【文章內(nèi)容簡介】 年全年及未來幾年 房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持較快的增長速度。 發(fā)展趨勢 1） 房地產(chǎn)業(yè)政策日趨完善。近年來， 南陽 市經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，政府進一步促進經(jīng)濟發(fā)展，擴大消費，加大宏觀調(diào)控力度，整頓市場經(jīng)濟秩序等一系列措施促進經(jīng)濟發(fā)展的政策環(huán)境下，我市房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展趨勢良好。今年 8 月，國務院下發(fā)了《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》， 南陽 市政府根據(jù) 南陽 市的具體情況，制定了具體貫徹意見。隨著市政府的貫徹落實， 2021 年的房地產(chǎn)市場勢必更加規(guī)范，房地產(chǎn)市場秩序將進一步好轉，消費環(huán)境越來越好，房地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)健康的發(fā) 展。 2） 居民消費能力的不斷提高。隨著我市經(jīng)濟的發(fā)展，住房金融配套的完善，住房消費環(huán)境的改善，全市住房市場將進一步繁榮，全市住房消費有望再上臺階。 中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 18 3） 城鎮(zhèn)化步伐的加快。隨著城鎮(zhèn)人口的增多和住房建設重點由城市中心區(qū)向周邊地區(qū)的轉移，住宅需求量亦將同步增加 ， 這必將成為我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的強大動力。 4） 舊城改造力度加大。 市政府對 舊城改造的力度加大，將為房產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易帶來現(xiàn)實的發(fā)展機遇。 南陽市 房地產(chǎn)市場展望 由于年 南陽 市房地產(chǎn)市場有以上有利因素，對存在的問題，政府已采取政策，對癥 下藥。 將后我市房地產(chǎn)市場總的發(fā)展趨勢是： 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模持續(xù)上升；房地產(chǎn)市場秩序更加規(guī)范；市場成交有望進一步擴大；房地產(chǎn)市場競爭加劇，房價穩(wěn)中有升。全市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，包括投資、施工面積、新開工面積、竣工面積等將繼續(xù)保持增長勢頭。 市場分析 房地產(chǎn)市場分析可為房地產(chǎn)各項活動提供決策和實施的依據(jù)，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動中的風險。 企業(yè)應分析 房地產(chǎn)市場的層次與內(nèi)容體系，歸納總結出服務于房地產(chǎn)投資決策、項目融資、房地產(chǎn) 證券 投資、房地產(chǎn)開發(fā)過程、房地產(chǎn)市場宏觀 管理等活動的房地產(chǎn)市場分析報告的特點，對房地產(chǎn)市場分析缺乏有效性的原因進行分析，并提出了提高房地產(chǎn)市場分析報告有效性的途徑。 房地產(chǎn)市場分析的層次與內(nèi)容 （ 1） 房地產(chǎn)市場分析的層次 房地產(chǎn)市場分析由于深度與內(nèi)容側重點上的不同要求，可分為以下中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 19 三個層次的分析，每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯(lián)系。 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ： 是市場研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟，對總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總供需情況的綜合分析。它側重于地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析、市場概況分析 等內(nèi)容。 專業(yè)房地產(chǎn)市場分析 ： 是對市場研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場 (住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè) )或專業(yè)子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。它側重于專業(yè)市場供求分析內(nèi)容。 項目房地產(chǎn)市場分析 ： 是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量進行預測。它側重于項目競爭能力分析等內(nèi)容。 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內(nèi)容。 各類房地產(chǎn)市場分析由于要求的側重點不一樣。所包含的內(nèi)容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。 （ 1） 地區(qū)經(jīng)濟分析 ： 是研究地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境，它包含 ① 地區(qū)經(jīng)濟的基本趨勢分析； ② 地區(qū)基礎產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析。房地產(chǎn)市場分析可采用計劃部門等機構對地區(qū)經(jīng)濟情況的研究結果，而不必對地區(qū)經(jīng)濟情況作完全分析。但需要根據(jù)分析時的實情作調(diào)整，以反映最新信息，當然，如 未 能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。 中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 20 （ 2） 區(qū)位分析 ： 是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內(nèi)容。它要對項目地塊所在的區(qū)位與類 似的區(qū)位進行比較，發(fā)現(xiàn)市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內(nèi)容。 （ 3） 市場概況分析 ： 它包含 ： ① 對地區(qū)房地產(chǎn)各類市場總的未來趨勢分析； ② 把項目及其所在的專業(yè)市場放在整個地區(qū)經(jīng)濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟、法律是否支持該項目。 ③ 找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側重點。 （ 4） 專業(yè)市場供求分析 ： 它包含 ： ① 根據(jù)潛在需求的來源地及競爭物業(yè)的所在地，確定市場研究區(qū)域； ② 細分市場，進行產(chǎn)品細分及消費者細分。找出某一消費群體所對應的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場； ③ 分析各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口； ④ 將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量 (即未滿足的需求量 )。 （ 5） 項目競爭分析 ： 它包含： ① 分析目標物業(yè)的法律、經(jīng)濟、地點、及地點的可達性等特征； ② 根據(jù)目標物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競爭物業(yè)；③ 進行競爭評價，確定目標物業(yè)的競爭特點，預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率 (市場份額 )。這里面還包含要得出三個分析的側 重點，即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。當然，每個市場分析不一定都包含所有的側重點。其中營銷建議中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 21 是研究銷售較好的競爭項目及戶型，進行目標物業(yè)的規(guī)劃設計和產(chǎn)品功能定位，并找出目標物業(yè)的競爭優(yōu)勢，提出強化其優(yōu)勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風險來源。售價和租金預測是通過對比分析，總結競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金、售價情況來預測。吸納量計劃是指研究地區(qū)、價格和市場份額間的關系，將項目所在子市場中未滿足的需求按照市場占有率進行分配 ， 預測項目的吸納量及吸納量計劃 。 （ 6） 敏感性分析 ： 測定關 鍵參數(shù)的敬感性。確定分析結果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性。即測定關鍵參數(shù)變動范圍，對分析中的關鍵假設，測定它在確保項目滿足投資目標要求的情況下，允許變動的范圍。 不同使用 者 的下房地產(chǎn)市場分析的特點 在實際應用中，某一使用者或部門可能會遇到所有物業(yè)類型的市場分析問題。如投資決策部門、金融機構、房地產(chǎn)證券公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府農(nóng)場宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的需要，對市場分析報告的側重點和深度也有差別。 （ 1） 投資決策中的房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)項目投資決策的目標 是開發(fā)或投資滿足目標收益要求的房地產(chǎn)項目，決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握，它要做的是項目房地產(chǎn)市場分析。其中，置業(yè)投資決策要確保項目的經(jīng)濟能力，分析市場前景及項目租金預測。開發(fā)投資決策要決定市場需求和尋找市場機會，選擇正確的位置、合適的開發(fā)時間，以保中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 22 證項目 開發(fā) 完成后有良好的市場需求。 （ 2） 項目融資中的房地產(chǎn)市場分析 房地 產(chǎn) 項目融資中要 對 項目進行市場評估，以預測項目的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要來源。在融資過程中，開發(fā)商需要 將 房地產(chǎn)市場分析作為項目可行性分析的一個重要 部 分 ，并作為 提供申請貸款的理由。金融機構借助房地產(chǎn)市場分析的結果來評估項目的投資潛力，確保貸款和投資有一個好的市場基礎，確保項目的經(jīng)濟 能力 ，作為貸款項目選擇的重要依據(jù)。 （ 3） 房地產(chǎn)證券化中的房地產(chǎn)市場分析 在房地產(chǎn)證券化過程中，房地產(chǎn) 形勢分析 的目的、是幫助評估師合理確定抵押物的價值，幫助證券商進行市場定性、確定抵押物組合、為房地產(chǎn)證券定價等，為投資者提供抵押對象的完備信息，反映抵押對象的質量及市場預期回報。作為投資者選擇證券類則的依據(jù)；為政府擔保方及評級機構提供房地產(chǎn)的市場前景分析， 作 為分析證券實 際價值的參考，并為進行證券結構控制提供依據(jù)?？傊瑸樽C券化服務的房地產(chǎn)市場分析目的較復雜，它根本的側重點在于關注房地產(chǎn)市場前景及項目物業(yè)的收益或回報率。 （ 4） 房地產(chǎn)開發(fā)中的房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，開發(fā)商要根據(jù)市場的需要確定方向，設計或修訂投資策略，指導選定位置，進行產(chǎn)品計劃、設計、品質、定價、調(diào)整，獲取規(guī)劃許可和政府支持，獲取金融機構貸款的支持，制定合理的營銷策略促進項目開發(fā)成功。如為其提供項目建成后的市場 可接中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 23 納的 售價和租金水平；根據(jù)項目特點進行亮點的挖掘，據(jù)此制 定 營銷策略；另外， 市場分析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對市場狀況的把握程度，增強了企業(yè)的競爭能力，實時調(diào)整營銷策略。 （ 5） 市場宏觀管理中的房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)市場的宏觀管理要把握房地產(chǎn)市場供求關系的變化規(guī)律，以合理制 定 有關的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策；把握房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟情況及政策、法律環(huán)境，及房地產(chǎn)市場供求情況，了解整個房地產(chǎn)宏觀市場，以指導土地規(guī)劃及利用，合理控制土地開發(fā)與土地供給的數(shù)量與結構；了解房地產(chǎn)專業(yè)物業(yè)供需情況，為房地產(chǎn)合理結構控制提供依據(jù)；房地產(chǎn)宏觀管理部門還要確定什么樣的項目類型能獲得公眾的贊同，了解計劃開發(fā)項目周 圍公眾的態(tài)度，以確保新的開發(fā)適合社區(qū)的需要，滿足公眾的需要。 提高房地產(chǎn)市場分析有效性的途徑 （ 1） 影響房地產(chǎn)市場分析有效性的原因 影響市場分析有效性的原因有：第一，分析師對房地產(chǎn)市場分析要點的把握程度。只有根據(jù)分析目的把握住市場分析的關鍵所在，才能使分析切中要點，達到一定深度，不因分析內(nèi)容過多而遮掩了主體的分析；第二，分析過程中邏輯關系是否合理。第三，市場分析所選用的分析方法是否恰當；第四，市場分析的數(shù)據(jù)是否充分、可靠。在一個房地產(chǎn)市場分析中，如有以上原因的一個或幾個情況發(fā)生，都會導致市 場分析結論的不合理和缺乏有效性。 （ 2） 提高房地 產(chǎn) 市場分析有效性的途徑 中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 24 總體上來說，要提高房地產(chǎn)市場分析報告的有效性或可信度，首先就要明確各類房地產(chǎn)活動對房地產(chǎn)市場分析的要求，明確市場分析的工作重點，有針對性地分析。同時，要求在分析過程中，采用合適的市場