 內(nèi) 部配套 齊 全 f. 切入 輻 射能力強，切有本土消 費 支撐 g. 物流 發(fā)達 ， 為 一期建材市 場 提供便利 貨 物交通 h. 性價比 較 高，投 資 能力強，增 長 潛性大 i. 開發(fā)區(qū) “經(jīng)營 孵化器”政策指引 j. 環(huán) 境幽雅，山水俊秀 k. 建筑形 態(tài) 超前，同 屬標(biāo) 志性建 筑 劣 勢 ： a. 人流交通 尚 未完善 b. 區(qū) 域市 場尚 未成熟 c. 區(qū) 域 發(fā) 展 處 于初期 階 段 d. 開發(fā) 周期 較長 ， 風(fēng)險極 高 e. 周 邊 形象差， 開發(fā)項 目少周 邊 配套不完善 機 會 ： a. 政府的大力扶持 幫 助 項 目 順 利 進 行 b. “ 聯(lián) 合 國 人居 獎 ”得主威海人口 遷 入增大消 費 空 間 c. 旅游城市先 決條 件， 帶動 商 業(yè)發(fā) 展 d. 入 韓 式交流 貿(mào) 易，直接吸引外 資進 入 e. 房地 產(chǎn)業(yè) 的迅速 發(fā) 展 f. 人均收入、消 費 水平及消 費概 念的提升 g. 文登 開發(fā)區(qū) 大力 發(fā) 展促 動業(yè)態(tài)發(fā) 展 威 脅 ： a. 文登首次 開發(fā) 大型 項 目，市 場 可 變 性 難 以 預(yù)計 b. 周 邊 城市市 場淺搶 市 場份額 c. 整體 項 目后期工程 連貫 性影 響 大 d. 政府主 觀 意 識 影 響項 目 發(fā) 展 進 度 客 戶 定位 考 慮 到一期建材市 場 的 國際 性定位， 銷 售、 經(jīng)營輻 射圈范 圍 不 僅 涵蓋文登、威海，同 時 也吸 納 著山 東 本土、全 國 和 韓國 的投 資 者和 經(jīng)營 者，此 間 ，我 們預(yù)計了 項 目 應(yīng) 占各 層 次投 資 客 戶 所 項 目體的 份額 及吸引主 題 。 設(shè)計開盤 前期本市及本省 內(nèi) 占比 50%， 經(jīng)歷 了前期的市 場調(diào)研 ，我 們發(fā)現(xiàn) 山 東 人本土消 費 情 節(jié)嚴 重，就拿 購 物大 賣場來說 ，已有很多外地高端同 類 商 場 入住各 區(qū) 域，但 實際經(jīng)營 上 并沒有幾家可以在 營業(yè)額 、人流量上高于本地 賣場 。另根據(jù) 調(diào)查 中本省房地 產(chǎn) 的 發(fā) 展情 況 分析，商 業(yè) 物 業(yè) 非常之少，且商 業(yè)項 目本土消 費 率不高，可 見 消 費 者投 資經(jīng)歷較 少、 意 識較為 淡薄， 為 吸引到足 夠 的投 資 量，我 們將 以主 題為 “本土企 業(yè)開發(fā) 的超 級國際 型 項 目”增加情 節(jié) 延展和自毫感吸引消 費 者 為 主，同 時 宣 傳 “投 資 群回 報 率大于 銀 行利率” 帶動 本土投 資 意 識 ；而 設(shè)計 全 國 范 圍內(nèi) 投 資 占比 35%是必然的，全 國 投 資 客 戶經(jīng)驗 豐富，大部分都具有主 觀 意 識 ， 對 城市 發(fā) 展都期 間過 程和政策非常熟悉，特 別 是浙江、杭州、 溫 州一 帶 ，更是群集了大量此 類 型的投 資客 戶 ，且以前 與 我 們 有 過業(yè)務(wù)來 往，部分已成 為 我 們 的固定客 戶 源，在 溝 通、交流上占據(jù)了已占據(jù)了人和。在 對 他 們進 行宣 傳 和演解方面都相 對 易于接受，另一方面，他 們 由于以前的投 資 指 向性 過 強，投 資 金 額 也相 對 居高，由此，性價比 優(yōu)勢將 成 為 我 項 目 對 之而言的又一大 優(yōu)勢 。 總 體上我 們 在 選擇 全 國 投 資 客 戶時 ，目標(biāo)將 更多集中在了浙江、杭州、 溫 州一 帶 ，同期城 市成 長 率、附加 值 、性價比 優(yōu)勢 、 國際 品牌主 導(dǎo) 的體 現(xiàn)將 成 為 吸引他 們 的要點；“ 韓國 之窗”，如果離 開韓國 投 資市 場 ，那品牌效 應(yīng) 就是一 個 空盒子，人均 GDP 高于 國內(nèi) 的 韓國 人早已踏入了山東 ， 從 生 產(chǎn) 到 貿(mào) 易，他 們 已 經(jīng) 逐 漸 的適 應(yīng) 了 膠東 半 島 ，也了解了 區(qū) 域 內(nèi) 的政策、各 業(yè)態(tài) 市 場 及 風(fēng) 土人情，前店后 廠 等 經(jīng)營風(fēng) 格也 為膠東 半 島帶來 了新 興 的 經(jīng)營 意識 和巨大的 經(jīng)濟 提升，政府同 時 也 為 他 們 準(zhǔn) 備 了豐 厚的投 資優(yōu) 惠政策，以便招商引 資 。 鑒 此，我 們 把 15%的投 資 占比拋向了他 們 ，目的在于正確的 為 我 項 目注入品牌 實際 保 證 品牌附加，其二可加大 國際 合作、交流空 間 、其三 滿 足 投 資 占有率。抱 這這 三點目的，我 們擬 定了強 調(diào) 人均 GDP 與貨幣 等比 值 如：“文登 買 一 鋪 ， 韓國買 一 庫 （ 庫 房）”且 發(fā) 展速度快、升 值 潛力巨大及 對 政府 韓 投 資 商人制定的 優(yōu) 惠政策作 為 一 號 宣 傳 主 題 ，以加強 兩國產(chǎn)業(yè) 合作等副宣 傳 主 題 ， 從 根本上 抓 住 韓國人的心 態(tài) ，吸引到他 們 的加入。 抗性 屏 蔽及利益點 訴 求 從 投 資 者的八大“ 鐵 律”角度而言，所有的投 資類 物 業(yè) 都存在著未知 風(fēng)險 ，由 此而 來 的就是投 資 者在投 資 中所 產(chǎn) 生抗性，那“ 韓國 之窗”又有 哪 些抗性呢？如和 屏 蔽呢？可不可以把劣 勢變?yōu)閮?yōu)勢 ？ 周 邊環(huán) 境、配套抗性 —— 項 目周 邊 商 業(yè) 、居住、人流和配 套 條 件不完善是目前我 項 目存在的最大 問題 ， 從 投 資 者角