【文章內(nèi)容簡介】 構(gòu)既然是專門來為決策者調(diào)查研究、預(yù)測評估和出謀劃策的，就應(yīng)該提出十全十美、萬無一失的方案；選擇咨詢機構(gòu)時滲透著個人的感情色彩，往往缺乏理性的思考，偏好一些合心意的咨詢機構(gòu)；決策者過分自信，他并不是真正要咨詢機構(gòu)進行分析，而是在做出某一問題的解決方案后，交給咨詢機構(gòu)進行事實論證。3．編制人總體素質(zhì)水平低，人員知識結(jié)構(gòu)單一目前進行可行性研究分析的從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，知識結(jié)構(gòu)單一，導致可行性研究報告總體上處于低水平狀態(tài)，有些報告撰寫得漏洞百出，選取、應(yīng)用的數(shù)據(jù)無來源、前后不一致，定性分析流于形式，沒有針對性等等。究其原因，有以下幾點：（1）可行性研究小組人員應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師、市場調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟分析專家、制作人員、社會學、環(huán)境科學專家等構(gòu)成，但有些可行性研究報告的編制者可能就是一、二個人，不能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的多專業(yè)要求；（2）編制人員專業(yè)素質(zhì)低。相當一部分編制人士，并不了解和熟悉房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，他們僅能做的是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊，定量分析草率計算，經(jīng)濟評價流于形式，失去了可行性研究的作用；（3）編制人員職業(yè)道德低。不根據(jù)特定的對象進行必要的調(diào)查、收據(jù)收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗作分析、判斷，對一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進行處理用來滿足經(jīng)濟評價結(jié)果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖，根據(jù)其意初步形成評估結(jié)果，沒有詳細的調(diào)查提綱和編制方案，參照以往編制的報告樣本進行修改，一、兩天就可以完成一份可行性研究報告，這種報告的質(zhì)量可想而知；（4）由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的復(fù)雜性、不可預(yù)見性等客觀因素，可行性研究人員不能根據(jù)掌握的信息進行科學、合理的分析預(yù)測；缺少對規(guī)劃設(shè)計方案的專業(yè)分析和產(chǎn)品市場的客觀預(yù)測；不能對產(chǎn)品價格進行符合市場發(fā)展趨勢的準確分析；成本測算習慣于社會平均水平，不能根據(jù)產(chǎn)品定位、檔次和標準測算投資費用，致使進行經(jīng)濟評價分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)失真。二、房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究需要進行經(jīng)濟評價和科學論證。而評價和論證的結(jié)論或結(jié)果都是以與開發(fā)項目有關(guān)的大量資料為基礎(chǔ)，通過對這些資料進行綜合分析、比較和處理而得到的。因此，進行可行性研究時，廣泛搜集各種有關(guān)基礎(chǔ)資料是工作順利開展的前提條件。這些資料包括： 1．國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策和法規(guī)；2．委托單位關(guān)于擬開發(fā)項目的基本資料和初步設(shè)想；3．所在城市的總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政配套設(shè)施規(guī)劃；4．可靠的自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料；5．有關(guān)的技術(shù)標準、規(guī)范、參考指標等；6．國家頒布的有關(guān)項目評價的通用參數(shù)；7．擬開發(fā)項目的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及初步設(shè)計計劃書。三、可行性研究的原則和特點（一）可行性研究的基本原則可行性研究應(yīng)按照以下基本原則進行：1．科學性原則即要求按客觀規(guī)律辦事，這是可行性研究工作必須遵循的最基本的原則。具體地說，有以下幾點：（1）要用科學的方法和認真的態(tài)度來收集、分析和處理原始的數(shù)據(jù)和資料，以確保它們的真實和可靠；（2）要求每一項技術(shù)與經(jīng)濟的決定，都有科學的依據(jù)，是經(jīng)過認真地分析、計算得出的；（3）可行性研究報告和結(jié)論必須是分析研究過程的合乎邏輯的結(jié)果，而不是主觀意思的表達。2．客觀性原則也就是堅持從實際出發(fā)、實事求是的原則。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，是根據(jù)擬開發(fā)項目的具體情況進行分析和論證，而得出可行或不可行的結(jié)論。（1）要求編制人正確認識各種客觀存在的規(guī)劃要求、建設(shè)條件和經(jīng)濟能力，研究工作要求排除主觀臆想，要從實際出發(fā)；（2）要實事求是地運用客觀的資料作出符合科學和實際的決定和結(jié)論。3．公正性原則就是站在公正的立場上，不偏不倚。堅持科學性與客觀性原則，不為任何單位或個人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動。（二）房地產(chǎn)可行性研究的特點一般來說，房地產(chǎn)可行性研究的特點可以歸納為以下五個方面：1．獨立性房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的獨立性是指進行可行性研究工作時，不受委托方業(yè)已形成的項目評價意見約束，而是按實際情況進行研究。這是確保可行性研究成果的客觀、公正、可信的重要前提。如果可行性研究中的論證和評價，只是為委托方已經(jīng)定下的開發(fā)模式、產(chǎn)品和功能定位、租售價格、經(jīng)濟指標等提供形式上的書面報告，而非評價和論證。其可行性研究多半是失敗的，不能稱之為“可行性研究”。堅持獨立性，真正按房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)在規(guī)律和客觀情況分析、研究，是確保經(jīng)濟評價和技術(shù)論證的結(jié)論正確性的重要條件，也是對可行性研究人員的基本要求。2．系統(tǒng)性可行性研究的系統(tǒng)性主要體現(xiàn)在全面和系統(tǒng)分析的方法上。前者是指可行性研究的評價和論證必須以房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體最優(yōu)為目標，這是可行性研究不同于其它任何局部或單方面研究的重要特點；后者則指可行性研究是在一個系統(tǒng)范圍內(nèi)反復(fù)進行的綜合平衡。作為房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究重要內(nèi)容的市場調(diào)查與預(yù)測、規(guī)劃設(shè)計方案、市場定位、經(jīng)營方式、租售價格的確定等之間，既相互聯(lián)系又相互影響和制約。3．客觀性房地產(chǎn)可行性研究的客觀性，就是一切論證和評價都要以客觀的數(shù)據(jù)、資料為基礎(chǔ)，定性的分析來之于定量的分析。只要依據(jù)定量指標體系和定性評價標準，確保取得的資料是真實的和可靠的，采用的數(shù)據(jù)（如開發(fā)成本、取費標準和市場供求水平等）是符合實際的，分析過程是科學的、合理的，一般便能保證論證和評價結(jié)論的客觀性。4．預(yù)測性嚴格地說，可行性研究中對擬開發(fā)項目的一切評價結(jié)論都是建立在科學預(yù)測的基礎(chǔ)之上的。這些預(yù)測包括以下內(nèi)容：（1）市場分析。主要是對未來房地產(chǎn)市場同類產(chǎn)品的供給和需求的預(yù)測，消費群體的分析和判斷，市場發(fā)展前景的預(yù)測等；（2）成本費用。成本費用包括擬開發(fā)項目的土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、財務(wù)費用和其它費用等；（3）總收益?？尚行匝芯窟^程中采用的租售價格和租售時間是通過一定的方法預(yù)測的，這種預(yù)測方法無論多幺科學，與實際情況肯定是有差距的。未來的實際發(fā)生的數(shù)值不可能也無法和可行性研究時的數(shù)值相同，僅僅是偏差的大小，但肯定會影響到現(xiàn)金流量的估算，從而影響評價和論證。5．選優(yōu)性（多方案比較）房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究應(yīng)該根據(jù)委托方提供的基本資料，在項目策劃方案（或開發(fā)思路）的基礎(chǔ)上，設(shè)計多種可供選擇的實施方案，如不同的功能定位、產(chǎn)品檔次、分期開發(fā)方案等，逐個加以分析和比較，從中選出最優(yōu)方案或進行排序。多方案比較的方法是可行性研究的最大特點，尤其適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目。房地產(chǎn)可行性研究應(yīng)該根據(jù)可能發(fā)生的幾種方案提供研究結(jié)論供決策者評價和判斷，但實際上，目前相當一部分的房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告只是按確定的意向，從技術(shù)經(jīng)濟分析的角度去補充論證其可行而已。四、房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的作用具體地說，房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究具有以下作用：是項目投資決策的依據(jù) 可行性研究報告是投資決策者的決策依據(jù)，科學的決策會減少項目實施過程中的損失和浪費?？尚行匝芯繄蟾婺軌蛉嫣峁╉椖繘Q策所需的重要數(shù)據(jù)和信息，明確開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求狀況、市場競爭能力、成本與收益和風險程度，從而得出項目是否可行、建議采用何種方案和重點控制的敏感性因素等結(jié)論供決策者判斷和分析。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目立項必須提交《房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告》，只有取得有關(guān)政府部門的批準文件后，項目才可以進入下一步程序。作為籌集項目所需資金的依據(jù)根據(jù)有關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金必須為開發(fā)投資總額的20%，開發(fā)商可以參照可行性研究報告提供的數(shù)據(jù)，根據(jù)自有資金情況，確定租售策略；依據(jù)現(xiàn)金流分析的資金缺口，設(shè)計融資方案，落實開發(fā)資金。作為規(guī)劃設(shè)計方案和施工圖的依據(jù)規(guī)劃設(shè)計和施工圖設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)重要的前期工作，為了保證開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量和按期交付使用，就必須提供可行的設(shè)計方案和合理的施工圖?？尚行匝芯繄蟾婺軌驗橐?guī)劃設(shè)計方案和施工圖的編制提供大量、詳細的調(diào)查和研究結(jié)果，因而為編制出較高質(zhì)量的規(guī)劃設(shè)計方案和施工圖提供保證。在可行性研究中，對功能、房型、層高、節(jié)能、環(huán)保、材料、設(shè)備及配套設(shè)施等考慮得深入和全面，今后出現(xiàn)的問題就會很少。向有關(guān)部門申請水、電、煤、通訊、供熱等市政配套和增容的依據(jù)可行性研究報告對項目用地的條件進行了詳細的分析調(diào)查，初步估算項目所需的水、電、煤等的用量，以這些數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)可以向自來水公司、供電局、煤氣公司、電信局、市政局等部門提出配套和增容申請，保證項目按進度計劃實施。第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的內(nèi)容和步驟一、房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究階段的劃分關(guān)于可行性研究的工作階段，依據(jù)各國實際條件和研究深淺程度和研究內(nèi)容寬窄不同，而各有差別。根據(jù)聯(lián)合國發(fā)展組織所編《工業(yè)可行性研究手冊》、世界銀行及我國政府的有關(guān)規(guī)定，一個項目的發(fā)展周期分為三個主要時期：即投資前時期，投資執(zhí)行時期，生產(chǎn)運行時期?？尚行匝芯繉儆谕顿Y前期所做的工作，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的特點，它可分為三個工作階段：投資機會選定階段，進行投資機會研究；初步選擇階段，進行初步可行性研究；項目擬定階段，進行技術(shù)經(jīng)濟可行性研究，俗稱為詳細可行性研究。這三個階段研究的內(nèi)容、目的和深度各不相同。根據(jù)開發(fā)項目的規(guī)模、類型、復(fù)雜程度和委托方的要求不同，可行性研究的工作階段可以適當調(diào)整、合并。（一）投資機會研究投資機會研究，就是根據(jù)投資意向，進行初步分析、評價，形成投資建議。投資機會研究的主要任務(wù)是尋找投資機會，選擇開發(fā)項目，形成投資建議。即在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以城市規(guī)劃、市場預(yù)測為前提，尋找最有利的投資機會；進行調(diào)查研究，收集資料，進行現(xiàn)場踏勘，選擇開發(fā)項目；根據(jù)掌握的市場信息，進行粗略的分析和計算，分析項目是否可行；在項目可行的基礎(chǔ)上，提出項目建議書。機會研究的目的在于激發(fā)投資者的興趣，也就是尋找最有利的投資機會。即以某種類型的開發(fā)項目為研究對象進行投資機會的分析，具有機會研究的典型含義。因為研究是對某一個項目而言的，如果可行，就會使意向變?yōu)橥顿Y建議，就可以促進項目下一階段的研究工作。機會研究在深度上只是概略性的，一般只作相當粗略籠統(tǒng)的估算，主要根據(jù)房地產(chǎn)市場的有關(guān)數(shù)據(jù)進行預(yù)估，不進行詳細分析和計算，誤差允許在177。30%范圍內(nèi)。（二）初步可行性研究初步可行性研究主要是進一步判斷機會研究的結(jié)論是否正確，是否可以投資，同時也決定最終詳細可行性研究