【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)顯著的行業(yè)，是國家重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)之一。地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)和支持了國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。開發(fā)項(xiàng)目不做市場(chǎng)調(diào)查，不做可行性研究，盲目上馬，結(jié)果造成大量房屋閑置和資金積壓。*******·*****花園房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面深入的市場(chǎng)調(diào)查、分析、預(yù)測(cè)，營銷分析、策劃，建設(shè)條件。和方案分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，不確定分析，國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，社會(huì)評(píng)價(jià)，綜合評(píng)價(jià)等，論證了該項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程、環(huán)境的可行性和合理性，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的可行性意見，為項(xiàng)目決策。審定和銀行貸款提供全面的依據(jù)。

　　

【正文】 、 手機(jī)短信，制造完成宣傳單張。 第三階段：強(qiáng)銷期。 2021年 11月～ 2021年 6月份前后。全方位進(jìn)行立體廣告轟炸，公開宣傳等全面鋪開，目標(biāo)爭(zhēng)取達(dá)到 70％的銷售量。 第四階段：持續(xù)銷售及尾盤消化期。 2021 年 6 月份以后，完成尾盤 30％左右的消化收尾工作。以適當(dāng)?shù)拇黉N優(yōu)惠吸引猶豫不決的客戶下定，力爭(zhēng) 07年底之前將尾盤售清離場(chǎng)。 十二、 場(chǎng)地布置 場(chǎng)地的布置包括：售樓接待中心和施工現(xiàn)場(chǎng)的布置。 （一）售樓接待中心的布置 啟用原星光花園售樓接待中心，并在戴湖住區(qū)主入口放置指示牌，指示售樓接待中心的位置；售樓接待中心門前添置盆景；室內(nèi)進(jìn)行適當(dāng)?shù)难b修和衛(wèi)生清理后，在接待臺(tái)后墻上張貼歡迎辭，在兩側(cè)墻面上分別張貼戶型平面圖和銷控表；接待洽談區(qū)添置桌椅，每桌大致 2～ 3 個(gè)座位，桌面上放置精致的小擺設(shè)；接待臺(tái)上擺放一些銷售法律文件，供客戶翻閱查詢；接待中心必須有電話、純凈水供應(yīng)。 （二）施工現(xiàn)場(chǎng)布置 由于本項(xiàng)目規(guī)模中等，施工現(xiàn)場(chǎng)狹小，給施工場(chǎng)地布置帶來一定 的困難，但也應(yīng)精心布置。圈置施工圍墻，圍墻除必要的施工公告外，刷寫一些廣告詞；施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)各種原材料應(yīng)分門別類進(jìn)行堆放，施工單位應(yīng)隨時(shí)清除施工垃圾，做到現(xiàn)場(chǎng)整潔文明；施工單位應(yīng)文明施工，杜絕一些粗暴行為和夜間施工擾民行為的發(fā)生。 十三、營銷費(fèi)用安排 1． 前期軟性廣告 （ 1）新聞報(bào)道 費(fèi)用： 20210元 （ 2）事件新聞報(bào)道 費(fèi)用： 20210元 2． 氫氣球 規(guī)格：直徑 2m，附帶豎幅 數(shù)量： 2個(gè) 費(fèi)用： 10000元 3． 橫幅（懸掛于勝利路至解放四路直至項(xiàng)目?jī)?nèi)） 規(guī)格： 30m 數(shù)量： 100條 費(fèi)用： 40000元 4． 彩旗（插于勝利路電線桿上至解放四路直至項(xiàng)目?jī)?nèi)） 規(guī)格： 數(shù)量： 2021面 費(fèi)用： 20210元 5． 盆景：（放置售樓中心門前） 規(guī)格： 1m 數(shù)量： 8盆 費(fèi)用： 1000元 6． 宣傳單張 規(guī)格： 8開銅板紙，雙面印刷 數(shù)量： 20210張 費(fèi)用： 50000元 7． 效果圖（展板） 規(guī)格： 2號(hào)圖 數(shù)量： 2幅 費(fèi)用： 1000元 8． 價(jià)目表、置業(yè)顧問單及各種必要的售樓文件 規(guī)格： 16開 數(shù)量： 10000份 費(fèi)用： 3000元 9． 電視廣告（蚌埠電視臺(tái)） 規(guī)格：每天 5次， 每次 1分鐘 數(shù)量： 450分鐘 費(fèi)用： 84000元 10． 報(bào)紙廣告（蚌埠日?qǐng)?bào) A版） 規(guī)格： 1/2版，周四版 數(shù)量： 8次 費(fèi)用： 120210元 11． 電臺(tái)廣告（蚌埠經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)） 規(guī)格：每日 2次，每次 1分鐘 數(shù)量： 120分鐘 費(fèi)用： 20210元 12． 手機(jī)短信廣告（蚌埠移動(dòng)公司） 規(guī)格：每周 1次 數(shù)量： 5次 費(fèi)用： 20210元 廣告費(fèi)用總計(jì)投入 50萬元，視銷售狀況合理安排廣告節(jié)奏，適時(shí)投入。 第三章 建設(shè)方案 *****花園以“ *****、 *****花園”為主題，以建設(shè)一個(gè)高尚居住小區(qū)為最終目的，力圖讓居住者 獲得生生不息的自然涵養(yǎng)。 *****花園位于解放路西側(cè)的月光花園、鉆石花園以西，南貨場(chǎng)鐵路專用線以東，蘭凌路以北，規(guī)劃占地面積 。 *****花園以一條內(nèi)部組團(tuán)道路將該小區(qū)分為住宅分區(qū)和公共建筑分區(qū)兩部分。住宅分區(qū)以居住建筑（住宅樓）為主，并內(nèi)設(shè)自行車庫，小汽車停車場(chǎng)。公共分區(qū)以小學(xué)和 幼兒園為主，為保證學(xué)生的交通安全，規(guī)劃將小學(xué)和幼兒園的入口設(shè)在其東側(cè)與蘭凌路連接的組團(tuán)的道路上，為了減輕來自蘭凌路方向的噪聲對(duì)小學(xué)的影響，在小學(xué)與蘭凌路之間設(shè)置了一棟兩層商業(yè)服務(wù)建筑。住宅分區(qū)內(nèi)以彎曲的水面將各種不同形 狀的綠地自然地連在一起，創(chuàng)造出了十分幽雅的居住環(huán)境。為了減少來自鐵路專用線方面的噪聲對(duì)居民的干擾，規(guī)劃沿鐵路東側(cè)結(jié)合停車場(chǎng)布置了一條防護(hù)林帶，小汽車停車場(chǎng)設(shè)在林帶內(nèi)，在此林帶內(nèi)設(shè)置停車場(chǎng)同時(shí)還起到人車分流的作用。垃圾中轉(zhuǎn)站位于星光花園西北角，蘭凌路南側(cè)并已建成投入使用。住宅建筑面積 59545平方米（含躍層面積、陽臺(tái)面積），商場(chǎng) 2670平方米。公共綠地 5558 平方米，公建附屬綠地 3086 平方米，宅旁綠地 12563 平方米，綠地率達(dá) %，容積率。 *****小區(qū)由蚌埠市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院提供修建性 詳細(xì)規(guī)劃。小區(qū)總平面布局劃分為 A、 B、 C 三區(qū)及學(xué)校校區(qū)四部分。 A 區(qū)住宅在南部，包括 6 層的多層住宅（頂層躍層）。 B 區(qū)住宅在中部，包括 6 層的多層住宅（頂層躍層）。 C區(qū)住宅在北部，包括在 6層的多層住宅（頂層路層）。 2層的物業(yè)管理和商場(chǎng)建筑在學(xué)校北部。 A區(qū)規(guī)劃設(shè)四排住宅，均為南北向建筑，正對(duì) 30米城市次干道蘭凌路和學(xué)校?？紤]人車分流的規(guī)劃原則，小區(qū)主入口設(shè)在 A 區(qū)東側(cè)，車行入口設(shè)在 A 區(qū)西側(cè)下角。結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平在 A3 棟設(shè)半地下室自行車庫。 A 區(qū)北對(duì)用地面積 1480 平方米的公共綠地（與 B區(qū)共用）。區(qū)內(nèi)還設(shè)有休息 亭和兒童游戲場(chǎng)，為住戶提供豐富的休閑娛樂活動(dòng)場(chǎng)所。 B 區(qū)規(guī)劃設(shè)兩排住宅，均為南北向建筑。區(qū)內(nèi)設(shè) 4 米寬消防路，平時(shí)車輛不通過。西對(duì)用地面積 1480 平方米的公共綠地（與 A 區(qū)共用），北對(duì)用地面積 1830 平方米的中心綠地（與 C區(qū)公用）。整個(gè)小區(qū)環(huán)境以一跳躍水帶連接集匯成湖。在湖邊設(shè)一面積為 50平方米的售貨亭，觀景廊橫跨中心綠地和人工湖，豐富了住戶的休閑娛樂活動(dòng)場(chǎng)所。 C 區(qū)規(guī)劃四排住宅，均為南北向建筑。 C 區(qū)南對(duì)用地面積 1830 平方米的中心綠地（與 B區(qū)公用）。北對(duì)用地面積 420平方米呈三角形公共綠地。 與已建成的 **光、 ***光、 *****花園相比， *****花園設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)又有明顯提高： —— 外墻采用淺色涂料，層頂采用紅灰色掛瓦房塊屋頂，利用坡頂?shù)淖兓屯勾凹岸鄬哟伟纪箟γ嫘纬擅靼蹬c光影變化，使建筑更加秀美，亮麗不俗。 —— 機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)沿西側(cè)布置，減少機(jī)動(dòng)車對(duì)住戶紛擾。車位的大小按 米寬， 5 米長設(shè)計(jì)， 3 戶一個(gè)配置，規(guī)劃為 170個(gè)車位。學(xué)校南側(cè)設(shè)有臨時(shí)車位，共有 16 個(gè)。非機(jī)動(dòng)車車位合計(jì) 1500個(gè)。 詳見《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》。 表 7 ***** *****花園建設(shè) 方案 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 計(jì)量單位： ㎡ 、戶、人 規(guī)劃 用地面積 57800 其中 住宅用地面積 47260 學(xué)校用地面積 10540 總建筑面積 67205 其 中 居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積 63225 其其中 住宅建筑面積（含躍層、陽臺(tái)） 59545 商場(chǎng)建筑面積 2670 公廁面積 30 配電房面積 40 文化站面積 640 物業(yè)管理用房面積 300 學(xué)校面積 3880 其其中 小學(xué)建筑面積 2591 幼兒園建筑面積 1264 管理用房面積 25 容積率 建筑基底面積 10951 建筑密度 ％ 綠地面積 21207 其 中 公建附屬綠地 3086 公共綠地 5558 宅旁綠地 12563 綠地率 ％ 居住戶數(shù) 510戶 居住人數(shù) 1785人 機(jī)動(dòng)車停車位 170個(gè)（平均 3戶一個(gè)） 半地下非機(jī)動(dòng)車停車位 1500個(gè)（一戶 3個(gè)） 表 8 ***** *****花園建設(shè)進(jìn)度安排 工作 設(shè)計(jì) 完成 開工 準(zhǔn)備 開工 二層 主體齊 內(nèi)外 裝齊 單體 竣工 室外 工程 齊 綜合 驗(yàn)收 交付 使用 時(shí)間 第四章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、投資估算 依據(jù)有關(guān)定額、市場(chǎng)調(diào)查資料及本公司近期工程結(jié)算分析資料，對(duì)本項(xiàng)目的前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、稅費(fèi)及其他投資估算如下各表： 表 9 報(bào)建規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)情況 單位：元 /㎡ 序號(hào) 規(guī)費(fèi)名稱 收取標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法 1 新墻材改革基金 8 2 散裝水泥基金 3 白螞蟻防治費(fèi) 2 4 基建教育附加 15 5 勞保統(tǒng)籌費(fèi) 600 ％＝ 6 施工管理費(fèi) 600 ％＝ 7 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 600 ％＝ 8 定額測(cè)定費(fèi) 600 ％＝ 9 定額編制費(fèi) 600 ％＝ 合計(jì) 50 表 10 前期費(fèi)用估算表 計(jì)量 單位：萬元 序號(hào) 成本費(fèi)用名稱 單價(jià) 工作量 總額 備注 1 地價(jià)及土地補(bǔ)償費(fèi)等 3183 2 規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi) 30元 /㎡ 55828㎡ 167 不含躍層、陽臺(tái)面積 3 工程報(bào)建規(guī)費(fèi) 50元 /㎡ 55828㎡ 279 依表 9，不含躍層、陽臺(tái)面積 合 計(jì) 3629 表 11 工程建設(shè)費(fèi)用估算表 計(jì)量單位：萬元 序號(hào) 成本費(fèi)用名稱 單價(jià) 工作量 總額 備注 1 建筑安裝工程費(fèi) 600 67105 4026 2 室外工程費(fèi) 55 67105 369 合 計(jì) 4395 表 12 開發(fā)間接費(fèi)估算表 計(jì)量單位：萬元 序號(hào) 成本費(fèi)用名稱 單價(jià) 基數(shù) 總額 備注 1 開發(fā)管理費(fèi) 工程費(fèi)用 ％ 4395 154 依據(jù)表 11 2 基本預(yù)備費(fèi) 工程費(fèi)用 3％ 4395 132 依據(jù)表 11 3 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 工程費(fèi)用 2％ 4395 88 依據(jù)表 11 合 計(jì) 374 表 13 銷售總收入估算表 計(jì)量單位：萬元 序號(hào) 收入類別 平均單價(jià) 面積 總額 備注 1 住宅 1908 59545 11362 依第二章 2 營業(yè)房 2900 2670 774 合 計(jì) 12136 表 14 銷售成本估算表 計(jì)量 單位：萬元 序號(hào) 成本費(fèi)用名稱 單價(jià) 基數(shù) 總額 備注 1 銷售推廣費(fèi) 總收入 2％ 12136 243 依據(jù)表 13 2 營業(yè)稅及附加 總收入 6％ 12136 728 依據(jù)表 13 合 計(jì) 971 項(xiàng)目擬貸款 3000萬元，二年期，年基準(zhǔn)利率 ％，若上浮 10％的話，年利率 ％，月利率 ％，在貸款期內(nèi)按月付息，二年后一次還本。 表 15 財(cái)務(wù)費(fèi)用估算表 計(jì)量 單位：萬元 序號(hào) 成本費(fèi)用名稱 單 價(jià) 基數(shù) 金額 備 注 1 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款額 ‰ 24 3000 381 未考慮手續(xù)費(fèi) 表 16 項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算匯總表 計(jì)量 單位：萬元 序號(hào) 成本費(fèi)用名稱 投資額 占總投資比例 備注 1 前期費(fèi)用 3629 ％ 表 10 2 工程建設(shè) 費(fèi)用 4395 ％ 表 11 3 開發(fā)間接費(fèi) 374 ％ 表 12 4 銷售成本 971 10％ 表 14 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 381 ％ 表 15 合計(jì) 9750 100％ 表 17 項(xiàng)目投資成本費(fèi)用分期投入表 計(jì)量單位：萬元 序號(hào) 時(shí)間 成本名稱 小計(jì) 07． 2 1 前期費(fèi)用小計(jì) 3629 3629 2 ＃地價(jià) 3183 3183 3 ＃規(guī)劃勘測(cè) 167 167 4 ＃工程報(bào)建 279 279 5 工程建設(shè)費(fèi)小計(jì) 4395 6 ＃建筑安裝 4026 7 ＃室外工程 369 8 開發(fā)間