【正文】 ~11月份，南昌城區(qū)住宅成交量為 370 萬平方米，突破南昌樓市年成交最高記錄。而今年 3月售出 ，銷售額才為。 另 外，從銷售量與銷售額的變化看，印證了房價(jià)的明顯上漲。從逐月走勢看，除了 5~7月環(huán)比下降，其余均上漲 。專家分析，預(yù)計(jì)明年南昌房價(jià)會趨于平緩。從所公布的有關(guān)江西房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中了解到， 11月南昌房價(jià)環(huán)比上漲 %，已連續(xù) 4 個(gè)月上漲，前 11 個(gè)月南昌房價(jià)及銷量創(chuàng)出歷史新高。改革開放以來，南昌的工業(yè)經(jīng)濟(jì)有了飛速的發(fā)展，形成飛機(jī)制造、汽車制造、冶金、機(jī)電、紡織、化工、醫(yī)藥等現(xiàn)代化工業(yè)體系，以電子信息、生物工程、新材料等為代表的新興高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。南昌是江西省最大的工業(yè)城市。 加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，推行經(jīng)濟(jì)適用房購買辦法，更好的解決了中低收入家庭的住房問題，新的辦法中將明確其購買對象、并對購買程序及購買面積標(biāo)準(zhǔn)等問題都做了詳細(xì)的規(guī)定；實(shí)施廉租住房制度，該制度為的是解決最低收入家庭的住房問題；房屋拆遷貨幣補(bǔ)償辦法的出臺，將對原來在拆遷過程中遇到的諸如拆遷戶的安置成本、拆遷戶的利益如何均衡等問題都會得到很好的解決，政策的實(shí)施不僅可以降低拆遷成本，縮短拆 遷周期，這一切都將起到活躍房地產(chǎn)市場作用。 行業(yè)環(huán)境 城市房地產(chǎn)行業(yè)采取開放式管理方式，各種地產(chǎn)政策都有利于行業(yè)發(fā)展。 1986年，國務(wù)院命名南昌市為歷史文化名城。全年出版報(bào)紙 ，雜志 ，各類圖書 。全市共有公共圖書館、博物館 22家，專業(yè)藝術(shù)演出團(tuán)體 12個(gè)。南昌城市規(guī)劃到 2021年，城區(qū)常住人口達(dá)到 300萬人，每年增加 15萬人。如果 2021年開發(fā)投資增速重新站上 30%，如果房價(jià)漲幅依然堅(jiān)守今年下半年勢頭，那么國家打擊投資投機(jī)的房地產(chǎn)調(diào)控政策將會繼續(xù)加大力度出臺，政策的“有為”將體現(xiàn)的更為明顯。其潛臺詞是，如果明年 GDP增速重新站上兩位數(shù)，如果 CPI增幅超過 35%，如果包括股票和房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格沿續(xù)今年的熱勁兒，則會調(diào)整經(jīng)濟(jì)政策，尤其是貨幣信貸政策，會繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率，甚至動用加息的手段，而貨幣政策的調(diào)整將顯著影響樓市。因此，僅從這一個(gè)動作還不能做出未來貨幣政策是“緊”還是“松”的判斷 。 對房地產(chǎn)市場而言，資金流動性暫時(shí)不是問題，但是上調(diào)存款準(zhǔn)備金影響的是市場預(yù)期，如果市場從目前的“寬裕”心態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬o縮”心態(tài)，房地產(chǎn)市場的開發(fā)和消費(fèi)節(jié)奏都將受到影響。 政策評析 ：提高存款準(zhǔn) 備金率背后是中央擔(dān)憂今年新增貸款非理性快速增長的一種反映。 總體而言，在宏觀經(jīng)濟(jì)日益穩(wěn)定，并且通貨膨脹跡象顯現(xiàn)的時(shí)刻，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨分化，一方面要保持剛性需求的釋放，鼓勵自住購房消費(fèi)，加強(qiáng)住房保障；另一方面，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號 005 6 投資投機(jī)性需求的肆無忌憚，國家不再選擇“隱忍”，而是日趨明確了態(tài)度，要“限制”和“打擊”。 第五大條是“落實(shí)地方各級人民政府責(zé)任”，把房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展及住房民生問題的解決與地方政策的工作評價(jià)直接掛鉤，即“工作責(zé)任制”。另外，現(xiàn)在處于調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，物業(yè)稅的征收問題既敏感，又不能一蹴而就，因此采用了比較隱晦的說法，但并不排除中央繼續(xù)要推進(jìn)物業(yè)稅的研究與實(shí)施，其目的是引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。 提出要加快研究完善住房稅收政策。國務(wù)院要求各城市人民政府要在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定的城 市建設(shè)用地規(guī)模內(nèi)，抓緊編制 2021－ 2021 年住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等五類住房的建設(shè)規(guī)模，并分解到住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)到地塊，明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例等控制性指標(biāo)要求。 27”新政。值得注意的是，房貸新政并沒有提及“改善型”住房消費(fèi)能享受房貸優(yōu)惠，而是采取了“一刀切”的形式，按照“家庭”來確認(rèn)是首次貸款購房還是再次貸款購房。這可以看作是對“國四條”的細(xì)化措施，即在落實(shí)營業(yè)稅、土地出讓金新政后，房地產(chǎn)調(diào)控的重頭戲 —— 信貸政策終于出爐。 明確收緊二套房貸政策。如果說中央經(jīng)濟(jì)工作會議的公報(bào)對房地產(chǎn)業(yè)還“春風(fēng)和煦”，“國四條”進(jìn)而變得“陰晴不定”，那么“國 11條”就帶有明顯的“風(fēng)雨交加”了。 政策評析： 整體風(fēng)格更加嚴(yán)厲。 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 62307 總建筑面積 平方米 155767 住宅建筑面積 平方米 109037 公共建筑面積 平方米 46730 公建面積 平方米 6730 商業(yè)面積 平方米 40000 商業(yè)店鋪面積 平方米 12021 辦公場所面積 平方米 28000 90㎡住宅建筑面積 平方米 120㎡住宅建筑面積 平方米 容積率 綠化率 % 30 機(jī)動車位 個(gè) 1029 居住戶數(shù) 戶 1076 平均每戶建筑面積 平方米 平均每戶居住人數(shù) 人 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號 005 5 第二部分：市場研究 1 全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 2021年房地產(chǎn)政策：調(diào)控由“無為”轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝袨椤? “國 11條”成為房地產(chǎn)緊縮政策的起點(diǎn) 1 月 10 日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，共有 11條，是繼“國四條”后，國務(wù)院對房地產(chǎn)市場出臺的又一個(gè)重量級政策文件。 125㎡ =349 戶， 1090 2/3=717 個(gè)， 46730 ㎡247。 機(jī)動車位按住宅 2泊位 /3戶，公建 1泊位 /150㎡建筑面積的設(shè)計(jì)要求， ㎡247。樓高為 10層，采取下 3層為商業(yè)店 鋪面積 12021㎡，上 7層為辦公場所面積 28000㎡。 小戶型比例 套型建筑面積 90㎡以下住宅占開發(fā)住宅總建筑面積 60% 必備公共配套設(shè)施 按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》配置 其他 商業(yè)、辦公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積（計(jì) R部分） 30%控制； 必須編制交通評價(jià)影響報(bào)告書。距徐坊客運(yùn)站約 3分鐘車程，距昌南客運(yùn)站約 15分鐘車程，距洪城客運(yùn)站約 10分鐘車程。 文化教育：京山小學(xué)、青云譜小學(xué)、青云譜少兒教育活動中心、迎賓中學(xué)。 商業(yè)配套：京山農(nóng)貿(mào)市場、好又多超市、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、郵政儲蓄、江西省建材市場等。景區(qū)以八大山人紀(jì)念館為核心，斷續(xù)的山丘、曲折的水面與亭臺、曲廊、洲島、橋堤、奇石等渾然一體，梅湖水系貫穿整個(gè)景區(qū)，游客可通過游船達(dá)到景區(qū)的各個(gè)景點(diǎn)。 4） 梅湖景區(qū) 八大山人梅湖景區(qū)位于青云譜區(qū)南面，占地約 3200畝，建筑總面積約 ，景區(qū)以傳統(tǒng)文化為主軸。 象湖景區(qū)通過點(diǎn)、線、面、帶的精心構(gòu)建，加之湖面波光碧影，堤上楊柳依依，與高閣、幽林、古城墻、荷花塘交相輝映，渾然一體，盡顯江南水鄉(xiāng)美景。 湖心一座島，面積 ，是紅塵鬧市中心一方凈土，蘇式仿古煙雨杏花樓即建于此，其碧瓦丹柱，斗拱重檐，繡房綺窗，是文人墨客吟詩作畫的聚集地。 2） 象湖風(fēng)景區(qū) 項(xiàng)目西面是象湖風(fēng)景區(qū)，湖面 3165畝。同時(shí)以天沐五星級賓館項(xiàng)目、象湖君悅五星級酒店以及湖景公園、大型休閑娛樂設(shè)施等為載體，打造富有水景生態(tài)、休閑娛樂特色的象湖東岸。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號 005 3 五是以八大山人梅湖景區(qū)為重點(diǎn)的文化旅游 創(chuàng)意板塊。把正在建設(shè)的法國家樂福國際購物中心周邊約 1平方公里的區(qū)域打造成一個(gè)動感都會昌南城。 二是以迎賓大道為主軸的都市工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶，大力支持江鈴集團(tuán)、南昌印鈔公司、江西陽光乳業(yè)等大中型駐區(qū)企業(yè)做大做強(qiáng)。 項(xiàng)目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 ①地塊位置 青云譜區(qū)發(fā)展定位為“文化發(fā)展示范區(qū)，城市繁榮副中心” 青云譜區(qū)將積極優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在創(chuàng)新升級中實(shí)現(xiàn)“華麗轉(zhuǎn)身”重點(diǎn)構(gòu)筑五大產(chǎn)業(yè)板快： 一是以昌南工業(yè) 園及周邊為載體的現(xiàn)代物流經(jīng)濟(jì)板塊。 2 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 南昌保溫瓶廠地塊開發(fā) 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 某房地產(chǎn)公司于 2021 年 11月以 607萬元 /畝的價(jià)格獲得該宗地，開發(fā)商已一次性付清地價(jià)款。 大量的客戶就在周邊。 ，商業(yè)大有可為。各類配套齊全，生活便利，區(qū)域目前最高價(jià)已達(dá)到 8000元 /平米。而本地塊已成為該區(qū)域最后的一塊黃金寶地。 原南昌保溫瓶廠地塊 房地產(chǎn)開發(fā) 可行性研究報(bào)告 指導(dǎo)老師： 姓名： 學(xué)號： 完成日期： 20211219 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號 005 1 目錄 第一部分：項(xiàng)目總論 ?????????????????????? 2 1項(xiàng)目背景 2項(xiàng)目概況 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第二部分：市場研究 ?????????????????????? 5 1全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 2南昌市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 3區(qū)域市場分析 與預(yù)測 第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案 ???????????????????? 10 1產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 2營銷方案 3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 第四部分：投資估算與融資方案 ????????????????? 11