【正文】 面積達(dá)到 萬平方米。據(jù)此分析，我們此時(shí)開發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大 . ：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、 8 文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。 XX 花園項(xiàng)目主要居住對(duì)象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識(shí)分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。廚房高級(jí)瓷磚到頂。廚房、陽臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。 ：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。 3) 配套設(shè)備： ： 6 層以上商品 房均配置高檔名牌電梯。 ：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。 ：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入 Inter）、背景音樂、視頻點(diǎn)播等。入口處有寬廣的地下停車場(chǎng) 指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。兒童活動(dòng)場(chǎng)地以塑料欄桿為主。 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求。我們選定三個(gè)位置。 選址位置三： 擬建于華中科技大學(xué)西一門外，北接中國地質(zhì)大學(xué)，西臨魯磨路，南靠華中科技大學(xué)紫菘公寓。該項(xiàng)目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行： (1)申請(qǐng)選址。 (3)申請(qǐng)批準(zhǔn)。 (6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。 四．建設(shè)規(guī)模 總占地面積 10 萬平方米，總建筑面積 萬平方米（其中公建面積約 萬平方米），總戶數(shù) 996 戶，地下停車場(chǎng) 4820 平方米，綠化面積近 萬平方米，容積率 。地下停車場(chǎng)廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。 辦公室 ： 負(fù)責(zé) 公司文檔管理 :可對(duì)公司的文檔進(jìn)行分類管理 。 保安部 ： 負(fù)責(zé) 巡 察 報(bào)告 、物資保護(hù)、 停車場(chǎng)管理 工作。 3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。 4. 其它準(zhǔn)備： A 利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。 E 摸清施工現(xiàn)場(chǎng)地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時(shí)妥善處理。 E 做好工程決算及項(xiàng)目移交。 物業(yè)管理部 ： 負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。 二．勞動(dòng)定員 部 門 管理人員 營業(yè)人員 工程技術(shù)人員 業(yè)務(wù)人員 合 計(jì) 總經(jīng)理辦公室 其中：總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 3 1 3 行政管理 其中：辦公 室 人事部 財(cái)務(wù)部 3 7 6 3 7 6 運(yùn)營管理 其中：保安部 采購部 工程部 5 10 20 2 10 2 7 10 32 銷售管理 其中：營銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部 2 1 7 1 1 3 6 10 4 7 合計(jì) 32 7 21 30 90 五、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 為了爭取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。 六、投資估算 一．根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量 本建設(shè)項(xiàng)目總占地面積約 10 萬平方米，總建筑面積接近 13 萬平方米（其中公建面積約 萬平方米），總戶數(shù) 996戶，地下停車場(chǎng) 萬平方米，綠化面積近 萬平方米，容積 15 率 。 b. 房屋拆除費(fèi)：以每平方米 200 元計(jì)算，共拆除房屋面積 2800 平方米共計(jì) 56 萬人民幣。 雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入 供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。 路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。 由此可得項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 16 主要經(jīng)濟(jì) 指標(biāo) 二．根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程 造價(jià) 根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的工程量可得： 總投資估算匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費(fèi) 2 建筑工程費(fèi) 3 安裝工程費(fèi) 4 其他投資費(fèi) 5 項(xiàng)目管理費(fèi) 6 不可遇見費(fèi) 7 建設(shè)期利息 8 總投資 開發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表 七、融資方案 XX花園的建設(shè)項(xiàng)目 中資金問題是該項(xiàng)目能否運(yùn)行成功的重要問題。固定資金用于購置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動(dòng)資金主要用于購買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費(fèi)用等。因此要注意從以下幾個(gè)方面去籌措資金： 1. 籌措和利用 自有資金 3000 萬元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。經(jīng)以上幾個(gè)方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實(shí)利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險(xiǎn) 3. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時(shí)候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快 回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開發(fā)過程中的資金不足，由于 XX 花園處在大學(xué)集中地區(qū)，估計(jì)將會(huì)有許多大學(xué)教師來購房，由于大學(xué)教師條件相對(duì)較好，預(yù)計(jì)銷售情況會(huì)較好。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動(dòng)并產(chǎn)生變化。 d．銀行借款的成本率。 ，通過與供貨商談判交涉，可 以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。 2）項(xiàng)目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期 項(xiàng)目總投資額為 萬元，總銷售收入為 萬元，總銷售利潤額為 萬 元（見損益和利潤分配表） 投資利潤率＝平均利潤總額 /總投資額 100％ ＝ ％ 銷售利潤率＝平均利潤總額 /銷售收入 100％＝ ％ 投資回收期＝ 年 （根據(jù)現(xiàn)金流量表） 3）流動(dòng)資金 流動(dòng)資 金估算表（見附表） 二．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面是完全可行的。 三．結(jié)論與建議 從經(jīng)濟(jì)效益來說：由于公司在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場(chǎng)調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。因此社會(huì)效益極為可觀。 （ 1）實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場(chǎng)可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)。 21 （ 4）項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的降價(jià)