【正文】 引內(nèi)資企業(yè)到當(dāng)?shù)赝顿Y開(kāi)發(fā)的政策。呼市如意開(kāi)發(fā)區(qū)的地價(jià)已從每畝6萬(wàn)左右上升到目前的20萬(wàn)多萬(wàn)。地理上的優(yōu)勢(shì)需要通過(guò)一定時(shí)期的提升才能顯現(xiàn)。如在建筑外形和立面上有所突破，改變呼市目前大多數(shù)住宅的呆板形象，則會(huì)形成自市中心沿昭烏達(dá)路向南所遇到的第一城市景觀，也是呼市向南擴(kuò)張計(jì)劃的標(biāo)志性建筑物。經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，針對(duì)東北部板塊，本區(qū)域總結(jié)出以下幾大優(yōu)勢(shì)：（1） 地理位置優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目依靠金橋開(kāi)發(fā)區(qū)。 但是，需要提醒的，商業(yè)是在規(guī)劃中的，實(shí)現(xiàn)周期無(wú)法預(yù)見(jiàn)。 金橋開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃的商貿(mào)金融區(qū)以金融、商貿(mào)、商住、賓館為主形成商務(wù)洽談、信息發(fā)布、通訊、展覽等中心；商貿(mào)金融區(qū)的中心腹地以商業(yè)、娛樂(lè)旅游、集市為主，形成藝術(shù)、博覽、影視、體育等文化中心以及美食、購(gòu)物等商業(yè)步行特色街。通過(guò)昭烏達(dá)路可直接通往市中心；而二環(huán)路作為大流量的快速干道將進(jìn)一步加強(qiáng)金橋開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)放功能，提供小區(qū)所處的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。市民在心理上的接受速度低于規(guī)范和建設(shè)發(fā)展的速度。 可謂接近繁華，鬧中取靜、遠(yuǎn)離污染。項(xiàng)目選址項(xiàng)目特征分析 地理位置 位于金橋開(kāi)發(fā)區(qū)東北角，東臨昭烏達(dá)路、南接世紀(jì)二路、西靠金橋一路、北依世紀(jì)一路。 年齡層次由于呼市收入水平很低，能買(mǎi)房的消費(fèi)者大多有一定的積蓄，所以與上海主力購(gòu)房年齡相比要高出5－10歲，呼市潛在購(gòu)房年齡集中在35－55歲的中老年人。本項(xiàng)目離文教區(qū)較近，有一定的客戶來(lái)源。首選呼市東北部的如意開(kāi)發(fā)區(qū)周邊新建樓盤(pán)； 目標(biāo)市場(chǎng)定位和特征 有車族、企業(yè)老總等處于呼市消費(fèi)金字塔上層的人。n一期已經(jīng)售完，現(xiàn)在正在銷售二期。n一期現(xiàn)房，二期年底交房。n共有七種房型，房型面積為16180、22280、27300平方米不等。n銷售價(jià)格 物業(yè)類型 物業(yè)規(guī)模 地理位置 （3）伯爵花園 機(jī)關(guān)干部，市中心地區(qū)市民，個(gè)體戶等。n一期銷售率約75％。n現(xiàn)房。n沿一條帶狀綠化軸向兩翼規(guī)劃，綠化率較高。n不詳，但房型種類比較齊全。n一次性付款96折，其余協(xié)商。銷售價(jià)格 物業(yè)類型 物業(yè)規(guī)模 地理位置 （2）芳汀花園消費(fèi)者 銷售情況 交房時(shí)間 環(huán)境規(guī)劃 主力房型 平均價(jià)格：1400元/平方米左右 銷售價(jià)格 純多層小區(qū)n總建筑面積10萬(wàn)方，其中一期3萬(wàn)方。n屬于賽罕區(qū)。地理位置 （1）學(xué)府花園 目前麗苑正準(zhǔn)備第二期工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)，價(jià)格將會(huì)有較大幅度的提升。n外地私營(yíng)業(yè)主、藥（保健品）商等。n二期尚未開(kāi)盤(pán)。一期所剩不多，只剩1－2萬(wàn)余量。n一期為現(xiàn)房。n環(huán)境規(guī)劃 一期以80－100平方米的小戶型為主，二期主力房型以100－130大戶型為主。主力房型 n物業(yè)類型 物業(yè)規(guī)模 地理位置 板塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究 與本案地段位置接近。地段位置 500米范圍內(nèi)：郊區(qū)醫(yī)院。200米范圍內(nèi)：東瓦窯副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。n物業(yè)管理 一期2001年10月交房，二期將于7月份開(kāi)盤(pán)。n100 %%比例躍層三房一房 建筑類型―― 銷售面積1694493 小計(jì)1850躍層250868 5F1660四室二廳277735 3F1600四室二廳234683 1F實(shí)際單價(jià)房型 E房型333740 6F1550三室二廳203350 4F1716三室二廳196000 2F1450三室二廳總價(jià) 面積樓層258889 6F1550二室二廳173005 4F1716二室二廳166752 2F1450二室二廳總價(jià) 面積樓層1212309 小計(jì)1850躍層184109 5F1660三室二廳203826 3F1600三室二廳172231 1F實(shí)際單價(jià)房型 1016446 B房型小計(jì)1850躍層150645 5F1660二室二廳166778 3F1600二室二廳140926 1F實(shí)際單價(jià)房型A房型 n 市場(chǎng)微觀狀況分析 區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究 與本案同區(qū)域、同品質(zhì)的樓盤(pán)以“東苑”為代表，所以相鄰物業(yè)以東苑一期為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，并作為主要的樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。在開(kāi)發(fā)區(qū)或經(jīng)濟(jì)園區(qū)新辦的內(nèi)聯(lián)企業(yè)，除享受相應(yīng)的財(cái)稅優(yōu)惠政策外，優(yōu)惠期滿后減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。其主要原因是呼市的氣候冬季寒冷，施工期短，如要綠化、環(huán)境等全部完工，則建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商壓力過(guò)大。交付許可呼市沒(méi)有類似上海的交付使用許可證制度。另一方面，由于市場(chǎng)不成熟，呼市居民有購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的習(xí)慣，以免上當(dāng)受騙。如在此期間需要施工，必須采取價(jià)格昂貴的冬季施工措施，并履行繁瑣的手續(xù)。但是，呼市的住房資金管理分散，條塊分割，各系統(tǒng)、自治區(qū)都運(yùn)行各自的住房資金管理中心，沒(méi)有完成屬地化管理，造成資源分散、統(tǒng)計(jì)不全的局面。 只要職工所在企業(yè)繳納公積金，則職工購(gòu)買(mǎi)商品房的公積金貸款一般不受限制。職工公積金由呼市的住房資金管理中心負(fù)責(zé)管理。銀行項(xiàng)目貸款和按揭貸款政策由于呼市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不如上海，因此銀行的貸款能力也相當(dāng)有限。預(yù)售房的購(gòu)買(mǎi)人在交房后90天內(nèi)，現(xiàn)售房在簽訂合同后90天內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征相當(dāng)于土地出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)（但動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工延遲的除外）。注：建設(shè)部規(guī)定僅一級(jí)企業(yè)可在全國(guó)范圍內(nèi)自由開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。該條例根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律和法規(guī)制訂，其中，需要上海市投資者注意的內(nèi)容有：l、設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本和4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。次熱點(diǎn)區(qū)域――東南部，目前呼市東南部尚未成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的真正熱點(diǎn)地區(qū)，但“東苑”60萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量足以引起呼市房產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，預(yù)計(jì)在3－5年后會(huì)有一個(gè)地位的提升。 新建商品房市場(chǎng)區(qū)域分布分析目前呼市新建商品房大多分布在東北部和東南部地區(qū)。銷售的主力房型為80100平方米的兩房。經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格在1150元/M2。一般的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象是由各機(jī)關(guān)、事業(yè)單位（集團(tuán)消費(fèi)）和個(gè)人，近年個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的比例開(kāi)始上升，但集團(tuán)消費(fèi)的現(xiàn)象依然有一定的比例，在20%至30%左右。由于統(tǒng)計(jì)體系不健全，對(duì)呼市近年新建商品房存量說(shuō)法各一。此計(jì)劃不包含每年舊城改造項(xiàng)目中新建的住宅，呼市4個(gè)區(qū)的舊城改造任務(wù)每年將到達(dá)60萬(wàn)平方米。建成竣工的數(shù)據(jù)，由于呼市統(tǒng)計(jì)體系有待完善，故無(wú)法提供。、消化量和存量情況根據(jù)呼市房地局提供的信息，1999年以前，呼市每年下達(dá)的商品房銷售面積在20至30萬(wàn)平方米左右，而1999年商品房出售面積一躍達(dá)到100萬(wàn)平方米，2000年的商品房出售面積為80萬(wàn)平方米（以上數(shù)據(jù)均包含舊城改造項(xiàng)目）。市規(guī)劃局負(fù)責(zé)城市建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃，市土地管理局負(fù)責(zé)用地審批，市土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一供地，土地收益全部用于城市建設(shè)。其主要目的是授權(quán)呼市土地經(jīng)營(yíng)公司，對(duì)城市建設(shè)控制區(qū)內(nèi)的土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行壟斷，實(shí)行“五統(tǒng)一”，同時(shí)，開(kāi)放土地二級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作，盤(pán)活土地資產(chǎn)，獲取土地收益，為城市建設(shè)籌集資金。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、行政與商貿(mào)金融區(qū)、新型住宅區(qū)、高科技園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)等六大功能分區(qū)，總投資60億元。金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是呼和浩特經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的南片區(qū)，與西片區(qū)的金川開(kāi)發(fā)區(qū)和東片區(qū)的如意開(kāi)發(fā)區(qū)相聯(lián)，形成一個(gè)有機(jī)整體。在金橋開(kāi)發(fā)區(qū)北側(cè)緊鄰的東西向主干道上，現(xiàn)已有38路公交車通行，交通相當(dāng)便捷。目前，南區(qū)的主干道——昭烏達(dá)路的建設(shè)已基本完成了地下管線的敷設(shè)，延伸工程預(yù)計(jì)在2001年的7月底全面竣工。由于昭烏達(dá)路沒(méi)有貫通，二環(huán)路工程尚未全面啟動(dòng)，因此地價(jià)相對(duì)較低，無(wú)論開(kāi)發(fā)區(qū)報(bào)出的地價(jià)，周圍村提供的土地，還是東瓦窯的地價(jià)，一般每畝在6萬(wàn)元左右，甚至以下。與之緊緊相鄰的是呼市的大學(xué)區(qū)，人氣旺盛，人文環(huán)境相對(duì)較佳。如麗苑小區(qū)就有30萬(wàn)平方米的規(guī)劃量在今后3年開(kāi)發(fā)。同時(shí)，由于該地區(qū)普遍為當(dāng)?shù)卣賳T和普通市民看好，該地區(qū)的地價(jià)已有較大幅度的上升。市政府移址東遷，可能使這里出現(xiàn)一部分高檔物業(yè)，如麗苑的二期等。特別是原呼市市委、市府用地分別以近7000萬(wàn)和3000多萬(wàn)元的價(jià)格拍賣(mài)后，市政府的辦公樓遷往如意開(kāi)發(fā)區(qū)，中心城區(qū)與之連接的交通主干道——東風(fēng)路和海拉爾東路已經(jīng)建成，對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到了推波助瀾的作用。呼市東西向是一條長(zhǎng)軸，目前發(fā)展的重頭戲在東部，特別是在位于白塔機(jī)場(chǎng)和中心城區(qū)之間的如意開(kāi)發(fā)區(qū)及其西側(cè)，中心城區(qū)與之相鄰的地帶，住宅建設(shè)正在形成一個(gè)高潮。市政府要求在三年內(nèi)完成舊房的拆遷任務(wù)，在此過(guò)程中，已經(jīng)引入了部分外地的開(kāi)發(fā)商。呼市北部為大青山山脈阻隔，大青山向南和呼市城區(qū)之間另有一地震斷裂帶，因此呼市向北基本沒(méi)有發(fā)展余地。1999年，呼市市政府對(duì)城區(qū)行政轄區(qū)范圍作了重新劃分，設(shè)立了新城區(qū)、玉泉區(qū)、回民區(qū)、塞罕區(qū)，取消了城郊概念，形成了以中心城區(qū)為中心，各區(qū)各自向外延伸拓展的發(fā)展格局。4800 9600 13200 18000 4729 65833697 115213509 140103791 166214448 281523732