【正文】 受到耳語效應(yīng)的影響。 6 市場推銷 推銷方式及措施 目標(biāo)客源預(yù)測：城市中產(chǎn)階級(jí) 從區(qū)域特征結(jié)合產(chǎn)品特征，本案客戶群 大致有以下幾類： 1)政務(wù)區(qū)的員工和公務(wù)員 該部分客源為本案重點(diǎn)爭奪的客源 ，有一定的經(jīng)濟(jì)收入， 年齡在 3045 歲之間，因工作地理位置的原因，對(duì)本案的地域性有一定的認(rèn)可度 2)中心客源 該部分客源購房欲望強(qiáng)烈，同時(shí)因自身物業(yè)的不斷升值，具備購房的能力，多為二次置業(yè)。 由于新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)雅，新區(qū)的房價(jià)在未來兩年還將上漲；西區(qū)、北區(qū)地價(jià)較低，中低收入階層的客戶群體較多，未來西部區(qū)域總體供應(yīng)量低于需求量。 近 年 來新建的 小區(qū)，如： ****、正泰尚品新城 等，在景觀、規(guī)劃、配套設(shè)施和戶型設(shè)計(jì)等方面下了很大功夫，較以前有了很大提高；再加上開發(fā)商大力度的推廣使今年的房產(chǎn)形勢(shì)一片大好。 按照 政府 關(guān)于城市總體規(guī)劃布局要求， 東區(qū)為城市行政、教育中心 、商業(yè)和旅游功能區(qū) ，導(dǎo)致近幾年東部房地產(chǎn)開發(fā)速度加快和價(jià)格的急劇上揚(yáng)，進(jìn)而又帶動(dòng)全 縣 的房地產(chǎn)價(jià)格上漲； 2 舊城區(qū)拆遷改造力度的加大。 中心區(qū)可以出讓的地塊越來越少，今年該區(qū)總供應(yīng)量 也 不大。 北區(qū)由于是老城區(qū)，總開發(fā)量不是很大，可開發(fā)地塊稀少。目前 該項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)恰逢其時(shí)。 從不同區(qū)域來看： 東 南 部新城區(qū)處于城市規(guī)劃發(fā)展方向，小區(qū)無論從規(guī)模、配套、環(huán)境、戶型等方面較以前都有了較大改觀，致使該區(qū)項(xiàng)目銷售良好。 4 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 20xx 年下半年， ****房地產(chǎn)市場 呈現(xiàn) 異?；?爆，需兩旺的可喜局面，市場上部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目一度脫銷。 20xx 年底，臨近樓盤高層普通商品住宅價(jià)格在 980 元／㎡ — 1500 元／㎡之間。 本案價(jià)格預(yù)測 采取市場比較法，選擇鄰近地區(qū)樓盤或者是同一檔次的樓盤作為比較對(duì)象，進(jìn)行比較預(yù)測。 3 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析 20xx 年末， ****商品房住宅均值 697 元 /平方米 ； 20xx 年末，商品房住宅均 價(jià)820元 /平方米，較 上 年上漲 %； 20xx 年末，住宅均價(jià)上漲到 1004 元 /平方米，20xx 年 達(dá)到 1245 元 /平方米 ， 20xx 年達(dá)到 1507 元 /平方米 。特別是商品房實(shí)現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺：年竣工 增長幅度較大，超出了其他城市房地產(chǎn)正常的發(fā)展水平。進(jìn)入 20xx 年 后， ****房地產(chǎn)市場由于受到 經(jīng)濟(jì)向好等 多種 積極 因素的影響而發(fā)生較大波動(dòng)，開發(fā)量劇增， 同時(shí) 需求量的增幅遠(yuǎn)高于供給量，市場出現(xiàn)供小于求的局面。 ② 消費(fèi)者購房戶型面積選擇 05101520253035404550四室二廳 三室二廳 二室二廳 大戶型系列1 從以上調(diào)查結(jié)果可以看出，選擇四室二廳、三室二廳是消費(fèi)者主要的選擇取向。 消費(fèi)者對(duì)建筑的需求特征 0102030405060708090外觀設(shè)計(jì) 室內(nèi)戶型 朝向 綠化景觀 工程質(zhì)量 通風(fēng)采光系列1 從上表可以看出，消費(fèi)者購房的首要關(guān)注集中在對(duì)工程質(zhì) 量和室內(nèi)戶型，其次對(duì)通風(fēng)采光，朝向的關(guān)注也有新的認(rèn)識(shí)。 3） 需求 特點(diǎn) 分析 ① 消費(fèi)者在購買住宅區(qū)域選擇因素 0102030405060708090價(jià)格 區(qū)域環(huán)境 區(qū)域環(huán)境 中心距離系列1 從上表可以看出，消費(fèi)者在購買住宅區(qū)域時(shí)對(duì)其的交通、購物、價(jià)格比較敏感，其次就學(xué)和小區(qū)環(huán)境也受到普遍關(guān)注，因此在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)要著重權(quán)衡上述因素；在既定價(jià)格時(shí)要遵循 “ 物有所值，大眾價(jià)格 ” 的規(guī)律，在保證公司利潤的前提下讓利給消費(fèi)者。 據(jù)初步調(diào)查， ****商品住宅購買力如下：一是老城改造的拆遷戶；二是需改善 居住條件的擁擠戶；三是自然增長人口；四是流動(dòng)人口（包括在 鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的干部、職工、教師 以及進(jìn)城置業(yè)、子女教育等人員）。商品房竣工面積 萬平方米，其中住宅竣工面積 萬平方米。 目前全 縣有房地產(chǎn)開發(fā)公司 7 家，具有三級(jí)開發(fā)資質(zhì)的公司有 3 家 。而 ****城城市化進(jìn)程的發(fā)展目標(biāo)是到 2025年城市人口增至 8 萬人，人均居住面積達(dá)到 40 平方米以上。 2 房地產(chǎn)供需狀況分析 1） 需求分析 經(jīng)初步估算， ****城尚有約 6 萬平方米的舊房、危房待拆遷改造。垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁、停車場、洗車場等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完 善。完成城鎮(zhèn)重點(diǎn)工程完成投資 億元，九龍大道竣工通車，炎陵文化廣場、湘山濱水景觀、接龍橋景觀、草坪河城市防洪工程、縣府路、炎帝陵神農(nóng)大道風(fēng)貌改造、小街小巷改造全面完成。 城市建設(shè)現(xiàn)狀 “十一五”期間，全縣城市建設(shè)步伐加快，力度加大，成效明顯。 近幾年來， ****大力發(fā)展旅游業(yè)， 旅游消費(fèi) 已經(jīng)成為 該縣 新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，在省內(nèi)外具有一定的影響。全年城區(qū)開發(fā)面積突破 14 萬平方米，開發(fā)投資突破 億元，城鎮(zhèn)居民的住房條件有了很大改善，但由于多種原因，目前仍有相當(dāng)一部分人居住在簡易住房里，需改善住房條件的達(dá) 30%左右。 城市建設(shè)邁上新臺(tái)階，新 城 區(qū)建設(shè)全面展開，舊城 改造日新月異。建成經(jīng)濟(jì)適用房 萬平方米，新開發(fā)住宅小套型比重 70%以上。需求有效拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別增長 %和%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行協(xié)調(diào)性明顯增強(qiáng)。 20xx 年，經(jīng)濟(jì)增長創(chuàng)近幾年最好水平，完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 %，一二三產(chǎn)分別增長 %、 %、%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 ∶ ∶ 調(diào)整為 21∶ ∶ 。投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)園區(qū)和民生建設(shè)傾斜，以紡織、鑄造生產(chǎn)為主的加工產(chǎn)業(yè)成為 ****經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)對(duì) GDP 增長貢獻(xiàn)進(jìn)一步加大， 20xx 年，九龍工業(yè)園區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值 150600 萬元，占全縣工業(yè)總產(chǎn)值的 %，增長%。 從上表中可以看出， ****工業(yè)總產(chǎn)值、 GDP 增長都較為迅速，特別是 20xx20xx年，工業(yè)總產(chǎn)值年均增長率達(dá)到 %， GDP 年均增長率達(dá)到 %，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值年均增長率也達(dá)到 %。 ****國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展勢(shì)頭良好 ，但由于歷史和地域等因素的限制，縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展還存在著不足，主要表現(xiàn)在：全縣的經(jīng)濟(jì)總量偏小，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡，第一產(chǎn)業(yè)效益不高 ,第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，節(jié)能降耗、減排治污任務(wù)艱巨，農(nóng)民收入增速落后于 GDP 增長速度，社會(huì)就業(yè)有一定壓 力，企業(yè)自主創(chuàng)新能力和市場適應(yīng)能力不強(qiáng)。全縣深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，圍繞 “ 又好又快、進(jìn)位爭先 ” 戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持 “ 目標(biāo)更明、速度更快、標(biāo)準(zhǔn)更高 ” 要求，干事創(chuàng)業(yè)，攻堅(jiān)破難，銳意進(jìn)取，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 %；財(cái)政收入 億元，增長 %，其中一般預(yù)算收入 億元，增長 %；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長 %。新投產(chǎn)電站 11座，新增裝機(jī)容量 萬千瓦，全縣總裝機(jī)容量達(dá) 萬千瓦。啟動(dòng)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園建設(shè)。實(shí)現(xiàn) 工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %。全縣累計(jì)通公路村 202 個(gè)，村通公路率達(dá) 99%；累計(jì)通電話村達(dá) 201 個(gè)，村通電話率達(dá) 95%；新建移動(dòng)基站 12 個(gè)，開通 15 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)移動(dòng)通信；村通廣播電視率達(dá) 96%。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，糧食生產(chǎn)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢(shì)，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，形成了以小水果、筍竹的林果業(yè)，以茶葉、蔬菜為主的經(jīng)作業(yè)，以生豬、酃縣白鵝為主的畜牧業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)。該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，是 ****進(jìn)行新城區(qū)城中村改造的一個(gè)重要組成部分，無論從改善地段居民的居住條件，還是從美化市容、改善城市面貌來講，都是很有必要的。因此，對(duì)該地塊的改造性建設(shè)在社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)發(fā)展上都是很有必要的。 項(xiàng)目建設(shè)是 促進(jìn) ****房地產(chǎn)市場 建設(shè)的需要 項(xiàng)目地段現(xiàn)有商業(yè)用房 和居民住宅，由于其原有布局雜亂無章，建筑物錯(cuò)落不齊，供電、給排水設(shè)施不配套，直接影響著居民的生活，有礙于人民群眾生活的改善和生活質(zhì)量的提高，不利于我市建設(shè)旅游城市和全國衛(wèi)生的進(jìn)程。越來越多的農(nóng)村人口進(jìn)城、農(nóng)村人口的教育等直接刺激了住房、商業(yè)和其它行業(yè)的的快速發(fā)展。一方面， ****以一園二點(diǎn)為主的 聚集產(chǎn)業(yè)集群，以小水果、酃縣白鵝產(chǎn)品加工為主的農(nóng)產(chǎn)口加工產(chǎn)業(yè)集 群效益初步顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)總量、財(cái)政收入穩(wěn)定增長，新型工業(yè)化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生工程建設(shè)取得新的進(jìn)展，旅游活動(dòng)和商貿(mào)往來進(jìn)一步活躍。本項(xiàng)目作為舊城區(qū)改造項(xiàng)目已列入 ****委、縣政府今年的經(jīng)濟(jì)工作計(jì)劃之中， 因此，新 上該項(xiàng)目 是勢(shì)在必行的，也是完成****“ 十一五 ” 規(guī)劃的重要措施之一。近年來， ****委、縣政府拓開資金渠道，廣開門路，鼓勵(lì)各方資金，先后開展了舊城區(qū)改造、西城區(qū)延伸、東城區(qū)拓展等提質(zhì)擴(kuò)容工作，取得了巨大成效。 3 項(xiàng)目投資的必要性 項(xiàng)目建設(shè) 是完成 ****“ 十一五 ” 規(guī)劃目標(biāo)的需要 《 ****國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃》明確 指出，要 加快城市建設(shè) ，突出抓好城市提質(zhì)擴(kuò)容，實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。 2 項(xiàng)目發(fā)展概況 已調(diào)查研究項(xiàng)目及成果 摸清項(xiàng)目周邊地塊擬建項(xiàng)目狀況、土地成本、建設(shè)單位、工程建設(shè)周期、對(duì)項(xiàng)目的影響等等問題，對(duì)有關(guān)聯(lián)的項(xiàng) 目銷售價(jià)格、銷售策略進(jìn)行仔細(xì)研究，為本項(xiàng)目大規(guī)模開發(fā)建設(shè)做好前期準(zhǔn)備。公司主要經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。 項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由 本項(xiàng)目的發(fā)起人是 ********房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 ，公司成立 于 20xx 年。因此，這在客觀上需要大量的商業(yè)用房和商品住宅。 優(yōu)越的地理位置，豐富的自然資源，廣闊的經(jīng)濟(jì)腹地，不斷改善的投資環(huán)境，使 ****的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。 九龍技術(shù)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園的建設(shè)為沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，并將帶動(dòng) ****的工業(yè)和其它行業(yè)的 高速發(fā)展。 ****地處湘、贛、粵邊界， 區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)明顯。C 之間， 素 有 立體小氣候 之稱。低溫寒冷期短，春早回暖快。境 內(nèi) 群山起伏，嶺谷相間，山、丘、崗、坪交錯(cuò)。城市采用一 縣 雙城式布局；新城區(qū)作為政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，集中發(fā)展地方 商 業(yè) 和旅游 ； 西城 區(qū)作為開發(fā)區(qū)、保稅工業(yè)區(qū)，是城市涉外、貿(mào)易窗口。 所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 ****現(xiàn)轄 6鎮(zhèn) 7鄉(xiāng) ，一個(gè) 縣 級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 。周邊 1KM 范圍內(nèi)有汽車站、農(nóng)貿(mào)市場、體育文化中心； 檢察 院等政府機(jī)關(guān)；市政 風(fēng)光帶 、 神 農(nóng)福地 等公共休閑娛樂廣場 。 實(shí)施差異戰(zhàn)略，提高項(xiàng)目品位，進(jìn)而提高人們的購買欲望，可以產(chǎn)生較好的社會(huì)影響。在建設(shè)期要加強(qiáng)對(duì)建設(shè)投資管 理工作，控制工程總成本支出，縮短建設(shè)周期，盡可能避免和減少風(fēng)險(xiǎn)及不必要的資金浪費(fèi)。 該項(xiàng)目因緊連城市主干道，施工中在確保安全的同時(shí)，注意文明施工和環(huán)境、路面的整潔及過往行人、車輛的安全。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目建設(shè)期 14 個(gè)月，銷售期為 18 個(gè)月（包括建設(shè)期），投資回收期 18 個(gè)月，投資凈利潤率 %，故該項(xiàng)目可行。 具體投資估算見下表： 投資估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 估算金額 備 注 1 建安費(fèi)用 2 前期工程費(fèi)用 建安 2％ 圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi) 建筑面積 40元 /m2 規(guī)劃審圖費(fèi) 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 道路、水電、綠化 4 建設(shè)費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 5 間接費(fèi)用 工程監(jiān)理費(fèi) 建安 3％ 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 建安 2% 工程質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi) 建安 2‰ 白蟻防治費(fèi) 建筑面積 2元 /m2 勞?；? 土地成本 % 防雷審核 建筑面積 元 /m2 環(huán)衛(wèi)費(fèi) 建筑面積 元 /m2 建筑規(guī)費(fèi) 元 / m2 房地產(chǎn)交易費(fèi) 5 元 /M2 物業(yè)維修基金 25 元 /M2 不可預(yù)見費(fèi) 建安 3% 6 土地成本 合計(jì) 資金籌措： 項(xiàng)目 估算總 投資 萬 元 。 投資估算 本項(xiàng)目 建 筑 包括 商業(yè)門面、住宅、車庫和雜屋間 等四項(xiàng)內(nèi)容。其中建筑占地面積 ㎡，建筑面積 ㎡。住宅的臥室、客廳窗地比 1/7，其它部分的房間窗地比 1/8 日照對(duì)基地周圍建筑無影響。 小區(qū)各街坊分設(shè)垃圾收集點(diǎn)，單體設(shè)計(jì)要求垃圾袋裝化，由專人負(fù)責(zé)運(yùn)送。 小區(qū)內(nèi)主要道路及其四周綠地種植以喬木為主，以消弱噪聲傳播和加強(qiáng)防塵隔離。人防面積滿足人防要求。 人防規(guī)劃設(shè)計(jì)說明 人防設(shè)計(jì)采用平戰(zhàn)結(jié)合的形式，利用地下車庫設(shè)置人防地下室，平時(shí)為地下車庫，戰(zhàn)時(shí)初步擬定為物資掩蔽室。 各組團(tuán)均設(shè)有給水管，并在組團(tuán)內(nèi)形成環(huán)路 ， 保證消防兩路供水，小區(qū)室外合理布置消火栓，消火栓間距小于 120 米。 基于 ****城的溫帶氣候，鮮明及偏冷的顏色應(yīng)為正確選擇，它們也幫助改善環(huán)境形態(tài)，鮮明顏色可將照射于外墻上的陽光反射到其它建筑群體上，使整個(gè)建筑群體外觀鮮明光亮，清爽怡人。 單體主要利用大面積玻璃窗及精心設(shè)計(jì)的陽臺(tái)，陽臺(tái)做適當(dāng)處理以提供趣味性的立面元素，并與大面積玻璃產(chǎn)生強(qiáng)烈的虛實(shí)對(duì)比。 單體設(shè)計(jì)不 僅 考慮其本身的風(fēng)格面貌 ， 亦兼顧到群體的風(fēng)格，以便能互相融合 。 建筑造型 1 建筑風(fēng)格 ****城為山區(qū)小城市 ，為適應(yīng)其與山水為鄰的大環(huán)境