【文章內(nèi)容簡介】 .................................................................. 52 清償能力分析 ....................................................................................... 53 項目財務評價結(jié)論 ......................................................................................... 53 第九章 項目的不確定性分析 ................................................................................... 54 項目的盈虧平衡分析 .................................................................................... 54 項目敏感性分析 ............................................................................................. 54 敏感性分析的步驟 ............................................................................... 54 全部資金敏感性分析 ........................................................................... 55 項目風險控制對策 ......................................................................................... 56 風險回避 ............................................................................................... 56 風險轉(zhuǎn)移 ............................................................................................... 56 風險監(jiān)控 ............................................................................................... 56 不確定性分析結(jié)論 ......................................................................................... 57 第十章 社會評價 ....................................................................................................... 58 社會影響分析 ............................................................................................... 58 項目的社會影響分析 ......................................................................... 58 項目與社會相互適應性分析 ............................................................. 58 社會影響分析表 ........................................................................................... 58 社會影響分析結(jié)論 ....................................................................................... 59 第十一章 項目綜合評價結(jié)論及建議 ....................................................................... 60 項目的綜合評價 .......................................................................................... 60 建議 ............................................................................................................... 60 參考文獻 ...................................................................................................................... 62 附 表 .......................................................................................................................... 63 相關(guān)原文及翻譯 .......................................................................................................... 73 致 謝 .......................................................................................................................... 82 內(nèi)蒙古科技大學畢業(yè)論文 1 第一章 項目總論 項目背景與概況 項目名稱 包頭市九原區(qū) “大成 逐鹿會 ”住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)項目 項目開發(fā)單位概況 包頭市九原區(qū) “大成 逐鹿會 ”住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)項目由內(nèi)蒙古 大成房地產(chǎn) 開發(fā)有限責任公司負責開發(fā)建設(shè)。 內(nèi)蒙古大成房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司成立 2021 年 ,公司注冊資金 5008 萬元 ,為內(nèi)蒙二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，流動資金 23000 萬元， 已開發(fā)的商住面積達到 100多萬平米。同時，為政府墊資建設(shè)了多個園林景觀和社會公益項目。 公司被內(nèi)蒙農(nóng)行評為 AAA 信用企業(yè)， 2021 年度授信貸款 億元。 一、基本情 況：公司下設(shè)匯博房地產(chǎn)開發(fā)公司、阿盟分公司和包頭分公司三個子公司。公司內(nèi)設(shè)機構(gòu)有開發(fā)部、工程部、審計部、財務部、采供部、銷售服務部、工會、辦公室?，F(xiàn)有員工 66 人，其中中級職稱 20 人、初級職稱 8 人。管理層有總經(jīng)理 1 人、總工程師 1 人、財務總監(jiān) 1 人、總經(jīng)理助理 1 人。公司辦公樓位于烏拉山鎮(zhèn)東升街，建筑面積 4000 平方米，各類工程機械 30 臺（套）。 二、開發(fā)建設(shè)情況：公司自組建以來，先后完成了住宅小區(qū)建設(shè)項目 8 個，建筑面積 萬平方米，市政建設(shè)項目 10 個，建筑面積 5 萬平方米，在建住宅和辦公樓項目 萬平方米 。 三、包頭項目情況：大成地產(chǎn)包頭分公司通過公開競拍競得位于包頭市九原區(qū)哈屯高勒路北側(cè)、 210 國道西側(cè)（新都市中心區(qū)）一片土地，總用地面積 ㎡ (合 畝 )，凈 用 地 ㎡ (合 畝 )，每畝價款 146 萬元／畝（合 2190 元／ ㎡ ），總成交價 萬元。目前土地價款已全部繳清，正在辦理土地使用證，已委托上海博城建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司進行規(guī)劃設(shè)計，準備啟動開發(fā)。 項目可行性報告編制的依據(jù) （ 1）國家發(fā)改委和建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第 三版）； （ 2）國務院西部開發(fā)辦《關(guān)于西部大開發(fā)若干政策措施的實施意見》； （ 3）《內(nèi)蒙古自治區(qū)實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》； 內(nèi)蒙古科技大學畢業(yè)論文 2 （ 4） 《包頭市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法》 ； （ 5）國家頒發(fā)的各類相關(guān)的技術(shù)規(guī)范； （ 6）《國家統(tǒng)計年鑒》； （ 7） 《包頭市統(tǒng)計年鑒》 ； （ 8） 建設(shè)單位提供的其他與本項目有關(guān)的相關(guān)資料； （ 9）現(xiàn)場勘查及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料 項目提出的必要性 項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展 當前，我國國民經(jīng)濟正 處于 特殊發(fā)展時期， 為使得國民經(jīng)濟健康發(fā)展，就 要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu) 。 根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2021 年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達到 平方米 ， 住房消費占整個消費的比重將達到 15%，城市化水平將提高到 45%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標是戶均一套、人均一室，力爭 2021 年達到建筑面積 人均 40平方米， 主要 戶型為三室兩廳和兩室兩廳。 項目對城市建設(shè)將起到促進作用 （ 1）項目的建設(shè)，符合包頭市城市發(fā)展總體規(guī)劃，是包頭市城市建設(shè)和發(fā)展的需要，是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市 面貌的需要。該項目的建設(shè)對實現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略、推進城市提質(zhì)擴容是有幫助的。 （ 2）項目的建設(shè)，有利于完善九原區(qū)周邊的配套設(shè)施建設(shè)，有利于加強城市總體功能，促進土地升值，繁榮市場經(jīng)濟，進一步促進該區(qū)域城市次中心地位的提升。同時，該項目的建設(shè)，有助于增加財政收入，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。 （ 3）項目的建設(shè)，符合國家關(guān)于加快實現(xiàn)城市住房商品化和社會化的政策，有利于促進包頭市住房貨幣化分配進程，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住宅消費需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。同時，該項目的建設(shè)，可以帶動 眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費，促進包頭經(jīng)濟的發(fā)展。同時，項目的建設(shè)有利于增加社會就業(yè)崗位，緩解社會就業(yè)矛盾，維護社會安定。 （ 4）項目的建設(shè)，有利于建設(shè)單位 內(nèi)蒙古 大成房地產(chǎn) 開發(fā)有限責任公司 提高內(nèi)蒙古科技大學畢業(yè)論文 3 企業(yè)的知名度和社會信譽度，提升企業(yè)形象，提搞企業(yè)的經(jīng)營效益，壯大企業(yè)實力。 項目擬建地點 包頭市 “大成 逐鹿會 ”住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)項目坐落于包頭市九原區(qū) 新都市中心區(qū)的東部，北側(cè)緊鄰沙河西街， 位于 210 國道與沙河西街交匯處的南面， 毗鄰600 多畝的世界級生態(tài)園林。 項目規(guī)模及預期目標 本建設(shè)項目的 總建筑面積 ㎡ ， 其中地上 ㎡，地下 ㎡ ， 為 24 層 ~26 層 的 高層建筑。項目分兩期完成，一期工程從 2021 年開工， 2021 年底完成；二期工程在 2021 年完成。 其中總建筑面積 ㎡ 。其中，高層住宅 ㎡ ；配套公建 4000 ㎡ ；商業(yè)店鋪 10000 平方米 ， 車庫等地下建筑面積 ㎡ 。 從目前市場開拓情況看，市場前景良好。 本項目 主要客戶群體為公務員、國企高管、金融界主管及社會高收入階層 。本項目的開發(fā)將 為其提 供一個 居住休閑，環(huán)境優(yōu)雅的理想棲息之地，并為小區(qū)配置各類的周邊配套設(shè)施。 項目主要建設(shè)條件 （ 1）符合 包頭市 地區(qū)規(guī)劃要求。本建設(shè)項目符合包頭市九原區(qū)新都市中心區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃的要求，與新區(qū)發(fā)展程度相適應，全面推進區(qū)域經(jīng)濟適用房的發(fā)展，可滿足在九原區(qū)、昆區(qū)、東河區(qū)的 公務員、國企高管、金融界主管及社會高收入階層 的 住房 及 置 業(yè)需求。 （ 2） 房地產(chǎn) 市場 需求較大 。包頭市經(jīng)濟發(fā)展迅速， 市場 需求 較大 ， 從而為 項目提供 了 有利的銷售渠道。 （ 3） 項目 規(guī)劃 設(shè)計 布局合理，環(huán)境優(yōu)美，交通便利。 主要技術(shù)經(jīng)濟指 標 內(nèi)蒙古科技大學畢業(yè)論文 4 表 項目技術(shù)經(jīng)濟指標匯總 序號 名稱 單位 數(shù)值 一 技術(shù)指標 1 規(guī)劃總用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 3 地上建筑面積 其中：高層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅 會所及配套設(shè)施 高層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)商業(yè)用房 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 4000 10000 4 地下面積 ㎡ 5 總戶數(shù) 戶 1093 6 綠化率 % 45% 7 容積率 8 建筑密度 % 二 財務數(shù)據(jù) 1 建造投資 萬元 2 銷售收入 萬元 3 銷售稅金及附加 萬元 4 所得稅 萬元 5 稅后利潤 萬元 三 財務評價指標 1 凈現(xiàn)值 萬元 2 內(nèi)部 收益率 % 3 全部資金靜態(tài)回收期 年 4 全部資金動態(tài)回收期 年 5 項目投資利潤率 % 6 盈虧平衡點 % 內(nèi)蒙古科技大學畢業(yè)論文 5 問題與建議 （ 1）項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán) ，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照