【正文】 高層住宅。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，有幼兒園、小學(xué)、商業(yè)街、游泳池、酒店、寫字樓等，滿足高層人士的各種生活需求。祥瑞藍(lán)堡國(guó)際公寓在 2021 年 1月 28 號(hào)是是 5500元現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了 7650元。規(guī)劃總用地面積 公頃，規(guī)劃用地包括象湖內(nèi)湖和部分外湖以及撫河故道。供應(yīng)面積和成交面積是上年同期的 。而今年 3月售出 ，銷售額才為。從所公布的有關(guān)江西房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中了解到， 11月南昌房?jī)r(jià)環(huán)比上漲 %，已連續(xù) 4 個(gè)月上漲，前 11 個(gè)月南昌房?jī)r(jià)及銷量創(chuàng)出歷史新高。 行業(yè)環(huán)境 城市房地產(chǎn)行業(yè)采取開(kāi)放式管理方式，各種地產(chǎn)政策都有利于行業(yè)發(fā)展。南昌城市規(guī)劃到 2021年，城區(qū)常住人口達(dá)到 300萬(wàn)人，每年增加 15萬(wàn)人。 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，資金流動(dòng)性暫時(shí)不是問(wèn)題，但是上調(diào)存款準(zhǔn)備金影響的是市場(chǎng)預(yù)期，如果市場(chǎng)從目前的“寬?！毙膽B(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬o縮”心態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和消費(fèi)節(jié)奏都將受到影響。另外，現(xiàn)在處于調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，物業(yè)稅的征收問(wèn)題既敏感，又不能一蹴而就，因此采用了比較隱晦的說(shuō)法，但并不排除中央繼續(xù)要推進(jìn)物業(yè)稅的研究與實(shí)施，其目的是引導(dǎo)居民樹(shù)立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。值得注意的是，房貸新政并沒(méi)有提及“改善型”住房消費(fèi)能享受房貸優(yōu)惠，而是采取了“一刀切”的形式，按照“家庭”來(lái)確認(rèn)是首次貸款購(gòu)房還是再次貸款購(gòu)房。 政策評(píng)析： 整體風(fēng)格更加嚴(yán)厲。樓高為 10層，采取下 3層為商業(yè)店 鋪面積 12021㎡，上 7層為辦公場(chǎng)所面積 28000㎡。 商業(yè)配套：京山農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、好又多超市、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄、江西省建材市場(chǎng)等。 湖心一座島，面積 ，是紅塵鬧市中心一方凈土，蘇式仿古煙雨杏花樓即建于此，其碧瓦丹柱，斗拱重檐，繡房綺窗，是文人墨客吟詩(shī)作畫的聚集地。把正在建設(shè)的法國(guó)家樂(lè)福國(guó)際購(gòu)物中心周邊約 1平方公里的區(qū)域打造成一個(gè)動(dòng)感都會(huì)昌南城。 大量的客戶就在周邊。 原南昌保溫瓶廠地塊 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 可行性研究報(bào)告 指導(dǎo)老師： 姓名： 學(xué)號(hào)： 完成日期： 20211219 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 1 目錄 第一部分：項(xiàng)目總論 ?????????????????????? 2 1項(xiàng)目背景 2項(xiàng)目概況 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第二部分：市場(chǎng)研究 ?????????????????????? 5 1全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 2南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 3區(qū)域市場(chǎng)分析 與預(yù)測(cè) 第三部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 ???????????????????? 10 1產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 2營(yíng)銷方案 3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 第四部分：投資估算與融資方案 ????????????????? 11 1投資估算 2融資方案 第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ??????????????????????? 16 1投資估算 2融資方案 第六部分：不確定性分析 ??????????????????? ?? 16 1盈虧平衡分析 2敏感性分析 3風(fēng)險(xiǎn)分析 第七部分：研究結(jié)論與建議 ???????????????????? 17 第八部分：附錄 ??????????????????????? 18 1附表 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 2 第一部分：項(xiàng)目總論 1 項(xiàng)目背景 ，升值潛力巨大 本地塊位于何坊西路，處于老城區(qū)中心地段，近三年，在青云譜區(qū)域出讓的地塊較少，區(qū)域的購(gòu)買力需求巨大。 青云譜區(qū)目前整體商業(yè)氛圍相對(duì)市中心較弱，但青云譜將規(guī)劃成為南昌的城市副中心，本地塊處于青云譜的商務(wù)板塊，臨何坊西路約 200米，其商業(yè)將大有作為。 三是以井岡山大道和洪都大道及交匯點(diǎn)為核心的現(xiàn)代商務(wù)經(jīng)濟(jì)帶。于 1998年底破土動(dòng)工，其一期工程用地總面積 138公頃， 水面積 125 公頃，綠地 公頃，現(xiàn)已形成了環(huán)湖一條路，湖心一座島，湖中兩條堤，東北一廣場(chǎng)，西南一組古建筑群，北線七處景的基本格局。 5） 地塊周邊配套設(shè)施 地塊處于何坊西路，位于青云譜區(qū)域商務(wù)中心的核心地帶，毗鄰井岡山大道和迎賓大道兩條南昌市城 區(qū)南北向的交通主干道，與三店西路商業(yè)街僅一街之隔。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 該宗地面積約 ，該地塊宗占地面積 = =62307㎡ 容積率≤ ，允許的總建筑面積 =62307㎡ =155767㎡ 由于設(shè)計(jì)要求商業(yè)、辦公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積（容積率部分） 30%控制，所以商業(yè)及公建面積 =155767㎡ 30%=46730㎡，公建面積為 6730，商業(yè)面積為 40000㎡。“國(guó) 11條”內(nèi)容分五個(gè)部分，分別是增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；加強(qiáng) 風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管；加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)；落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任。二套房貸款首付要 40%以上，利率則要求銀行嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。 “國(guó) 11條”中沒(méi)有提到物業(yè)稅的研究實(shí)施，而是用“研究完善住房稅收政策 ”來(lái)代替，這在一定程度上顯示國(guó)務(wù)院對(duì)物業(yè)稅的研究、試點(diǎn)、征收等還比較謹(jǐn)慎。 2021年的第一星期金融機(jī)構(gòu)新增貸款達(dá)到 6000億人民幣，這在一定程度上促成了這次上調(diào)行動(dòng)。 2 南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 人口環(huán)境分析： 至 2021末，全市常住人口為 470多人，其中城區(qū)人口 ，郊縣人口 ，東湖、西湖等老城區(qū)人口密度過(guò)大。有以江西名樓滕王閣和明末清初著名畫家八大山人紀(jì)念館為代表的名勝旅游；有以八一起義紀(jì)念館等為代表的近現(xiàn)代革命傳統(tǒng)的紅色旅游；有以百花洲、象山森林公園等為房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 7 代表的綠色旅游，城北的西山和梅嶺，素有“小廬山”的美譽(yù)。 南昌房?jī)r(jià)走勢(shì) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了 1~11月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情 況， 11 月份全國(guó) 70 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲 %。如， 11 月份全省商品房售出 ，銷售額為 。所推土地最終成交 114宗，成交面積 ，成交率為 %。 朝陽(yáng)洲板塊 ★板塊構(gòu)成：朝陽(yáng)洲板塊東起撫河故道，西至贛江，南至南隔堤。在 2021 年 6 月 1 日更是漲到了 8500元。整個(gè)小區(qū)由一條水系貫穿其中，保證園林景觀和象湖景的和諧統(tǒng)一，綠化率接近 50%。 祥瑞藍(lán)堡國(guó)際公寓近期銷售價(jià)格走勢(shì) 記錄時(shí)間 最高價(jià) 均價(jià) 最低價(jià) 價(jià)格描述 20210406 6500元 /平方米 尾盤現(xiàn)房，在售電梯房房源，折后均價(jià)約 6500元 /㎡ 20210302 5500元 /平方米 尾盤現(xiàn)房，僅余 5 套房源在售（ 17F 高層），均為 140㎡ 20210128 5500元 /平方米 尾盤現(xiàn)房，僅剩 個(gè)位數(shù)房源在售，均為 140 ㎡的三房戶 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 10 目前祥瑞藍(lán)堡基本售罄，且二手房目前銷售均價(jià)為 7650元 /㎡ 市場(chǎng) 售價(jià) 預(yù)測(cè) 通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀把握， 根據(jù)對(duì)南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的分析和與周邊樓盤的對(duì)比，我們可以 把預(yù)期價(jià)格定為：住宅區(qū) 9500/㎡，辦公樓為 15000/㎡，而商業(yè)店面可高達(dá)20210/㎡，車位 16萬(wàn)元 /個(gè)。 ：廳、房為乳膠漆。 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。 停車位售價(jià) 的核算： 目前的市場(chǎng)價(jià)為 12萬(wàn)元 /個(gè)，銷售情況較穩(wěn)定 。 2 停車場(chǎng) 3 健身設(shè)施 合計(jì) 開(kāi)發(fā)期間費(fèi)：分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) =建安工程費(fèi) 5%= 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) =建安工程費(fèi) 4? = 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 14 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)（住宅） =*1076* 600元 /T= （商業(yè)） = T 600元 /T= 供電用電負(fù)荷費(fèi)（住宅） =1076*4 480元 /KVA= （商業(yè)） =400*8 480元 /KVA= 其他 =建安工程費(fèi) 5? = 總費(fèi)用 =++++++= 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 5% 2 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) 建安工程費(fèi) 4? 3 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅 商業(yè) 住宅： ， 600元 /T 商業(yè)： ， 600元 /T 住宅： 商業(yè)： 4 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 商業(yè) 住宅：