【文章內(nèi)容簡介】 總體一路持續(xù)走高。來自搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)， 12 月開盤樓盤折前均價(jià) 7170元 /㎡，折后均價(jià) 6878元 /㎡，更是達(dá)到歷史最高峰，同比上漲 1787元 /㎡，上漲了 %。到 11 月底，南昌共推出 118宗土地，供應(yīng)面積達(dá)到 ，突破萬畝大關(guān)。所推土地最終成交 114宗，成交面積 ，成交率為 %。供應(yīng)面積和成交面積是上年同期的 。 紅谷灘區(qū)房價(jià)上漲最猛 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 8 從 南昌各區(qū)域板塊房價(jià)的形勢(shì)情況看，年初以來都在不同程度地上漲。市中心房價(jià)最高，根據(jù)同致地產(chǎn)給出的數(shù)據(jù)，截至 11 月，市中心板塊每月的新房入市均價(jià)幾乎都高于南昌市商品房均價(jià)，目前均價(jià)為 10147元 /平方米 。紅谷灘房價(jià)漲得最猛，以紅谷灘中心區(qū)樓盤世紀(jì)中央城為例，去年 12月房價(jià)不到 6000元 /平方米，現(xiàn)在卻高達(dá) 8800元 /平方米，漲了近 3000元 。截至 11月，灣里樓盤均價(jià)為 3147元 /平方米，上漲幅度最小。 3 區(qū)域 市場分析 與預(yù)測 區(qū)域市場狀況 板塊競爭是當(dāng)前樓市競爭的一個(gè)顯著特點(diǎn)，隨著南昌房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，競 爭區(qū)域擴(kuò)大，競爭個(gè)案增多，板塊概念由此形成，并日趨深入人心。目前，南昌市樓盤主要分布在七大板塊：紅谷灘板塊、朝陽洲板塊、青山湖板塊、京東板塊、市中心板塊以及城南板塊。 朝陽洲板塊 ★板塊構(gòu)成：朝陽洲板塊東起撫河故道，西至贛江，南至南隔堤。規(guī)劃總用地面積 公頃，規(guī)劃用地包括象湖內(nèi)湖和部分外湖以及撫河故道。 劃分為三個(gè)梯度 第一梯度：中山橋墩至撫河橋墩 第二梯度：撫河橋至司馬廟立交橋 第三梯度：司馬廟立交橋至建設(shè)橋墩 優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)： 得天獨(dú)厚的水資源，適于人居。 周 邊生活配套的成熟完善，交通方便。 市中心地段，人氣較旺。 劣勢(shì)： 南昌市政府改造舊城區(qū)，限制朝陽區(qū)。 政府對(duì)朝陽洲土地采取儲(chǔ)存控制手段。 周邊樓盤 根據(jù)附近樓盤的銷售情況，其中天集青云明珠的銷售價(jià)格為５６００起價(jià)，當(dāng)時(shí)的時(shí)間是２００９年１１月１１日．經(jīng)過一段時(shí)間之后，房價(jià)漲到了６５００元，那是是2021年１２月１５日．而在目前售罄的情況下，二手房的價(jià)格為７６００元．而水榭花都的房價(jià)就更高了，在2021年３月１９日開盤時(shí)，為７５００元左右．在 2021年 5月 14日房 價(jià)已經(jīng)漲到了 8000 元。在 2021 年 6 月 1 日更是漲到了 8500元。祥瑞藍(lán)堡國際公寓在 2021 年 1月 28 號(hào)是是 5500元現(xiàn)在的房價(jià)已經(jīng)到了 7650元。根據(jù)南昌市政府的規(guī)劃，青云譜區(qū)發(fā)展定義為“文化發(fā)展示范區(qū)，城市繁榮副中心”。 1天集青云明珠：天集青云明珠位于青云譜區(qū)東側(cè)，東臨迎賓大道，西接井岡山大道。占地約 134畝，規(guī)劃總建筑面積約 16萬平方米（其中住宅約 ，商鋪建筑面積約 3千平方米），容積率 ，綠化率 35%。 天集青云明珠價(jià)格走勢(shì) 記錄時(shí)間 最高價(jià) 均價(jià) 最低價(jià) 價(jià) 格描述 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 9 20210114 天集青云明珠售罄，目前二手房均價(jià)為 7600/㎡ 20211215 6500元 /平方米 僅剩兩套頂樓平層 140 ㎡大三房在售，均價(jià) 5500元 /㎡ 20211111 5600元 /平方米 在售小高層電梯房，尾盤現(xiàn)房銷售，大三房 140㎡，均價(jià) 6500元 /㎡ 2 水榭花都：水榭花都是天使集團(tuán)在南昌打造的一個(gè)高尚住宅小區(qū)，該項(xiàng)目總建筑面積 26萬平米，約 1200多套。 12萬平米的占地面積，在此能享受 100%湖視率的純象湖都市全景生活。小區(qū)整體規(guī) 劃設(shè)計(jì)以人為本，最大化挖掘項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢(shì)，力爭看湖的戶數(shù)最大化。整個(gè)小區(qū)由一條水系貫穿其中，保證園林景觀和象湖景的和諧統(tǒng)一，綠化率接近 50%。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，有幼兒園、小學(xué)、商業(yè)街、游泳池、酒店、寫字樓等，滿足高層人士的各種生活需求。水榭花都修建了足夠?qū)挸ǖ牡叵峦＼噲?。目前水榭花都前期高層電梯房及別墅房源均已售罄，預(yù)計(jì)將在 2021年推出酒店式公寓。 水榭花都近期價(jià)格走勢(shì) 記錄時(shí)間 銷售情況 備注 20210601 8500元 /㎡ 高層 140150 三房和 170 四房在售，均價(jià) 8500元 /㎡ 20210504 8000元 /㎡ 高層電梯房在售，均價(jià) 8000元/㎡ 20210319 7500元 /㎡ 高層電梯房在售， 170四房，均價(jià) 7500元 /㎡ 祥瑞藍(lán)堡：祥瑞藍(lán)堡國際公寓是南昌市祥瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在南昌打造的一個(gè)高尚住宅小區(qū)，該項(xiàng)目總建筑面積 萬平米，約 520 多套， 。綠化率%。 兩棟酒店式公寓為 18層，布置在小區(qū)步行入口兩側(cè)，集中設(shè)置 90平米以下的小房型；其余為 11F或 18F住宅，有機(jī)分布于地塊邊緣，將中心圍合成一個(gè)休閑綠島， 而各個(gè)住宅周圍還分布著點(diǎn)式綠化，輔以園林小品等，充分體現(xiàn)小區(qū)的檔次。小高層和高層住宅的戶型主要有80—— 130多平米的 2房和 3房等。 祥瑞藍(lán)堡國際公寓近期銷售價(jià)格走勢(shì) 記錄時(shí)間 最高價(jià) 均價(jià) 最低價(jià) 價(jià)格描述 20210406 6500元 /平方米 尾盤現(xiàn)房，在售電梯房房源，折后均價(jià)約 6500元 /㎡ 20210302 5500元 /平方米 尾盤現(xiàn)房，僅余 5 套房源在售（ 17F 高層），均為 140㎡ 20210128 5500元 /平方米 尾盤現(xiàn)房，僅剩 個(gè)位數(shù)房源在售，均為 140 ㎡的三房戶 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 10 目前祥瑞藍(lán)堡基本售罄，且二手房目前銷售均價(jià)為 7650元 /㎡ 市場 售價(jià) 預(yù)測 通過對(duì)全國房地產(chǎn)市場的宏觀把握， 根據(jù)對(duì)南昌房地產(chǎn)市場走勢(shì)的分析和與周邊樓盤的對(duì)比，我們可以 把預(yù)期價(jià)格定為：住宅區(qū) 9500/㎡，辦公樓為 15000/㎡，而商業(yè)店面可高達(dá)20210/㎡，車位 16萬元 /個(gè)。 第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案 1 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。 根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求， 選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 174 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 175 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 364 D 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 363 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 ：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。 ：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。 2) 室內(nèi)： ：廳、房為乳膠漆。廚房高級(jí)瓷磚到頂。 ：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。 ：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。 ：戶外窗用彩鋁窗。 ：分戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽臺(tái)門為彩鋁門。 ：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。 3) 配套設(shè)備： ： 6層以上商品房均配置高檔名牌電 梯。 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。 ：開關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。 ：煤氣管道安裝到廚房。 ：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。 ：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。 4) 安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測、可視對(duì)講防盜門、 24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 11 成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 停車位售價(jià) 的核算： 目前的市場價(jià)為 12萬元 /個(gè)，銷售情況較穩(wěn)定 。 因此， 我們認(rèn)為車位價(jià)格應(yīng)定位在 16萬元 /個(gè)。 ⑶ 本項(xiàng)目所提供的停車位均由 地下停車場 提供；商用 樓門前 及小區(qū)內(nèi)適合處適當(dāng)設(shè)置停車道， 而設(shè)計(jì)的 1029個(gè)停車位均是地下停車位。地下停車場按照商用、住宅分別設(shè)置，商用樓處停車場設(shè)置停車位 312個(gè)，住宅區(qū)內(nèi)設(shè)置 717個(gè)停車位，兩個(gè)停車場分開管理。 ⑸停車場的使用管理： 商用樓處停車場 312個(gè)停車位供商鋪、寫字樓 使用； 住宅區(qū) 地下停車場 717個(gè)車位供住戶 使用 。 2 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 為了爭取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程 ，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。 本項(xiàng)目工程計(jì)劃自 2021年 3月開工，至 2021年 12月竣工，總工期 2年 10個(gè)月， 為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā) ，將項(xiàng)目分兩期建設(shè)，一期、二期工期都為 1 年半 ，一期時(shí)間— ，二期時(shí)間 — ； 為了便于資金籌措，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用， 在期中即可開展預(yù)售，與工期結(jié)束后的