房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究(2)(編輯修改稿)
2025-06-16 00:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 是企業(yè)或行業(yè)或投資者以動(dòng)態(tài)的觀點(diǎn)所確定的、可接受的項(xiàng)目最低標(biāo)準(zhǔn)的收益水平，考慮以下因素： 1）資金成本和機(jī)會成本 I1 2）投資風(fēng)險(xiǎn) I2 3）通貨膨脹 I3 IC＝ (1+I1)+(1+I2)(1+I3)1≈I 1+I2+I3 ? 凈現(xiàn)值率（ NPVR）是在凈現(xiàn)值的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，可以作為 NPV的補(bǔ)充。 NPVR＝ NPV／投資現(xiàn)值 ,體現(xiàn)的是單位投資現(xiàn)值所能帶來的凈現(xiàn)值。 2．內(nèi)部收益率（ IRR） 指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 評價(jià)準(zhǔn)則： IRR ≥ ic基準(zhǔn)收益率，方案可行； IRR ＜ ic，方案不可行。 [例 ]：某方案凈現(xiàn)金流量如下表，當(dāng)基準(zhǔn)收益率為 12％時(shí)，使用內(nèi)部收益指標(biāo)評判方案。 ? ? ? ? 01)(0???? ??? ttntIR RCOCIIR RNP V年份 0 1 2 3 4 5 凈現(xiàn)金流量 200 40 60 40 80 80 3．凈年值（ NAV） 凈年值是以一定的基準(zhǔn)收益率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量等值換算成的等額年值 4．動(dòng)態(tài)投資回收期 ? ? ? ? ),/](1[0niPAiCOCINA V ctctnt????? ???? ???tPttct iCOCI10)1()(tctTitctt iCOCIiCOCITP ????????????)1()(/)1()(/111例：某投資方案的凈現(xiàn)金流量及累計(jì)凈現(xiàn)金流量如下表所示，分別求出靜態(tài)投資回收期 ( )和動(dòng)態(tài)投資回收期 ( )，折現(xiàn)率為 10％。 年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 凈現(xiàn)金流量 180 250 150 84 112 150 150 150 150 150 150 150 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 180 430 580 496 384 234 84 66 折現(xiàn)系數(shù) .909 .826 .751 .683 .621 .565 .513 .467 .424 .386 .351 .319 折現(xiàn)值 164 207 113 57 70 85 77 70 64 58 53 48 累計(jì)折現(xiàn)值 164 371 484 427 357 272 195 125 61 3 50 第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析 一、風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) ? 從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)是未來實(shí)際收益與預(yù)期收益的偏差和可能性大小。 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法 （一）盈虧平衡分析 （二）項(xiàng)目安全率 （三）敏感性分析 （四）概率分析 （一） 盈虧平衡分析 （ 1）生產(chǎn)量等于銷售量 （ 2）生產(chǎn)量變化，單位可變成本不變，從而使總生產(chǎn)成本成為生產(chǎn)量的線性函數(shù) （ 3）生產(chǎn)量變化，銷售單價(jià)不變，從而是銷售收入成為銷售量的線性函數(shù) （ 4）成本分為變動(dòng)成本與固定成本，其中變動(dòng)成本與產(chǎn)量成正比例關(guān)系，固定成本與產(chǎn)量無關(guān)，保持不變。 （ 5）只生產(chǎn)單一產(chǎn)品，或者生產(chǎn)多種產(chǎn)品，但是可以換算為單一產(chǎn)品計(jì)算。 （ 1）以產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn) BEP(Q) 固定成本：與產(chǎn)品產(chǎn)量大小關(guān)系不很密切。 可變成本：直接與產(chǎn)品產(chǎn)量大小基本上成正比例變化的費(fèi)用。 已知固定成本為 FC，單位產(chǎn)品可變成本為 v，銷售稅金為 t，產(chǎn)品單位售價(jià)為 a。 銷售收入 =（ Pt） *Q 總成本 C=固定成本 +可變成本 = C f +C v*Q BEP(Q)=
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1