【正文】 企業(yè)應(yīng)建立宏觀經(jīng)濟(jì)、政策的研究小組或聘請(qǐng)專(zhuān)家及專(zhuān)業(yè)人士作為長(zhǎng)期顧問(wèn)，及時(shí)了解并進(jìn)行趨勢(shì)研究，根據(jù)形勢(shì)的變化及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目操作思路及營(yíng)銷(xiāo)策略。 建議： 提升管理水平，形成特色經(jīng)營(yíng)，不斷創(chuàng)新，化風(fēng)險(xiǎn)為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 第 七 部分：研究結(jié)論與建議 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 18 結(jié)論： 風(fēng)險(xiǎn)即不確定性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)際上是以冒風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)來(lái)獲得收益，利益大，風(fēng)險(xiǎn)也高，這一點(diǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)中的一條客觀規(guī)律。 開(kāi)發(fā)企業(yè) 推崇的理念和生活方式，要融入成都消費(fèi)群體需要一個(gè)認(rèn)知過(guò)程，也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 企業(yè)、品牌風(fēng)險(xiǎn) 要完全把握南昌 房地產(chǎn)市場(chǎng)，運(yùn)作好項(xiàng)目需要一個(gè)長(zhǎng)期的探索和認(rèn)知過(guò)程。在實(shí)際操作中，如果沒(méi)有良好的開(kāi)發(fā) 理念、先進(jìn)的運(yùn)作模式，市場(chǎng)把控能力，健全的決策機(jī)制，一流的人才??，將對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成巨大威脅。委托方應(yīng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)高度不確定性有充分認(rèn)識(shí)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是本項(xiàng)目面臨的最大的不確定因素： 消費(fèi)空間的限制 樓盤(pán)的規(guī)模不可能無(wú)限制擴(kuò)張，必然受到消費(fèi)總量的制約，從目前的趨勢(shì)分析，成都每年的需求總量不會(huì) 有太大增加。 未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性 人均國(guó)民收入增長(zhǎng)速度，通貨膨脹程度、物價(jià)指數(shù)、國(guó)際收支、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、 WTO的進(jìn)程、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策、優(yōu)惠政策的變化、貨款利率的變化、各種稅率的變化等均將影響到本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整 國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整力度，在政策上出臺(tái)了一系列的政策措施規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括金融，開(kāi)發(fā)條件、預(yù)售許可條件等的限制。 3 風(fēng)險(xiǎn)分析 宏觀因素風(fēng)險(xiǎn)分析 由于本項(xiàng)目規(guī)模大，投資開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，必然不可避免要受到宏觀經(jīng)濟(jì)、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的影響。 2300=87% 即出售掉 78%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。 第六部分：不確定性分析 1 盈虧平衡分析 住宅銷(xiāo)售的平衡點(diǎn)是 [（ ）247。 見(jiàn)附表 4。 見(jiàn) 附表 5，收益率大于基準(zhǔn)收益率所以項(xiàng)目可行。地下車(chē)庫(kù) 16 萬(wàn) /個(gè) 銷(xiāo)售收入 住宅 *109037= 商鋪 2*12021=24000萬(wàn) 辦公樓 *28000=42021萬(wàn) 車(chē)位： 16*1029=16464萬(wàn) 總計(jì)： 元 營(yíng)業(yè)稅及附加 *%= 現(xiàn)金流量 見(jiàn)附表 5 2 融資方案 項(xiàng)目資金來(lái)源 ：以銀行貸款為主，充分吸納預(yù)付金。 本項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排， 如 附 表 1所示 第四部分：投資估算與融資方案 1 投資估算 開(kāi)發(fā)成本估算 土地成本：（ 1）土地總價(jià) =607萬(wàn) /畝 = （ 2）土地契稅 = 3%= （ 3）總費(fèi)用 =（ 1） +（ 2） = 2前期工程費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) =建安工程費(fèi) 3% = 3%= 可行行研究費(fèi) =建安工程費(fèi) 5? = 水文地質(zhì)勘探費(fèi) =建安工程費(fèi) 5? = 通水通電通路費(fèi)用 =建安工程費(fèi) 1%= 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 12 場(chǎng)地平整費(fèi)用 =10元 /㎡ 62307㎡ = 總費(fèi)用 =++++= 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) 3% 2 可行性研究 費(fèi) 建安工程費(fèi) 5? 3 水文地質(zhì)勘探費(fèi) 建安工程費(fèi) 5? 4 通水、通電、通路費(fèi) 建安工程費(fèi) 1% 5 場(chǎng)地平整費(fèi) 10元 /平方米 合計(jì) 建安工程費(fèi)：（ 1）高層住宅（含寫(xiě)字樓） （ 109037㎡ +28000㎡） /㎡ = （ 2）商業(yè) =12021㎡ /㎡ =1080萬(wàn)元 （ 3）總費(fèi)用 = +1440萬(wàn)元 = 建安工程費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 計(jì)價(jià)數(shù)量 金額 1 高層住宅 （含寫(xiě)字樓） 1200元 /平方米 137037平方米 2 商業(yè) 900元 /平方米 12021平方米 1080 合計(jì) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：建安工程費(fèi) 3%= 3%= 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 13 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 供電工程 建安工程費(fèi) 3% 2 供水工程 3 供氣工程 4 道路工程 5 綠化工程 6 通訊工程 7 照明工程 8 排污工程 9 環(huán)衛(wèi)工程 合計(jì) 公建配套設(shè)施費(fèi)： 3300㎡ 200元 /㎡ =66萬(wàn)元 公共設(shè)施配套費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 計(jì)價(jià)數(shù)量 金額 1 公共廁所 200元 /平方米 50*2+1029*3+113=3300m178。 2 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程 ，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。地下停車(chē)場(chǎng)按照商用、住宅分別設(shè)置，商用樓處停車(chē)場(chǎng)設(shè)置停車(chē)位 312個(gè)，住宅區(qū)內(nèi)設(shè)置 717個(gè)停車(chē)位，兩個(gè)停車(chē)場(chǎng)分開(kāi)管理。 因此， 我們認(rèn)為車(chē)位價(jià)格應(yīng)定位在 16萬(wàn)元 /個(gè)。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 11 成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。 4) 安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門(mén)、 24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)等。 ：變頻式供水系統(tǒng)，每戶(hù)獨(dú)立水表。 ：開(kāi)關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。 3) 配套設(shè)備： ： 6層以上商品房均配置高檔名牌電 梯。 ：分戶(hù)門(mén)為高級(jí)防盜、防火門(mén)，陽(yáng)臺(tái)門(mén)為彩鋁門(mén)。廚房、陽(yáng)臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。廚房鋁合金扣板吊頂。廚房高級(jí)瓷磚到頂。 ：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。 第三部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 1 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 戶(hù)型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。小高層和高層住宅的戶(hù)型主要有80—— 130多平米的 2房和 3房等。綠化率%。目前水榭花都前期高層電梯房及別墅房源均已售罄，預(yù)計(jì)將在 2021年推出酒店式公寓。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，有幼兒園、小學(xué)、商業(yè)街、游泳池、酒店、寫(xiě)字樓等，滿(mǎn)足高層人士的各種生活需求。小區(qū)整體規(guī) 劃設(shè)計(jì)以人為本，最大化挖掘項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)看湖的戶(hù)數(shù)最大化。 天集青云明珠價(jià)格走勢(shì) 記錄時(shí)間 最高價(jià) 均價(jià) 最低價(jià) 價(jià) 格描述 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 9 20210114 天集青云明珠售罄，目前二手房均價(jià)為 7600/㎡ 20211215 6500元 /平方米 僅剩兩套頂樓平層 140 ㎡大三房在售，均價(jià) 5500元 /㎡ 20211111 5600元 /平方米 在售小高層電梯房，尾盤(pán)現(xiàn)房銷(xiāo)售，大三房 140㎡，均價(jià) 6500元 /㎡ 2 水榭花都：水榭花都是天使集團(tuán)在南昌打造的一個(gè)高尚住宅小區(qū)，該項(xiàng)目總建筑面積 26萬(wàn)平米，約 1200多套。 1天集青云明珠：天集青云明珠位于青云譜區(qū)東側(cè)，東臨迎賓大道，西接井岡山大道。祥瑞藍(lán)堡國(guó)際公寓在 2021 年 1月 28 號(hào)是是 5500元現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了 7650元。 周邊樓盤(pán) 根據(jù)附近樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況，其中天集青云明珠的銷(xiāo)售價(jià)格為５６００起價(jià)，當(dāng)時(shí)的時(shí)間是２００９年１１月１１日．經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后，房?jī)r(jià)漲到了６５００元，那是是2021年１２月１５日．而在目前售罄的情況下，二手房的價(jià)格為７６００元．而水榭花都的房?jī)r(jià)就更高了，在2021年３月１９日開(kāi)盤(pán)時(shí)，為７５００元左右．在 2021年 5月 14日房 價(jià)已經(jīng)漲到了 8000 元。 劣勢(shì)： 南昌市政府改造舊城區(qū)，限制朝陽(yáng)區(qū)。 周 邊生活配套的成熟完善，交通方便。規(guī)劃總用地面積 公頃，規(guī)劃用地包括象湖內(nèi)湖和部分外湖以及撫河故道。目前，南昌市樓盤(pán)主要分布在七大板塊：紅谷灘板塊、朝陽(yáng)洲板塊、青山湖板塊、京東板塊、市中心板塊以及城南板塊。截至 11月，灣里樓盤(pán)均價(jià)為 3147元 /平方米，上漲幅度最小。市中心房?jī)r(jià)最高，根據(jù)同致地產(chǎn)給出的數(shù)據(jù)，截至 11 月，市中心板塊每月的新房入市均價(jià)幾乎都高于南昌市商品房均價(jià)，目前均價(jià)為 10147元 /平方米 。供應(yīng)面積和成交面積是上年同期的 。到 11 月底，南昌共推出 118宗土地，供應(yīng)面積達(dá)到 ，突破萬(wàn)畝大關(guān)。 價(jià)格方面，從今年 2 月份開(kāi)始房?jī)r(jià)總體一路持續(xù)走高。 南昌房市量?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高 從成交量來(lái)看，去年 1