【正文】 s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from torna。如超出項目風險較大，項目不可行。 地塊內(nèi)大致布置 一棟 15 層 **15 層； 一棟 12 層 **12 層； 三棟 12 層 40*15*12層； 專業(yè)好文檔 11 一棟 15 層 40*15*15層； 占地面積： 3211㎡，建筑面積： 41554㎡ 總占地面積： 5861㎡，建筑密度： % 總建筑面積： 61460㎡，容積率： 高層均設計地下室，面積為 4861 ㎡，總戶數(shù)約為 297 戶。 主入口設在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設在 路靠近 小區(qū)的橋旁。 A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。 住宅： 640 元 /平方米 *（ +++0） *34329 平方米 =34329* = 元 經(jīng)營性用房： 640 元 /平方米 *（ ++++）專業(yè)好文檔 9 *600 平方米 =600平方米 *3776元 /平方米 =2265600元 附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它） 住宅 34329平方米 *45元 /平方米 =1544805元 經(jīng)營性用房： 600平方米 *45 元 /平方米 =27000元 室內(nèi)裝飾： 34929平方米 *80 元 /平方米 =2794320元 閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等： 34929平方米 *48元 =1676592元 搬家費、臨時過渡費等： 1）、搬家費： 住宅： 200戶 *300元 =60000元 經(jīng)營性用房： 9戶 *500元 =4500元 小計： 64500元 2）、過渡費： 住宅： 34329平方米 * /平方米 *6 個月 =514935元 經(jīng)營性用房： 600 平方米 *16 元 /平方米 *6 個月 =57600 元 小計： 632535元 其他費用 3）、 管理費，委托拆遷費： 34929平方米 *15 元 /平方米 =523935元 4）、 房屋拆遷評 估服務費費： 35000元 5）、 獎勵： 34929平方米 *100元 /平方米 =3492900元 專業(yè)好文檔 10 上述所有費用小計： 38533208 元，折抵每平方補償金額為 。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。其它房屋均為二 —— 四層。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析， A 市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期 95%以上購房戶均為房改房換房。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。 專業(yè)好文檔 7 —— 從消費結(jié)構(gòu)看 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值 14%，帶動相關產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 億元，帶動社會商品銷售 ；房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收 2800萬元。 A 市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易 7938 起，面積達 萬 m2，比上年度分別增長 25%和 35%，其中存量 房買賣 2305 起，面積 萬 m2，成交金額 8800 萬元。 表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。 表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。主城區(qū)竣工商品房面積 萬平方米，銷售面積 萬平方米，消化空置房 2萬平方米。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，投資增幅達 %,占全 市建設系統(tǒng)投資 65%，占全市固定資產(chǎn)投資 %。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。 1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。 2 A 市房地產(chǎn)住宅市場分析 A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段： 1988年至 1993 年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。全區(qū)總面積 2516 平方公里，人口 62 萬，轄 8 個鄉(xiāng)、 13 個鎮(zhèn)、 4 個街道辦事處。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng)；水運以長江干流的重要港口 —— A 港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達 500 萬噸， A 港泥洲新港區(qū)一期工程已動工；通信已形成以 數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能專業(yè)好文檔 5 通信服務網(wǎng)絡。全市森林覆蓋率達56％， 1996 年和 1997 年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國 21 世紀議程》地方試點。 生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。 (20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。 (18) 花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。 (16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。 (14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。 (12) A市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。 (10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。 (8) 我公司與 A市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。 (6) 該項目以毛地出讓，起價 元 /畝，使得取得該地塊的前期資金較少。 (4) 周遍日趨成熟的居住配套及 商業(yè)氛圍的逐步形成，專業(yè)好文檔 3 為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。 (2) A 近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。 （ 5）北面為 A市人民銀行。 （ 3）東側(cè)為 城市綠化帶，南側(cè)為 廣場。 2 ）建設規(guī)模與目標： 土地面積： 畝（ 平方米） 容積率： 開發(fā)周期： 土地價格： 元 /畝（ A市國有土地使用權掛牌出讓起價） 建筑面積（預計）：總建筑面積： ㎡ 3 ）周圍環(huán)境與設施 （ 1）步行約 10 分鐘可至 A市中心 。 MuWFA5uxY7JvnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%MzXNQExJB8VK% W7m$ZA5JdkVWce9APz^FvJzwYWCcyAh*bnxBvaFQH8YHV$amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JvnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%MzFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8! z89AmYWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8! z89AmYW pazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。ksv*3t nGK8! z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz84! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3adNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9amp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YW