房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)可行性研究(編輯修改稿)
2024-07-24 15:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 而言，由于110平方米左右的三房因單價(jià)和總價(jià)適中，適合市場上首次置業(yè)的人群，目前剛性需求群體較大，所以小三房銷售較為理想。正在辦理新房手續(xù)的周先生告訴記者，計(jì)劃明年十一結(jié)婚，所以買套新房，本來打算買套80平方米的小戶型，但是除去共攤面積，室內(nèi)顯得擁擠，等裝修好家具、家電擺放后，剩余空間有限，最后還是選擇這套110多平方米的三室一廳，已經(jīng)交付50%房款，辦理的貸款大約每月需還1500多元，在兩人承受范圍之內(nèi)，也不影響將來的生活質(zhì)量?！ ∽咴L發(fā)現(xiàn)，100多平方米小三房戶型，面積適中，功能齊全，可以滿足一家三口家庭日常生活的基本需要。對于手頭上不寬裕并且家中常住人口不多的家庭來說，小三房戶型無疑是購房的一個(gè)不錯(cuò)的選擇。從目前樓盤銷售價(jià)格來看，建筑面積為100㎡左右的小三房，毛坯房單價(jià)在3000—4000多元/㎡之間，總價(jià)控制在40萬元左右，既降低了購房帶來的壓力，又滿足了家庭生活居住的需求。對于一般家庭，兩口之家或者三口之家，90平方米左右的兩房可適用，但超過三口人的家庭，三房就較為合適?！ ≡O(shè)計(jì)院的工作人員也表示，在戶型設(shè)計(jì)的時(shí)候，要考慮到緊湊不擁擠，實(shí)用不浪費(fèi)。有個(gè)別樓盤把七八十平方米設(shè)計(jì)成小三房，從居住的角度來看，顯得太“緊湊”、太“精致”，每個(gè)房間較小，在臥室擺上雙人床之后，剩余空間較小，不便于擺放家具之類的裝飾品，影響居住的舒適性。也有一些樓盤比較奢侈，把110多平方米設(shè)計(jì)成兩室一廳，這樣的戶型格局不如小三房的利用價(jià)值高。 ?。?）空間合理 舒適性強(qiáng) 我們所談?wù)摰拿娣e是所買房屋的建筑面積，并不是室內(nèi)面積，大家都知道公攤面積都在10%以上，所以買一套小戶型除去公攤面積，室內(nèi)可用空間減小，不能滿足一些家庭的居住需要。一般而言，在同一棟樓，大戶型與小戶型的實(shí)用率是一樣的。但對于中小戶型買家，更關(guān)注其實(shí)用率。一套100㎡的小戶型，目前一般小高層最高實(shí)用率在84%左右，實(shí)用面積不到85㎡，加上一些贈送面積，實(shí)用面積可接近90㎡，這類較高實(shí)用率小戶型可作三房，如果得房率不到84%，且沒有贈送面積，設(shè)計(jì)成寬敞的兩室比較合理。隨著外地開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐，戶型設(shè)計(jì)也不斷創(chuàng)新，更加人性化、舒適性更強(qiáng)。目前在售的三室戶型，在戶型設(shè)計(jì)方面，南北對流、間隔方正、以實(shí)用為主，戶型設(shè)計(jì)比以前的戶型多了一些飄窗、入戶花園、落地陽臺等，且目前多數(shù)樓盤的入戶花園、飄窗等都會有贈送面積或者計(jì)半面積，這就增大了房子的使用面積，提高了房子的實(shí)用率，增大了視覺享受空間。如果買一套約120平方米的三室，居住起來就比較寬敞和舒適，還可以根據(jù)功能劃分裝修書房、衣帽間等。 所以，該項(xiàng)目應(yīng)為多戶型的混合體。二．規(guī)劃方案設(shè)計(jì) .1 項(xiàng)目的基本情況(1) 項(xiàng)目名稱: 商—住混合小區(qū) (2) 項(xiàng)目委托單位名稱: 連云港市某有限公司。(3) 項(xiàng)目委托單位基本情況，連云港市某開發(fā)有限公司，成立于2008年，企業(yè)類型為私營有限責(zé)任公司，公司注冊資金2000萬元，具有國家二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。公司組織形式為股份制，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售代理、建設(shè)工程施工、貸款擔(dān)保和建筑材料銷售等。 項(xiàng)目位置 該小區(qū)基地位于連云港市新浦區(qū)行政中心以北，新海中學(xué)以東、蒼梧路以南、學(xué)宛路以西地塊100畝（凈地）的土地。 項(xiàng)目地形及尺寸地塊呈長方形布置，總面積100畝。用地性質(zhì)為居住用地，兼商業(yè)用地?，F(xiàn)狀地形、地勢平坦，基地內(nèi)現(xiàn)狀為凈地，有利于順利進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。該地段周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，是一處開發(fā)居住價(jià)值較高的地塊。 項(xiàng)目周圍環(huán)境基地位于新浦城區(qū)東部，區(qū)位條件優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，發(fā)展?jié)摿γ黠@。 建設(shè)規(guī)模與規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占地總面積：約100畝。擬建總建筑面積：98700平方米。地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見下表1：表1 規(guī)劃設(shè)計(jì)綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名 稱單 位數(shù) 值畝100畝其中住宅用地面積畝公建用地面積畝道路用地面積畝公共綠地面積畝畝㎡98986面積總建筑面積㎡98700 住宅建筑面積 ㎡84070商鋪建造面積㎡4586公建建筑面積㎡10045總建筑面積㎡98986容積率%綠地率 % 本項(xiàng)目總體規(guī)劃的基本原則是充分利用區(qū)域的特點(diǎn)與優(yōu)勢，營造豐富的居住空間環(huán)境，充分挖掘基地的景觀、居住、商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。從居民的角度出發(fā)，降低居民的居住成本以增加居住小區(qū)生活的經(jīng)濟(jì)吸引力，是規(guī)劃設(shè)計(jì)中著重考慮的內(nèi)容。并從節(jié)能、環(huán)保等方面考慮，使用自然采光、通風(fēng)，提倡節(jié)能建筑的需求。從開發(fā)商角度出發(fā)，規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)盡可能的降低開發(fā)成本，在小區(qū)結(jié)構(gòu)規(guī)劃、平面布局、套房類型等方面，采用以因位制宜、簡單實(shí)用的手法，盡量節(jié)省資金。從物業(yè)管理的角度出發(fā)，在設(shè)計(jì)過程中，以長遠(yuǎn)眼光，考慮居住小區(qū)以后的運(yùn)行成本，合理的采用一系列新技術(shù)，減少物業(yè)成本。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃編制依據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排主要考慮以下原則：(1)業(yè)主對工程建設(shè)工期的意見。(2)工程施工通過公開招標(biāo)方式，擇優(yōu)選擇房屋建筑二級以上施工企業(yè)承建，以保證工程質(zhì)量和加快建設(shè)速度。(3)根據(jù)工程規(guī)模及建筑物施工特性，各主要工程項(xiàng)目施工宜選用大、中型機(jī)械設(shè)備為主。 籌建準(zhǔn)備階段計(jì)劃籌建期內(nèi)業(yè)主負(fù)責(zé)完成本工程調(diào)研、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、評標(biāo)、簽約等工作，為承建單位進(jìn)場開工創(chuàng)造前提條件?；I備工作應(yīng)在開工之前完成。 工程施工階段計(jì)劃根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)及施工條件，預(yù)計(jì)開發(fā)期限約3年。經(jīng)各單項(xiàng)工程施工方法研究后確定，該工程計(jì)劃總工期為36個(gè)月。其中：工程施工準(zhǔn)備期10個(gè)月,從工程開工至完工使用施工工期為24個(gè)月。工程竣工驗(yàn)收、決算期2個(gè)月。本工程總工期主要為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)和設(shè)備安裝的施工工期控制。本工程施工安排在2010年1月開始實(shí)施，其中土建項(xiàng)目的實(shí)際施工期為24個(gè)月。前1個(gè)月可安排施工準(zhǔn)備。為確保建筑工程全面完工，除要求土建承包單位必需按總進(jìn)度要求完成外，更需要項(xiàng)目發(fā)包單位按期撥付投資，方可保證在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成本工程項(xiàng)目的施工任務(wù)。 工程竣工驗(yàn)收及決算階段計(jì)劃本工程于2009年3月開始至2012年2月陸續(xù)完成，應(yīng)及時(shí)組織竣工驗(yàn)收，并于2012年3月底完成所有工程的竣工決算工作,具體見表2。表2 項(xiàng)目施工工期橫道圖序號項(xiàng)目名稱 2009年 2010年2011年2012年3月6月12月1月3月6月9月12月3月6月9月12月1月3月1的 施工準(zhǔn)備研究規(guī)劃設(shè)計(jì)三通一平設(shè)備訂貨招標(biāo)、簽約2施工與安裝土建施工設(shè)備安裝3驗(yàn)收、結(jié)算竣工驗(yàn)收竣工結(jié)算備案
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