【文章內(nèi)容簡介】 費用 … … … … 總成本 財務(wù)評價的基本數(shù)據(jù)計算表 ? 投資項目損益測算表：反映開發(fā)經(jīng)營過程中的收入、費用、利稅、所得稅等情況，用以計算經(jīng)濟指標(biāo)。 序號 項目 合計 （萬元） 建設(shè)期 經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 … 1 經(jīng)營收入 售房收入 租金收入 … … … … … … 2 總成本費用 3 經(jīng)營稅金 4 經(jīng)營利潤 5 所得稅 6 稅后利潤 財務(wù)評價的基本數(shù)據(jù)計算表 ? 現(xiàn)金流量表：一系列財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)報表的匯總。 序號 項目 合計 （萬元） 建設(shè)期 經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 … 1 現(xiàn)金流入 售房收入 … … … … … … 小計 2 現(xiàn)金流出 建安成本 … … … … … … 小計 3 凈現(xiàn)金流量 131 18 40 121 19 4 累計凈現(xiàn)金流量 131 149 109 12 30 5 凈現(xiàn)值 117 15 28 106 11 6 累計凈現(xiàn)值 117 132 104 2 23 資金的時間價值及其等值計算 ? 不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值 ? 資金增值 （ 投資者 ） ? 犧牲即期消費 （ 消費者 ） ? 資金時間價值得大小取決于 ? 投資利潤率 ? 通貨膨脹率 ? 風(fēng)險 （ 投資利潤率＝資金時間價值＋通貨膨脹率＋風(fēng)險 ） ? 利息：占用資金所付的代價 ? 單利： F＝ P（ 1+i?n） ? 復(fù)利： F＝ P（ 1+i） n 資金的時間價值及其等值計算 ? 利率與計息周期 ? 名義利率 ? 實際利率 ? 資金等值 ? 考慮時間因素的情況下 ， 不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值 。 ? 貼現(xiàn)與貼現(xiàn)率 ? 現(xiàn)值 、 終值 、 年金 ? 現(xiàn)金流量圖 1)1( ??? mmrii 0 1 2 3 4 5 6 資金的時間價值及其等值計算 ? 年金：每年發(fā)生一次的款項 ， 現(xiàn)推廣為定期發(fā)生的款項 。 分為 ? 普通年金 （ 定期 、 定額 ） ?期初年金 ?期末年金 ? 特殊年金 （ 定期 、 不定額 ） ?等比年金 ?等差年金 ?延期年金：第一次款項發(fā)生距 “ 現(xiàn)在 ” 有很長時間 ， 即投資若干年后才有穩(wěn)定收益 。 ?永久年金：只有起始時間 ， 沒有終了時間 。 資金等值計算 1)1()1()1(1)1(1)1(1)1()1()1(??????????????????nnnnnnnniiiPAiiiAPiiFAiiAFiFPiPF資金回收公式：等額支付現(xiàn)值公式：：等額支付償債基金公式等額支付終值公式：一次支付現(xiàn)值公式：一次支付終值公式：資金等值計算 ? ? ? ?? ?? ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????1111111111)1(1)1(11)1(11)1(11111nnnnnnnnnissiiAAsiinAsiissiAPiniGAAiniiiiGiiiAP等比序列年費用公式：等比序列現(xiàn)值公式：等差序列年費用公式：等差序列現(xiàn)值公式：財務(wù)評價的主要指標(biāo)與方法 ? 單位面積投資額：開發(fā)項目投資總額與總建筑面積的比例 ? 簡單投資收益率：開發(fā)建設(shè)完成后正常年度的年凈收入總額 （ 或預(yù)計回收期內(nèi)的平均年凈收入額 ） 與項目總投資額的比率 ? 投資利稅率：正常年度的年利稅總額 （ 或預(yù)計回收期內(nèi)或全部售完的幾年內(nèi)的年均利稅 ） 與項目總投資的比率 ? 靜態(tài)投資回收期：以項目的凈收益來抵償全部投資 （ 包括固定資產(chǎn)投資和流動資金 ） 所需要的時間 。 ? ? ? ?當(dāng)年凈現(xiàn)金流量絕對值上年累計凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)正值年份累計凈現(xiàn)金流量開始出靜態(tài)投資回收期??? 1sT財務(wù)評價的主要指標(biāo)與方法 ? 空置率＝空房損失 /總計劃收入 ? 運行費率＝總運行費用 /總計劃收入 ? 債務(wù)償還覆蓋率＝凈收入 /年債務(wù)償還數(shù) ? 總開支費用率＝（總運行費用 +債務(wù)償還數(shù)） /總計劃收入 ? 貸款資金率＝貸款額 /總投資 ? ?? 財務(wù)評價的主要指標(biāo)與方法 ? 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） :項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。 ? FNPV≥0說明項目的獲利能力達到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，在財務(wù)上是可行的。 ? 與 FNPV相關(guān)的一個評價指標(biāo)是財務(wù)凈年值 (FNAV)，即將項目凈現(xiàn)值分?jǐn)偟酵顿Y期各年的等額年值。 ? 財務(wù)凈現(xiàn)值率（ NPVR） : 年的凈現(xiàn)金流量第現(xiàn)金流出量，現(xiàn)金流入量， t:)(::)1()(0ttntctCOCICOCIiCOCIFNPV???????總額的現(xiàn)值投資:F P V IF P V IF N P VF N P V R ?財務(wù)評價的主要指標(biāo)與方法 年份 1 2 3 4 5 凈現(xiàn)金流量 4000 3600 3000 7000 600 300 年折現(xiàn)率＝ 12％ FNPV＝ 4000/(1+12%)3600/(1+12%)2+3000 /(1+12%)3 +7000 /(1+12%)4+600 /(1+12%)5+300 /(1+12%) = 0 財務(wù)評價的主要指標(biāo)與方法 ? 財務(wù)內(nèi)部收益率 （ FIRR） ：在項目投資有效期內(nèi) ， 各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率 。 ? 對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言 ， 投資有效期是指從購買土地使用權(quán)開始到項目全部售出為止的時間 。 ? FIRR可以通過逐步測試法 （ 內(nèi)插法 ） 求得 ， 即先用目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求得項目凈現(xiàn)值 ， 若為正 ， 則用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為零的正值和負(fù)值各一個 ，然后通過內(nèi)查計算 FIRR。 0)1()(0??????tntt F I R RCOCI財務(wù)評價的主要指標(biāo)與方法 rr2r0r1F I R RF N P V ( r2)F N P V ( r1)F N P V? ? ? ?? ? ? ?211211 rN P VrN P VrrrN P VrrF I R R o??????r1:當(dāng)項目凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率； r2:當(dāng)項目凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時的折現(xiàn)率 。 NPV(r1):采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值； NPV(r2):采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負(fù)值。 r1與 r2之間的差距應(yīng)在 2％之內(nèi)，否則兩者之間不一定呈線性關(guān)系。 ?FIRR可以反映項目投資所能支付的最高貸款利率，也可以與部門或行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率 ic進行比較，當(dāng) FIRR≥ic時，則認(rèn)為項目財務(wù)上可行。 財務(wù)評價的主要指標(biāo)與方法 年份 1 2 3 4 5 凈現(xiàn)金流量 4000 3600 3000 7000 600 300 取年折現(xiàn)率＝ 12％時 FNPV＝ 4000/(1+12%)3600/(1+12%)2+3000 /(1+12%)3+7000 /(1+12%)4 +600 /(1+12%)5+300 /(1+12%) = 0 取年折現(xiàn)率＝ 18％時 FNPV＝ 4000/(1+18%)3600/(1+18%)2+3000 /(1+18%)3+7000 /(1+18%)4 +600 /(1+18%)5+300 /(1+18%) =0 取年折現(xiàn)率＝ 16％時 FNPV＝ 4000/(1+16%)3600/(1+16%)2+3000 /(1+16%)3+7000 /(1+16%)4 +600 /(1+16%)5+300 /(1+16%) =0 FIRR=16%+?? （ 18％ 16％） 247。 （ ??+??）＝ ％ 財務(wù)評價的主要指標(biāo)與方法 ? FIRR是項目投資的盈利率，由項目的現(xiàn)金流量決定，是內(nèi)生決定的，但其反映的是項目生命期內(nèi)沒有回收的投資的盈利率，而不是初始投資在整個生命期的盈利率。 ? 比如，某方案初期投資 1000萬元， FIRR為 10％，第一年凈收入 350萬元，第二年 300萬元。由于初期投資在第一年末的等值為 1100萬元，所以第一年末未回收的資金為 750元，根據(jù) FIRR的經(jīng)濟含義，10％是未回收資金的收益率，那么第一年末未回收的資金到第二年末的等值為 825萬元，減去第二年的凈收入 300萬元，第二年末未回收資金為 525萬元，依此類推，到生命期末，未回收資金為零。這里假定了已回收資金用于再投資的收益率等于 FIRR。 關(guān)于財務(wù)內(nèi)部收益率的評價 ? 再投資假設(shè)（ reinvestment assumption） 投資方案 A B 初始投資 10694 10694 第一年的凈現(xiàn)金流量 7000 0 第二年的凈現(xiàn)金流量 7000 14890 內(nèi)部收益率 20％ 18％ 用 20％的再投資利率計算 10％ 第一年 8400 7700 第二年 7000 7000 累計終值 15400 14700 20％折現(xiàn) 10694 10208 資金等值的貼現(xiàn)率 20％ ％ 關(guān)于財務(wù)內(nèi)部收益率的評價 投資方案 A B 初始投資 22832 33522 前 3年的年現(xiàn)金流量 10000 10000 第 4和第 5年的凈現(xiàn)金流量 0 10000 內(nèi)部收益率 15％ 15％ 用 10％的再投資利率計算 第 1年（再投資 4年） A B 第 2年（再投資 3年） 14641 14641 第 3年（再投資 2年） 13310 13310 第 4年（再投資 1年） 0 11000 第 5年（再投資 0年） 0 10000 所有現(xiàn)金流量的終值 40051 61051 資金等值的貼現(xiàn)率 ％ ％ 財務(wù)評價的主要指標(biāo)與方法 ? 但通常情況下，再投資的收益率往往小于初期投資的收益率，因為回收的資金總是比初期投資的少，而且使用時間短。為了反映出兩者的差別，給出一個回收資金再投資的收益率（通常取基準(zhǔn)收益率 ic），產(chǎn)生了財務(wù)外部收益率（ FERR）的概念。 ? 一般 icFIRR，所以一般 ic FERR FIRR。 0)1()1(00??????????tnntcttnntt iCIF E R RCO財務(wù)評價的主要指標(biāo)與方法 ? 通常情況下， FIRR計算只適用于常規(guī)投資方案的評價，非常規(guī)投資方案往往會出現(xiàn)多解 。 ? 常規(guī)投資方案是指在生命期內(nèi)除建設(shè)期或投產(chǎn)初期的凈現(xiàn)金流量為負(fù)值之外，其余年份均為正值，凈現(xiàn)金流量符號只從負(fù)到正變化一次，且所有負(fù)值均出現(xiàn)在正值之前。 ? 當(dāng)用于兩個方案比較時，通常采用增量財務(wù)內(nèi)部收益率（ Δ FIRR ），它是指增量凈現(xiàn)值等于零時 (或凈現(xiàn)值相等時 )的折現(xiàn)率，增量凈現(xiàn)值根據(jù)根據(jù)兩個方案的增量現(xiàn)金流量計算。 ? 若 Δ FIRR ≥ic，則增量投資部分達到了規(guī)定要求，增加投資有利，投資大的方案有利。 ? ? ? ?F I R RNPVF I R RNPVCOCOCOCICICIF I R RCOCIBABABAtntt??????????????????或：,0)1()(0凈現(xiàn)值與內(nèi)部收益率的比較 ? 決策原則 ? FIRR＝最小收益率 ? FNPV0 ? 規(guī)模不同 投資方案 A B 初始投資 100000 1500000 第一年后回收 150000 2020000 FIRR 50％ 33％ FNPV（ 12％） 33928 285714 凈現(xiàn)值與內(nèi)部收益率的比較 ? 現(xiàn)金流量時間不同 投資方案 C D 初始投資 10000 10000 第 1年現(xiàn)金流量 2020 4000 第 2年