【正文】 25。結論和建議 第五章 財務凈現值(萬元) 二、動態(tài)指標 凈利率(%) 毛利率(%) 銷售價格(元/平方米) 動態(tài)投資回收期(月) 內部收益率(%) 靜態(tài)投資回收期(月) 凈利潤(萬元) 一、靜態(tài)指標成本變化5%和10%對本項目財務指標的影響 財務指標 1．4 內部收益率和財務凈現值 （1）32004現金流量表(續(xù)前表)年度879545937357432726555132123646812349459 87143822516551210631088238791折現后凈現金流量932629517746096527241761124259502643521 95202362669397210949178238791凈現金流量第二期銷售收入管理費用稅金支出建設進度 銷售費用稅金支出 建設進度2 4242季度2002年度 凈利潤率凈利潤減: 所得稅五管理費用銷售費用減: 銷售稅金邊際利潤率邊際利潤 減：銷售成本 銷售收入說 明 目項項目損益表 監(jiān)理費 環(huán)境及總體 煤氣 供水4. 配套費成本3. 建筑安裝成本 三通一平 勘察設計費 2. 前期成本合 計(元)參見損益表 成本構成表項 目參見成本構成表 如設定銷售費用、管理費用和財務費用為固定成本，則項目贏虧平衡點為71653平方米，為37%，即在全部樓盤銷售率達到37%以后，每銷售1平方米住宅的邊際利潤將成為純利潤。成本分析中未考慮商業(yè)網點的成本和收入。多層建安成本600元，高層建安成本1100。如果小高層比例降低，雖然成本下降，但整體價格也同樣會降低。從營銷角度出發(fā)，高品質的社區(qū)必須配以優(yōu)秀的物業(yè)服務，而此價格又不可能在物業(yè)內容和品質上做大的提升，故建議以掛名或顧問形式將南方知名物業(yè)公司的品牌推向市場，服務內容和費用都不做大幅度提升。樓梯間和公共走道鋪設地面磚。有關的管線應預埋到位。社區(qū)小配套對物業(yè)的成功非常關鍵，作為20萬平方米規(guī)模的大型社區(qū)，建議在社區(qū)周邊部署、建設商業(yè)一條街，以餐飲、美容美發(fā)、各式零售小商業(yè)為主。參考當地的用水習慣。但為了提高住宅的外在品質，可以在用電回路上多作文章。在某些小區(qū)，開發(fā)商實際在收回煤氣管網的投資成本外，還將此作為贏利的一個來源。內蒙古自治區(qū)在住宅的配套上不要求交付使用的住宅提供煤氣配套。因此，即使南部的二環(huán)路上煤氣工程無法實施，本小區(qū)內的用氣問題也可通過北面的師大南路臨時解決。開發(fā)區(qū)北側的東西向干道——師大南路上已敷設有煤氣管道，并且東苑住宅小區(qū)內的人工煤氣已通氣。2005年計劃市區(qū)用戶22萬戶，市內所有的賓館、飯店和醫(yī)院、學校等公共福利設施全部用上天然氣。該項目的供氣范圍是：呼市城區(qū)、金川開發(fā)區(qū)、白塔片區(qū)，擴建管網96公里，新建天然氣儲配站1座，調壓站20座，專用調壓箱2800個，天然氣汽車加氣站4座，總投資4億元。 2000年1月，國家計委委托中國國際工程咨詢公司對《呼和浩特天然氣需求量調研報告》和《呼和浩特市天然氣輸配工程項目預可行研究報告》進行了評估。%。應在工程條件許可的前提下，提前環(huán)境和綠化建設，在工程進行的23年內，使綠化有所成形，在開盤時即可出轟動效應。建議小區(qū)的環(huán)境建設應針對近期“內蒙古是沙塵暴發(fā)源地”的尷尬論斷，提出“塞外江南”的環(huán)境概念，打出生態(tài)牌，使小區(qū)在當地的住宅中出跳。由于呼市四季溫差變化很大，適應呼市氣候的四季常綠型草需要進一步向園林專家咨詢。但因穿天楊樹冠高大，成長后易阻擋陽光，故只能在小區(qū)主干道兩側種植。由于氣候限制，小區(qū)內的綠化樹種主要以草坪、灌木和喬木為代表?？梢员３秩问降娘L格，下半部分的仿石材貼面可以以暖色調為主、攙雜部分冷色（如青色、藍色）作為中和，形成一定的對比，同時在建筑語匯上也與多層建筑相互對應；每層水平飾條的色彩比整體色調略深。 屋頂建議同上。建筑基色建議采用青色、灰色等偏冷的色系。由于小高層建筑總高較低，不為植物所遮擋，則需要在整體色調上保持一致。立面裝飾上適當采用弧形線條，為建筑增添幾分靈秀。 外立面力求簡潔。與建筑的主色調形成一定的對比。在色調上與社區(qū)的綠化環(huán)境產生較大的反差，避免在造境方面容易給人過分幽深、冷僻的感覺；同時，通過這樣明麗的色彩表現，反映項目的特色。屆時綠色植物與暖色調的樓房交相輝映，亦成諧趣。多層住宅 建筑整體上建議以暖色調為主。建筑的頂部應適當增加簡潔的曲線，力爭有所變化。為此，新建住宅的建筑風格和外立面應有令人耳目一新的感覺。（2）分期價格建議――采用“低開高走平收”的價格模式 A、一期開盤期間：多層均價1650元/平方米，小高層2000元/平方米； B、一期強銷期間：多層均價17501850元/平方米，小高層21002200元/平方米； C、一期持續(xù)期間：多層均價1650元/平方米，小高層2000元/平方米；D、一期清盤期間：多層均價1600元/平方米，小高層1950元/平方米； E、二期開盤期：多層均價1750元/平方米，小高層2200元/平方米；F、二期強銷期間：多層均價1850元/平方米，小高層23002400元/平方米；G、二期持續(xù)期間：多層均價1800元/平方米，小高層2200元/平方米；H、二期清盤期間：多層均價1750元/平方米，小高層2100元/平方米； （3）分期銷售進度建議 A、總銷售周期45年；B、第一年實現預售3萬方；第二年實現預、銷售4萬方；第三年實現預、銷售5萬方；第四年實現預、銷售5萬方，第五年完成其余銷售任務。 價格建議 （1）分期銷售價格模式預計A、平均單價――多層：1800元/平方米； 小高層：2200元/平方米。（2）以點、板結合的方式，弧形圍合的狀態(tài)，一反兵營式規(guī)劃，營造活潑的社區(qū)建筑布局。在規(guī)劃建筑設計上首先要一反目前呼市的傳統(tǒng)形象，引入南方先進的規(guī)劃理念?？紤]到本案中高檔定位思路，房型面積略向大房型傾斜，且不考慮一房，呼市市場上錯層房型較少，所以，可以考慮一些錯層房型，為了考慮部分消費者的需求，考慮適量復式房型，控制在10％左右。說明：目前呼市市場去化較好的房型面積在80－100平方米和130－140平方米兩個區(qū)間內；二房的市場需求度略高于三房。10%15%20%合計200以上5%1802005%16018015016014015010%1301405%120130110120.5%10011015%90100809080以下錯層錯層復式三房戶型及比例 基本戶型及面積 戶型比建議 考慮到風險因素，應適當保留多層建筑。提高層數后，呼市沿昭烏達路向南一直延伸到金橋開發(fā)區(qū)，本項目的小高層建筑將成為首要識別標志物。為此，建議本項目可以多高層結合為突破口，將部分住宅提高層次。 （4） 當地經濟落后，價格大幅度上揚的機遇小于上海。（2） 由于本地區(qū)規(guī)劃好，3至5年后地段溫度將上升。（6） 政策帶來的市場風險 住宅消費對象的主體對西部經濟狀況的依賴程度較高，國有企業(yè)改革的成效對樓盤的去化存在不確定因素。（5） 物業(yè)接受度風險呼市目前有大量的多層樓盤，競爭激烈，但多層住宅的概念已為廣大市民接受。（3） 價格風險 以高出當地目前心理承受能力的價格推盤，將在價格因素上存在風險。僅以包頭為例就有兩個外地開發(fā)商各投資了50萬平方米的住宅項目。這些政策在何時，以何種方式出臺，會給樓盤的開發(fā)和銷售帶來很多變數。很多影響商品住宅發(fā)展的政策尚未出臺。 （1）普遍的低品質市場容易做成鶴立雞群的大手筆規(guī)劃 (2)（6） 市場分化，后勁不足 呼市各區(qū)分散發(fā)展，投資分散，市政府的注意力不集中。（5） 供大于求 東苑就是一個很好的例證。因此，呼市商品住宅的去化量非常有限。（4）消費能力低下，價格上揚空間有限畢竟呼市居民的消費能力僅為上海居民的一半不到，呼市也不象上海，是一個吸引大量人才進入的經濟中心。這一樓盤的動態(tài)會對本案有重大影響。（3） 競爭激烈在板塊競爭上，東部地區(qū)成為中高擋樓盤的主要熱點，不少消費對象以如意開發(fā)區(qū)附近的樓盤為首選對象。（2） 地段接受度遠不及東部 開發(fā)區(qū)的形象尚未被呼市的普通市民接受，政府在市政建設上的承諾尚未得到廣泛認可。 劣勢分析 客觀上，目前本地區(qū)項目開發(fā)也存在不少抗力，在開發(fā)中形成不利局面： （1） 本地區(qū)重要市政設施尚未到位昭烏達路尚未貫通，即使貫通，向外延伸到何處還是一個未知數。以此來應對呼市尚不成熟的住宅消費市場，應被視為游刃有余。高科技園區(qū)帶來新興產業(yè)以及高智商消費群。與玉泉區(qū)和回民區(qū)相比，不僅沒有老城區(qū)“下只角”的概念，而且相比目前熱火朝天的如意開發(fā)區(qū)，更多了幾分寧靜、幽雅和人文氣息。（5） 人文概念優(yōu)勢（4） 交通地段優(yōu)勢樓盤北側的師大南路上現通有38路公交車，相比如意開發(fā)區(qū)的交通存在很大的優(yōu)勢。如，在稅收方面，內聯(lián)企業(yè)自獲利年度起的3年內，免所得稅。（3） 政策優(yōu)勢 呼市結合黨中央和國務院西部大開發(fā)戰(zhàn)略，制定了一系列吸