【正文】 房購買辦法，更好的解決了中低收入家庭的住房問題，新的辦法中將明確其購買對象、并對購買程序及購買面積標(biāo)準(zhǔn)等問題都做了詳細(xì)的規(guī)定；實施廉租住房制度，該制度為的是解決最低收入家庭的住房問題；房屋拆遷貨幣補償辦法的出臺，將對原來在拆遷過程中遇到的諸如拆遷戶的安置成本、拆遷戶的利益如何均衡等問題都會得到很好的解決，政策的實施不僅可以降低拆遷成本，縮短拆 遷周期，這一切都將起到活躍房地產(chǎn)市場作用。全市共有公共圖書館、博物館 22家，專業(yè)藝術(shù)演出團體 12個。因此，僅從這一個動作還不能做出未來貨幣政策是“緊”還是“松”的判斷 。 第五大條是“落實地方各級人民政府責(zé)任”，把房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展及住房民生問題的解決與地方政策的工作評價直接掛鉤，即“工作責(zé)任制”。 27”新政。如果說中央經(jīng)濟工作會議的公報對房地產(chǎn)業(yè)還“春風(fēng)和煦”，“國四條”進而變得“陰晴不定”，那么“國 11條”就帶有明顯的“風(fēng)雨交加”了。 機動車位按住宅 2泊位 /3戶，公建 1泊位 /150㎡建筑面積的設(shè)計要求， ㎡247。 文化教育：京山小學(xué)、青云譜小學(xué)、青云譜少兒教育活動中心、迎賓中學(xué)。 象湖景區(qū)通過點、線、面、帶的精心構(gòu)建，加之湖面波光碧影，堤上楊柳依依，與高閣、幽林、古城墻、荷花塘交相輝映，渾然一體，盡顯江南水鄉(xiāng)美景。 房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 3 五是以八大山人梅湖景區(qū)為重點的文化旅游 創(chuàng)意板塊。 2 項目概況 項目名稱 南昌保溫瓶廠地塊開發(fā) 項目建設(shè)單位概況 某房地產(chǎn)公司于 2021 年 11月以 607萬元 /畝的價格獲得該宗地，開發(fā)商已一次性付清地價款。而本地塊已成為該區(qū)域最后的一塊黃金寶地。 ，面積較大，有利于規(guī)劃 該地塊為為老城區(qū)近兩年出讓最大面積的地塊，地形呈正方形，完全有條件規(guī)劃成為一個高質(zhì)素的生活區(qū)。將昌南工業(yè)園區(qū)打造成全省獨一無二的特色物流園區(qū)，力爭在三年內(nèi)營業(yè)額達 200億元。 ②宗地現(xiàn)狀 1） 該項目地塊位 于京山新街以東、何坊西路以南、井岡山大道以西、三店西路以北，占地積 。由水墨丹青區(qū)、文化博覽區(qū)、水鄉(xiāng)風(fēng)情區(qū)、歲寒三友區(qū)、農(nóng)耕休閑區(qū)、梅村思賢區(qū)和綜合娛苑區(qū)七大功能景區(qū)組成。 項目規(guī)劃控制要點 用地性質(zhì) 居住、商業(yè)、辦公（兼 容旅館業(yè)） 容積率 ≤ 建筑密度 ≤ 30% 綠地率 ≥ 28% 機動車位 宅住 2 泊位 /3 戶，公建 1 泊位 /150 ㎡建筑 非機動車位 居住與公建分別集中設(shè)置 房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 4 面積 道路中心標(biāo)高 主出入口方位 何坊西路 建筑間距 多層 1： ，高層 1： ，具體按《南昌市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 退離紅線 建筑退何坊西路 15米以上，退其他規(guī)劃路 5米以上。 150=312 個，所以機動車位 =1029個?！?國 11條”的重心落在對第二套房的購買要實行差別化的信貸利率政策 。這是一個比較硬性的規(guī)定，需要各城市政府具體落實，按照這個方略執(zhí)行，將有利于住房保障工作的順利推進，也在一定程度上可以避免房價短時間內(nèi)再次飆升。 金融信貸政策出現(xiàn)收緊趨勢：中國人民銀行決定，從 2021年 1月 18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 ，調(diào)整后大型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為 16%，農(nóng)村信用社等小型金融機構(gòu)暫不上調(diào)。 房地產(chǎn)調(diào)控政策：“有保有壓”，從“無為”到“有為” 從房地產(chǎn)業(yè)本身 分析，房地產(chǎn)調(diào)控政策在經(jīng)歷了 2021年末、 2021年初這輪“沖擊波”后，會有一個觀察期，如果接下來 35個月市場出現(xiàn)調(diào)整，則不會再有明顯打壓政策，無論是政策面還是市場面， 2021年全年極可能將在平靜中度過。各類醫(yī)院 79所。新中國的第一架飛機，第一輛輪式拖拉機，第一輛摩托車和第一枚海防導(dǎo)彈都是從這里誕生。自 8月份環(huán)比漲幅為正以來，漲幅逐月擴大。來自搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)， 12 月開盤樓盤折前均價 7170元 /㎡，折后均價 6878元 /㎡，更是達到歷史最高峰，同比上漲 1787元 /㎡，上漲了 %。 3 區(qū)域 市場分析 與預(yù)測 區(qū)域市場狀況 板塊競爭是當(dāng)前樓市競爭的一個顯著特點，隨著南昌房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，競 爭區(qū)域擴大，競爭個案增多，板塊概念由此形成，并日趨深入人心。 政府對朝陽洲土地采取儲存控制手段。 12萬平米的占地面積，在此能享受 100%湖視率的純象湖都市全景生活。 兩棟酒店式公寓為 18層，布置在小區(qū)步行入口兩側(cè)，集中設(shè)置 90平米以下的小房型；其余為 11F或 18F住宅，有機分布于地塊邊緣，將中心圍合成一個休閑綠島， 而各個住宅周圍還分布著點式綠化，輔以園林小品等，充分體現(xiàn)小區(qū)的檔次。 2) 室內(nèi)： ：廳、房為乳膠漆。 ：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。 本項目工程計劃自 2021年 3月開工，至 2021年 12月竣工，總工期 2年 10個月， 為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā) ，將項目分兩期建設(shè)，一期、二期工期都為 1 年半 ，一期時間— ，二期時間 — ； 為了便于資金籌措，減少財務(wù)費用， 在期中即可開展預(yù)售，與工期結(jié)束后的銷售期結(jié)合，兩個銷售期均為 3 個月， 一期時間 —，二期時間 — ， 總銷售期即為 6 個月。 內(nèi)部收益率：設(shè)基準(zhǔn)收益率為 15%，則 i=15%時 NPV=+8000+（ P/F,15%,） （ P/F,15%,） +（ P/F,15%,） =0，又設(shè) i=18%，則 NPV=0,可見 IRR在 15%~18%之間，經(jīng)計算可得： IRR=%15% 評價 結(jié)論 ：此項目在財務(wù)上是可行的。這都將對本項目的融資、開發(fā)、銷售產(chǎn)生巨大的影響。 此外，還包括從本項目規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、推廣、銷售到物業(yè)管理開發(fā)全過程中一系列不確定因素對本項目經(jīng)營收益的影響。同時采用風(fēng)險管理模式，敏銳地洞察識別分析潛在風(fēng)險，最終提高企業(yè)核心競爭力贏得市場。 不可抗風(fēng)險 戰(zhàn)爭、洪水、地震等不可抗拒的災(zāi)難將對本項目構(gòu)成威脅。而供應(yīng)量逐年高速增長，一旦市場供應(yīng)達到相當(dāng)規(guī)模，南昌 房地產(chǎn)市場供求關(guān)系及競爭格局將發(fā)生相當(dāng)大的變化。 2 敏感性分析 單一變量動態(tài)敏感分析表 序號 項目 變動幅度（ %） 全部投資（所得稅前） 內(nèi)部收益率（ %） 投資回收期（年） 0 基本方案 1 銷售價格 +10 10 2 銷售面積 +10 10 3 可變 成本 +10 10 從以上兩表分析中可以得知， 銷售價格和可變成本 是將來營銷售過程中最重要的因素，它決房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 17 定了整個項目的盈利情況，只有制定了一個切實可行的市場銷售價格， 在后期操作過程中財務(wù)加強對投入成本的控制， 產(chǎn)品的銷售才能得以保障，經(jīng)濟收益才能實現(xiàn)。 借款償還計劃，見附表 4 資金來源與運用，見附表 6 房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 16 第五部分：財務(wù)評價 盈利能力分析 項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入為 ，可獲利潤 。 ⑶ 本項目所提供的停車位均由 地下停車場 提供；商用 樓門前 及小區(qū)內(nèi)適合處適當(dāng)設(shè)置停車道， 而設(shè)計的 1029個停車位均是地下停車位。 ：煤氣管道安裝到廚房。 ：廳、房為水泥砂漿拉毛。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。水榭花都修建了足夠?qū)挸ǖ牡叵峦＼噲?。根?jù)南昌市政府的規(guī)劃，青云譜區(qū)發(fā)展定義為“文化發(fā)展示范區(qū)，城市繁榮副中心”。 劃分為三個梯度 第一梯度：中山橋墩至撫河橋墩 第二梯度：撫河橋至司馬廟立交橋 第三梯度：司馬廟立交橋至建設(shè)橋墩 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 得天獨厚的水資源，適于人居。 紅谷灘區(qū)房價上漲最猛 房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 8 從 南昌各區(qū)域板塊房價的形勢情況看，年初以來都在不同程度地上漲。以銷售額與銷售面積比，今年 6月最低時為 2993元 /平方米， 11月份則為 4137元 /平方米，上漲了 1144元。房價的上漲，促使商品房銷售額大幅上升。今年將會出臺《南昌市市區(qū)居民購買經(jīng)濟適用住房暫行規(guī)定》、《南昌市城市廉租住房制度實施細(xì)則》、《房屋 拆遷貨幣補償辦法》等政策，和已經(jīng)出臺的《進一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見》這些政策的出臺將對南昌市的房地產(chǎn)市場起到規(guī)范和促進作用。 文化環(huán)境分析 南昌，是全省的科技教育文化中心，市內(nèi)擁有包括全國重點大學(xué) 南昌大學(xué)在內(nèi)的 20余所高等院校， 2021 年畢業(yè)的大學(xué)生、研究生達到 ， 81 所中等專業(yè)學(xué)校和職業(yè)技工學(xué)校，每年可為企業(yè)提供 3萬余名高素質(zhì)的技術(shù)工人南昌有省、市級以上科研院所 62 家，各類專業(yè)人才 萬人，中級職稱以上人員占全市人口的 3％。不過從總體來看，這次央行提高存款準(zhǔn)備金率是從平衡經(jīng)濟體流動性，防范市場風(fēng)險角度來考慮的，主要體現(xiàn)“平衡”和“微調(diào)”兩個方面。 首次提出地方政府的調(diào)控責(zé)任。沒有了“改善型購房需求”的表述，“國 11條”