【正文】 1. 前期階段的部分工作： A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。 D 組織設(shè)計(jì)交底。 B 辦理開工報(bào)告。 2. 物資準(zhǔn)備 3. 現(xiàn)場準(zhǔn)備，現(xiàn)場踏勘，“ 三通一平”，組織施工單位放線并檢驗(yàn)。 4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計(jì)計(jì)劃。 2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)》。 采購部 ： 負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。 13 財(cái) 務(wù)部 ： 負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財(cái)務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用計(jì)劃。 負(fù)責(zé) 內(nèi)部員工管理 :對公司的內(nèi)部職員的個(gè)人資料進(jìn)行管理 。 四、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 一．組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 本公司是股份有限制公司 ,分為權(quán)力機(jī)構(gòu) ,經(jīng) 營管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu) .最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會(huì) ,實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 ,董事會(huì)由 8人組成 ,董事長 1人 ,副董事長 2人 ,對股東大會(huì)負(fù)責(zé) .總經(jīng)理受董事會(huì)任聘 ,. 各部門 分設(shè)經(jīng)理 , 負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營管理活動(dòng) .高級職員由董事會(huì)商議任聘 .監(jiān)理會(huì)由股東代表 2 人和職工代表 8 人組成 .對公司的財(cái)務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。 2. 污水處理 本項(xiàng)目產(chǎn)生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計(jì)通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人 工瀑布，周邊四個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。 6. 電信 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為 820 門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從 831 開設(shè)下屬分局解決。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路 、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。 5. 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條 10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。 2. 雨，污水排放 武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。 2. 對該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費(fèi)和土地批租費(fèi) (詳見投資開發(fā)方案中的項(xiàng)目的總投資估算表 )。 (5)簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價(jià)有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。向武漢 市人民政府正式申請審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補(bǔ)償方案。向土地管理部門提出用地申請，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。 二．開發(fā)地址的獲取與開發(fā) 1. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開發(fā)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。 11 三個(gè)方案各有 千秋，但經(jīng)過比選優(yōu)化，最終選擇“選址 位置二”。 選址位置二： 擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。 選址位置一： 擬建于魯巷廣場西南。 滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。 適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù) 造就武漢市建設(shè)規(guī)劃的要求。 廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。大小高度適宜，便以觀看。居住區(qū)地形又高低變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。 欄桿：起安全保護(hù)作用。 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。 4. 小區(qū)建筑小品 入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。 2.“一卡通” 智能系統(tǒng)： IC 卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。 ：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。 ：煤氣管道安裝到廚房。 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。 ：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。贈(zèng) 9 送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。 ：贈(zèng)送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機(jī)。 ：戶外窗用彩鋁窗。 ：廳、房為水泥砂漿拉毛。 ：廳、房為乳膠漆。 2) 室內(nèi)： ：廳、房為乳膠漆。 根據(jù)以上多種消費(fèi)對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 64 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 64 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 80 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽臺(tái) 80 ③ E 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 1書房 90 F 3室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 1書房 90 ④ G 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 264 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 264 2. 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 ：采用高級進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。注重環(huán)境的營造并賦予其濃 郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21 世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。 (小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖 2) 五．產(chǎn)品方案 1. 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅?？偩幼魯?shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。 ，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。 這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。 3） 文化水平較高：他們的年齡的大多在 35~45 歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個(gè)好的投資環(huán)境 。 2） 收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。 三．市場風(fēng)險(xiǎn)分析 ，周邊高校院所的知識(shí)分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。 虹景花園、華城花園、康居園等一 批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。 2020 年總投資額為 億元，同比增長 %。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價(jià)為 1700 元 /平方米，銷量達(dá)到 萬平方米左右；均價(jià)在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過 6月底的暫停銷售后于 8月重新登場，呈良好態(tài)勢。該區(qū)域樓 盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤 華城新都本季度銷售量在 1 萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,武漢市購房者所能承受的價(jià)格在 2030 萬之間，比例占到總量的 60%