【正文】 量的 4%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看 ,120m2140m2 的住宅面積目前是武漢市住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力 ,市場(chǎng)接受程度最高。 購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià) ,是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下 :承受總價(jià)格在 20 萬以下的占 33%,承受總價(jià)格在 2130萬之間的占 %承受總價(jià)格在 3140 萬的占 %承受總價(jià)格在 4150萬的占 8%,承受總價(jià)格在 50 萬以上的占 4%。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,武漢市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在 2030 萬之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見是主要購(gòu)買力的承受范圍。 在 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè) 住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到 2900 元 /平方米以外，其他樓盤均價(jià)在 1940 元 /平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購(gòu)房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在 1 萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤 半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，本季度新開盤的明澤 半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000 平方米左右。該區(qū)域樓 盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。 坐落在洪山區(qū)的 “ 中國(guó)光谷 ” 所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在 2020元 /平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為 1700 元 /平方米，銷量達(dá)到 萬平方米左右；均價(jià)在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過 6月底的暫停銷售后于 8月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。 二．產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) 根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加， 2020 年上半年武漢完成住宅建設(shè)投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，施工面積達(dá)到 萬平方米。 2020 年總投資額為 億元，同比增長(zhǎng) %。其中住宅投資 億元，同比增長(zhǎng) %，占總投資的 75%，經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資 億元，占總投資的 %.從銷售投資比率來看， 98 年銷售額只占到投資額的%， 99 年上升到 60%， 在 2020 年 ， 全市銷預(yù)售總面積為 萬㎡（其中住宅銷售面 7 積 萬㎡）同比增長(zhǎng) %；總銷售額為 億元，同比增長(zhǎng) %。 虹景花園、華城花園、康居園等一 批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時(shí)開發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。 三．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 ，周邊高校院所的知識(shí)分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們： 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,教職工的職業(yè)相對(duì)來說比較穩(wěn)定， 同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。 2） 收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。 3） 文化水平較高：他們的年齡的大多在 35~45 歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個(gè)好的投資環(huán)境 。 4） 對(duì)家庭居室的要求較高：除對(duì)住宅的舒適性 .安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開展工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要 求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。 這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大 . ：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。 ，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。 四． 建設(shè)規(guī)模 考慮到自有資金的有限（ 3000 萬元）， XX 花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米?？偩幼魯?shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、 8 文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。 (小區(qū)基本規(guī)劃簡(jiǎn)圖見附圖 2) 五．產(chǎn)品方案 1. 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃 郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21 世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。 XX 花園項(xiàng)目主要居住對(duì)象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識(shí)分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。 根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 64 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 64 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 80 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽臺(tái) 80 ③ E 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 1書房 90 F 3室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 1書房 90 ④ G 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 264 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 264 2. 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 ：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。 ：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。 2) 室內(nèi)： ：廳、房為乳膠漆。廚房高級(jí)瓷磚到頂。 ：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。 ：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。 ：戶外窗用彩鋁窗。 ：分戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽臺(tái)門為彩鋁門。 ：贈(zèng)送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機(jī)。 ：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。贈(zèng) 9 送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 ：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。 3) 配套設(shè)備： ： 6 層以上商品 房均配置高檔名牌電梯。 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。 ：開關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。 ：煤氣管道安裝到廚房。 ：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。 ：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。 4) 智能化系統(tǒng)： ：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門、 24 小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)等。 2.“一卡通” 智能系統(tǒng)： IC 卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。 ：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入 Inter）、背景音樂、視頻點(diǎn)播等。 3. 道路