【文章內(nèi)容簡介】 的商業(yè)利潤，沒有企業(yè)會將大筆的資金、人力和物力投入到肯定會賠錢的項目中。經(jīng)濟的合理性是指一定的投入在正常的情況下會得到一定的產(chǎn)出，項目所實現(xiàn)的盈利水平是合理的，與所估計的值是比較接近的。在正常情況下，是不會與估計值相差很遠的。②技術(shù)上的先進性和適用性任何項目從最根本上來說都是為了獲得最大的收益，這樣就必須要求將項目進行實施，從而也就不可避免地會遇到技術(shù)上的問題?？尚行匝芯恳欢ㄒ３旨夹g(shù)上的先進性，并且投入大量的人力、物力、財力，如果技術(shù)上不能保持相對的先進性，很可能造成項目在建成之后很短時間內(nèi)，由于被更加先進的技術(shù)取代而遭到淘汰，造成重大的損失；同時，可行性研究也要保持技術(shù)上的適用性，技術(shù)過低可能會在實施后的很短時間內(nèi)被取代，而技術(shù)過高很可能在實際操作中由于和其他方面協(xié)調(diào)不當而不能被運用。需要注意的是，技術(shù)上的先進性和適用性要同時兼顧，不能為了單純追求先進性而忽略適用性，也不能為了單純追求適用性而忽略了先進性。③建設(shè)上的可能性和可行性建設(shè)上的可能性是指從理論上說建設(shè)可以實現(xiàn)，而建設(shè)上的可行性是指實際建設(shè)中可能完成。可能性是可行性的前提，可行性是可能性的發(fā)展。只有在理論上建設(shè)可能完成，在實際工作中才有可能完成；如果建設(shè)在理論上就被淘汰了，那就不必再討論可行性的問題了。(2)房地產(chǎn)項目可行性研究的作用可行性研究是進行項目設(shè)計的依據(jù)。在現(xiàn)行規(guī)定中，雖然可行性研究與項目設(shè)計文件的編制是分別進行的，但項目設(shè)計要嚴格按照批準的可行性研究報告的內(nèi)容進行。項目設(shè)計中的新技術(shù)、新設(shè)備也都必須經(jīng)過可行性研究才能被采用。我國建設(shè)程序就規(guī)定，進行可行性研究是建設(shè)程序中的一個重要階段，是進行項目設(shè)計的依據(jù)。可行性研究是項目實施的依據(jù)。只有進行過項目可行性研究論證，被確定為技術(shù)可行、經(jīng)濟合理、效益顯著、建設(shè)與生產(chǎn)條件具備的投資項目，才能被國家或地方列入投資計劃，允許項目單位著手組織原材料、燃料、動力、運輸?shù)裙?yīng)條件和落實各項投資項目的實施條件，為投資項目能夠順利實施作出保障。可行性研究是項目評估的依據(jù)。項目評估是指在可行性研究的基礎(chǔ)上，通過論證、分析，對可行性研究報告進行評估，提出項目是否可行，是否為最好的選擇方案，為做出最后決策提供咨詢意見?？尚行匝芯繛橥顿Y者提供項目貸款提供依據(jù)。國內(nèi)外銀行及機構(gòu)受理項目貸款時，首先要求提供可行性研究報告，然后對其進行全面審查、分析、論證，在此基礎(chǔ)上，編制項目評估報告，根據(jù)項目評估報告的結(jié)論，決定是否給與貸款?？尚行匝芯繛樯虅?wù)談判、簽訂有關(guān)合同協(xié)議提供依據(jù)。有些項目，可能需要引進技術(shù)、設(shè)備，如與外商談判時，要以可行性研究報告的有關(guān)內(nèi)容為依據(jù)，在可行性研究報告批準后，才能與外商簽約。在項目實施、投入運營之后，需要供電、供水、供氣、通訊和原材料等單位協(xié)作配套。因此，要根據(jù)可行性研究報告的有關(guān)內(nèi)容與這些單位簽定協(xié)議?？尚行匝芯繛楣こ淘O(shè)計依據(jù)。在可行性研究報告中，對項目的產(chǎn)品方案、建設(shè)規(guī)模、場地選擇、生產(chǎn)工藝、設(shè)備選型等都進行了方案的比較論證，確定了最優(yōu)方案，在報告或批后，可根據(jù)可行性研究報告進行工程設(shè)計。可行性研究為尋求合作者、準備訂貨、施工準備、機構(gòu)設(shè)置、人員培訓(xùn)提供參考依據(jù)。 房地產(chǎn)項目可行性研究的基本原則(1)系統(tǒng)性原則?？尚行匝芯康捻椖勘旧硎莻€統(tǒng)一的有機體，因此必須把它作為一個系統(tǒng)來看待，力求建立一整套預(yù)測模型。對個別項目過程進行可行性研究，也必須與其他相關(guān)的項目過程聯(lián)系起來進行分析。同時，還必須綜合考慮影響項目發(fā)展的各方面因素?？尚行匝芯康目煽啃耘c綜合運用各方面資料的完整程度成正比。(2)連續(xù)性原則。項目過程是一個不斷變化的過程，因此描述這一過程的預(yù)測也不是一次性的，應(yīng)當持續(xù)下去。如果可行性研究的工作時斷時續(xù)，或根據(jù)零碎的、片段的資料進行可行性研究，或以為可行性研究一次就可以一勞永逸，很難達到項目的目標與要求。做到連續(xù)性的可行性研究，就會逐漸地積累經(jīng)驗，由不準確到比較準確。(3)定性與定量分析相結(jié)合的原則。定性分析是對未來事件發(fā)展性質(zhì)的判斷與預(yù)測；定量分析是對未來事件發(fā)展程度和數(shù)量關(guān)系的預(yù)見；定性分析是建立在定量分析基礎(chǔ)上的，預(yù)見是預(yù)測的根據(jù)?？茖W(xué)的預(yù)測必須從數(shù)量與質(zhì)量兩方面分析和估計項目與經(jīng)濟及社會發(fā)展的可能趨勢，才能深刻揭示項目過程的本質(zhì)特征和規(guī)律性。因此，可行性研究必須綜合運用定性研究技術(shù)與定量分析技術(shù)，使兩者相互配合，以達到較好的預(yù)測效果。(4)客觀性原則。就是堅持從實際出發(fā)、實事求是的原則。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，是根據(jù)擬開發(fā)項目的具體情況進行分析和論證，而得出可行或不可行的結(jié)論。編制人正確認識各種客觀存在的規(guī)劃要求、建設(shè)條件和經(jīng)濟能力，研究工作要求排除主觀臆想，要從實際出發(fā)；實事求是地運用客觀的資料作出符合科學(xué)和實際的決定和結(jié)論。(5)科學(xué)性原則。即要求按客觀規(guī)律辦事，這是可行性研究工作必須遵循的最基本的原則。具體地說，有以下幾點：①要用科學(xué)的方法和認真的態(tài)度來收集、分析和處理原始的數(shù)據(jù)和資料，以確保它們的真實和可靠；②要求每一項技術(shù)與經(jīng)濟的決定，都有科學(xué)的依據(jù)，是經(jīng)過認真地分析、計算得出的；③可行性研究報告和結(jié)論必須是分析研究過程的合乎邏輯的結(jié)果，而不是主觀意思的表達。(6)公正性原則。就是站在公正的立場上，不偏不倚。堅持科學(xué)性與客觀性原則，不為任何單位或個人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動。(7)準確性原則。這是指收集的資料確實放映客觀實際，分析的各項因素確實對可行性研究起主要作用。對資料應(yīng)去偽存真，去掉片面的、有缺陷的資料，使可行性研究建立在可靠的基礎(chǔ)上。(8)可靠性原則。這是指資料來源要可靠。資料整理是為著尋找各項因素在一定時期內(nèi)的變化規(guī)律，作為預(yù)測該因素變動趨勢的依據(jù)。那些只有個別意義，或只在特定時間、特定環(huán)境中才有意義的數(shù)據(jù)，由于缺乏普遍意義，因而不能作為可行性研究的依據(jù)。 房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究的分類房地產(chǎn)可行性研究按研究的范圍不同，分為區(qū)域市場研究和項目市場研究。(1)區(qū)域市場研究這是指針對某個地區(qū)或城市的各類房地產(chǎn)（如土地開發(fā)、住宅和公寓、寫字樓、商業(yè)設(shè)施、工業(yè)產(chǎn)房旅館等）市場情況進行綜合性分析和評估。例如，對某城市住宅市場的研究，包括分析和預(yù)測一定時期內(nèi)該城市經(jīng)濟發(fā)展、人口增長，以確定住宅有效需求的大小。分析和研究各種住宅類型的需求，以確定投資或開發(fā)住宅類型的比例，分析其他影響房地產(chǎn)開發(fā)商進入該城市住宅市場的因素等。(2)項目市場研究這是指滿足城市中某塊土地進行開發(fā)的需求，局限于該塊土地范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況的分析和研究。通常如果取得某一地塊但尚未確定其用途，則應(yīng)進行土地最優(yōu)利用研究，估計開發(fā)哪類房地產(chǎn)產(chǎn)品可以獲取最大的收益。由于土地用途在開發(fā)者獲得使用權(quán)之前就已被城市規(guī)劃部門限定了，因而，項目市場研究就是進行市場供需情況、競爭環(huán)境、以及建筑設(shè)計和施工等情況的經(jīng)濟性分析。區(qū)域市場可行性研究和項目市場可行性研究是交叉進行的，兩者相輔相成、密不可分。 房地產(chǎn)項目可行性研究的主要內(nèi)容由于行業(yè)差異，房地產(chǎn)項目可行性研究與其他項目可行性研究略有差別，其主要內(nèi)容包括以下六個方面：(1)項目的基本情況。包括項目的名稱、性質(zhì)、地理位置、總占地面積、總建筑面積、各類建筑的構(gòu)成、投資總額，總工期等基本情況。并說明項目提出的背景、開發(fā)建設(shè)的必要性，對實現(xiàn)城市總體規(guī)劃、發(fā)展全市經(jīng)濟的意義。進行開發(fā)項目場地的現(xiàn)狀和建設(shè)條件分析，如基礎(chǔ)設(shè)施狀況及其外部條件，各類建筑物現(xiàn)狀，需要拆除的房屋面積，需要處置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動力人數(shù)等調(diào)查資料，并對供水、供電、污水處理條件以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進行分析。(2)市場分析。包括宏觀經(jīng)濟情況的介紹，房地產(chǎn)市場整體情況調(diào)查，房地產(chǎn)細分市場銷售調(diào)查和需求預(yù)測，開發(fā)項目的銷售或出租前景分析，市場范圍的確定和租售對一分析。調(diào)查的主要因素包括政策因素、社會因素、規(guī)劃因素、人文因素、開發(fā)商因素等。分析方法主要有統(tǒng)計分析法、集合意見分析法、市場比較法、歷史經(jīng)驗分析法、因果分析法等。(3)項目開發(fā)的方案。項目開發(fā)方案選擇和定位包括項目總體方案定位和項目具體產(chǎn)品技術(shù)規(guī)劃設(shè)計方案。主要包括開發(fā)項目的總平面布局，主要建筑物的造型設(shè)計，城市景觀設(shè)計，建筑物的主要技術(shù)參數(shù)，場地內(nèi)外交通組織、基礎(chǔ)設(shè)施與工程管網(wǎng)規(guī)劃。(4)經(jīng)濟分析和財務(wù)評價。確定項目的建設(shè)工期、進度控制和交付使用的初步安排，研究項目總投資估算。包括開發(fā)場地購置費，拆遷安置費，項目的工程造價、規(guī)劃費，建設(shè)費、管理費和其他有關(guān)費用的估算。預(yù)測項目總銷售收入，對項目進行評價和分析，包括對項目的銷售收入（總價值）、總投資、預(yù)期利潤、稅金、場地費，進行現(xiàn)金流量分析和財務(wù)平衡分析，并對開發(fā)工程的投資、收益率、租金、貸款利率、工期、出租期等因素的變化作敏感性分析和盈虧分析。(5)社會經(jīng)濟評價。一般規(guī)模較大的投資項目，還要著重進行社會經(jīng)濟評價。如項目是否符合城市總體規(guī)劃和發(fā)展目標、改善居住條件和環(huán)境、解決就業(yè)問題、豐富城市景觀以及對相關(guān)聯(lián)行業(yè)的帶動和促進作用、提高城市整體經(jīng)濟效益等。一般而言，當從企業(yè)的角度對項目所進行的財務(wù)評價與宏觀的社會經(jīng)濟評價產(chǎn)生矛盾時，應(yīng)以后者的結(jié)論為主決定開發(fā)項目是否實施。第三章 房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究現(xiàn)狀分析及影響因素 房地產(chǎn)項目可行性研究的現(xiàn)狀分析 房地產(chǎn)項目可行性研究的現(xiàn)狀改革開放初期，在總結(jié)建國以來經(jīng)濟建設(shè)的經(jīng)驗教訓(xùn)和學(xué)習國外先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，我國開始搞可行性研究工作。發(fā)過 20 多年的不斷完善，建設(shè)項目可行性研究已經(jīng)成為建設(shè)程序中的重要環(huán)節(jié)，也是建設(shè)項目前期工作中不可缺少的重要工作內(nèi)容之一，在投資決策中發(fā)揮了積極的作用。認真搞好可行性研究，已逐步成為全社會的共識。我國的可行性研究工作，取得了可喜的成績。但同時在工作實踐中，仍然存在不少問題。對近年來的建設(shè)項目進行總結(jié)分析，我們看到這樣的事實：有的項目，工期一拖再拖，投資一增再增，仍然難以建成，成了胡子工程；有的項目，雖然建成，但不能達標達產(chǎn)；有的項目，建成投產(chǎn)了，也能正常生產(chǎn)，但產(chǎn)品銷售不出去，達不到預(yù)期的經(jīng)濟效益和社會效益。造成這種情況的原因很多，其中在可行性研究階段工作粗糙，沒有科學(xué)、客觀、公正地為顧客提供依據(jù)充足、內(nèi)容完整、實事求是的可行性研究報告是重要因素之一。面對這一嚴酷的事實，不能不引起我們高度重視。因此，指出可行性研究中存在的問題，分析其原因，研究其對策，更好地為投資決策服務(wù)，是十分必要的。房地產(chǎn)開發(fā)是較復(fù)雜的綜合性行業(yè)，它除了具備一般行業(yè)所具有的生產(chǎn)、流通、消費和服務(wù)等特征外，還具有投資額度大、生產(chǎn)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、產(chǎn)品體量大、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、經(jīng)濟風險、社會環(huán)境影響大等特點。九十年代以來，全國各地房地產(chǎn)開發(fā)不同程度出現(xiàn)了土地供應(yīng)總量失控、開發(fā)規(guī)模過大、市場供給和需求脫節(jié)等問題，造成了供大于求、空置房面積居高不下和“半截子”項目的現(xiàn)象，對經(jīng)濟和社會發(fā)展帶來了不良影響。同時也造成部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是國有企業(yè)經(jīng)濟效益差的局面， 使企業(yè)陷入困境甚至有的達到破產(chǎn)的程度。究其原因，固然有房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)范化程度低、規(guī)范缺口多、約束力有限、規(guī)范效果不理想等客觀因素