【文章內(nèi)容簡介】 改善地段居民的居住條件，還是從美化市容、改善城市面貌來講，都是很有必要的。 第三部分 市場(chǎng)研究 1 區(qū)域國民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)概況 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 現(xiàn)狀 隨著國家西部大開發(fā)、中部崛起和湖南省實(shí)施湘西地區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略的不斷深入，****委、縣政府搶抓歷史機(jī)遇，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，突出 增加城鄉(xiāng)居民收入和財(cái)政收入兩大目標(biāo)，大力推進(jìn) “ 扶貧開發(fā)帶動(dòng)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)、民營經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)、旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、生態(tài)縣建設(shè)、科教興縣 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，成效顯著。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，糧食生產(chǎn)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢(shì)，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，形成了以小水果、筍竹的林果業(yè)，以茶葉、蔬菜為主的經(jīng)作業(yè)，以生豬、酃縣白鵝為主的畜牧業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)。農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯改善。全縣累計(jì)通公路村 202 個(gè)，村通公路率達(dá) 99%；累計(jì)通電話村達(dá) 201 個(gè)，村通電話率達(dá) 95%；新建移動(dòng)基站 12 個(gè)，開通 15 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)移動(dòng)通信；村通廣播電視率達(dá) 96%。 ****工業(yè) 發(fā)展迅速。實(shí)現(xiàn) 工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %。 “1152” 工程來勢(shì)較好，全縣規(guī)模以上企業(yè)增至 56 家 ,產(chǎn)值過億元企業(yè)達(dá) 3家。啟動(dòng)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園建設(shè)。九龍工業(yè)園集聚功能日益增強(qiáng)，被授予省綜合性高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全市五個(gè)縣（市）園區(qū)第二位，完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，上繳稅收3314 萬元，分別增長 %、 %。新投產(chǎn)電站 11座，新增裝機(jī)容量 萬千瓦，全縣總裝機(jī)容量達(dá) 萬千瓦。 20xx 年， ****經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得豐碩成果， 各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)蓬勃發(fā)展。全縣深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，圍繞 “ 又好又快、進(jìn)位爭先 ” 戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持 “ 目標(biāo)更明、速度更快、標(biāo)準(zhǔn)更高 ” 要求，干事創(chuàng)業(yè)，攻堅(jiān)破難，銳意進(jìn)取，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 %；財(cái)政收入 億元，增長 %，其中一般預(yù)算收入 億元，增長 %；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長 %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12574 元，增長 %，農(nóng)民人均純收入 6602 元，增長 %。 ****國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展勢(shì)頭良好 ，但由于歷史和地域等因素的限制，縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展還存在著不足，主要表現(xiàn)在：全縣的經(jīng)濟(jì)總量偏小，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡，第一產(chǎn)業(yè)效益不高 ,第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，節(jié)能降耗、減排治污任務(wù)艱巨，農(nóng)民收入增速落后于 GDP 增長速度，社會(huì)就業(yè)有一定壓 力，企業(yè)自主創(chuàng)新能力和市場(chǎng)適應(yīng)能力不強(qiáng)。 表 31 ****近年來主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)發(fā)展概況表 項(xiàng)目 年份 人口 （萬人） 工業(yè)總產(chǎn)值 （萬元） 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 （萬元） 國內(nèi)生產(chǎn)總值 （萬元） 人均國內(nèi)生產(chǎn) 總值（元） 20xx 20xx 20xx 20xx 注：資料來源于湖南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)， ****近年來國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。 從上表中可以看出， ****工業(yè)總產(chǎn)值、 GDP 增長都較為迅速，特別是 20xx20xx年，工業(yè)總產(chǎn)值年均增長率達(dá)到 %， GDP 年均增長率達(dá)到 %，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值年均增長率也達(dá)到 %。 ****產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不斷得到優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)了以第一產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的新模式，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷趨于合理，并向高級(jí)階段邁進(jìn)， 20xx 年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 21： ： 。投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)園區(qū)和民生建設(shè)傾斜，以紡織、鑄造生產(chǎn)為主的加工產(chǎn)業(yè)成為 ****經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)對(duì) GDP 增長貢獻(xiàn)進(jìn)一步加大， 20xx 年，九龍工業(yè)園區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值 150600 萬元，占全縣工業(yè)總產(chǎn)值的 %，增長%。 改革開放以來， ****的經(jīng)濟(jì)有了飛躍的發(fā)展。 20xx 年，經(jīng)濟(jì)增長創(chuàng)近幾年最好水平，完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 %，一二三產(chǎn)分別增長 %、 %、%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 ∶ ∶ 調(diào)整為 21∶ ∶ 。完成財(cái)政總收入 億元，增長 27%，其中地方一般預(yù)算收入 億元，增長 %。需求有效拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別增長 %和%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行協(xié)調(diào)性明顯增強(qiáng)。 城市居民人均可支配收入 11476 元，農(nóng)民人均純收入 2873 元，分別增長 %和 %。建成經(jīng)濟(jì)適用房 萬平方米，新開發(fā)住宅小套型比重 70%以上。城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達(dá) 32 平方米和 38 平方米，市區(qū) 398 戶特困戶享受廉租房政策保障。 城市建設(shè)邁上新臺(tái)階，新 城 區(qū)建設(shè)全面展開，舊城 改造日新月異。 20xx 年有 約 70%的土地正在開發(fā)和已確定開發(fā)。全年城區(qū)開發(fā)面積突破 14 萬平方米，開發(fā)投資突破 億元，城鎮(zhèn)居民的住房條件有了很大改善，但由于多種原因，目前仍有相當(dāng)一部分人居住在簡易住房里，需改善住房條件的達(dá) 30%左右。另外， ****從事商業(yè)、貿(mào)易、餐飲業(yè)的臨時(shí)居住人口達(dá) 1 多萬人，并每年以 5— 8%的速度在增長，這些人大多租住在規(guī)劃中的待改造地區(qū)，具有一定的購房需求潛力。 近幾年來， ****大力發(fā)展旅游業(yè)， 旅游消費(fèi) 已經(jīng)成為 該縣 新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，在省內(nèi)外具有一定的影響。 ****良好的投資環(huán)境和優(yōu) 越的地理位置，吸引了眾多來連安居樂業(yè)的外來人口，為我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展拓寬了市場(chǎng)。 城市建設(shè)現(xiàn)狀 “十一五”期間，全縣城市建設(shè)步伐加快，力度加大，成效明顯。完成縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、縣城第五次總體規(guī)劃修編、縣城總體風(fēng)貌設(shè)計(jì)、全縣村莊布局規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃修編。完成城鎮(zhèn)重點(diǎn)工程完成投資 億元，九龍大道竣工通車，炎陵文化廣場(chǎng)、湘山濱水景觀、接龍橋景觀、草坪河城市防洪工程、縣府路、炎帝陵神農(nóng)大道風(fēng)貌改造、小街小巷改造全面完成。給水?dāng)U建一期工程基本完工。垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁、停車場(chǎng)、洗車場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完 善。全面啟動(dòng)“五創(chuàng)”工作，創(chuàng)建國家衛(wèi)生縣城順利通過省技術(shù)評(píng)估；中國旅游強(qiáng)縣、省級(jí)文明縣城、炎帝陵5A 景區(qū)、神農(nóng)谷 4A 景區(qū)創(chuàng)建工作深入推進(jìn)。 2 房地產(chǎn)供需狀況分析 1） 需求分析 經(jīng)初步估算， ****城尚有約 6 萬平方米的舊房、危房待拆遷改造。 ****城的住房擁擠戶、無房戶約占總住戶的 30%。而 ****城城市化進(jìn)程的發(fā)展目標(biāo)是到 2025年城市人口增至 8 萬人，人均居住面積達(dá)到 40 平方米以上。因此，可以預(yù)計(jì) ****城每年的商品房總需求量在 24萬平方米。 目前全 縣有房地產(chǎn)開發(fā)公司 7 家，具有三級(jí)開發(fā)資質(zhì)的公司有 3 家 。 20xx 年全縣 商品房施工面積達(dá) 萬平方米，其中住宅施工面積 萬平方米。商品房竣工面積 萬平方米，其中住宅竣工面積 萬平方米。隨著城市化進(jìn)程不斷加快，住宅功能不斷完善，小區(qū)配套設(shè)施投資加大，預(yù)計(jì)市區(qū)商品住宅價(jià)格還將穩(wěn)步增長。 據(jù)初步調(diào)查， ****商品住宅購買力如下：一是老城改造的拆遷戶；二是需改善 居住條件的擁擠戶；三是自然增長人口；四是流動(dòng)人口（包括在 鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的干部、職工、教師 以及進(jìn)城置業(yè)、子女教育等人員）。 2） 供給分析 近五 年 ****房地產(chǎn)開發(fā)銷售情況 年 份 開工面積 (萬㎡ ) 竣工面積 (萬㎡ ) 已售面積 (萬㎡ ) 空置面積 (萬㎡ ) 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx年 ****市場(chǎng)供給能力分析估算 年 份 供應(yīng)總量 (萬㎡ ) 已售面積 (萬㎡ ) 空置面積 (萬㎡ ) 銷售率 (％ ) 20xx 20xx 20xx 20xx 綜上所述， 20xx年 ****商品房銷售面積累計(jì)達(dá)到 6萬平方米， 20xx 年銷售率達(dá)到 83％； 20xx年銷售率達(dá)到 ％， 20xx 年達(dá)到 90％， 20xx年 達(dá)到 97％，采取加權(quán)計(jì)算回歸分析，大致得出 20xx 年市場(chǎng)供給需求情況 依然是求大于供 。 3） 需求 特點(diǎn) 分析 ① 消費(fèi)者在購買住宅區(qū)域選擇因素 0102030405060708090價(jià)格 區(qū)域環(huán)境 區(qū)域環(huán)境 中心距離系列1 從上表可以看出，消費(fèi)者在購買住宅區(qū)域時(shí)對(duì)其的交通、購物、價(jià)格比較敏感，其次就學(xué)和小區(qū)環(huán)境也受到普遍關(guān)注，因此在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)要著重權(quán)衡上述因素；在既定價(jià)格時(shí)要遵循 “ 物有所值，大眾價(jià)格 ” 的規(guī)律，在保證公司利潤的前提下讓利給消費(fèi)者。還應(yīng)增強(qiáng)項(xiàng)目配套功能，滿足內(nèi)部居民日常生活需求及提高居住環(huán)境質(zhì)量。 消費(fèi)者對(duì)建筑的需求特征 0102030405060708090外觀設(shè)計(jì) 室內(nèi)戶型 朝向 綠化景觀 工程質(zhì)量 通風(fēng)采光系列1 從上表可以看出，消費(fèi)者購房的首要關(guān)注集中在對(duì)工程質(zhì) 量和室內(nèi)戶型，其次對(duì)通風(fēng)采光，朝向的關(guān)注也有新的認(rèn)識(shí)。對(duì)居住環(huán)境的生態(tài)、健康、環(huán)保的關(guān)注已在城市建設(shè)日益密集的局限下演變?yōu)閷?duì)生態(tài)居家環(huán)境的強(qiáng)烈要求。 ② 消費(fèi)者購房戶型面積選擇 05101520253035404550四室二廳 三室二廳 二室二廳 大戶型系列1 從以上調(diào)查結(jié)果可以看出，選擇四室二廳、三室二廳是消費(fèi)者主要的選擇取向。 4）供求結(jié)論 從 上述 房地產(chǎn)的供需狀況 估算表 來看， ****整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 基本 平穩(wěn)，供需基本平衡。進(jìn)入 20xx 年 后， ****房地產(chǎn)市場(chǎng)由于受到 經(jīng)濟(jì)向好等 多種 積極 因素的影響而發(fā)生較大波動(dòng)，開發(fā)量劇增， 同時(shí) 需求量的增幅遠(yuǎn)高于供給量，市場(chǎng)出現(xiàn)供小于求的局面。 20xx 年，全縣住宅建設(shè)新開工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，完成投資 億元。特別是商品房實(shí)現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺：年竣工 增長幅度較大，超出了其他城市房地產(chǎn)正常的發(fā)展水平。 由此可見， ****房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 3 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析 20xx 年末， ****商品房住宅均值 697 元 /平方米 ； 20xx 年末，商品房住宅均 價(jià)820元 /平方米，較 上 年上漲 %； 20xx 年末，住宅均價(jià)上漲到 1004 元 /平方米，20xx 年 達(dá)到 1245 元 /平方米 ， 20xx 年達(dá)到 1507 元 /平方米 。按此 增幅， 預(yù) 計(jì) 20xx年住宅均價(jià)達(dá)到 1700 元 /平方米。 本案價(jià)格預(yù)測(cè) 采取市場(chǎng)比較法，選擇鄰近地區(qū)樓盤或者是同一檔次的樓盤作為比較對(duì)象，進(jìn)行比較預(yù)測(cè)。主要比較樓盤有 濱江御景 、 ****、 中天花園 小區(qū)、 財(cái)富大廈小區(qū) 等。 20xx 年底，臨近樓盤高層普通商品住宅價(jià)格在 980 元／㎡ — 1500 元／㎡之間。 本 小區(qū)定位為中檔樓盤，檔次不低于上述樓盤，考慮 ****未來 2— 3 年房屋價(jià) 格仍將保持一定幅度的增長，推測(cè)項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格應(yīng)在 1300元／㎡ — 1700 元／㎡之間。 4 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 20xx 年下半年， ****房地產(chǎn)市場(chǎng) 呈現(xiàn) 異常火 爆，需兩旺的可喜局面，市場(chǎng)上部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目一度脫銷。目前市場(chǎng)上仍存在著巨大的銷售潛力。 從不同區(qū)域來看： 東 南 部新城區(qū)處于城市規(guī)劃發(fā)展方向，小區(qū)無論從規(guī)模、配套、環(huán)境、戶型等方面較以前都有了較大改觀，致使該區(qū)項(xiàng)目銷售良好。 濱江御景 建設(shè)銷售基本完畢，正泰尚品新城 已經(jīng)建成樓盤銷售率達(dá) 95%，均價(jià)達(dá) 1500元 /平方米， 東山 三期正全面建設(shè)，所有房屋均已被預(yù)定， 中天 花園、 財(cái)富大廈正在炎熱的銷售之中 。目前 該項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)恰逢其時(shí)。 西區(qū)近兩年供應(yīng)量較東區(qū)、南區(qū)小，但由于城市東 拓 造成本區(qū) 住房 不是很受歡迎，但由于東部價(jià)格飛漲， 與西部價(jià)格形成極大反差，故而銷售形勢(shì)很好。 北區(qū)由于是老城區(qū)，總開發(fā)量不是很大，可開發(fā)地塊稀少。已形成供給量不足。 中心區(qū)可以出讓的地塊越來越少，今年該區(qū)總供應(yīng)量 也 不大。 房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以出現(xiàn)上述情況，主要是以下幾方面原因： 1 政府導(dǎo)向和東部市場(chǎng)的帶動(dòng)。 按照 政府 關(guān)于城市總體規(guī)劃布局要求， 東區(qū)為城市行政、教育中心 、商業(yè)和旅游功能區(qū) ，導(dǎo)致近幾年東部房地產(chǎn)開發(fā)速度加快和價(jià)格的急劇上揚(yáng)，進(jìn)而又帶動(dòng)全 縣 的房地產(chǎn)價(jià)格上漲； 2 舊城區(qū)拆遷改造力度的加大。據(jù)有關(guān)資料顯示全 縣 總拆遷戶約 1000 戶，而按照新的 湖南 省拆遷政策，大 量拆遷戶給予貨幣安置，這樣極大的刺激了房地產(chǎn)需求市場(chǎng)； 3 房地產(chǎn)開發(fā)水平和營銷水平的提高。 近 年 來新建的 小區(qū)，如： ****、正泰尚品新城 等，在景觀、規(guī)劃、配套設(shè)施和戶型設(shè)計(jì)等方面下了很大功夫，較以前有了很大提高；再加上開發(fā)商大力度的推廣使今年的房產(chǎn)形勢(shì)一片大好。 5 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭狀況分析與預(yù)測(cè) 根據(jù)目前 ****房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，可以看出： 1****房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來 23 年內(nèi)，價(jià)格依然會(huì)走高，但漲幅會(huì)趨緩；開發(fā)量還會(huì)增加，但市場(chǎng)前景依然看好； 2 中、低價(jià)位住宅在未來三年內(nèi)供不應(yīng)求； 3 從區(qū)域上來看，未來 兩年內(nèi)東部開發(fā)面積將會(huì)增加，特別是 文化體育中心 建設(shè)， 行政辦公 搬遷 ，神農(nóng)福地 開發(fā)， 直接刺激了 新區(qū)商品房 的建設(shè)。 由于新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)雅，新區(qū)的房價(jià)在未來兩年還將上漲；西區(qū)、北區(qū)地價(jià)較低，中低收入階層的客戶群體較多，未來西部區(qū)域總體供