【正文】 有兩個(gè)以上數(shù)據(jù)來(lái)源的比較；需求參數(shù)確定合理，對(duì)關(guān)鍵需求參數(shù)的變動(dòng)趨勢(shì)有獨(dú)到的研究分析，而不是簡(jiǎn)單采用了不變的參數(shù)來(lái) 計(jì) 算；預(yù)測(cè)需求時(shí)測(cè)定了細(xì)分市場(chǎng)的分段需求 ；分析中要分析市場(chǎng)分段中有競(jìng)爭(zhēng)的供給，而不是籠統(tǒng)地分析已建和在建項(xiàng)目的供給；市場(chǎng)占有率、吸納量計(jì)劃的確定過(guò)程合理且有邏輯性；市場(chǎng)分析結(jié)論明確，結(jié)論適用的范圍界定清楚，能充分反映市場(chǎng)分析結(jié)論所面對(duì)的不確定性。 （ 2）細(xì)分市場(chǎng)必須是可以識(shí)別的。 （ 4）不同細(xì)分市場(chǎng)對(duì)營(yíng)銷組合應(yīng)該有不同反應(yīng)。 （ 5）就其大小 而言，各細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)該是穩(wěn)定的。 （ 7）細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)該不斷增長(zhǎng)。 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。所謂市場(chǎng)定位：就是將產(chǎn)品置于某個(gè)特定的細(xì)分市場(chǎng)中，針對(duì)目標(biāo)客源，設(shè)計(jì)規(guī)劃出符合消費(fèi)者需 求 的產(chǎn)品。 （ 1）項(xiàng)目定位 拿到一塊地，首選的問(wèn)題就是確定開發(fā)項(xiàng)目，而這必須建立在 了解客戶需求的前提下，抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)，準(zhǔn)確地進(jìn)行定位。 （ 3） 戶型 和面積的定位 從目前 房地產(chǎn)市場(chǎng)積壓的 商品房來(lái)看，其原因不外乎是 戶型 設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)，面積配比不合理，不是過(guò)大，就是偏小。 （ 4）價(jià)格定位 高價(jià)的樓盤，雖然在短期銷售中可能會(huì)有較高利潤(rùn)，但若不為購(gòu)房者所接受，將會(huì)造成樓盤的長(zhǎng)期滯銷。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 26 短的時(shí)期內(nèi)暢銷，但也有可能因價(jià)格太便宜，使開發(fā)商無(wú)利可圖。 地產(chǎn)市場(chǎng)定位的設(shè)計(jì) （ 1） 通過(guò)產(chǎn)品特征或顧客利益點(diǎn)定位 應(yīng)用最多的定位戰(zhàn)略是將某一事物與產(chǎn)品特征或顧客利益點(diǎn)（ DTOdUCt characteristics of customer benefit）相聯(lián)系。 （ 2） 以價(jià)格和質(zhì)量定位 由于價(jià)格與質(zhì)量非常重要，我們不必要對(duì)之單獨(dú)加以考慮。 （ 3） 以用途或應(yīng)用定 位 另一種宣傳形象的方法是將產(chǎn)品與用途或應(yīng)用聯(lián)系起來(lái) ， 雖然多重定位戰(zhàn)略會(huì)明顯增加困難的風(fēng)險(xiǎn)，但某些產(chǎn)品仍然可以采用這種方式。 （ 4） 以產(chǎn)品類別定位 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 （ 5） 以文化象征定位 許多廣告用文化象征來(lái)差別化他們的品牌。 （ 6） 以競(jìng)爭(zhēng)者定 位 在大多數(shù)定位戰(zhàn)略中，競(jìng)爭(zhēng) 者的定位都被直接或間接地作為參考。參考競(jìng)爭(zhēng)者來(lái)定位之所以必要，主要有兩方面理由：其一，競(jìng)爭(zhēng)者可能有一個(gè)穩(wěn)固的、擁有多年塑造起來(lái)的良好形象，競(jìng)爭(zhēng)者的形象可以作為一種橋梁來(lái)幫助宣傳另外一個(gè)形象。其二，有時(shí)，顧客認(rèn)為你如何好并不重要，重要的是你比某個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者更好，或與它同樣好。以 競(jìng)爭(zhēng)者定位可以通過(guò)比較性廣告進(jìn)行。 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。品牌，已成為現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展中樞神經(jīng)。 由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的地域特征，房地產(chǎn)曾被認(rèn)為是一個(gè)沒(méi)有品牌的行業(yè)。打造知 名品牌、塑造“受消費(fèi)者尊重、信賴”的品牌，將是房地產(chǎn)企業(yè)制勝于未來(lái)的捷徑。在目前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，因開發(fā)商言而無(wú)信不兌現(xiàn)承諾等原因而導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商對(duì)簿公堂的情況屢屢發(fā)生，使得消費(fèi)者越來(lái)越把開發(fā)商的信譽(yù)和口碑當(dāng)作一項(xiàng)影響其購(gòu)買決策的重要因素。 走品牌之路 出精品房產(chǎn) 怎樣塑造品牌，怎樣樹立企業(yè)形象？正成為越來(lái)越多的房地產(chǎn)企中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。品牌的實(shí)質(zhì)，就是企業(yè)的信譽(yù)、實(shí)力、產(chǎn)品的質(zhì)量等綜合的積累的外在表現(xiàn)。世上沒(méi)有一夜之間造就的品牌，它只能靠日積月累的締造和維護(hù)。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該踏踏實(shí)實(shí)從產(chǎn)品做起，做出精品，做出誠(chéng)信。 品牌產(chǎn)品必然具有較高的附加值，因此作為主管部門要大力扶持品牌企業(yè)，保護(hù)品牌產(chǎn)品。作為房地產(chǎn)業(yè)主管部門要積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)做大、做強(qiáng)，走品牌之路，同時(shí)在政策上予以扶持，在開發(fā)項(xiàng)目的取得，項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工和管 理上加大支持力度。 伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，河南省各地一大批有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)也迅速成長(zhǎng)壯大，并開始走出本土，邁出拓展全國(guó)市場(chǎng)的步伐；同時(shí)，由于消費(fèi)者的逐步成熟和市場(chǎng)的不斷規(guī)范，加之與世界經(jīng)濟(jì)接軌的步伐加快，品牌觀念逐步深入人心，企業(yè)形象與產(chǎn)品品牌在中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。目前河南已出現(xiàn)一批有一定知名度和影響的品牌企業(yè)和品牌房產(chǎn)，它們?yōu)槿?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立了榜樣，為住宅產(chǎn)品的提高和群眾居住環(huán)境的改善起到了示范作用。企業(yè)在自身的運(yùn)作過(guò)程中要十分重視對(duì)品牌的樹立，在經(jīng)營(yíng)當(dāng)中抓住不同的側(cè)重點(diǎn)。質(zhì)量抓不好，談什么品牌都沒(méi)用。實(shí)實(shí)在在樹品牌，大體上我覺(jué)得要抓好３個(gè)內(nèi)容：１、規(guī)劃和配套。房產(chǎn)品的配套設(shè)施要結(jié)合規(guī)劃，不斷完善。要開發(fā)以教育、商業(yè)、休閑娛樂(lè)為主題的學(xué)校、超市、公園等一系列的房產(chǎn)配套設(shè)施來(lái)加強(qiáng)房產(chǎn)品的人文化、人性化是十分必要的?，F(xiàn)在很多開發(fā)商特別注重房產(chǎn)品的外表裝飾，搞概念環(huán)境美化，以此趕潮流來(lái)取悅購(gòu)房者，卻沒(méi)有在戶型質(zhì)量上投入多少功夫。盡量抓好每平方米最高利用率。３、服務(wù)。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 31 時(shí)間內(nèi)把握客戶的需求，從而滿足客戶的需求的操作過(guò)程。 品牌作用于企業(yè)不但是為其本身凝聚著巨大的無(wú)形資產(chǎn)，而且也為其開發(fā)的房產(chǎn)品追加不可限量的附加值。 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 銷售收入為 萬(wàn)元，包括：商業(yè)門面： 7000元 /m2＝ 10466 萬(wàn)元、住宅： 萬(wàn)元（其中 ，定向銷售： 31740m2 1520 元 /m2＝ 萬(wàn)元、市場(chǎng)銷售： m2 1800 元 /m2＝ 萬(wàn)元）、車庫(kù)： 5600m2 1400 元 /m2＝ 784 萬(wàn)元。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 33 序號(hào) 項(xiàng)目 明細(xì)項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 金額（萬(wàn)元） 1 土地購(gòu)置 畝 1， 2 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 12， 自拆費(fèi) 畝 1， 委托拆遷 畝 140 11， 3 城市配套費(fèi) 畝 4 前期費(fèi)用 90 5 建筑安裝費(fèi) m2 570 6， 6 配套設(shè)施費(fèi) m2 60 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1， 8 營(yíng)業(yè)稅金及附加 1， 定向開發(fā) 31740 m2 1650 5， 市場(chǎng)銷售 m2 2200 7， 商業(yè)門面房 23428 m2 7000 16， 車庫(kù) 15000 m2 1500 2， 收入合計(jì) 31， 9 銷售費(fèi)用 10 管理費(fèi)用 11 土地增值稅 收入 1％ 12 息稅前費(fèi)用合計(jì) 25， 13 利息 14 企業(yè)所得稅 收入 10％ 1， 15 費(fèi)用合計(jì) 27， 16 凈利潤(rùn) 4， 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 土地出讓金 1500 萬(wàn)元以及其他相關(guān)費(fèi)用 8700 萬(wàn)元。 還款計(jì)劃 貸款資金使用期間，除按時(shí)付清利息外，將影苑小區(qū)回收的資金和利潤(rùn)用于學(xué)校建設(shè)的項(xiàng)目中， 2021 年秋季第二批招收學(xué)生后共收回資金 7500 萬(wàn)元，用收回的資金還清貸款本金。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 35 第八部分 風(fēng)險(xiǎn)控制 信息不全、不準(zhǔn)，對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)查不周，預(yù)算不精，決策草率。 宏觀形勢(shì)出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種 風(fēng)險(xiǎn)。如銀行緊縮銀根對(duì)房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已經(jīng)成為歷史。 發(fā)展商主觀上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)、房地產(chǎn)政策、金融政策的理解、判斷或者把握上出現(xiàn)偏差。 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。風(fēng)險(xiǎn)投資高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)決定了風(fēng)險(xiǎn)投資的失敗率極高。由于風(fēng)險(xiǎn)投資所投資的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)大多是具有較高增長(zhǎng)潛力的高新技術(shù)企業(yè)，從技術(shù)的研究開發(fā)、產(chǎn)品的試制、生產(chǎn)，到產(chǎn)品的銷售要經(jīng)歷許多階段，而投資風(fēng)險(xiǎn)存在于整個(gè)過(guò)程中，并來(lái)自于多方面。 管理風(fēng)險(xiǎn) 管理風(fēng)險(xiǎn)是指風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程中因管理不善而導(dǎo)致投資失敗所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在：（ 1）決策風(fēng)險(xiǎn)。由于風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)具有投資大、產(chǎn)品更新快的特點(diǎn)，這就使得風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)對(duì)于高新技術(shù)產(chǎn)品項(xiàng)目的決策尤為重要，決策一旦失誤將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)不可估量的損失。風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)主要以技術(shù)創(chuàng)新為主，企業(yè)的增長(zhǎng)速度都比較快，如果不能及時(shí)調(diào)整企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，這樣就會(huì)造成企業(yè)規(guī)模高速膨脹與組織結(jié)構(gòu)落后的矛盾，成為風(fēng)險(xiǎn)的根源。預(yù)期的市場(chǎng)容量往往事先不能精確測(cè)定，致使實(shí)際的生產(chǎn)水平與實(shí)際的市場(chǎng)容量不一致而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，所以這種生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，而且貫穿于整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 37 風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)大多為創(chuàng)新科技企業(yè)，這些公司都有這樣一個(gè)特點(diǎn)，即公司的創(chuàng)始人大多是專業(yè)技術(shù)人員，他們?cè)趯I(yè)技術(shù)上各有特長(zhǎng)，并對(duì)技術(shù)研發(fā)情有獨(dú)鐘，但他們?cè)诠芾砩蠀s不是行家或?qū)芾淼募?xì)節(jié)不感興趣。此時(shí)，通常的做法是，風(fēng)險(xiǎn)資本家與公司的創(chuàng)始人一道從外面聘請(qǐng)專業(yè)的管理人員或職業(yè)經(jīng)理人對(duì)公司進(jìn)行管理。進(jìn)一步優(yōu)化管理體系，加強(qiáng)知識(shí)管理、質(zhì)量管理、效績(jī)管理和預(yù)算管理，對(duì)企業(yè)各個(gè)方面進(jìn)行科學(xué)的管理。主要規(guī)章制度有：《組織分工管理制度》、《員工招聘管理制度》、《考勤考核管理制度》、《薪資福利管理制度》、《獎(jiǎng)金激勵(lì)管理制度》、《員工培訓(xùn)管理制度》、《員工管理制度》、《會(huì)計(jì)出納管理制度》、《資產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理制度》、《賬款票據(jù)管理制度》、《經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理制度》、《采中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)在：（ 1）市場(chǎng)的接受能力難以確定。如銥星 公司 的技術(shù)水平比現(xiàn)有的通訊衛(wèi)星的技術(shù)水平高，但是銥星公司卻破產(chǎn)了，為什么？主要原因就是銥星技術(shù)沒(méi)有市場(chǎng)需求，技術(shù)沒(méi)有市場(chǎng)性。風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是全新的，產(chǎn)品推出后，顧客由于不能及時(shí)了解其性能，對(duì)新產(chǎn)品持觀望、懷疑態(tài)度，甚至做出 錯(cuò)誤的判斷。（ 3）競(jìng)爭(zhēng)能力難以確定。風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)可能由于生產(chǎn)成本高、缺乏強(qiáng)大的銷售系統(tǒng)或新產(chǎn)品用戶的轉(zhuǎn)換成本過(guò)高而常常處于不利地位，嚴(yán)重的還可能危及這些企業(yè)的生存。同時(shí)密切注意市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，隨著整體經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，潛在市場(chǎng)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，這對(duì)于本企業(yè)的發(fā)展是有利的。 人才風(fēng)險(xiǎn)。與傳統(tǒng)技術(shù)企業(yè)相比，風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)在勞動(dòng)力需求的數(shù)量和結(jié)構(gòu)上有較大的不同，由于風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)成長(zhǎng)較快，且一般屬于高度知識(shí)密集型的企業(yè)，其要求科技人員和勞動(dòng)力既快速增長(zhǎng)又有較高的素質(zhì)，因而形成高科技人才的 相對(duì)短缺。如果由于人事制度不合理，高級(jí)管理人才容易流失，就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)致命的危險(xiǎn)；同時(shí)，公司技術(shù)骨干的流動(dòng)，也會(huì)使整個(gè)企業(yè)的技術(shù)開發(fā)受阻，造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。為了在競(jìng)爭(zhēng)中求得發(fā)展，公司將依托自身的服務(wù)優(yōu)勢(shì)，利用價(jià)格、服務(wù)等手段參與競(jìng)爭(zhēng)，增加收入，從而有可能加大運(yùn)營(yíng)成本，對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生影響