【正文】 6 南陽市位于河南省西南部豫、鄂、陜?nèi)〗唤缣?，北距省?huì)鄭州市 263 公里。 49′，北緯 32176?，F(xiàn)轄臥龍區(qū)、宛城區(qū)、鎮(zhèn)平縣、內(nèi)鄉(xiāng)縣、西峽縣、淅川縣、新野縣、唐河縣、桐柏縣、社旗縣、方城縣、南召縣等 2 區(qū) 10 縣，代管鄧州市。現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 2021 多家，工業(yè)總產(chǎn)值 億元，已經(jīng)形成紡織、建材、機(jī)械、電子、化工、醫(yī)藥、食品加工六大支柱產(chǎn)業(yè)。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 7 的實(shí)力和優(yōu)秀的業(yè)務(wù)水平，從而進(jìn)一步鞏固“泰安房地產(chǎn)”的品牌知名度，提升公司在南陽市、河南省乃至全國(guó)地產(chǎn)界的聲譽(yù)。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民生活水平的提高，越來越多的外地乃至世界的投資者把目光投向南陽這一有著巨大發(fā)展?jié)摿Φ某鞘小９鞠略O(shè)總經(jīng)理辦公室、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部、工程部、策劃部及銷售部。他們能為發(fā)展中的公司帶來各方面的專業(yè)技能，知識(shí)和能力，這些也是在簡(jiǎn)單型組織結(jié)構(gòu)下的公司所不具備的。中、長(zhǎng)期決策權(quán)力由總經(jīng)理 /董事會(huì)掌握。以缺少靈活性和集權(quán)為特點(diǎn)的職能型組織機(jī)構(gòu)已經(jīng)阻礙了公司的產(chǎn)品多元化和面向更加廣泛市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)程。非常典型的例子是，產(chǎn)品開發(fā)是一項(xiàng)需要包括市場(chǎng)營(yíng)銷、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)等部門協(xié)作開展的工作，這樣才能準(zhǔn)確地把握客戶對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的需求，以及成本和定價(jià)等一系 列工作?，F(xiàn)今社會(huì)，人才的競(jìng)爭(zhēng)是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主要部分，“得人才者得天下”是大家的共識(shí)。 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp?！跋蚬芾硪б妗币呀?jīng)成為公司經(jīng)營(yíng)宗旨的一部分。 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。尤其是 在 2021 年 7 月，裝機(jī)容量達(dá) 212 萬千瓦的回龍抽水蓄能電站建成投產(chǎn)，標(biāo)志著南陽的電力能源建設(shè)又邁上了一個(gè)新臺(tái)階 。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 13 如今，新一屆南陽市委、市政府正帶領(lǐng)全市人民圍繞全面建設(shè)小康社會(huì)這個(gè)根本目標(biāo)，致力打造人文南陽、數(shù)字南陽、信用南陽、綠色南陽，以促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)協(xié)調(diào)健康發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步，努力把南陽建成經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、文化名市、生態(tài)大市。 項(xiàng)目地址位于菜市街兩側(cè)、護(hù)城河以北區(qū)域，北起聯(lián)合街和民主街，南到護(hù)城河，西起解放路，東到新生街。 項(xiàng)目有關(guān)土地使用、規(guī)劃證書齊全。 護(hù)城河自影苑小區(qū)中部貫通，該區(qū)域段護(hù)城河將進(jìn)行完整保護(hù)和疏浚，河道兩側(cè)各有 15 米的濱河綠帶，而且護(hù)城河與市場(chǎng)街之間有6 畝的公共游園用地，外圍環(huán)境比較良好。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商品住宅投資占 %，其中，經(jīng)濟(jì)適用房占商品住宅的比重為 %。 隨著宏觀調(diào)控政策措施的貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)投 資過快增長(zhǎng)勢(shì)頭得到了一定的控制，但是由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，開發(fā)成本提高，部分地區(qū)投資性購房和投機(jī)性購房大量增加，市場(chǎng)需求較大，導(dǎo)致部分地區(qū)房?jī)r(jià)一路上漲過快。 2021 年上半年房地產(chǎn)共開發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %；開發(fā)到位資金 億元，同比增長(zhǎng) %；購置土地面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) %；土地開發(fā)面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房施工面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房銷售價(jià)格 2701 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %。 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 3）拆遷安置需求。盡管從今年下半年起，央行政策可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展有一定影響，但今年全年及未來幾年 房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持較快的增長(zhǎng)速度。隨著市政府的貫徹落實(shí)， 2021 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必更加規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)⑦M(jìn)一步好轉(zhuǎn)，消費(fèi)環(huán)境越來越好，房地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)健康的發(fā) 展。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 18 3） 城鎮(zhèn)化步伐的加快。 南陽市 房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 由于年 南陽 市房地產(chǎn)市場(chǎng)有以上有利因素，對(duì)存在的問題，政府已采取政策，對(duì)癥 下藥。 企業(yè)應(yīng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)的層次與內(nèi)容體系，歸納總結(jié)出服務(wù)于房地產(chǎn)投資決策、項(xiàng)目融資、房地產(chǎn) 證券 投資、房地產(chǎn)開發(fā)過程、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀 管理等活動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析缺乏有效性的原因進(jìn)行分析，并提出了提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告有效性的途徑。它側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場(chǎng)概況分析 等內(nèi)容。它側(cè)重于項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析等內(nèi)容。 （ 1） 地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析 ： 是研究地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，它包含 ① 地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢(shì)分析； ② 地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 20 （ 2） 區(qū)位分析 ： 是某地點(diǎn)的最佳用途分析，它是進(jìn)行投資決策時(shí)的主要分析內(nèi)容。 ③ 找出影響計(jì)劃項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問題，明確下一步分析的方向和側(cè)重點(diǎn)。這里面還包含要得出三個(gè)分析的側(cè) 重點(diǎn)，即營(yíng)銷建議、售價(jià)和租金預(yù)測(cè)、預(yù)測(cè)吸納量及吸納量計(jì)劃。售價(jià)和租金預(yù)測(cè)是通過對(duì)比分析，總結(jié)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目歷史上的出售率、出租率及租金、售價(jià)情況來預(yù)測(cè)。即測(cè)定關(guān)鍵參數(shù)變動(dòng)范圍，對(duì)分析中的關(guān)鍵假設(shè)，測(cè)定它在確保項(xiàng)目滿足投資目標(biāo)要求的情況下，允許變動(dòng)的范圍。其中，置業(yè)投資決策要確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)能力，分析市場(chǎng)前景及項(xiàng)目租金預(yù)測(cè)。在融資過程中，開發(fā)商需要 將 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析作為項(xiàng)目可行性分析的一個(gè)重要 部 分 ，并作為 提供申請(qǐng)貸款的理由?？傊?，為證券化服務(wù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析目的較復(fù)雜，它根本的側(cè)重點(diǎn)在于關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)前景及項(xiàng)目物業(yè)的收益或回報(bào)率。 （ 5） 市場(chǎng)宏觀管理中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理要把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化規(guī)律，以合理制 定 有關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策；把握房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)情況及政策、法律環(huán)境，及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況，了解整個(gè)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)，以指導(dǎo)土地規(guī)劃及利用，合理控制土地開發(fā)與土地供給的數(shù)量與結(jié)構(gòu)；了解房地產(chǎn)專業(yè)物業(yè)供需情況，為房地產(chǎn)合理結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù)；房地產(chǎn)宏觀管理部門還要確定什么樣的項(xiàng)目類型能獲得公眾的贊同，了解計(jì)劃開發(fā)項(xiàng)目周 圍公眾的態(tài)度，以確保新的開發(fā)適合社區(qū)的需要，滿足公眾的需要。在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，如有以上原因的一個(gè)或幾個(gè)情況發(fā)生，都會(huì)導(dǎo)致市 場(chǎng)分析結(jié)論的不合理和缺乏有效性。具體的要求是：系統(tǒng)完整、邏輯清晰合理；報(bào)告中采用的數(shù)據(jù)有針對(duì)性，有兩個(gè)以上數(shù)據(jù)來源的比較；需求參數(shù)確定合理，對(duì)關(guān)鍵需求參數(shù)的變動(dòng)趨勢(shì)有獨(dú)到的研究分析，而不是簡(jiǎn)單采用了不變的參數(shù)來 計(jì) 算；預(yù)測(cè)需求時(shí)測(cè)定了細(xì)分市場(chǎng)的分段需求 ；分析中要分析市場(chǎng)分段中有競(jìng)爭(zhēng)的供給，而不是籠統(tǒng)地分析已建和在建項(xiàng)目的供給；市場(chǎng)占有率、吸納量計(jì)劃的確定過程合理且有邏輯性；市場(chǎng)分析結(jié)論明確，結(jié)論適用的范圍界定清楚，能充分反映市場(chǎng)分析結(jié)論所面對(duì)的不確定性。 （ 4）不同細(xì)分市場(chǎng)對(duì)營(yíng)銷組合應(yīng)該有不同反應(yīng)。 （ 7）細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)該不斷增長(zhǎng)。所謂市場(chǎng)定位：就是將產(chǎn)品置于某個(gè)特定的細(xì)分市場(chǎng)中，針對(duì)目標(biāo)客源，設(shè)計(jì)規(guī)劃出符合消費(fèi)者需 求 的產(chǎn)品。 （ 3） 戶型 和面積的定位 從目前 房地產(chǎn)市場(chǎng)積壓的 商品房來看，其原因不外乎是 戶型 設(shè)計(jì)過時(shí)，面積配比不合理，不是過大，就是偏小。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 26 短的時(shí)期內(nèi)暢銷，但也有可能因價(jià)格太便宜，使開發(fā)商無利可圖。 （ 2） 以價(jià)格和質(zhì)量定位 由于價(jià)格與質(zhì)量非常重要，我們不必要對(duì)之單獨(dú)加以考慮。 （ 4） 以產(chǎn)品類別定位 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 （ 6） 以競(jìng)爭(zhēng)者定 位 在大多數(shù)定位戰(zhàn)略中，競(jìng)爭(zhēng) 者的定位都被直接或間接地作為參考。其二，有時(shí)，顧客認(rèn)為你如何好并不重要，重要的是你比某個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者更好，或與它同樣好。 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的地域特征，房地產(chǎn)曾被認(rèn)為是一個(gè)沒有品牌的行業(yè)。在目前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，因開發(fā)商言而無信不兌現(xiàn)承諾等原因而導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商對(duì)簿公堂的情況屢屢發(fā)生，使得消費(fèi)者越來越把開發(fā)商的信譽(yù)和口碑當(dāng)作一項(xiàng)影響其購買決策的重要因素。品牌的實(shí)質(zhì)，就是企業(yè)的信譽(yù)、實(shí)力、產(chǎn)品的質(zhì)量等綜合的積累的外在表現(xiàn)。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該踏踏實(shí)實(shí)從產(chǎn)品做起，做出精品，做出誠(chéng)信。作為房地產(chǎn)業(yè)主管部門要積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)做大、做強(qiáng)，走品牌之路，同時(shí)在政策上予以扶持，在開發(fā)項(xiàng)目的取得，項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工和管 理上加大支持力度。目前河南已出現(xiàn)一批有一定知名度和影響的品牌企業(yè)和品牌房產(chǎn)，它們?yōu)槿?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立了榜樣，為住宅產(chǎn)品的提高和群眾居住環(huán)境的改善起到了示范作用。質(zhì)量抓不好，談什么品牌都沒用。房產(chǎn)品的配套設(shè)施要結(jié)合規(guī)劃，不斷完善?，F(xiàn)在很多開發(fā)商特別注重房產(chǎn)品的外表裝飾，搞概念環(huán)境美化，以此趕潮流來取悅購房者，卻沒有在戶型質(zhì)量上投入多少功夫。３、服務(wù)。 品牌作用于企業(yè)不但是為其本身凝聚著巨大的無形資產(chǎn)，而且也為其開發(fā)的房產(chǎn)品追加不可限量的附加值。 銷售收入為 萬元，包括：商業(yè)門面： 7000元 /m2＝ 10466 萬元、住宅： 萬元（其中 ，定向銷售： 31740m2 1520 元 /m2＝ 萬元、市場(chǎng)銷售： m2 1800 元 /m2＝ 萬元）、車庫： 5600m2 1400 元 /m2＝ 784 萬元。 土地出讓金 1500 萬元以及其他相關(guān)費(fèi)用 8700 萬元。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 35 第八部分 風(fēng)險(xiǎn)控制 信息不全、不準(zhǔn)，對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)查不周，預(yù)算不精，決策草率。如銀行緊縮銀根對(duì)房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。 發(fā)展商主觀上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)、房地產(chǎn)政策、金融政策的理解、判斷或者把握上出現(xiàn)偏差。風(fēng)險(xiǎn)投資高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)決定了風(fēng)險(xiǎn)投資的失敗率極高。 管理風(fēng)險(xiǎn) 管理風(fēng)險(xiǎn)是指風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)在生產(chǎn)過程中因管理不善而導(dǎo)致投資失敗所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在：（ 1）決策風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)主要以技術(shù)創(chuàng)新為主，企業(yè)的增長(zhǎng)速度都比較快，如果不能及時(shí)調(diào)整企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，這樣就會(huì)造成企業(yè)規(guī)模高速膨脹與組織結(jié)構(gòu)落后的矛盾，成為風(fēng)險(xiǎn)的根源。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 37 風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)大多為創(chuàng)新科技企業(yè)，這些公司都有這樣一個(gè)特點(diǎn)，即公司的創(chuàng)始人大多是專業(yè)技術(shù)人員，他們?cè)趯I(yè)技術(shù)上各有特長(zhǎng)，并對(duì)技術(shù)研發(fā)情有獨(dú)鐘，但他們?cè)诠芾砩蠀s不是行家或?qū)芾淼募?xì)節(jié)不感興趣。進(jìn)一步優(yōu)化管理體系，加強(qiáng)知識(shí)管理、質(zhì)量管理、效績(jī)管理和預(yù)算管理，對(duì)企業(yè)各個(gè)方面進(jìn)行科學(xué)的管理。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。如銥星 公司 的技術(shù)水平比現(xiàn)有的通訊衛(wèi)星的技術(shù)水平高，但是銥星公司卻破產(chǎn)了，為什么？主要原因就是銥星技術(shù)沒有市場(chǎng)需求，技術(shù)沒有市場(chǎng)性。（ 3）競(jìng)爭(zhēng)能力難以確定。同時(shí)密切注意市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 人才風(fēng)險(xiǎn)。如果由于人事制度不合理，高級(jí)管理人才容易流失，就會(huì)給企業(yè)帶來致命的危險(xiǎn)；同時(shí)，公司技術(shù)骨干的流動(dòng)，也會(huì)使整個(gè)企業(yè)的技術(shù)開發(fā)受阻，造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失