【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 構(gòu)既然是專門來為決策者調(diào)查研究、預(yù)測(cè)評(píng)估和出謀劃策的，就應(yīng)該提出十全十美、萬無一失的方案；選擇咨詢機(jī)構(gòu)時(shí)滲透著個(gè)人的感情色彩，往往缺乏理性的思考，偏好一些合心意的咨詢機(jī)構(gòu)；決策者過分自信，他并不是真正要咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行分析，而是在做出某一問題的解決方案后，交給咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行事實(shí)論證。3．編制人總體素質(zhì)水平低，人員知識(shí)結(jié)構(gòu)單一目前進(jìn)行可行性研究分析的從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，知識(shí)結(jié)構(gòu)單一，導(dǎo)致可行性研究報(bào)告總體上處于低水平狀態(tài)，有些報(bào)告撰寫得漏洞百出，選取、應(yīng)用的數(shù)據(jù)無來源、前后不一致，定性分析流于形式，沒有針對(duì)性等等。究其原因，有以下幾點(diǎn)：（1）可行性研究小組人員應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟(jì)分析專家、制作人員、社會(huì)學(xué)、環(huán)境科學(xué)專家等構(gòu)成，但有些可行性研究報(bào)告的編制者可能就是一、二個(gè)人，不能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的多專業(yè)要求；（2）編制人員專業(yè)素質(zhì)低。相當(dāng)一部分編制人士，并不了解和熟悉房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，他們僅能做的是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊，定量分析草率計(jì)算，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)流于形式，失去了可行性研究的作用；（3）編制人員職業(yè)道德低。不根據(jù)特定的對(duì)象進(jìn)行必要的調(diào)查、收據(jù)收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷，對(duì)一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖，根據(jù)其意初步形成評(píng)估結(jié)果，沒有詳細(xì)的調(diào)查提綱和編制方案，參照以往編制的報(bào)告樣本進(jìn)行修改，一、兩天就可以完成一份可行性研究報(bào)告，這種報(bào)告的質(zhì)量可想而知；（4）由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性、不可預(yù)見性等客觀因素，可行性研究人員不能根據(jù)掌握的信息進(jìn)行科學(xué)、合理的分析預(yù)測(cè)；缺少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的專業(yè)分析和產(chǎn)品市場(chǎng)的客觀預(yù)測(cè)；不能對(duì)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的準(zhǔn)確分析；成本測(cè)算習(xí)慣于社會(huì)平均水平，不能根據(jù)產(chǎn)品定位、檔次和標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算投資費(fèi)用，致使進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)失真。二、房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究需要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和科學(xué)論證。而評(píng)價(jià)和論證的結(jié)論或結(jié)果都是以與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的大量資料為基礎(chǔ)，通過對(duì)這些資料進(jìn)行綜合分析、比較和處理而得到的。因此，進(jìn)行可行性研究時(shí)，廣泛搜集各種有關(guān)基礎(chǔ)資料是工作順利開展的前提條件。這些資料包括： 1．國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和法規(guī)；2．委托單位關(guān)于擬開發(fā)項(xiàng)目的基本資料和初步設(shè)想；3．所在城市的總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政配套設(shè)施規(guī)劃；4．可靠的自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；5．有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、參考指標(biāo)等；6．國家頒布的有關(guān)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的通用參數(shù)；7．?dāng)M開發(fā)項(xiàng)目的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及初步設(shè)計(jì)計(jì)劃書。三、可行性研究的原則和特點(diǎn)（一）可行性研究的基本原則可行性研究應(yīng)按照以下基本原則進(jìn)行：1．科學(xué)性原則即要求按客觀規(guī)律辦事，這是可行性研究工作必須遵循的最基本的原則。具體地說，有以下幾點(diǎn)：（1）要用科學(xué)的方法和認(rèn)真的態(tài)度來收集、分析和處理原始的數(shù)據(jù)和資料，以確保它們的真實(shí)和可靠；（2）要求每一項(xiàng)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的決定，都有科學(xué)的依據(jù)，是經(jīng)過認(rèn)真地分析、計(jì)算得出的；（3）可行性研究報(bào)告和結(jié)論必須是分析研究過程的合乎邏輯的結(jié)果，而不是主觀意思的表達(dá)。2．客觀性原則也就是堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)、實(shí)事求是的原則。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，是根據(jù)擬開發(fā)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析和論證，而得出可行或不可行的結(jié)論。（1）要求編制人正確認(rèn)識(shí)各種客觀存在的規(guī)劃要求、建設(shè)條件和經(jīng)濟(jì)能力，研究工作要求排除主觀臆想，要從實(shí)際出發(fā)；（2）要實(shí)事求是地運(yùn)用客觀的資料作出符合科學(xué)和實(shí)際的決定和結(jié)論。3．公正性原則就是站在公正的立場(chǎng)上，不偏不倚。堅(jiān)持科學(xué)性與客觀性原則，不為任何單位或個(gè)人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動(dòng)。（二）房地產(chǎn)可行性研究的特點(diǎn)一般來說，房地產(chǎn)可行性研究的特點(diǎn)可以歸納為以下五個(gè)方面：1．獨(dú)立性房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的獨(dú)立性是指進(jìn)行可行性研究工作時(shí)，不受委托方業(yè)已形成的項(xiàng)目評(píng)價(jià)意見約束，而是按實(shí)際情況進(jìn)行研究。這是確?？尚行匝芯砍晒目陀^、公正、可信的重要前提。如果可行性研究中的論證和評(píng)價(jià)，只是為委托方已經(jīng)定下的開發(fā)模式、產(chǎn)品和功能定位、租售價(jià)格、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等提供形式上的書面報(bào)告，而非評(píng)價(jià)和論證。其可行性研究多半是失敗的，不能稱之為“可行性研究”。堅(jiān)持獨(dú)立性，真正按房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)在規(guī)律和客觀情況分析、研究，是確保經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和技術(shù)論證的結(jié)論正確性的重要條件，也是對(duì)可行性研究人員的基本要求。2．系統(tǒng)性可行性研究的系統(tǒng)性主要體現(xiàn)在全面和系統(tǒng)分析的方法上。前者是指可行性研究的評(píng)價(jià)和論證必須以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體最優(yōu)為目標(biāo)，這是可行性研究不同于其它任何局部或單方面研究的重要特點(diǎn)；后者則指可行性研究是在一個(gè)系統(tǒng)范圍內(nèi)反復(fù)進(jìn)行的綜合平衡。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究重要內(nèi)容的市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)方式、租售價(jià)格的確定等之間，既相互聯(lián)系又相互影響和制約。3．客觀性房地產(chǎn)可行性研究的客觀性，就是一切論證和評(píng)價(jià)都要以客觀的數(shù)據(jù)、資料為基礎(chǔ)，定性的分析來之于定量的分析。只要依據(jù)定量指標(biāo)體系和定性評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，確保取得的資料是真實(shí)的和可靠的，采用的數(shù)據(jù)（如開發(fā)成本、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)供求水平等）是符合實(shí)際的，分析過程是科學(xué)的、合理的，一般便能保證論證和評(píng)價(jià)結(jié)論的客觀性。4．預(yù)測(cè)性嚴(yán)格地說，可行性研究中對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的一切評(píng)價(jià)結(jié)論都是建立在科學(xué)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)之上的。這些預(yù)測(cè)包括以下內(nèi)容：（1）市場(chǎng)分析。主要是對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)同類產(chǎn)品的供給和需求的預(yù)測(cè)，消費(fèi)群體的分析和判斷，市場(chǎng)發(fā)展前景的預(yù)測(cè)等；（2）成本費(fèi)用。成本費(fèi)用包括擬開發(fā)項(xiàng)目的土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和其它費(fèi)用等；（3）總收益。可行性研究過程中采用的租售價(jià)格和租售時(shí)間是通過一定的方法預(yù)測(cè)的，這種預(yù)測(cè)方法無論多幺科學(xué)，與實(shí)際情況肯定是有差距的。未來的實(shí)際發(fā)生的數(shù)值不可能也無法和可行性研究時(shí)的數(shù)值相同，僅僅是偏差的大小，但肯定會(huì)影響到現(xiàn)金流量的估算，從而影響評(píng)價(jià)和論證。5．選優(yōu)性（多方案比較）房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究應(yīng)該根據(jù)委托方提供的基本資料，在項(xiàng)目策劃方案（或開發(fā)思路）的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)多種可供選擇的實(shí)施方案，如不同的功能定位、產(chǎn)品檔次、分期開發(fā)方案等，逐個(gè)加以分析和比較，從中選出最優(yōu)方案或進(jìn)行排序。多方案比較的方法是可行性研究的最大特點(diǎn)，尤其適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)可行性研究應(yīng)該根據(jù)可能發(fā)生的幾種方案提供研究結(jié)論供決策者評(píng)價(jià)和判斷，但實(shí)際上，目前相當(dāng)一部分的房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告只是按確定的意向，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的角度去補(bǔ)充論證其可行而已。四、房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的作用具體地說，房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究具有以下作用：是項(xiàng)目投資決策的依據(jù) 可行性研究報(bào)告是投資決策者的決策依據(jù)，科學(xué)的決策會(huì)減少項(xiàng)目實(shí)施過程中的損失和浪費(fèi)?？尚行匝芯繄?bào)告能夠全面提供項(xiàng)目決策所需的重要數(shù)據(jù)和信息，明確開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、成本與收益和風(fēng)險(xiǎn)程度，從而得出項(xiàng)目是否可行、建議采用何種方案和重點(diǎn)控制的敏感性因素等結(jié)論供決策者判斷和分析。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)必須提交《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，只有取得有關(guān)政府部門的批準(zhǔn)文件后，項(xiàng)目才可以進(jìn)入下一步程序。作為籌集項(xiàng)目所需資金的依據(jù)根據(jù)有關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金必須為開發(fā)投資總額的20%，開發(fā)商可以參照可行性研究報(bào)告提供的數(shù)據(jù)，根據(jù)自有資金情況，確定租售策略；依據(jù)現(xiàn)金流分析的資金缺口，設(shè)計(jì)融資方案，落實(shí)開發(fā)資金。作為規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和施工圖的依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)重要的前期工作，為了保證開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量和按期交付使用，就必須提供可行的設(shè)計(jì)方案和合理的施工圖?？尚行匝芯繄?bào)告能夠?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)方案和施工圖的編制提供大量、詳細(xì)的調(diào)查和研究結(jié)果，因而為編制出較高質(zhì)量的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和施工圖提供保證。在可行性研究中，對(duì)功能、房型、層高、節(jié)能、環(huán)保、材料、設(shè)備及配套設(shè)施等考慮得深入和全面，今后出現(xiàn)的問題就會(huì)很少。向有關(guān)部門申請(qǐng)水、電、煤、通訊、供熱等市政配套和增容的依據(jù)可行性研究報(bào)告對(duì)項(xiàng)目用地的條件進(jìn)行了詳細(xì)的分析調(diào)查，初步估算項(xiàng)目所需的水、電、煤等的用量，以這些數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)可以向自來水公司、供電局、煤氣公司、電信局、市政局等部門提出配套和增容申請(qǐng)，保證項(xiàng)目按進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施。第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的內(nèi)容和步驟一、房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究階段的劃分關(guān)于可行性研究的工作階段，依據(jù)各國實(shí)際條件和研究深淺程度和研究?jī)?nèi)容寬窄不同，而各有差別。根據(jù)聯(lián)合國發(fā)展組織所編《工業(yè)可行性研究手冊(cè)》、世界銀行及我國政府的有關(guān)規(guī)定，一個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展周期分為三個(gè)主要時(shí)期：即投資前時(shí)期，投資執(zhí)行時(shí)期，生產(chǎn)運(yùn)行時(shí)期。可行性研究屬于投資前期所做的工作，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)，它可分為三個(gè)工作階段：投資機(jī)會(huì)選定階段，進(jìn)行投資機(jī)會(huì)研究；初步選擇階段，進(jìn)行初步可行性研究；項(xiàng)目擬定階段，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性研究，俗稱為詳細(xì)可行性研究。這三個(gè)階段研究的內(nèi)容、目的和深度各不相同。根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、類型、復(fù)雜程度和委托方的要求不同，可行性研究的工作階段可以適當(dāng)調(diào)整、合并。（一）投資機(jī)會(huì)研究投資機(jī)會(huì)研究，就是根據(jù)投資意向，進(jìn)行初步分析、評(píng)價(jià)，形成投資建議。投資機(jī)會(huì)研究的主要任務(wù)是尋找投資機(jī)會(huì)，選擇開發(fā)項(xiàng)目，形成投資建議。即在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以城市規(guī)劃、市場(chǎng)預(yù)測(cè)為前提，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)；進(jìn)行調(diào)查研究，收集資料，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，選擇開發(fā)項(xiàng)目；根據(jù)掌握的市場(chǎng)信息，進(jìn)行粗略的分析和計(jì)算，分析項(xiàng)目是否可行；在項(xiàng)目可行的基礎(chǔ)上，提出項(xiàng)目建議書。機(jī)會(huì)研究的目的在于激發(fā)投資者的興趣，也就是尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。即以某種類型的開發(fā)項(xiàng)目為研究對(duì)象進(jìn)行投資機(jī)會(huì)的分析，具有機(jī)會(huì)研究的典型含義。因?yàn)檠芯渴菍?duì)某一個(gè)項(xiàng)目而言的，如果可行，就會(huì)使意向變?yōu)橥顿Y建議，就可以促進(jìn)項(xiàng)目下一階段的研究工作。機(jī)會(huì)研究在深度上只是概略性的，一般只作相當(dāng)粗略籠統(tǒng)的估算，主要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)估，不進(jìn)行詳細(xì)分析和計(jì)算，誤差允許在177。30%范圍內(nèi)。（二）初步可行性研究初步可行性研究主要是進(jìn)一步判斷機(jī)會(huì)研究的結(jié)論是否正確，是否可以投資，同時(shí)也決定最終詳細(xì)可行性研究