【正文】 100平方米的兩房。超過100平方米的三房，主要的購買對象是機關(guān)和事業(yè)單位的干部及私營業(yè)主。 新建商品房市場區(qū)域分布分析目前呼市新建商品房大多分布在東北部和東南部地區(qū)。熱點區(qū)域――東北部，由于市政府搬遷至東北部的如意開發(fā)區(qū)，致使呼市東北部成為房產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，目前在建和新建的商品房有麗苑小區(qū)、海天花園、芳汀花園、祥泰花園等，該地區(qū)樓盤均以中檔形象出現(xiàn)，其中北恒街以北地區(qū)均價在1300元/平方米左右；北恒街以南地區(qū)均價在1750元/平方米左右。次熱點區(qū)域――東南部，目前呼市東南部尚未成為房產(chǎn)開發(fā)的真正熱點地區(qū)，但“東苑”60萬平方米的開發(fā)量足以引起呼市房產(chǎn)市場的關(guān)注，預(yù)計在3－5年后會有一個地位的提升。 房地產(chǎn)市場有關(guān)政策分析 內(nèi)蒙古自治區(qū)第九屆人大常委會于2001年2月12日發(fā)布了《內(nèi)蒙古自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》。該條例根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律和法規(guī)制訂，其中，需要上海市投資者注意的內(nèi)容有：l、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)有100萬元以上的注冊資本和4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。自治區(qū)以外一、二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，并必須到項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門登記，并由管理部門向自治區(qū)政府建設(shè)行政管理部門備案后才可進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。注：建設(shè)部規(guī)定僅一級企業(yè)可在全國范圍內(nèi)自由開發(fā)房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設(shè)項目后應(yīng)辦理城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊，在項目建設(shè)過程中應(yīng)當(dāng)將主要事項記錄在項目手冊中，定期報送有關(guān)部門備案。土地出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征相當(dāng)于土地出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)（但動工開發(fā)必需的前期工作造成動工延遲的除外）?？⒐を炇諘r，政府有關(guān)部門組織的綜合驗收包括拆遷安置方案的落實情況。預(yù)售房的購買人在交房后90天內(nèi)，現(xiàn)售房在簽訂合同后90天內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)助辦理。銀行項目貸款和按揭貸款政策由于呼市的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r不如上海，因此銀行的貸款能力也相當(dāng)有限。銀行向開發(fā)商發(fā)放的項目專項貸款和向業(yè)主發(fā)放的商業(yè)按揭貸款總額受到限制，開發(fā)商之間競爭這一盤子相當(dāng)激烈。職工公積金由呼市的住房資金管理中心負責(zé)管理。職工貸款由中心負責(zé)審核，再委托商業(yè)銀行具體操作。只要職工所在企業(yè)繳納公積金，則職工購買商品房的公積金貸款一般不受限制。然而，呼市并非每個企業(yè)都執(zhí)行公積金制度。 呼市的住房資金管理中心類似上海的公積金管理中心，承擔(dān)住房公積金和房改基金的管理工作。但是，呼市的住房資金管理分散，條塊分割，各系統(tǒng)、自治區(qū)都運行各自的住房資金管理中心，沒有完成屬地化管理，造成資源分散、統(tǒng)計不全的局面。建設(shè)周期 呼市地處北方，傳統(tǒng)上每年10月中旬左右到第二年4月中旬為凍土期，一般的工程建設(shè)全部停止。如在此期間需要施工，必須采取價格昂貴的冬季施工措施，并履行繁瑣的手續(xù)。預(yù)售許可 雖然在預(yù)售管理上，自治區(qū)服從國務(wù)院和建設(shè)部的有關(guān)預(yù)售條件的規(guī)定，但實際執(zhí)行較松。另一方面，由于市場不成熟，呼市居民有購買現(xiàn)房的習(xí)慣，以免上當(dāng)受騙。一般在建筑結(jié)構(gòu)出形象后，才會有銷售量。交付許可呼市沒有類似上海的交付使用許可證制度。住宅單體竣工，取得竣工驗收合格證明后即可交付客戶入住。其主要原因是呼市的氣候冬季寒冷，施工期短，如要綠化、環(huán)境等全部完工，則建設(shè)周期過長，開發(fā)商壓力過大。呼市招商引資的優(yōu)惠政策內(nèi)聯(lián)企業(yè)享受以下稅收優(yōu)惠：（1）經(jīng)營10年以上，市外投資在100萬元以上（含100萬元）且占中投資25％以上的生產(chǎn)性內(nèi)聯(lián)企業(yè)，從獲利年度起，3年內(nèi)免征企業(yè)所得稅，免稅期滿后，2年內(nèi)減半征收企業(yè)所得稅。在開發(fā)區(qū)或經(jīng)濟園區(qū)新辦的內(nèi)聯(lián)企業(yè)，除享受相應(yīng)的財稅優(yōu)惠政策外，優(yōu)惠期滿后減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。市外投資者在呼和浩特新辦的內(nèi)聯(lián)項目，減半征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、增容費和7000平方米以下的人防結(jié)建費。 市場微觀狀況分析 區(qū)位競爭對象研究 與本案同區(qū)域、同品質(zhì)的樓盤以“東苑”為代表，所以相鄰物業(yè)以東苑一期為標(biāo)準(zhǔn)進行分析，并作為主要的樓盤競爭對象。n物業(yè)單價、總價及房屋面積 A房型 樓層房型面積實際單價總價 1F二室二廳1450140926 2F二室二廳1600155504 3F二室二廳1716166778 4F二室二廳1660161335 5F二室二廳1550150645 6F躍層1850241259 小計1016446 B房型 樓層房型面積實際單價總價 1F三室二廳1450172231 2F三室二廳1600190048 3F三室二廳1716203826 4F三室二廳1660197175 5F三室二廳1550184109 6F躍層1850264920 小計1212309 C房型 樓層房型面積實際單價總價 1F二室二廳1450151119 2F二室二廳1600166752 3F二室二廳1716178842 4F二室二廳1660173005 5F二室二廳1550161541 6F躍層1850258889 小計1090148 D房型 樓層房型面積實際單價總價 1F三室二廳1450177625 2F三室二廳1600196000 3F三室二廳1716210210 4F三室二廳1660203350 5F三室二廳1550189875 6F躍層1850333740 小計1310800 E房型 樓層房型面積實際單價總價 1F四室二廳1450234683 2F四室二廳1600258960 3F四室二廳1716277735 4F四室二廳1660268671 5F四室二廳1550250868 6F躍層1850403578 小計1694493 銷售總額6324196 銷售面積 平均價格1649 n建筑類型――多層住宅 房型結(jié)構(gòu)及比例 房型一房二房三房四房躍層合計 比例0%%%%100 n交付狀態(tài) 一期2001年10月交房，二期將于7月份開盤。 n物業(yè)管理 物業(yè)管理由開發(fā)商進行管理，n配套設(shè)施 200米范圍內(nèi)：東瓦窯副產(chǎn)品批發(fā)市場。 500米范圍內(nèi)：郊區(qū)醫(yī)院。 1000米范圍內(nèi)：內(nèi)蒙師大、農(nóng)業(yè)大學(xué)等。 n地段位置 位于金橋開發(fā)區(qū)外，昭烏達路和師大南路交界處。與本案地段位置接近。在目前居民的概念上屬于呼市的南端，開發(fā)商獲得的地價也在6萬元左右。 板塊競爭對象研究在東區(qū)的麗苑小區(qū)可以作為本案的板塊競爭對象加以研究。 n地理位置 位于海拉爾路東路和二糕點廠西巷交界處，屬于新城區(qū)。 n物業(yè)規(guī)?？偨ㄖ娣e50多萬方左右，其中一期30萬方，二期22萬方。n物業(yè)類型 一期為純多層小區(qū)，二、三期將開發(fā)多層、小高層及別墅多種物業(yè)類型。 n銷售價格 一期平均價格：1300元/平方米左右，二期初步定價為2200元/平方米左右n主力房型一期以80－100平方米的小戶型為主，二期主力房型以100－130大戶型為主。 n環(huán)境規(guī)劃 一期規(guī)劃較一般，二期將推出組團綠化、下沉式廣場等規(guī)劃。n交房時間 一期為現(xiàn)房。n銷售情況 一期所剩不多，只剩1－2萬余量。一期的銷售速度在每年3萬平方米左右，是呼市銷售較好的項目。二期尚未開盤。n消費者 外地私營業(yè)主、藥（保健品）商等。n發(fā)展態(tài)勢 目前麗苑正準(zhǔn)備第二期工程的規(guī)劃設(shè)計，價格將會有較大幅度的提升。 （1）學(xué)府花園 n地理位置 位于電桿廠街和師大南路交界處。屬于賽罕區(qū)。 n物業(yè)規(guī)模 總建筑面積10萬方，其中一期3萬方。 n物業(yè)類型 純多層小區(qū)n銷售價格 表價區(qū)間：1310－1580元/平方米平均價格：1400元/平方米左右 折扣：一次性付款95折，貸款98折。n主力房型 本案主力房型二房；主力面積區(qū)間為70－100元/平方米。 n環(huán)境規(guī)劃 環(huán)境規(guī)劃無特色，以帶