【正文】 on the marketing analysis and plan, the construction’s condition and plan analysis, the financial appraisal, the indefinite analysis, the national economy appraisal, the society appraisal, the synthesis appraisal and so on to *******Project in **** city ,this article has proven the feasibility and rationality of this project in respect of technology, economy, project, and environment, then proposed whether this project is worth investing and how carrying on the feasible opinion of construction, finally provided the prehensive basis for the project’s decisionmaking examination and bank loan. Key words: real estate project feasibility study 目 錄 第一章 市場分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 1 一、蚌埠市房地產(chǎn)市場分析（宏觀） ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 1 二、蚌埠市蚌山區(qū)房地產(chǎn)市場分析（中觀） ‥‥‥ ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 三、 *****但也存在著房地產(chǎn)開發(fā)項目不做市場調(diào)查，不做可行性研究，盲目上馬，結(jié)果造成大量房屋閑置和資金積壓。 2021年房地產(chǎn)完成投資 ，房屋施工面積 m2，竣工面積 m2，銷售面積 m2，銷售金額 ，平均售價 1911元 /m2。 （一）形成了一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)隊伍 2021年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 96家，其中一級資質(zhì) 2家，二級資質(zhì) 8家，三級資質(zhì) 35家，四級及暫定資質(zhì) 51 家，從業(yè)人數(shù)約 4000人，分別是 1997 年的 2倍、 3 倍， 8 年間分別以年均 %及 25%的增長速度迅猛發(fā)展。隨著城市化的推 進、城市人口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不斷提高，居民購買商品房的意識和觀念在迅速改變，長期被壓抑的大量住房需求迅速釋放。 （七）投資前景看好 由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間較大，加之投資回報率較高，我市大多數(shù)開發(fā)商對投資前景看好。 （十）改善了居民居住條件，帶動了居民消費結(jié)構(gòu)的升級 近些年來，我市房地產(chǎn)業(yè)堅持“統(tǒng)一開發(fā)、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，將開發(fā)建設(shè)的重點放在商品住宅建設(shè)上，兼顧商業(yè)營業(yè)用房、辦公用房。 蚌山區(qū)各類城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，各類設(shè)施應有盡有。建筑密度低，綠地率高，建筑外立面新穎，戶型布局科學合理，景觀設(shè)施投資大，智能化較高。其中中心商務區(qū)規(guī)劃 定位于金融商務辦公、酒店、文化會展中心、住宅、商業(yè)步行街、行政辦公、文化休閑娛樂、旅游度 假等，中心商務區(qū)以 發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主，重點發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、新型服務業(yè)、金融商貿(mào)、文化教育、旅游娛樂業(yè)，大力發(fā)展開放型經(jīng)濟。項目東至已建成的月光花園，西至鐵路專用線，南至蘭凌路星光花園，北至戴湖村用地。 2．景觀綜述 從本項目周圍環(huán)臨的景觀及遠景開闊程度看，四周方向的遠景和近景相對來說是比較優(yōu)美的，也是本項目的大優(yōu)勢和賣點。 2．項目與公共交通的連接。 3．學校、幼兒園。 本項目所處地區(qū)是規(guī)劃居住用地地區(qū)，已建成區(qū)人口密度較大，各種 生活配套設(shè)施十分完善，居住在項目中的居民可衣食無憂。 3．教育文化氛圍。 7．物業(yè)管理。 11．銷售形式。具體可以：⑴“規(guī)模偏小”可以宣傳為袖珍 精品。 （四）威脅 1． 整個行業(yè)競爭激烈。 該樓盤位于 ***大道北側(cè)， ***辦公中心西北側(cè)，占地 120210㎡，容積率 ，綠地率 40％，由多層和小高層組成。 04 年開盤，現(xiàn)已銷售 9成，市場反映尚可，銷售業(yè)績良好。 2． 銷售情況 。 該樓盤發(fā)展商是上海 ***房地產(chǎn)集團公司，該公司房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)兼營，集團子公司眾多，是一家家族企業(yè)。 表 3： 蚌埠市新城區(qū)部分房地產(chǎn)開發(fā)項目狀況調(diào)查表 計量 單位：㎡、元 /㎡ 序序號 項目名稱 項 目座落位置 發(fā)展商 規(guī)劃面積 實施 面積 容積率 綠地率 主體形式 智能化 產(chǎn)品定位 （預）開工時間 （預）竣工時間 形象進度 已（預）銷比例 主力戶型 價格 面積 套型 預計 已售 01 190000 190000 40％ 高、多 高 中高 部交 90％ 115 3 1980 02 167000 167000 35％ 高、多 高 中高 主體 50％ 130 3 2250 03 75000 75000 38％ 小高 高 中高 裝飾 85％ 120 3 2200 04 270000 100000 40％ 高、多 高 中高 主體 45% 110 3 2280 05 290000 0 40％ 高、多 高 中高 裝飾 60% 120 3 2150 06 65000 65000 35％ 高、多 高 普高 交付 97％ 105 3 1800 合 計 1057000 597000 第三節(jié) 市場定位及營銷計劃 一、 ***** 4． 小區(qū)配套方面。 8． 物業(yè)管理方面。 2．從年齡上細分。 以首次置業(yè)、自住購買為主，投資為輔。成本因素是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，但本項目的土地價格成本由于是 2年前的土地出讓價格，相對于目前項目臨近地段土地出讓 價格明顯偏低，因此用成本導向定價法確定住宅的售價已顯失真。 為了驗證上述模型 y=2771+，進行一下相關(guān)性檢驗。 b(,6)S0，也即 1908177。 。區(qū)域重 要性程度 。 2。 (西南 )2。 3。 4。 4。好 (多 )4。 4。 4。好 5。 停車位 數(shù) 量 。( ii yy ? 2)( yyi ? 2)( xxi ? 2)39。整個銷售過程中走出價格 “低 — 高 — 低”的路線。一次性付款和按揭付款在一定的價格時期內(nèi)付齊，執(zhí)行該時期內(nèi)的價格，然后在分別優(yōu)惠 4％和 3％。 4． 優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務，令您無后顧之憂。 策劃好的賣點，并不是一次性的全部廣而告之，而是視市場狀況、銷售進度陸續(xù)推出，賣點要儲備一部分以留需要時急用。 （ 3）延長與客戶現(xiàn)場交流時間，保持專賣人氣。 九、付款方式 在不同價格時期內(nèi)，付清購房者款執(zhí)行當前銷售價格。次載體：蚌埠電視臺、蚌埠經(jīng)濟廣播電臺、戶外廣告、宣傳單張、橫幅、彩旗、花籃等。 “ *****花園會唱歌”。 （二）計劃安排 第一階段：形象導入期。 第三階段：強銷期。 （二）施工現(xiàn)場布置 由于本項目規(guī)模中等，施工現(xiàn)場狹小，給施工場地布置帶來一定 的困難，但也應精心布置。住宅分區(qū)內(nèi)以彎曲的水面將各種不同形 狀的綠地自然地連在一起，創(chuàng)造出了十分幽雅的居住環(huán)境。 B 區(qū)住宅在中部，包括 6 層的多層住宅（頂層躍層）。 B 區(qū)規(guī)劃設(shè)兩排住宅，均為南北向建筑。 與已建成的 **光、 ***光、 *****花園相比， *****花園設(shè)計標準又有明顯提高： —— 外墻采用淺色涂料，層頂采用紅灰色掛瓦房塊屋頂，利用坡頂?shù)淖兓屯勾凹岸鄬哟伟纪箟γ嫘纬擅靼蹬c光影變化，使建筑更加秀美，亮麗不俗。 *****花園建設(shè)進度安排 工作 設(shè)計 完成 開工 準備 開工 二層 主體齊 內(nèi)外 裝齊 單體 竣工 室外 工程 齊 綜合 驗收 交付 使用 時間 第四章 財務評價 一、投資估算 依據(jù)有關(guān)定額、市場調(diào)查資料及本公司近期工程結(jié)算分析資料，對本項目的前期費用、建筑安裝工程費用、稅費及其他投資估算如下各表： 表 9 報建規(guī)費收取標準情況 單位：元 /㎡ 序號 規(guī)費名稱 收取標準及計算方法 1 新墻材改革基金 8 2 散裝水泥基金 3 白螞蟻防治費 2 4 基建教育附加 15 5 勞保統(tǒng)籌費 600 ％＝ 6 施工管理費 600 ％＝ 7 質(zhì)量監(jiān)督費 600 ％＝ 8 定額測定費 600 ％＝ 9 定額編制費 600 ％＝ 合計 50 表 10 前期費用估算表 計量 單位：萬元 序號 成本費用名稱 單價 工作量 總額 備注 1 地價及土地補償費等 3183 2 規(guī)劃勘測設(shè)計費 30元 /㎡ 55828㎡ 167 不含躍層、陽臺面積 3 工程報建規(guī)費 50元 /㎡ 55828㎡ 279 依表 9，不含躍層、陽臺面積 合 計 3629 表 11 工程建設(shè)費用估算表 計量單位：萬元 序號 成本費用名稱 單價 工作量 總額 備注 1 建筑安裝工程費 600 67105 4026 2 室外工程費 55 67105 369 合 計 4395 表 12 開發(fā)間接費估算表 計量單位：萬元 序號 成本費用名稱 單價 基數(shù) 總額 備注 1 開發(fā)管理費 工程費用 ％ 4395 154 依據(jù)表 11 2 基本預備費 工程費用 3％ 4395 132 依據(jù)表 11 3 漲價預備費 工程費用 2％ 4395 88 依據(jù)表 11 合 計 374 表 13 銷售總收入估算表 計量單位：萬元 序號 收入類別 平均單價 面積 總額 備注 1 住宅 1908 59545 11362 依第二章 2 營業(yè)房 2900 2670 774 合 計 12136 表 14 銷售成本估算表 計量 單位：萬元 序號 成本費用名稱 單價 基數(shù) 總額 備注 1 銷售推廣費 總收入 2％ 12136 243 依據(jù)表 13 2 營業(yè)稅及附加 總收入 6％ 12136 728 依據(jù)表 13 合 計 971 項目擬貸款 3000萬元，二年期，年基準利率 ％，若上浮 10％的話，年利率 ％，月利率 ％，在貸款期內(nèi)按月付息，二年后一次還本。車位的大小按 米寬， 5 米長設(shè)計， 3 戶一個配置，規(guī)劃為 170個車位。西對用地面積 1480 平方米的公共綠地（與 A 區(qū)共用），北對用地面積 1830 平方米的中心綠地（與 C區(qū)公用）。 2層的物業(yè)管理和商場建筑在學校北部。垃圾中轉(zhuǎn)站位于星光花園西北角，蘭凌路南側(cè)并已建成投入使用。 十三、營銷費用安排 1． 前期軟性廣告 （ 1）新聞報道 費用： 20210元 （ 2）事件新聞報道 費用： 20210元 2． 氫氣球 規(guī)格：直徑 2m，附帶豎幅 數(shù)量： 2個 費用： 10000元 3． 橫幅（懸掛于勝利路至解放四路直至項目內(nèi)） 規(guī)格： 30m 數(shù)量： 100條 費用： 40000元 4． 彩旗（插于勝利路電線桿上至解放四路直至項目內(nèi)） 規(guī)格： 數(shù)量： 2021面 費用： 20210元 5． 盆景：（放置售樓中心門前） 規(guī)格： 1m 數(shù)量： 8盆 費用： 1000元 6． 宣傳單張 規(guī)格： 8開銅板紙，雙面印刷 數(shù)量： 20210張