【正文】 3815 平方米，單位容量用電量按照 30w／㎡考慮為 ，取需用系數(shù)為 ，則小區(qū)變壓器容量應為 1700Kw。 5． 7． 3 消防 項目按同一時間內一次火災概率計算，設置室內外消防栓，消 防栓按照低壓制消防供水設計，控制半徑 l 00 米，設計地面消防栓 2 個。 ②布置間距 一般雨水井布置間距為 30— 40 米。 雨水排放 小區(qū)內地勢比較平坦，在高度變化處設置雨水井進行排水即可。 排水來源 居民住宅樓、商業(yè)服務設施、公共建筑及公廁的排水。 5． 7． 2 排水工程 根據(jù)現(xiàn)狀，本小區(qū)為雨、污分流制排水系統(tǒng)，污、雨水排入衛(wèi)河路市政排水管網。 每棟樓供水管道進水口處壓力應不小于 0． 24Mpa，小區(qū)生活水 管入口處壓力應達到 0． 7Mpa。 水質、水壓 項目新增用水為城市自來水。 用水量預測 根據(jù)《城市給 水工程規(guī)劃規(guī)范》 GB50282— 98 并結合 XX 市實際 19 情況，取人均生活用水量指標為 300 升／每人每天。 場地內雨水順場地進入城市雨水系統(tǒng)。 5． 6 交通體系組織與場地豎向規(guī)劃 5． 6． 1 交通體系規(guī)劃 道路骨架 設計主要綜合考慮道路系統(tǒng)、功能區(qū)分、公共服務設 施布置、建筑群體布置、綠化系統(tǒng)、空間環(huán)境及相互之間的內在聯(lián) 系，從而使小區(qū)形成一個完整的、相對獨立的有機整體。 18 材料與質感 主體住宅建筑外墻以陶磚為主，質感應細膩，富有親和性；公 建在保持規(guī)劃區(qū)整體風格的前提下，同時提倡新型建材在滿足整體 風格構成的范圍內合理使用。建筑單體設計采用母體符號的設計手法， 制定出莊重、大氣的沿街立面及小區(qū)內空間效果。引入平面劃分的靈活性和可能性， 以適應不斷發(fā)展的物質和文化需求。住宅體形豐富，對規(guī)劃適應性強?？臻g分合方便， 適應不同家庭結構和不同年齡構成的家庭需要。住宅平面設計充分考慮利用小區(qū) 內外環(huán)境及景觀，中心綠地在滿足功能、舒適實用的前提下，力求 每棟住宅皆有良好的景觀朝向。建筑設計注重小區(qū)外在建筑形象的塑造，以莊重而富于現(xiàn)代感 17 的建筑樣式產生具有時代特征、人性化的小區(qū)形象。 5． 4． 2 戶型比例 單戶建筑面積分別為 50、 60、 70、 80、 90、 100、 130 平方米，總規(guī)劃建筑面積 平方米，其中單戶建筑面積 90 以下的房型占總面積的 71． 5％。臨北四路的一二樓設置為飯店、衛(wèi)生醫(yī)療機構和其他服務設施。 公建規(guī)劃 小區(qū)內建有衛(wèi)生站、商店、車庫等公共服務設施，以方便居民生活需要。功能完善。 住宅戶型采用多種戶型，滿足不同家庭的居民生活需要。 人性化系統(tǒng) 在小區(qū)中心公共綠地中布置園林、綠化及健身運動場地，美化 環(huán)境，改良空氣質量，豐富小區(qū)生活，創(chuàng)造小區(qū)凝聚力，強化文化 特色，是對本項目的人性化特色的具體體現(xiàn)。四棟建筑圍合成一個相對 封閉的庭院，使業(yè)主有一個屬于自己的半私有空間。 5． 3 規(guī)劃布局 5． 3. l 總體布局結構 l、根據(jù)周邊的地理條件和規(guī)劃指導思想，規(guī)劃在北四路作為入口，既要保證建筑的防火和采光，又要結合實際需要。確定優(yōu)良的綠化環(huán)境品質，做到綠化達標， 滿足小區(qū)居住環(huán)境優(yōu)雅的需要。 (4)確定面向未來的聚居小區(qū)的特色。規(guī)劃充分利用現(xiàn)有建 15 筑、系統(tǒng)、道路等，合理布置，達到節(jié)電、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)資的目 標。社區(qū) 的主題是生活在那里的人民，而不是樓房的多少和建筑的奢侈，規(guī) 劃設計應以生活其中的人為行為出發(fā)點，全面認識人的生理、安全、 交往、心理、 自我實踐等需要，在研究和尊重居民行為和習慣的基礎上，進行空間組織布局，為居民再造一個舒心幽雅的生活環(huán)境。小區(qū)是我們賴以生 存的基本生活空間，工作后大多時間都在小區(qū)中度過，優(yōu)美的環(huán)境 對每個居民顯得尤為重要。 (7)遵循環(huán)境、社會和經濟效益三方面可持續(xù)發(fā)展的理論，體現(xiàn) 生態(tài)、文化和效益的原則，營造一個具有協(xié)調的物質環(huán)境、高雅的 社區(qū)文化和集約的經營效益的新型居住園區(qū)。 (6)高起點規(guī)劃，高精細設計，高標準建設，創(chuàng)建和諧文明社區(qū) 組團的原則。該區(qū)域是城市規(guī)劃居住建設用地，按照 城市居住建設用地的要求，規(guī)劃應對各項設施進行控制。土地是不可再生資源，在我國目前人多地 少的情況下，節(jié)約用地意義尤為重大。優(yōu)化土地資源利用，保障規(guī)劃在市場條件下順利 實施。 (3)市場原則。 (2)以人本原則。 2. 規(guī)劃原則 (1)整體原則。 5． 2 規(guī)劃設計依據(jù)與指導思想 5． 2． 1 規(guī)劃設計依據(jù) 13 ①《 XX 市城市總體規(guī)劃》。項目規(guī)劃占地 平方米。 ②小區(qū)規(guī)劃設計根據(jù)中心城區(qū)總體規(guī)劃要求，一方面滿足城市空間節(jié)點區(qū)域建設要求，另一方面也為形成良好的干道交叉口環(huán)境奠定基礎。 從支持房地產需求的根本原因分析，我們認為短期內這些原因 難以發(fā)生根本性的轉變，因此房地產需求依然會保持旺盛。國內 資金由于社會保障體系改革的滯后，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險覆蓋面 極小，導致很多居民對自己未來生活存在的不確定性深存擔憂；而 醫(yī)療、教育等價格大幅上漲以及即將進行的電煤水氣等資源產品的 價格改革無疑增加了人們對未來通貨膨脹的擔心，因此很多居民將 房地產作為重要的保值增值手段，據(jù)麥肯錫 2021 年一項社會調查結 12 果看，超過一半以上的受訪者都認為擁有房地產是最明智的投資方 式之一。 投資性需求日益膨脹。拆遷目前在中國各大城 市非常普遍，盡管我們目前無法取得這方面比較權威的全國性數(shù)據(jù)， 但從上海市近年來的拆遷情況可見一斑。而且我們預 測這兩大趨勢依然會保持非常強勁的增長速度，為房地產市場的持 續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎。 隨后的城鎮(zhèn)化進程加快和中國經濟多年積累成果帶來的住房升級換 代需求將各大中心城市的房地產市場推向縱深發(fā)展。 房地產需求依然旺盛。根據(jù)今年年底舉辦的 “中國財稅論壇 2021” 上國家稅務總局有關官員表示的“十一五”期間要穩(wěn)步推進物業(yè)稅 的思路理解。雖然國家稅 務總局和建設部的說法不太一致，但是，二手房交易征收所得稅其 實是一個老政策，但現(xiàn)在，這個政策方向開始改變了，近期，國家 稅務總局發(fā)布《關于實施房地產稅收征收一體化管理若干具體問題 的通知》，重申二手房交易必須繳納個稅。樓房共用設施設備具有共有關系的業(yè)主 2／ 3 以 上通過后實施。 展望 2021 年房地產走勢，仍有三大懸念待解。 銀行緊縮、政府對房地產行業(yè)重壓下，土地立即成為稀 缺資源， 地產商巳囤積土地作為暴利的原始起跑線。囤 積居奇是商人的本色，一場政府與開發(fā)商的貓鼠游戲開始上演。房價居高不下，一場聲勢浩大的民間 造房 運動正在蓬勃興起。 第四章 市場分析 房地產業(yè)既是資本密集、關聯(lián)度高的產業(yè)，又是提供生活必需品的基礎產業(yè)。 3． 4 自然條件 3． 4． 1 氣象條件 9 項目區(qū)屬 中溫帶 大陸性季風氣候 ，四季分明，雨熱同季，常年無極端惡劣天氣，符合項目建設的需要。方便了居民就醫(yī)問題。 教育配套 小區(qū)東部有幼兒園、小學和中學，高中，教育質量高，方便了居民就近安排孩子入學。離北大營市場不足 100 米，居民生活購物相當便利。 3． 2 地塊周邊污染狀況 該小區(qū)周邊為城市道路、辦公區(qū)域或生活服務設施，地勢平坦，周 8 圍沒有污染源，公路交通四通八達，交通便 利，水、電、暖公用配套設施齊全，可以滿足項目建設的需要。小區(qū)內規(guī)劃有健身房、垃圾中轉等公共建筑設施。 第三章 建設規(guī)模及建設條件 3． 1 地塊自身狀況 黑龍江省 XXXXXX 房地產開發(fā)有限公司建設的 XX 小區(qū)，東西長 110米，南北寬 170 米。因此，開發(fā)建設新