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xxxx房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究?jī)?yōu)秀報(bào)告(完整版)

2025-04-14 11:50上一頁面

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【正文】 on the marketing analysis and plan, the construction’s condition and plan analysis, the financial appraisal, the indefinite analysis, the national economy appraisal, the society appraisal, the synthesis appraisal and so on to *******Project in **** city ,this article has proven the feasibility and rationality of this project in respect of technology, economy, project, and environment, then proposed whether this project is worth investing and how carrying on the feasible opinion of construction, finally provided the prehensive basis for the project’s decisionmaking examination and bank loan. Key words: real estate project feasibility study 目 錄 第一章 市場(chǎng)分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 1 一、蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(宏觀) ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 1 二、蚌埠市蚌山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(中觀) ‥‥‥ ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 三、 *****但也存在著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不做市場(chǎng)調(diào)查,不做可行性研究,盲目上馬,結(jié)果造成大量房屋閑置和資金積壓。 2021年房地產(chǎn)完成投資 ,房屋施工面積 m2,竣工面積 m2,銷售面積 m2,銷售金額 ,平均售價(jià) 1911元 /m2。 (一)形成了一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍 2021年底,全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 96家,其中一級(jí)資質(zhì) 2家,二級(jí)資質(zhì) 8家,三級(jí)資質(zhì) 35家,四級(jí)及暫定資質(zhì) 51 家,從業(yè)人數(shù)約 4000人,分別是 1997 年的 2倍、 3 倍, 8 年間分別以年均 %及 25%的增長(zhǎng)速度迅猛發(fā)展。隨著城市化的推 進(jìn)、城市人口的增加及住房制度改革的深入,住房商品化水平在不斷提高,居民購(gòu)買商品房的意識(shí)和觀念在迅速改變,長(zhǎng)期被壓抑的大量住房需求迅速釋放。 (七)投資前景看好 由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間較大,加之投資回報(bào)率較高,我市大多數(shù)開發(fā)商對(duì)投資前景看好。 (十)改善了居民居住條件,帶動(dòng)了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí) 近些年來,我市房地產(chǎn)業(yè)堅(jiān)持“統(tǒng)一開發(fā)、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針,將開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)放在商品住宅建設(shè)上,兼顧商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公用房。 蚌山區(qū)各類城市基礎(chǔ)設(shè)施完善,各類設(shè)施應(yīng)有盡有。建筑密度低,綠地率高,建筑外立面新穎,戶型布局科學(xué)合理,景觀設(shè)施投資大,智能化較高。其中中心商務(wù)區(qū)規(guī)劃 定位于金融商務(wù)辦公、酒店、文化會(huì)展中心、住宅、商業(yè)步行街、行政辦公、文化休閑娛樂、旅游度 假等,中心商務(wù)區(qū)以 發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主,重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、新型服務(wù)業(yè)、金融商貿(mào)、文化教育、旅游娛樂業(yè),大力發(fā)展開放型經(jīng)濟(jì)。項(xiàng)目東至已建成的月光花園,西至鐵路專用線,南至蘭凌路星光花園,北至戴湖村用地。 2.景觀綜述 從本項(xiàng)目周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景開闊程度看,四周方向的遠(yuǎn)景和近景相對(duì)來說是比較優(yōu)美的,也是本項(xiàng)目的大優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)。 2.項(xiàng)目與公共交通的連接。 3.學(xué)校、幼兒園。 本項(xiàng)目所處地區(qū)是規(guī)劃居住用地地區(qū),已建成區(qū)人口密度較大,各種 生活配套設(shè)施十分完善,居住在項(xiàng)目中的居民可衣食無憂。 3.教育文化氛圍。 7.物業(yè)管理。 11.銷售形式。具體可以:⑴“規(guī)模偏小”可以宣傳為袖珍 精品。 (四)威脅 1. 整個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 該樓盤位于 ***大道北側(cè), ***辦公中心西北側(cè),占地 120210㎡,容積率 ,綠地率 40%,由多層和小高層組成。 04 年開盤,現(xiàn)已銷售 9成,市場(chǎng)反映尚可,銷售業(yè)績(jī)良好。 2. 銷售情況 。 該樓盤發(fā)展商是上海 ***房地產(chǎn)集團(tuán)公司,該公司房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)兼營(yíng),集團(tuán)子公司眾多,是一家家族企業(yè)。 表 3: 蚌埠市新城區(qū)部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目狀況調(diào)查表 計(jì)量 單位:㎡、元 /㎡ 序序號(hào) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng) 目座落位置 發(fā)展商 規(guī)劃面積 實(shí)施 面積 容積率 綠地率 主體形式 智能化 產(chǎn)品定位 (預(yù))開工時(shí)間 (預(yù))竣工時(shí)間 形象進(jìn)度 已(預(yù))銷比例 主力戶型 價(jià)格 面積 套型 預(yù)計(jì) 已售 01 190000 190000 40% 高、多 高 中高 部交 90% 115 3 1980 02 167000 167000 35% 高、多 高 中高 主體 50% 130 3 2250 03 75000 75000 38% 小高 高 中高 裝飾 85% 120 3 2200 04 270000 100000 40% 高、多 高 中高 主體 45% 110 3 2280 05 290000 0 40% 高、多 高 中高 裝飾 60% 120 3 2150 06 65000 65000 35% 高、多 高 普高 交付 97% 105 3 1800 合 計(jì) 1057000 597000 第三節(jié) 市場(chǎng)定位及營(yíng)銷計(jì)劃 一、 ***** 4. 小區(qū)配套方面。 8. 物業(yè)管理方面。 2.從年齡上細(xì)分。 以首次置業(yè)、自住購(gòu)買為主,投資為輔。成本因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素,但本項(xiàng)目的土地價(jià)格成本由于是 2年前的土地出讓價(jià)格,相對(duì)于目前項(xiàng)目臨近地段土地出讓 價(jià)格明顯偏低,因此用成本導(dǎo)向定價(jià)法確定住宅的售價(jià)已顯失真。 為了驗(yàn)證上述模型 y=2771+,進(jìn)行一下相關(guān)性檢驗(yàn)。 b(,6)S0,也即 1908177。 。區(qū)域重 要性程度 。 2。 (西南 )2。 3。 4。 4。好 (多 )4。 4。 4。好 5。 停車位 數(shù) 量 。( ii yy ? 2)( yyi ? 2)( xxi ? 2)39。整個(gè)銷售過程中走出價(jià)格 “低 — 高 — 低”的路線。一次性付款和按揭付款在一定的價(jià)格時(shí)期內(nèi)付齊,執(zhí)行該時(shí)期內(nèi)的價(jià)格,然后在分別優(yōu)惠 4%和 3%。 4. 優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務(wù),令您無后顧之憂。 策劃好的賣點(diǎn),并不是一次性的全部廣而告之,而是視市場(chǎng)狀況、銷售進(jìn)度陸續(xù)推出,賣點(diǎn)要儲(chǔ)備一部分以留需要時(shí)急用。 ( 3)延長(zhǎng)與客戶現(xiàn)場(chǎng)交流時(shí)間,保持專賣人氣。 九、付款方式 在不同價(jià)格時(shí)期內(nèi),付清購(gòu)房者款執(zhí)行當(dāng)前銷售價(jià)格。次載體:蚌埠電視臺(tái)、蚌埠經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)、戶外廣告、宣傳單張、橫幅、彩旗、花籃等。 “ *****花園會(huì)唱歌”。 (二)計(jì)劃安排 第一階段:形象導(dǎo)入期。 第三階段:強(qiáng)銷期。 (二)施工現(xiàn)場(chǎng)布置 由于本項(xiàng)目規(guī)模中等,施工現(xiàn)場(chǎng)狹小,給施工場(chǎng)地布置帶來一定 的困難,但也應(yīng)精心布置。住宅分區(qū)內(nèi)以彎曲的水面將各種不同形 狀的綠地自然地連在一起,創(chuàng)造出了十分幽雅的居住環(huán)境。 B 區(qū)住宅在中部,包括 6 層的多層住宅(頂層躍層)。 B 區(qū)規(guī)劃設(shè)兩排住宅,均為南北向建筑。 與已建成的 **光、 ***光、 *****花園相比, *****花園設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)又有明顯提高: —— 外墻采用淺色涂料,層頂采用紅灰色掛瓦房塊屋頂,利用坡頂?shù)淖兓屯勾凹岸鄬哟伟纪箟γ嫘纬擅靼蹬c光影變化,使建筑更加秀美,亮麗不俗。 *****花園建設(shè)進(jìn)度安排 工作 設(shè)計(jì) 完成 開工 準(zhǔn)備 開工 二層 主體齊 內(nèi)外 裝齊 單體 竣工 室外 工程 齊 綜合 驗(yàn)收 交付 使用 時(shí)間 第四章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、投資估算 依據(jù)有關(guān)定額、市場(chǎng)調(diào)查資料及本公司近期工程結(jié)算分析資料,對(duì)本項(xiàng)目的前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、稅費(fèi)及其他投資估算如下各表: 表 9 報(bào)建規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)情況 單位:元 /㎡ 序號(hào) 規(guī)費(fèi)名稱 收取標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法 1 新墻材改革基金 8 2 散裝水泥基金 3 白螞蟻防治費(fèi) 2 4 基建教育附加 15 5 勞保統(tǒng)籌費(fèi) 600 %= 6 施工管理費(fèi) 600 %= 7 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 600 %= 8 定額測(cè)定費(fèi) 600 %= 9 定額編制費(fèi) 600 %= 合計(jì) 50 表 10 前期費(fèi)用估算表 計(jì)量 單位:萬元 序號(hào) 成本費(fèi)用名稱 單價(jià) 工作量 總額 備注 1 地價(jià)及土地補(bǔ)償費(fèi)等 3183 2 規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi) 30元 /㎡ 55828㎡ 167 不含躍層、陽臺(tái)面積 3 工程報(bào)建規(guī)費(fèi) 50元 /㎡ 55828㎡ 279 依表 9,不含躍層、陽臺(tái)面積 合 計(jì) 3629 表 11 工程建設(shè)費(fèi)用估算表 計(jì)量單位:萬元 序號(hào) 成本費(fèi)用名稱 單價(jià) 工作量 總額 備注 1 建筑安裝工程費(fèi) 600 67105 4026 2 室外工程費(fèi) 55 67105 369 合 計(jì) 4395 表 12 開發(fā)間接費(fèi)估算表 計(jì)量單位:萬元 序號(hào) 成本費(fèi)用名稱 單價(jià) 基數(shù) 總額 備注 1 開發(fā)管理費(fèi) 工程費(fèi)用 % 4395 154 依據(jù)表 11 2 基本預(yù)備費(fèi) 工程費(fèi)用 3% 4395 132 依據(jù)表 11 3 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 工程費(fèi)用 2% 4395 88 依據(jù)表 11 合 計(jì) 374 表 13 銷售總收入估算表 計(jì)量單位:萬元 序號(hào) 收入類別 平均單價(jià) 面積 總額 備注 1 住宅 1908 59545 11362 依第二章 2 營(yíng)業(yè)房 2900 2670 774 合 計(jì) 12136 表 14 銷售成本估算表 計(jì)量 單位:萬元 序號(hào) 成本費(fèi)用名稱 單價(jià) 基數(shù) 總額 備注 1 銷售推廣費(fèi) 總收入 2% 12136 243 依據(jù)表 13 2 營(yíng)業(yè)稅及附加 總收入 6% 12136 728 依據(jù)表 13 合 計(jì) 971 項(xiàng)目擬貸款 3000萬元,二年期,年基準(zhǔn)利率 %,若上浮 10%的話,年利率 %,月利率 %,在貸款期內(nèi)按月付息,二年后一次還本。車位的大小按 米寬, 5 米長(zhǎng)設(shè)計(jì), 3 戶一個(gè)配置,規(guī)劃為 170個(gè)車位。西對(duì)用地面積 1480 平方米的公共綠地(與 A 區(qū)共用),北對(duì)用地面積 1830 平方米的中心綠地(與 C區(qū)公用)。 2層的物業(yè)管理和商場(chǎng)建筑在學(xué)校北部。垃圾中轉(zhuǎn)站位于星光花園西北角,蘭凌路南側(cè)并已建成投入使用。 十三、營(yíng)銷費(fèi)用安排 1. 前期軟性廣告 ( 1)新聞報(bào)道 費(fèi)用: 20210元 ( 2)事件新聞報(bào)道 費(fèi)用: 20210元 2. 氫氣球 規(guī)格:直徑 2m,附帶豎幅 數(shù)量: 2個(gè) 費(fèi)用: 10000元 3. 橫幅(懸掛于勝利路至解放四路直至項(xiàng)目?jī)?nèi)) 規(guī)格: 30m 數(shù)量: 100條 費(fèi)用: 40000元 4. 彩旗(插于勝利路電線桿上至解放四路直至項(xiàng)目?jī)?nèi)) 規(guī)格: 數(shù)量: 2021面 費(fèi)用: 20210元 5. 盆景:(放置售樓中心門前) 規(guī)格: 1m 數(shù)量: 8盆 費(fèi)用: 1000元 6. 宣傳單張 規(guī)格: 8開銅板紙,雙面印刷 數(shù)量: 20210張
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