【正文】 同時采用風險管理模式，敏銳地洞察識別分析潛在風險，最終提高企業(yè)核心競爭力贏得市場。 不可抗風險 戰(zhàn)爭、洪水、地震等不可抗拒的災難將對本項目構成威脅。 此外，還包括從本項目規(guī)劃、設計、建設、推廣、銷售到物業(yè)管理開發(fā)全過程中一系列不確定因素對本項目經(jīng)營收益的影響。而供應量逐年高速增長，一旦市場供應達到相當規(guī)模，南昌 房地產(chǎn)市場供求關系及競爭格局將發(fā)生相當大的變化。這都將對本項目的融資、開發(fā)、銷售產(chǎn)生巨大的影響。 2 敏感性分析 單一變量動態(tài)敏感分析表 序號 項目 變動幅度（ %） 全部投資（所得稅前） 內部收益率（ %） 投資回收期（年） 0 基本方案 1 銷售價格 +10 10 2 銷售面積 +10 10 3 可變 成本 +10 10 從以上兩表分析中可以得知， 銷售價格和可變成本 是將來營銷售過程中最重要的因素，它決房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 17 定了整個項目的盈利情況，只有制定了一個切實可行的市場銷售價格， 在后期操作過程中財務加強對投入成本的控制， 產(chǎn)品的銷售才能得以保障，經(jīng)濟收益才能實現(xiàn)。 內部收益率：設基準收益率為 15%，則 i=15%時 NPV=+8000+（ P/F,15%,） （ P/F,15%,） +（ P/F,15%,） =0，又設 i=18%，則 NPV=0,可見 IRR在 15%~18%之間，經(jīng)計算可得： IRR=%15% 評價 結論 ：此項目在財務上是可行的。 借款償還計劃，見附表 4 資金來源與運用，見附表 6 房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 16 第五部分：財務評價 盈利能力分析 項目在計算期內經(jīng)營收入為 ，可獲利潤 。 本項目工程計劃自 2021年 3月開工，至 2021年 12月竣工，總工期 2年 10個月， 為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā) ，將項目分兩期建設，一期、二期工期都為 1 年半 ，一期時間— ，二期時間 — ； 為了便于資金籌措，減少財務費用， 在期中即可開展預售，與工期結束后的銷售期結合，兩個銷售期均為 3 個月， 一期時間 —，二期時間 — ， 總銷售期即為 6 個月。 ⑶ 本項目所提供的停車位均由 地下停車場 提供；商用 樓門前 及小區(qū)內適合處適當設置停車道， 而設計的 1029個停車位均是地下停車位。 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團內部道路兩極。 ：煤氣管道安裝到廚房。 ：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。 ：廳、房為水泥砂漿拉毛。 2) 室內： ：廳、房為乳膠漆。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設計理念。 兩棟酒店式公寓為 18層，布置在小區(qū)步行入口兩側，集中設置 90平米以下的小房型；其余為 11F或 18F住宅，有機分布于地塊邊緣，將中心圍合成一個休閑綠島， 而各個住宅周圍還分布著點式綠化，輔以園林小品等，充分體現(xiàn)小區(qū)的檔次。水榭花都修建了足夠寬敞的地下停車場。 12萬平米的占地面積，在此能享受 100%湖視率的純象湖都市全景生活。根據(jù)南昌市政府的規(guī)劃，青云譜區(qū)發(fā)展定義為“文化發(fā)展示范區(qū)，城市繁榮副中心”。 政府對朝陽洲土地采取儲存控制手段。 劃分為三個梯度 第一梯度：中山橋墩至撫河橋墩 第二梯度：撫河橋至司馬廟立交橋 第三梯度：司馬廟立交橋至建設橋墩 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 得天獨厚的水資源，適于人居。 3 區(qū)域 市場分析 與預測 區(qū)域市場狀況 板塊競爭是當前樓市競爭的一個顯著特點，隨著南昌房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，競 爭區(qū)域擴大，競爭個案增多，板塊概念由此形成，并日趨深入人心。 紅谷灘區(qū)房價上漲最猛 房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 8 從 南昌各區(qū)域板塊房價的形勢情況看，年初以來都在不同程度地上漲。來自搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)， 12 月開盤樓盤折前均價 7170元 /㎡，折后均價 6878元 /㎡，更是達到歷史最高峰，同比上漲 1787元 /㎡，上漲了 %。以銷售額與銷售面積比，今年 6月最低時為 2993元 /平方米， 11月份則為 4137元 /平方米，上漲了 1144元。自 8月份環(huán)比漲幅為正以來，漲幅逐月擴大。房價的上漲，促使商品房銷售額大幅上升。新中國的第一架飛機，第一輛輪式拖拉機，第一輛摩托車和第一枚海防導彈都是從這里誕生。今年將會出臺《南昌市市區(qū)居民購買經(jīng)濟適用住房暫行規(guī)定》、《南昌市城市廉租住房制度實施細則》、《房屋 拆遷貨幣補償辦法》等政策，和已經(jīng)出臺的《進一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見》這些政策的出臺將對南昌市的房地產(chǎn)市場起到規(guī)范和促進作用。各類醫(yī)院 79所。 文化環(huán)境分析 南昌，是全省的科技教育文化中心，市內擁有包括全國重點大學 南昌大學在內的 20余所高等院校， 2021 年畢業(yè)的大學生、研究生達到 ， 81 所中等專業(yè)學校和職業(yè)技工學校，每年可為企業(yè)提供 3萬余名高素質的技術工人南昌有省、市級以上科研院所 62 家，各類專業(yè)人才 萬人，中級職稱以上人員占全市人口的 3％。 房地產(chǎn)調控政策：“有保有壓”，從“無為”到“有為” 從房地產(chǎn)業(yè)本身 分析，房地產(chǎn)調控政策在經(jīng)歷了 2021年末、 2021年初這輪“沖擊波”后，會有一個觀察期，如果接下來 35個月市場出現(xiàn)調整，則不會再有明顯打壓政策，無論是政策面還是市場面， 2021年全年極可能將在平靜中度過。不過從總體來看，這次央行提高存款準備金率是從平衡經(jīng)濟體流動性，防范市場風險角度來考慮的，主要體現(xiàn)“平衡”和“微調”兩個方面。 金融信貸政策出現(xiàn)收緊趨勢：中國人民銀行決定，從 2021年 1月 18日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 ，調整后大型金融機構存款準備金率為 16%，農(nóng)村信用社等小型金融機構暫不上調。 首次提出地方政府的調控責任。這是一個比較硬性的規(guī)定，需要各城市政府具體落實，按照這個方略執(zhí)行，將有利于住房保障工作的順利推進，也在一定程度上可以避免房價短時間內再次飆升。沒有了“改善型購房需求”的表述，“國 11條”的信貸政策口徑實際上回歸到了兩年前的所謂“ 9“ 國 11條”的重心落在對第二套房的購買要實行差別化的信貸利率政策 。 從“國 11條”整體行文看，其文字表達明顯嚴厲了很多，“嚴格”、“不得”、“查處”等詞匯多次出現(xiàn)在公文中。 150=312 個，所以機動車位 =1029個。 住宅建筑總建筑面積 =155767㎡ — 46730㎡ =109037㎡，按設計要求套型建筑面積 90㎡以下住宅占開發(fā)住宅總建筑面積 60%，所以 90 ㎡以下住宅建筑面積 =109037 ㎡ 60%=㎡ ,120㎡住宅建筑面積 =109037㎡ — ㎡ =㎡。 項目規(guī)劃控制要點 用地性質 居住、商業(yè)、辦公（兼 容旅館業(yè)） 容積率 ≤ 建筑密度 ≤ 30% 綠地率 ≥ 28% 機動車位 宅住 2 泊位 /3 戶，公建 1 泊位 /150 ㎡建筑 非機動車位 居住與公建分別集中設置 房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 4 面積 道路中心標高 主出入口方位 何坊西路 建筑間距 多層 1： ，高層 1： ，具體按《南昌市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》 退離紅線 建筑退何坊西路 15米以上，退其他規(guī)劃路 5米以上。 醫(yī)療衛(wèi)生：江西武警醫(yī)院、南大二附醫(yī)院皮膚?？漆t(yī)院、黃慶仁藥棧等。由水墨丹青區(qū)、文化博覽區(qū)、水鄉(xiāng)風情區(qū)、歲寒三友區(qū)、農(nóng)耕休閑區(qū)、梅村思賢區(qū)和綜合娛苑區(qū)七大功能景區(qū)組成。晴日樓映水中，波光粼粼，雨時煙雨朦朧，令人神往。 ②宗地現(xiàn)狀 1） 該項目地塊位 于京山新街以東、何坊西路以南、井岡山大道以西、三店西路以北，占地積 。 四是以解放西路 /洪城路為主軸，積極引進總部經(jīng)濟，發(fā)展以國貿(mào)廣場、中寰廣場、明珠廣場為代表的樓宇經(jīng)濟商圈。將昌南工業(yè)園區(qū)打造成全省獨一無二的特色物流園區(qū)，力爭在三年內營業(yè)額達 200億元。鐵路和 江鈴兩大集團購買力需求旺盛，另在項目 1000米范圍內有大量的青云譜區(qū)企事業(yè)單位。 ，面積較大，有利于規(guī)劃 該地塊為為老城區(qū)近兩年出讓最大面積的地塊，地形呈正方形，完全有條件規(guī)劃成為一個高質素的生活區(qū)。而市中心區(qū)域今年更是無一地塊出讓。而本地塊已成為該區(qū)域最后的一塊黃金寶地。 ，商業(yè)大有可為。 2 項目概況 項目名稱 南昌保溫瓶廠地塊開發(fā) 項目建設單位概況 某房地產(chǎn)公司于 2021 年 11月以 607萬元 /畝的價格獲得該宗地，開發(fā)商已一次性付清地價款。 二是以迎賓大道為主軸的都市工業(yè)經(jīng)濟帶，大力支持江鈴集團、南昌印鈔公司、江西陽光乳業(yè)等大中型駐區(qū)企業(yè)做大做強。 房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 3 五是以八大山人梅湖景區(qū)為重點的文化旅游 創(chuàng)意板塊。 2） 象湖風景區(qū) 項目西面是象湖風景區(qū)，湖面 3165畝。 象湖景區(qū)通過點、線、面、帶的精心構建，加之湖面波光碧影，堤上楊柳依依，與高閣、幽林、古城墻、荷花塘交相輝映，渾然一