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xxxx房地產開發(fā)項目可行性研究優(yōu)秀報告(編輯修改稿)

2025-04-02 11:50 本頁面
 

【文章內容簡介】 事業(yè)單位快速增加,人口數(shù)量的迅猛增大, 進而導致住宅消費客源激增。 3. 政府宏觀調控措施得力有效, 06 年全市土地供應閘門收緊。 4. 與建設銀行雙贏的合作關系和建設銀行大力支持,資金鏈條無憂。 (四)威脅 1. 整個行業(yè)競爭激烈。 2. 項目的競爭樓盤在某個方 面各有優(yōu)勢點。 3. 外地開發(fā)企業(yè)高超的營銷手段和雄厚的資金實力。 項目的機會點眾多,重點機會點將促使項目成功;威脅是任何地區(qū)房地產業(yè)普遍現(xiàn)象,是不足以抵消本項目的機會。 O T 圖 2 ***** *****花園 SWOT 分析 鑒于本項目內部條件具有強大的內部優(yōu)勢,和重大的外部機會,發(fā)展商可采取加快投資速度,擴大生產,提高市場占有率的 SO 戰(zhàn)略,即增長性戰(zhàn)略;面臨一些微不足道的劣勢和威脅,發(fā)展商可克服內部劣勢,避免或降低外部威脅的沖擊。 O W O S W WO戰(zhàn)略 W(劣勢) 規(guī)模偏?。恋夭灰?guī)則+鐵路專用線 O(機會) 土地供應緊縮+客源激增+銀企雙輸贏 WT戰(zhàn)略 W(劣勢) 規(guī)模偏小+土地不規(guī)則+鐵路專用線 T(威脅) 競爭激烈+外企營銷手段+外企資金實力 SO戰(zhàn)略: 采用戰(zhàn)略 S(優(yōu)勢) 交通+配套+教育+衛(wèi)生+建筑功能+質量+物業(yè)管理+發(fā)展商資信+付款方式+售后服務+相對價低 O(機會) 土地供應緊縮+客源激增+銀企雙贏 ST戰(zhàn)略 S(優(yōu)勢) 交通+配套+教育+衛(wèi)生+建筑功能+質量+物業(yè)管理+發(fā)展商資信+付款方式+售后服務+相對價低 T(威脅) 競爭激烈+外企營銷手段+外企 資金實力 第二節(jié) 主要競爭樓盤分析 本 項目臨近地段目前主要競爭樓盤有龍湖香都、沁雅花園Ⅱ、阿爾卡迪亞Ⅱ、金山家園、益興名流區(qū)等 5個樓盤。 一、 ***香都 1.項目特色與市場定位。 該樓盤位于 ***大道北側, ***辦公中心西北側,占地 120210㎡,容積率 ,綠地率 40%,由多層和小高層組成。交通相對較為便捷,周邊配套設施基本齊全,周圍自然環(huán)境一般。臨近區(qū)域內有中學、小學、職業(yè)中學、高校等,子女就學相對較為方便。 該樓盤的發(fā)展商是香港 ***投資公司,發(fā)展商實力雄厚;開發(fā)商是安徽 ***置業(yè)公司,開發(fā)商經驗不足;營銷企劃為福州 ****投資顧問公司, 經銷商經驗老到,手法嫻熟,售樓處設在樓盤門口南側,并經形象包裝,氣勢宏偉、高大。 該樓盤產品定位于中高檔商品房。外裝飾為中檔外墻涂料、面磚。內裝飾為毛坯墻、地,智能化偏高;主力戶型 115㎡;客戶定位于中上等收入的白領人士;現(xiàn)銷售宣傳價 1980元 /㎡,折實價 1950元 /㎡。 2. 銷售情況 。 04 年開盤,現(xiàn)已銷售 9成,市場反映尚可,銷售業(yè)績良好。 3.成功之處。 得益于銷售商嫻熟的操盤手法,廣告宣傳采取密集狂轟濫炸。 二、 ******亞Ⅱ 1.項目特色與市場定位。 該樓盤位于 ***花園東側, **路南側,東臨 ***文化 廣場;區(qū)域位置有一定優(yōu)越性;占地面積 36500 ㎡,規(guī)劃建筑面積 75000 ㎡,容積率 ,綠地率 38%,全部由小高層組成;該項目交通方便,周邊生活配套設施完善,由于緊臨淮河文化廣場,遠眺夜景十分怡人。 發(fā)展商為 ***房地產開發(fā)有限公司,屬 ***集團子公司,集團公司是跨行業(yè)、多品種經營的大型企業(yè)集團,規(guī)模龐大,管理科學先進,發(fā)展商自行銷售樓盤。 該樓盤的小高層住宅產品定位于中高檔商品房。外裝飾為中檔外墻涂料,內裝飾為毛坯墻、地;智能化高;住宅的主力戶型為三房二廳,面積 120㎡;客戶定位于中上等收入家庭;實際 銷售價格 2200元 /㎡。 2. 銷售情況 。 05年 12月開盤銷售,預計 06年 9月份交付使用,住宅銷售率已達 85%;市場反映強烈,銷售業(yè)績優(yōu)良。 3.成功之處。 該樓盤地理位置優(yōu)越,銷售宣傳得益于中心商務區(qū)的中心,銷售價格策略運用得當,致使該樓盤銷售異?;鸨? 三、 ***家園 項目特色與市場定位。 該樓盤位于 ***東路北側, **路與 ***四路交叉口西北角。占地 168000 ㎡,規(guī)劃總建筑面積 270000 ㎡,容積率 ,綠地率 40%,規(guī)劃由多層和小高層組成。周圍自然環(huán)境、交通條件、配套設施均一般。 該樓盤發(fā)展商是上海 ***房地產集團公司,該公司房地產上下游產業(yè)兼營,集團子公司眾多,是一家家族企業(yè)。 該樓盤住宅產品定于中高檔商品房。外裝飾為中檔外墻涂料和面磚,內裝飾為毛坯墻、地:智能化高; 住宅主力戶型三房一廳,面積 110㎡;客戶定位于中上等收入家庭。 該樓盤尚未開盤銷售,預訂情況不明,預計售價 2550元 /㎡。 該樓盤規(guī)模較大,且離 ***** *****花園較近,可能會分流 ***** *****花園的部分客源,是***** *****花園的強有力的競爭對手樓盤。 表 3: 蚌埠市新城區(qū)部分房地產開發(fā)項目狀況調查表 計量 單位:㎡、元 /㎡ 序序號 項目名稱 項 目座落位置 發(fā)展商 規(guī)劃面積 實施 面積 容積率 綠地率 主體形式 智能化 產品定位 (預)開工時間 (預)竣工時間 形象進度 已(預)銷比例 主力戶型 價格 面積 套型 預計 已售 01 190000 190000 40% 高、多 高 中高 部交 90% 115 3 1980 02 167000 167000 35% 高、多 高 中高 主體 50% 130 3 2250 03 75000 75000 38% 小高 高 中高 裝飾 85% 120 3 2200 04 270000 100000 40% 高、多 高 中高 主體 45% 110 3 2280 05 290000 0 40% 高、多 高 中高 裝飾 60% 120 3 2150 06 65000 65000 35% 高、多 高 普高 交付 97% 105 3 1800 合 計 1057000 597000 第三節(jié) 市場定位及營銷計劃 一、 ***** *****花園臨近地段樓盤購買對象及購買心理分析 為更好地做好 ***** *****花園的市場定位,找準 其購買對象,可研人員進行了一次消費者隨訪談調查;另,可研人員曾長期做過的銷售工作,與消費者接觸較多,比較了解該地段的消費心態(tài);可研人員從以下幾個方面說明從受訪者身上得到了信息: 1. 規(guī)劃方面。 大部分受訪者表示,小區(qū)的環(huán)境好壞十分重要,購房所在小區(qū)一定要有高的綠化率,若有景觀更好。 2. 建筑方面。 戶型平面結構要合理,采光通風要好,最好是南北對流的戶型,大部分受訪者不喜歡西曬的戶型。 3. 戶型面積方面。 戶型面積不宜太小,但也不宜過大,最好是建筑面積 100~ 120㎡,三房二廳或二房二廳為宜。 4. 小區(qū)配套方面。 在 小區(qū)內或小區(qū)附近,必須有完善的配套設施,例如:學校、幼兒園、醫(yī)院、菜市場、飯店等;要有足夠的停車棚或機動車庫;小區(qū)所處的區(qū)域要交通方便,夜間要有出租汽車行駛;特別需強調的是部分受訪者表示小區(qū)及小區(qū)附近要有路燈或路燈要明亮。 5. 銷售價格方面。 銷售價格越便宜越好,這種心理是人之常情,但大部分受訪者考慮到近幾年來的樓價上漲因素,能夠接受的價格區(qū)間在 1800~ 2021元 /㎡。 6.銷售方式方面 。 90%的受訪者表示必須有銀行按揭,首付款要少,按揭年限要長,并要求銷售人員或發(fā)展商幫助辦理銀行按揭;另有一小部分受訪者表 示最好能對發(fā)展商分期付款,約定幾年內付清,不做銀行按揭。 7. 建筑質量方面。 建筑質量要絕對可靠,并要求按國家規(guī)定進行售后服務和保修。 8. 物業(yè)管理方面。 物業(yè)管理要熱情、周到、誠實守信;最好是發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司負責小區(qū)的物業(yè)管理; 100%的受訪者要求物業(yè)管理費要便宜,最好不要超過 /㎡。 通過筆者直接的、面對面的消費者隨訪談調查,可以清楚地看到現(xiàn)在的消費者變得越來越理性,越來越挑剔,要求越來越高,并且維權意識特別強烈,法律知識也更加豐富。 通過調查及經驗分析,可以大致勾畫出本地段樓盤購買對象:年齡 在 25~ 55 歲之間,收入較高,多為工薪白領階層,小部分是個體工商戶或私營企業(yè)主。 二、產品定位 根據項目規(guī)劃總平面、建筑方案、建筑功能、建筑結構等,產品定位于中高檔商品房。 三、客戶定位 根據產品定位,客戶定位于具有中高收入的工薪白領階層。 具體的市場細分為: 1.從地理位置上細分。 客源來自蚌埠市蚌山區(qū)、龍湖區(qū)、新城區(qū)一帶的居民,其中蚌山區(qū)、龍湖區(qū)的居民占絕大多數(shù)。 2.從年齡上細分。 以 25~ 55 歲的人群為主。 3.從工作環(huán)境上細分。 以在蚌埠市蚌山區(qū)、龍湖區(qū)工作的中高收入的工薪白領階層、政府公務員以及個體經 營者、私營企業(yè)主。他們主要來自鐵路分局系統(tǒng)、政府系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、規(guī)模企業(yè)的職員。 4. 從經濟狀況上細 分。 月總收入 2500元以上的家庭為主。 5.從購房心理細分。 以首次置業(yè)、自住購買為主,投資為輔。 四、樓盤概念的導入 鑒于:“ ,項目的目標客戶鎖定為具有中高收入的白領階層和私營業(yè)主,這一部分人群對居住質量要求較高,生活愜 意,對產品質量要求較高,甚至挑剔,法律知識廣泛,維權意識強烈。,信譽度低,擾亂整個市場秩序,消費者誠惶誠恐,唯恐踏入樓市陷 阱。⒊充分宣揚發(fā)展中房品牌,彰顯 ****公司大度氣魄?!钡娜齻€原因,本項目導入“無理由退房概念”。 “無理由退房”即在建筑期內,交付使用前或交付使用后三個月無損壞的,可退可換,消費者無須說明任何理由。 本項目發(fā)展商應高舉高打,大力宣傳“無理由退房”概念。 五、價格定位與價格策略 (一)價格定位 影響房地產價格的因素有成本因素、競爭因素、產品差異因素、購房者心理因素、發(fā)展商的目標、法律政策因素。成本因素是影響房地產價格的重要因素,但本項目的土地價格成本由于是 2年前的土地出讓價格,相對于目前項目臨近地段土地出讓 價格明顯偏低,因此用成本導向定價法確定住宅的售價已顯失真??紤]到競爭因素、產品差異因素、購房者心理因素,本項目適用可比樓盤量化定價法,此定價方法在樓盤定價中應是科學合理的。 具體步驟為: 、指標、分值。(見表 4) ⒉可比樓盤打分量化。(見表 5) ⒊可比樓盤量化計算。(見表 6) ⒋計算項目住宅銷售平均價。 由于樓價與樓盤得分因素值之間呈近似直線相關,所以建立回歸方程 y(樓價)= a+bx(樓盤得分因素值),先求常數(shù) b、 a值。 27718817230)(8181323830)(11222??????????????????????xbyaxnxyxnyxbiiiiii 因此建立的回歸方程 y=2771+。 為了驗證上述模型 y=2771+,進行一下相關性檢驗。 9 4 6 8 8 7 8 82 5 8 9 4 4)( )39。( 22 ???? ??? yy yyRii 在自由度 n2=6,顯著性水平 α = ,查相關系數(shù)表得到臨界值為 , R= ﹥ ,相關系數(shù)遠大于臨界值 ,說明樓盤得分與樓價之間的線性關系成立。 經對 ***** *****花園樓盤進行因素評分,得各因素評分值合計 ,即 x0=, y0=2771+ =1908元 /㎡。 預測一下 ***** *****花園樓價可能的區(qū)間范圍。置于水平為 95%的預測區(qū)間為 y0177。 b(,6)S0,也即 1908177。 。 計算 S0: 3 8 8 7 8 0 3 8 4)( )(112 )39。( 2202 ??????? ???????? xx xxnn yyRiii 所以, 1908177。 : 1908177。 = 1908177。 207,樓價區(qū)間應為 1701~ 2115 元 /㎡之間。
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